Решение по дело №755/2015 на Окръжен съд - Благоевград

В закрито заседание в следния състав:

В исковата молба,подадена от Н Т. Я. против Б П. България и “. Г " Е. със седалище гр.П. се съдържа особенно искане с правно основание чл.389 ГПК за обезпечаване на обективно съединените искове,съдържащи се в нея.

Ищецът твърди ,че с ответника “. Г.Е.-П. е обвързан от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.07.2007г., по силата на тристранно споразумение от 23.12.2010г., подписано от него, от представител на дружеството и подписалият предварителния договор негов баща Т Я. като страна-купувач по договора. Съгласно този договор дружеството се задължи да изгради и да му прехвърли собствеността на следния недвижим имот. а именно: АПАРТАМЕНТ № А20 , находящ се в жилищна сграда „К", с идентификатор 02676.501.2110.1, с адрес: гр.Б, общ.Б обл.Б, ул."Г", със застроена площ от 851 кв.м., на четири етажа с предназначение: хотел, разположен на 2(втория) етаж. със застроена площ от 37.20 кв.м., състоящ се от всекидневна, кухненски бокс, баня/тоалетна, при съседи: от север - двор, от изток - апартамент № А21, от юг -общи части, от запад - апартамент № А19, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, а именно поземлени имоти с идентификатори 02676.501.2110, 02676.501.6322, като сградата принадлежи към имот с идентификатор 02676.501.2110, а съгласно Предварителния договор представляващо имоти с пл. № № 2110 и 2109А по плана на гр.Б, област Благоевград. Съгласно клаузите в горепосочения предварителен договор “. Г.Е. се задължава да изпълни строителството на сградата и обекта, предмет на гореописания предварителен договор и да получи Разрешение за ползване най-късно в срок до месец юли 2008г. От приложената справка от регистъра на Агенция по вписванията с нотариални актове №№: 48, дело № 808/2007г.. на Нотариус Н № 494 Нот.камара с район на действие РС-Разлог, вписан в Службата по вписванията вх.рег.№ 9436, акт № 43, том V, дело № 8641 и 46, t.V, вх.рег.№ 5093, дело № 809/2007г. на Нотариус Н рег.№ 494 на НК с район на действие РС-Разлог, вписан в Службата по вписванията вх.рег.№ 9437, акт № 44, том V, дело № 8642 е видно, че закупения имот е ипотекиран два пъти в полза на “. П. Б..

Съгласно т.11.1 от Предварителен договор от 19.07.2007г. при забава повече от 6 месеца, на купувача са дадени алтернативно две възможности: да прекрати едностранно договора със седемдневно писмено предизвестие или да започне съдебно производство за обявяване на договора за окончателен. Ищецът твдърди,че към настоящ момент сградата, в която се намира процесния имот, е завършена, но няма съставен Протокол за приемане акт обр.16 и издадено разрешение за ползване.Ззаплатил е сума в размер на 34 850 евро от общата продажна цена , която възлиза цялата на 41 000 евро.

Съгласно член 11 от предварителния договор, при условие, че продавачът не изпълни строителството на сградата и не снабди имота с разрешение за ползване до месец юли 2008г., същият се задължава да заплати на купувача неустойка в размер на 10 % върху стойността на договора.

Изложил е обстоятелства ,че има правния интерес преди да поиска обявяването на сключения предварителен договор за окончателен, да поиска да бъдат обявени за недействителни по отношение на ищеца учредените върху имота, предмет на предварителния договор договорни ипотеки или да поиска разваляне на сключения между мен и „ЕКО Г.Е. предварителен договор със всички законови последици.

