РЕШЕНИЕ
№ 331
гр. Перник, 19.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря СИЛВИЯ ЕМ. СЕРАФИМОВА
като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело
№ 20251700100097 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба, депозирана от К. А. Г., ***
гражданин, роден на *** в ***, чрез адвокат А. П. от САК, с предявен срещу Н. Р. Т.,
ЕГН: ********** осъдителен иск с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 21 000 евро за периода 01.03.2024
г.-28.04.202 г., представляваща уговорена съгласно чл. 5.3 от предварителен договор за
покупко продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г. неустойка за забавено
изпълнение, ведно със законната лихва, считано от датата на депозиране на исковата
молба в съда до окончателното изплащане на задължението.
В исковата молба се твърди, че ищецът К. Г. бил собственик на следните
недвижими имоти –апартамент № ***, находящ се на *** етаж във вх. ***, блок ***,
в кв. „***“, комплекс „***“, м. „***“, ***, с идентификатор 61813.559.20.1.2, с площ
от 44.75 кв.м., придобит от него по силата на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № ***, том ***, per. № ***. дело № 585 от 2009 г. на
нотариус С.К., и апартамент №***, находящ се в същия комплекс, на ***етаж във вх.
***, блок ***, с идентификатор 61813.559.20.1.1 с площ от 45.01 кв.м., придобит по
силата на договор за покупко- продажба, обективиран в нотариален акт № ***, том
***, per. № ***, дело № 73 от 2015 г. на нотариус С.К., Акт № ***, том ***, дело
394/2015 г. и по наследство – съгласно констативен нотариален акт №***, том ***,
per. № ***, дело № 74 от 2015 г. на нотариус С.К.. Твърди се, че поради наличието на
висящи съдебни спорове с „България Холидейз“ ЕООД- дружеството, извършващо
услугите по поддръжка и управление на ваканционния комплекс - ***, в който
недвижимите имоти, описани по-горе, се намират, ищецът решил да пристъпи към
продажбата на апартаментите. Посредничество и съдействие при продажбата на
1
апартаментите оказало дружеството „България Холидейз“ ЕООД. В тази връзка, между
К. А. Г., в качеството му на тогавашен собственик на описаните по-горе два
апартамента, „България Холидейз“ ЕООД, ЕИК: *********, в качеството му на
управител на ваканционния комплекс, в който имотите се намират, и ответника Н. Р. Т.,
в качеството му на лице, което желае да закупи имотите, е сключено тристранно
споразумение от 14.11.2023 г., по силата на което страните уговарят задължението на
продавача К. Г. да продаде недвижимите имоти, желанието на Н. Т. да закупи имотите,
както и правото на „България Холидейз“ ЕООД да получи общо сумата в размер на 14
500,00 евро (като част от продажната цена по бъдещата сделка по покупко-продажба),
а след получаването на сумата - да заличи вписаните възбрани в полза на посоченото
дружество, допуснати като обезпечителна мярка по гр.д. № 595/2023 г. по описа на PC
- Разлог и по гр.д. № 1616/2022 г. по описа на PC - Разлог и двете със страни- К. Г.-
ответник и „България Холидейз“ ЕООД -ищец. На 16.01.2024 г. между ищеца К. Г. и
ответника Н. Т. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описаните
по-горе два апартамента, по силата на който продавачът К. Г. се задължава да
прехвърли, а купувачът Н. Т. да закупи процесиите имоти. По силата на така
сключения предварителен договор страните се задължават да сключат окончателен
договор не по-късно от 22.03.2024 г., както и да се явят в кантората на нотариус М.К.