МОЛИ да се постанови решение, с което:

1. На основание чл. 135 от ЗЗД да се обявят за недействителни спрямо него учредените в полза на “. П. Б., договорни ипотеки върху имота, предмет на предварителния договор, с нотариални актове №№: 45,т.V, вх.рег.№5092, дело № 808/2007г.. на Нотариус Н № 494 Нот.камара с район на действие РС-Разлог, вписан в Службата по вписванията вх.рег.№ 9436, акт № 43, том V, дело № 8641 и нот.акт № 46,тV, вх.рег.№ 5093, дело № 809/2007г. на Нотариус Нрег.№ 494 на НК с район на действие РС-Разлог, вписан в Службата по вписванията вх.рег.№ 9437, акт № 44, том V, дело № 8642,на основание чл.19, ал.З от ЗЗД да обявите Предварителен договор от 19.07.2007г. за окончателен и на основание чл.19, ал.З от ЗЗД да се обяви предварителен договор от 19.07.2007г. за окончателен.

При условие, че не бъде уважен този иск, на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД прави изявление

за разваляне на сключения между ищеца и „Е Г. Е. предварителен договор,като да бъде осъден “. Г. Е. да върне

заплатената сума в размер на 34 850 евро, както и договорна неустойка на основание чл.11 от Предварителния договор от 19.07.2007г. и сключеното в допълнение към него тристранно споразумениеот 23.12.2010 г., в размер на 4100 евро.по централния курс на БНБ ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата молба.

За обезпечаване на така заявените искови претенции моли да бъдат наложени следните обезпечителни мерки:

-възбрана върху процесния недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № А20 (буква „А" двадесет), находящ се в жилищна сграда „К". с идентификатор 02676.501.2110.1, с адрес: гр.Б, общ.Б, обл.Б. ул."Г", със застроена площ от 851 кв.м., на четири етажа с предназначение: хотел, разположен на 2(втория) етаж, със застроена площ от 37.20(тридесет и седем цяло и двадесет стотни)кв.м., състоящ се от всекидневна, кухненски бокс, баня/тоалетна, при съседи: от север - двор, от изток - апартамент № А21, от юг - общи части, от запад -апартамент № А19, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, а именно поземлени имоти с идентификатори 02676.501.2110, 02676.501.6322, като сградата принадлежи към имот с идентификатор 02676.501.2110, а съгласно Предварителния договор представляващо имоти с пл. № № 2110 и 2109А по плана на гр.Банско, област Благоевград.

-запор върху всички банкови сметки на “. Г.Е. в страната в следните банки; Стопанска и инвестиционна банка ; Уникредит Булбанк ; Алианц Банк България ; Обединена българска банка ; Банка ДСК ЕАД; Райфайзенбанк България ; Юробанк И ЕФ ДЖИ България ; Корпоротивна търговска банка ; Прокредит Банк ; Централна кооперативна банка ОД; Първа инвестиционна банка ; Пиреус банк България ; Общинска банка ; Инвестбанк ; Емпорики банк България ; Алфа Банк -клон С.; Сосиете женерал Експрасбанк ; Интернешънъл Асет Банк ; Търговска банка Д ; БНП ПарибаБългария ; Насърчителна банка ; МКБ Юнионбанк ; Токуда банкАД; НЛБ Банка Запад-ИзтокАД; Българо-американска кредитна банкаАД; Тексимбанк клон С.; Ситибанк Н.А. Клон С.; Те-ДжеЗираат Банкасъ-клон С., ИНГ Банк Н.В.-Клон С..

ОС Благоевград след като разгледа молбата,намира,че е компетентен да се произнесе с оглед цената на обективно съединените искове и разпоредбата на чл.109 ГПК,определяща местната подсъдност по исковете за сключване на окончателен договор.

Твърденията на ищеца,така както са изложени в исковата молба се подкрепят от представените към молбата писмени доказателства.Същият е страна по предварителен договор за покупко-продажба на описания имот,включващ и договор за изработка.Задължение на продавача “. Г" Е. е било да завърши строителството на сградата,в която се намира апартаментът в срок до м. юли на 2008г.,като в чл.11 е уговорена неустойка при неизпълнение на срока не повече от 10% от стойността на договора,която е 41 000 евро.В случай,че забавата е повече от 6 м. ,купувачът има право да развали предварителния договор или пък да иска обявяването му за окончателен.В договора продавачът е поел задължение при оформяне на сделката по нотариален ред,имотът да е свободен от вещни тежести.