на 28.02.2024 г. от 10:30 ч. за сключване на окончателен договор. Съгласно чл. 4.2.5 от
договора, купувачът се задължава да заплати сумата от 672,00 евро за снабдяване от
страна на продавача с необходимите за сделката документи. Сумата е платена в
уговорения между страните срок, за което представям доказателства - платежно
нареждане. Твърди, че въпреки готовността на продавача и ищец в настоящото
производство К. Г. за сключване на окончателен договор, такъв не е сключен в
уговорения с предварителния договор срок, като причината за това било изцяло
поведението на ответника. От страна на ищеца били осигурени всички необходими
документи за сключване на сделката по покупко- продажба на имотите. Продажбата на
имотите е осъществена на 12.07.2024 г., когато по силата на нот.акт № ***, том ***,
per. № ***, дело № 405 от 2024 г. на нотариус М.К., с р-н на действие PC - Разлог,
вписан в Служба по вписванията - Разлог с вх. Per. № 3507/ 12.07.2024 г., акт№ ***,
том ***, процесните имоти са продадени от К. Г. на „Артис Креанди“ ЕООД, ЕИК:
*********, в което Н. Р. Т. има качеството на управител и едноличен собственик на
капитала. Със сключването на договора за покупко-продажба на апартаментите,
обективиран в цитирания по-горе нотариален акт от 12.07.2024 г., предварителният
договор от 16.01.2024 г. бил прекратен, доколкото имотите вече били прехвърлени на
трето лице. Твърди, че съгласно чл. 5.3 от предварителния договор от 16.01.2024 г., в
случай, че купувачът не изпълни задължението си за сключване на окончателен
договор до 28.02.2024 г., същият дължи на продавача обезщетение за забава в размер
на 0,5 % от продажната цена по чл. 2.1 от договора за всеки ден на забава, но за не
повече от 60 дни. След изтичане на двумесечен срок, ако купувачът все още е в забава,
продавачът има право да развали договора с едностранно писмено изявление до
купувача, както и да получи неустойка в размер на 4 500,00 евро. Съгласно чл. 2.1 от
предварителния договор продажната цена била в размер на 70 000,00 евро (седемдесет
хиляди евро). Твърди, че доколкото окончателен договор за покупко-продажба не бил
сключен в уговорения между страните срок до 28.02.2024 г., считано от 01.03.2024 г.
до 28.04.2024 г. за ищеца възниква правото на начисляване на неустойката за забава на
купувача-ответник на основание чл. 5.3. от предварителния договор. Поддържа, че
ищецът претендира от ответника сумата от 350,00 евро на ден, представляващи 0,5 %
2
от продажбата цена, което формира сумата в общ размер на 21 000,00 евро (двадесет и
един хиляди евро). Моли се за уважаване на предявените искове и се претендират
разноски.
В предоставения от разпоредбата на чл. 131 ГПК едномесечен срок, ответникът
е депозирал писмен отговор, с който исковата претенция е оспорена изцяло. Твърди, че
по делото не са представени доказателства, установяващи правото на собственост на
ищеца по отношение на процесните недвижими имоти, като поддържа, че ищецът
имал задължения към трето лице -„България Холидейз“ ЕООД, в общ размер на сумата
от 14 500 евро, която купувачът следвало да преведе на посоченото трето лице като
част от уговорената продажна цена и навежда, че в полза на същото по гр. дело №
595/2023г. по описа на РС- Разлог и по гр. дело № 1616/2022г. по описа на Районен
съд-Разлог били наложени обезпечителни мерки-възбрана върху описаните
недвижими имоти. Не оспорва, че е подписал посоченото в исковата молба тристранно
споразумение и предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, но
поддържа, че и двата документа били подписани от него на 16.01.2024 г. Оспорва
неизпълнението на задължението за подписване на окончателен договор за покупко
продажба на процесните имоти в уговорения срок да е станало по вина на ответника,
като поддържа, че на 28.02.2024 г. ищецът не се явил в кантората на нотариуса без
уважителни причини. Поддържа, че ищецът не оспорва, че окончателен договор за
покупко –продажба на процесните имоти е бил сключен на 12.07.2024 г., за което
между страните имало уговорка, с която ищецът се съгласил. Релевира възражение за
нищожност на клаузата за неустойка поради противоречие с добрите нрави, а при
условията на евентуалност я оспорва като прекомерна. При условията на евентуалност
навежда, че ищецът е неизправна страна по процесния предварителен договор, като не
е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността по отношение на процесните
недвижими имоти на ответника в уговорения в предварителния договор срок, поради
което и релевира възражение за прихващане на ищцовото вземане със сумата в размер
на 21 000 евро, представляваща неустойка за неизпълнение по чл.5.2 от
предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г. на
задължението на ищеца като продавач да прехвърли на ответника като купувач в срок
до 28.02.2024 г. собствеността върху описаните недвижими имоти. Моли за отхвърляне
на предявените искове.
След като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235
ГПК, Пернишкият окръжен съд приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание чл.92 ал.1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 92, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, неустойката
обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Отговорността за плащане на
договорна неустойка възниква при наличието на три предпоставки – кумулативно
необходими елементи на сложния фактически състав: валидно договорно задължение,
неизпълнение на задължението от страна на длъжника, уговорка за плащане на
неустойка поради неизпълнение на договорното задължение. При уважаването на иска
следва да липсват и предпоставки, изключващи отговорността на длъжника за
неустойка. Чрез института на неустойката страните в договорната връзка
предварително определят обема и границите на имуществената отговорност на
неизправната страна за неизпълнението на задължения, произтичащи от договора.
3
Не се спори, че между страните е бил сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 16.01.2024 г., по силата на който ищецът К.
А. Г. се задължава да продаде, а ответникът Н. Р. Т. да закупи следните недвижими
имоти, находящи се в ***, област ***, местността „***", комплекс „***", а именно:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61813.559.20.1.1, по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град ***, община ***, област ***, одобрени със
Заповед № РД-18-33/ 15.05.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на
имота: *** и самостоятелен обект в сграда с идентификатор 61813.559.20.1.2, по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град ***, община ***, област ***,
одобрени със Заповед № РД-18-33/ 15.05.2006 г. на Изпълнителния директор на АК, с
адрес на имота: ***. В чл. 2 от процесния договор е разписан начинът на плащане на
продажната цена, като било уговорено сумата от общо 70 000 евро или за всеки от
имотите по 35 000,00 евро, да бъде заплатена от купувача на продавача напълно по
банков път след подписване на окончателния договор, като сумата от 55 000 евро
следва да се преведе по посочена от продавача К. Г. банкова сметка, а сумата от 14 500
евро- да се заплати на третото лице -„България Холидейз“ ЕООД за покриване на
задълженията на продавача към това дружество. В разпоредбата на чл. 3.1 от договора
страните са постигнали съгласие окончателният договор за бъде сключен в срок не по
–късно от 22.03.2024 г., като са се съгласили да сключат окончателния договор за
покупко-продажба на недвижимите имоти и находящото се в тях обзавеждане и
оборудване пред М.К. - нотариус с район на действие Районен съд - град Разлог,
вписан в регистъра на Нотариалната камара под № ***, с адрес на кантората: ***.
Уговорено е, че в случай, че договор не бъде сключен по-рано, страните се задължават
да се явят на дата 28.02,2024 г., от 10:30 ч., в кантората на посочения по-горе нотариус
с всички необходими документи за сключване на сделката. Съгласно чл. 5.2 от
договора, в случай, че продавачът не прехвърли в срок собствеността на недвижимите
имоти в полза на купувача, същият дължи обезщетение за забава в размер на 0.5% от
цената по чл. 2.1 от този договор за всеки ден забава, но не за повече от 60 дни. След
изтичането на двумесечен срок, ако продавачът все още е в забава, купувачът има
право да развали договора с едностранно писмено изявление, както и да получи
неустойка в размер на 4 500 евро. В случай, че от страна на купувача и/нли от банката-
кредитор на купувача бъде изискан/и допълнителен/и документ/и от продавача, срокът
за сключване на окончателен договор се удължава със срока, необходим за
снабдяването със съответния документ. Съгласно чл. 5.3 от договора, в случай, че
купувачът изпадне в забава за плащане на продажната цена по настоящия договор или
не изпълни задължението си за сключването на окончателен договор в срок до
28.02.2024 г., същият дължи на продавача обезщетение за забава в размер на 0.5% от
цената по чл. 2.1 от този договор за всеки ден забава, но не за повече от 60 дни. След
изтичането на двумесечен срок, ако купувачът все още е в забава, продавачът има
право да развали договора с едностранно писмено изявление до купувача, както и да
получи неустойка в размер на 4 500 евро.
Не се спори, че между страните и третото неучастващо в делото лице
-„България Холидейз“ ЕООД, е било сключено тристранно споразумение от 14.11.2023
г., по силата на което управителят на комплекса се е задължил да предлага за продажба
описаните недвижими имоти, а от своя страна ищецът и ответникът са изразили
съгласие за сключване на сделка по прехвърляне на собствеността върху процесните
недвижими имоти за сумата от по 35 000 евро за всеки от имотите, като продавачът
изрично е приел сумата в размер на 14 500 евро да бъдат преведени по сметка на
4
„България Холидейз“ ЕООД за покриване на задълженията му по сключените два
договора за поддръжка и управление на процесните недвижими имоти от 10.02.2007 г.
От своя страна, третото неучастващо по делото лице „България Холидейз“ ЕООД е
поело задължение да депозира молби по гр.д.№1616/2022 г. и по гр.д.№595/2023 г. по
описа на РС-Разлог, образувани от „България Холидейз“ ЕООД срещу продавача К. Г.
за вземания по процесните договори за поддръжка и управление, за сключване на
съдебна спогодба и вдигане на наложените обезпечителни мерки – възбрана върху
процесните два недвижими имота.
Не се спори, че по силата на нотариален акт за покупко- продажба на недвижим
имот от 12.07.2024 г. по описа на нотариус М.К., с район на действие Районен съд – гр.
Разлог, с рег. № *** при НК, ищецът К. А. Г. като продавач е прехвърлил
собствеността върху процесните два недвижими имота на „Артис Креанди“ ЕООД,
ЕИК: *********, в което Н. Р. Т. има качеството на управител и едноличен собственик
на капитала.
Не се спори, че гр.д.№1616/2022 г.. по описа на РС-Разлог е приключило със
сключена между „България Холидейз“ ЕООД и ищеца съдебна спогодба, одобрена от
съда в проведеното на 11.09.2024 г. открито съдебно заседание, а гр.д.№595/2023 г. по
описа на РС-Разлог също е приключило с одобрена от съда на 12.08.2024 г. съдебна
спогодба, сключена между „България Холидейз“ ЕООД и ищеца, както и че с влязъл в
сила съдебен акт е отменено допуснатото обезпечение на предявените искове чрез
налагане на възбрана върху процесните два недвижими имота.
Установява се, че преди сключването на предварителния договор и впоследствие
между пълномощника на ищеца адв. А. П., представители на дружеството- посредник
и ответника по делото се е водила електронна кореспонденция, касаеща изготвянето на
необходимите документи за сключване на сделката, както и проблеми с финансирането
на сделката от купувача, свързани със забавеното отпускане на кредит.
Спорният по делото въпрос се свежда до това коя от двете страни по процесния
предварителен договор е неизправна, респ. в неизпълнение на същия. От ищеца, чиято
е доказателствената тежест, не е представен констативен протокол, удостоверяващ
явяването на негов представител пред нотариуса с рег. № *** за сключване на
окончателен договор на посочената в предварителния договор дата - 28.02.2024 г. От
друга страна, твърди се, че ответникът е бил затруднен при получаване на кредит за
заплащане на дължимата продажна цена, а оттам се стигнало и до неизпълнение на
задължението му за сключване на окончателен договор в определените срокове, респ.
право да се претендира неустойка на основание чл. 5.3 от предварителния договор. От
показанията на св. Д.А.-служител на „Пирин Голф Асетс“ АД /дружеството,
осъществяващо сделките с недвижими имоти на територията на комплекса/ се
установява, че ответникът имал проблеми с финансирането на сделката чрез кредит от
банка, поради което и такъв му бил отпуснат от небанкова институция, за да не се
стигне до отказ от сделката. В тази връзка съдът намира за неоснователни доводите на
ответника за наличието на обективни причини за забавата, доколкото действието или
бездействието на трето за договора лице, каквото в конкретния случай е кредитната
институция, не биха могли да доведат до неизпълнение на договора. Отношенията
между купувача и избраната от него кредитна институция са предмет на отделно
правоотношение, а съгласно чл. 21, ал. 1 ЗЗД договорът поражда действия между
страните, а спрямо трети лица – само в предвидените в закона случаи. Основателни са
обаче твърденията, че между страните е постигнато съгласие за удължаване на срока
за финализиране на сделката, като съдът намира, че подобно съгласие се установява от
5
изявленията на страните в представената на л.43 от делото разпечатка от електронна
кореспонденция от 09.07.2024 г., неоспорена от ищеца и приета като писмено
доказателство. С процесното писмо адв. А.П.- пълномощник на ищеца по сключването
на сделката, информира св.А. като представител на дружеството- посредник, че
ищецът е предоставил последен срок до края на текущата седмица /08-12.07.2024 г./ за
сключване на сделката, като при повторно неизпълнение желае процесният
предварителен договор да бъде развален. Със същото писмо пълномощникът на ищеца
моли за обратна връзка от купувача Н. Т. за уговаряне на ден и час за сключване на
окончателен договор. В противовес на съображенията, изложени от процесуалния
представител на ищеца, съдържанието на писмото дава възможност за извод за
признание за постигнато съгласие за удължаване на срока за сключване на окончателен
договор за продажба на процесните недвижими имоти, като между страните не се
спори, че такъв е сключен на 12.07.2024 г. с дружество, на което ответникът е
едноличен собственик на капитала и управител. Горното се подкрепя и от показанията
на св. Д. А., която посочва, че между страните с участието на посредника по сделката
неколкократно е била провеждана комуникация за удължаване на срока, в т.ч. и по
електронен път. Изложеното не се опровергава и от представените от ищеца
разпечатки от електронна кореспонденция, доколкото същите касаят етап от
преддоговорните отношения между страните, предхождащ сключването на
предварителния договор. Предвид изложеното, съдът намира, че липсва забавено
изпълнение на задължението на ответника за сключване на окончателен договор и
искът за неустойка за забава размер на 21 000 евро следва да бъде отхвърлен. Поради
несбъдване на вътрешнопроцесуалното условие съдът не дължи произнасяне по
заявеното възражение за прихващане.
По разноските:
При този изход на спора и на основание чл.78 ал.3 ГПК ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответника сумата в размер на 3935 лева за платен адвокатски
хонорар съгласно представен договор за правна защита и съдействие на л.82 от
делото.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от К. А. Г., *** гражданин, роден на *** в ***, с адрес
***, чрез адвокат А. П. от САК, съдебен адрес *** иск по чл.92 ал.1 ЗЗД за осъждане
на Н. Р. Т., ЕГН: ********** от ***, съдебен адрес *** да заплати на ищеца сумата в
размер на 21 000 евро за периода от 01.03.2024 г. до 28.04.2024 г., представляваща
уговорена съгласно чл. 5.3 от предварителен договор за покупко- продажба на
недвижими имоти от 16.01.2024 г. неустойка за забава.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.3 ГПК К. А. Г., *** гражданин, роден на *** в
***, с адрес ***, чрез адвокат А. П. от САК, съдебен адрес *** ДА ЗАПЛАТИ на Н. Р.
Т., ЕГН: ********** от ***, съдебен адрес *** сумата в размер на 3935 лева разноски
в производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
6
Съдия при Окръжен съд – Перник: _______________________
7