Установено е,че продавачът е ипотекирал имотите в сградата.В договора и тристраното споразумение се съдържат доказателства за това,че ищецът е заплатил и част от продажната цена,като ищецът е представил и разписки за платените суми.

Действително при съществуващите ипотеки,купувачът няма правен интерес да иска обявяване на предварителния договор за окончателен,тъй като съществува възможност имотът да бъде изнесен на публична продан,при което предимство при удовлетворяването ще има ипотекарния кредитор.Според съда, ищецът има правен интерес от предявяване на иск по чл.135 ЗЗД,който правен интерес се обуславя от претенцията му за обявяване на предварителния договор за окончателен,при успешно провеждане на исковото производство по Павловия иск.

Исковете се предявени при условията на евентуалност,като първия предявен иск е този по чл.135 ЗЗД ,от уважаването на който зависи и уважаването на иска по чл.19 ЗЗД.Ако не бъде уважен първия иск,евентуалния иск е за връщане на даденото на отпаднало основание.Макар ищецът да е посочил,че исковете се предявяват при условията на алтернативност,начина по който е формулирана претенцията,"при условие,че не прецените наличието на предпоставки за уважаване на горната претенция,моля “. Г. Е. да бъде осъден да върне сумата от 34 850 евро",сочи на формулирана претенция на обективно съединени искове при условията на евентуалност.

С оглед на това,съдът преценява предпоставките за допускане на обезпечение по първия предявен иск,този по чл.135 ЗЗД.

За да се допусне обезпечение на един иск,същият следва да е допустим,а от представените писмени доказателства да може да бъде направен обоснован извод за неговата основателност.Освен това при условията на комулатинст следва да се установи и обезпечителна нужда,както и налагане на предложена от ищеца обезпечителна мярка,която да е подходяща т.е. да съответства на обезпечителната нужда и да съдейства за изпълнението на едно евентуално положително решение за ищеца.

В казуса съдът е приел,че искът е допустим,а от писмените доказателства,установяващи описаната фактическа обстановка може да се направи извод за съществуването на някои предпоставки за уважаване на претенцията.Ищецът е страна по предварителен договор,за който разполага с правна възможност да иска да бъде обявен за окончателен.Същевременно претенцията му се ограничава от тежащите върху имота ипотеки,които биха направили сделката рискована и напълно лишена от изгода за ищеца,създаващи опастност ищецът да не може да получи имот.Договорите за ипотека увреждат ищеца,като длъжникът “. Г. Е. знае за увреждането.Според съда обаче,тъй като действието на длъжника е възмездно /срещу ипотекирането е получил сума/,то следва да се установи знание на кредитора,защото в казуса,то не се презумира.На този етап от процеса няма представени доказателства за това обстоятелство.Тъй като предварителните договори не се оповестяват ,не може и да се направи предположение,че другиятк ответник е знаел за наличието му.

Освен това ОС Благоевград намира,че липсва обезпечителна нужда,доколкото към момента на постановяване на настоящето определение, исковата молба е вписана и това изпълнява охранителна функция,с оглед разпоредбата на чл.135 ал.1 ЗЗД.

Другата посочена обезпечителна мярка-запор,би била подходяща за иска,предявен при условията на евентуалност,но не и при иска по чл.135 ЗЗД.

С оглед на изложеното искането за обезпечаване на този иск не следва да се уважава.

ОС Благоевград намира,че не следва да се произнася по искането за обезпечаване на евентуалния иск по чл.55 ал.1 ЗЗД,тъй като в хода на производството същият може да не бъде предмет на разглеждане,ако бъде уважен първия иск и тогава би се получило налагане на обезпечение по иск,който не подлежи на разглеждане.

Водим от горното съдът

О П Р Е Д Е Л И :

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на И. Т. Я. за обезпечаване на иск с правно основание чл.135 ЗЗД,чрез налагане обезпечителна мярка "възбрана" върху недвижим имот.

Определението подлежи на обжалване пред САС в едноседмичен срок от връчването му на ищеца.

Председател: