Р Е Ш Е Н И Е
Номер Година 18.04.2019 Град Карлово
В ИМЕТО НА НАРОДА
Карловски районен съд втори граждански състав
На осемнадесети март две
хиляди и деветнадесета година
В публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЛАДИМИР ИВАНОВ
Секретар: ДИМИТРИНА МИНЧЕВА
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1935 по описа за 2017 година
и за да се произнесе, взе предвид:
Съдът
е сезиран с иск с правно основание чл.422, вр. с чл.415 от ГПК, вр. с чл.232,
ал.2 от ЗЗД, за установяване дължимостта на наемни вноски във връзка с
използването на нает имот, предявен от „С.С.“ ООД, ЕИК: *******, седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя Й.А.К., чрез адв. С.П. - К.
против „Й.“ ЕООД, ЕИК: *******, седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя Л.Н.Г.
В исковата молба се твърди,
че по силата на договор за наем от 01.06.2014 г. „С.С.“ ООД, представлявано от управителя Й.А.К.
– в качеството на наемодател, предоставило на „Й.“ ЕООД, представлявано от
управителя Л.Н.Г. – в качеството на наемател, за временно и възмездно ползване
за търговска дейност следния свой собствен недвижим имот, а именно: Сграда -
магазин, масивна тухлена и каменна зидария на 1 етаж, находящ се в гр. К.,
община К., област П., ул. „********“ № *, целият с площ от 42 кв. метра, срещу
месечен наем е размер на 500 лв., дължим до 5-то число на текущия месец, който
договор е сключен за срок от 1 /една/ година. Между страните бил подписан Анекс
от 02.06.2014 г., с който било уговорено, че дължимите наемни вноски за периода
от 01.06.2014 г. до 21.12.2014 г. ще се изплатят наведнъж до 31-во число на
месец декември 2014 г., без промяна на останалите клаузи на договора за наем.
Подписан бил и Анекс от 01.01.2015 г., по силата на който започвал да тече нов
период на действие на договора за наем от 1 /една/ календарна година, считано
от 01.01.2015 г., дължимите наемни вноски за периода от 01.01.2015 г. до
30.06.2015 г. щели да се изплатят наведнъж до 5-то число на месец юни 2015 г.,
като от 01.07.2015 г. наемните вноски ставали дължими ежемесечно до пето число
на текущия месец.
Твърди се че след изтичане
на уговорения срок, наемателят продължил да ползва имота със съгласие и без
противопоставяне от страна на наемодателя, поради което договорът се
трансформирал в безсрочен. Наемателят заплащал дължимите наемни вноски съгласно
уговорките между страните до месец януари 2017 г. От месец февруари до месец
септември 2017 г., включително, наемателят не изплатил дължимите наемни вноски,
всяка по 500 лв. /петстотин лева/, или в общ размер от 4000 лв.
Дружеството - наемодател,
многократно отправяло покани до наемателя за доброволно плащане на дължимите
суми, описани по-горе, в т. ч. и с нотариална покана с peг. № ***, том: 1, Акт:
159/25.05.2017 г. на нотариус Т.Р.- с peг. № 517 на НК, с район на действие
района на PC - гр. К., получена от наемателя на 19.06.2017 г., с която го
поканил да заплати дължимите до момента на изпращането ѝ суми за наема,
както и този за месец юни 2017 г., в срок от седем календарни дни от
получаването ѝ.
Тъй като дружеството -
наемател продължило да ползва имота, без да заплаща дължимия наем, наемодателят
подал заявление по чл. 410 от ГПК и със Заповед за изпълнение № 1028/17.10.2017
г., постановена по ч. гр. дело № 1586/2017 г. по описа на К.районен съд, II гр.
състав, било разпоредено същото да му заплати сумата от 4 000 лв.,
представляваща неизплатени наемни вноски за месеците от февруари до септември
вкл. 2017 г., всяка по 500 лв., дължими по силата на Договор за наем от
01.06.2014 г. на следния недвижим имот: Сграда - магазин, масивна тухлена и
каменна зидария на 1 етаж, находящ се в гр. К., община К., област П., ул. „***“
№ *, целият с площ от 42 кв. метра, както и въз основа на Анекс към договора от
02.06.2014 г. и Анекс от 01.01.2015 г., ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на заявлението до окончателното плащане, както и направените
в заповедното производство разноски в размер на 385.00 лв. , от които: държавна
такса за заповедното производство - 80.00 лв., и адвокатско възнаграждение -
305.00 лв..
Срещу заповедта
ответникът подал възражение в срок,
което обосновавало правния интерес на ищеца да предяви настоящия иск.
Моли съда, да признае за
установено съществуването на вземане на ищцовото дружество по отношение на
ответника „Й.“ ЕООД ***, представлявано от управителя Л.Н.Г., както следва:
- сумата от 4 000 лв. по
издадена Заповед за изпълнение № 1028/17.10.2017 г., постановена по ч. гр. дело
№ 1586/2017 г. по описа на К.районен съд, II гр. състав, представляваща
неизплатени наемни вноски за месеците от февруари до септември вкл. 2017 г„
всяка по 500 лв., дължими по силата на Договор за наем от 01.06.2014 г. на
следния недвижим имот: Сграда - магазин, масивна тухлена и каменна зидария на 1
етаж, находящ се в гр. К., община К., област П., ул. „********“ № *, целият с
площ от 42 кв. метра, както и възоснова на Анекс към договора от 02.06.2014 г.
и Анекс от 01.01.2015 г.;
- законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на заявлението – 13.10.2017 г., до
окончателното плащане;
- направените в заповедното
производство разноски в размер на 385.00 лв., от които: държавна такса – 80.00
лв., и адвокатско възнаграждение – 305.00 лв.;
Претендират се и разноските
в исковото производство.
Ответното дружество, чрез
пълномощника си адв. Н.П., оспорва иска като недопустим и неоснователен.
Не оспорва обстоятелството,
че на 01.06.2014 г. „Й.“ ЕООД, в качеството на наемател сключило с ищцовото
дружество, в качеството на наемодател, договор за наем на помещение – магазин
на първи етаж от сграда, находяща се в гр. К., на ул. „******“ №*, с площ на
обекта от 42 кв. м. по договора.
Искът обаче бил недопустим,
тъй като процесуалният представител на ищцовото дружество действал без
представителна власт – същият не бил упълномощен от търговски представител на
дружеството, каквито били изискванията на чл.26 от Търговския закон.
Искът бил и неоснователен.
Твърди, че изрично двете страни по договора за наем от 01.06.2014 г. в Параграф
I, т. 4, ал. 1 били договорили срок на договора за наем от една година, като
изрично в ал. 2 на т. 4 се били договорили, че след изтичането на наемния срок
по предходната алинея договорът може да бъде продължен само след изричното му
писмено преподписване от страните. Изрично в параграф IV от договора –
„Изменения, прекратяване“ било посочено в т.13, че договорът се прекратява при
изтичане на срока. Представени били от ищеца по делото Анекс към договора за
наем от 02.06.2014 г., чието сключване и цел били изменение на т. 3 от Договора
за наем от 01.06.2014 г. относно дължимите месечни наемни вноски и начина на
тяхното изплащане, като изрично в Параграф II било отразено, че остават в сила
всички останали клаузи на договора за наем на недвижимия имот.
Представен бил от ищеца и
Анекс към договора за наем от 01.01.2015 г., с който било изпълнено условието
от главния договор по т. 4, ал. 2 относно срока и договорът изрично писмено бил
продължен с една календарна година. Коментирана била изрично т. 3 и изменението
ѝ от договора за наем и в параграф III отново изрично било посочено, че
остават в сила всички останали клаузи на основния договор за наем.
След дата 01.01.2015 г.
двете страни по договора за наем не били подписвали какъвто и да било анекс за
удължаване на срока на договора, в изпълнение на изричната договорка в т. 4,
ал. 2 от договора за наем.
Поради това и с оглед
гореизложеното договорът за наем бил прекратен на 01.01.2016 г. и претенцията
на ищеца за установяване на задължение на месечни наемни вноски за 2017 г. по
договора за наем била несъстоятелна, лишена от правен интерес и неправилна, тъй
като неоснователно щял да се обогати с тази парична сума.
Наемни вноски за 2017 г. не
се дължали и не се следвали на наемодателя от страна на наемателя по договора,
тъй като договорът за наем бил прекратен, считано от 01.01.2016 г. на основание
Анекс от 01.01.2015 г. и поради липса на последващо изрично преподписване
относно срока на договора, с оглед изричната клауза в основния договор за наем
т. 4, ал. 2.
Ответникът твърди, че не
дължи сумата претендирана от ищеца и не бил ползвал помещението след
прекратяване на договора. Твърди, че обстоятелството дали след изтичане на
уговорения наемен срок, наемателят е продължавал да ползва имота със съгласие
или без съгласие от страна на наемодателя, било ирелевантно за настоящия спор,
тъй като имало изрична писмена договорка между страните по договора относно
срока, залегнала в Параграф I, т. 4, ал. 2 от Договора, а договорът действал
като закон между страните по договора. Ако липсвала такава изрична писмена
уговорка в договора, то тогава щяло да намери приложение законовото предложение
в тази връзка.
От друга страна ищцовото
дружество не било собственик на наетия обект по договора нито към 2014 г., нито
към днешна дата, за което ответникът прилага писмени доказателства. Оттук претенцията
за вземане от наемни вноски за 2017 г. противоречала на закона, с оглед чл.229,
ал.2 и ал.3 от ЗЗД. Ответникът сключил договор за наем с несобственик и разбрал
това, след като прекратили договора за наем.
Ответникът моли съда
прекрати производството по делото, поради недопустимост на иска или,
алтернативно – да отхвърли иска като неоснователен. Претендират се разноските
по делото.
От събраните доказателства,
отделно и в тяхната съвкупност съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:
От приложеното по делото ч. гр. дело № 1586/2017 г. по
описа на К.районенен съд е видно, че по заявление на ищцовото дружество за
издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК е била издадена Заповед №
1028/17.10.2017 г., с която е разпоредено на длъжника „Й.“ ЕООД *** да му
заплати следните суми:
- сумата от 4 000 лв. (четири хиляди лева) – главница
по договор за наем от 01.06.2014 г., Анекс към него от 02.06.2014 г. и Анекс от
01.01.2015 г.;
- законната лихва, считано от датата на подаване на
заявлението – 13.10.2017 г., до окончателното плащане;
- сумата от 390.00 лв. (триста и деветдесет лева), от
които: държавна такса за заповедното производство - 80.00 лв. (осемдесет лева),
държавна такса за изпълнителен лист - 5 лв. (пет лева) и за адвокатско
възнаграждение – 305.00 лв. (триста и пет лева).
В срока по чл.414, ал.2 от ГПК е постъпило възражение
от длъжника и съдът на осн. чл.415, т.1 от ГПК е дал указания на ищцовото
дружество (тогава заявител) да представи доказателства за предявен в
едномесечен срок от съобщението иск срещу нея. Искът е предявен в срока по чл.414 ГПК.
Страните не спорят, а и от представения по делото Договор
за наем от 01.06.2014 г., се установява, че между „С.С.“ ООД, представлявано от
управителя Й.А.К. – в качеството на наемодател и „Й.“ ЕООД, представлявано от
управителя Л.Н.Г. – в качеството на наемател, е възникнало правоотношение с предмет предоставяне от
страна на наемодателя в полза на наемателя за временно и възмездно ползване за
търговска дейност на следния недвижим имот, а именно: Сграда - магазин, масивна
тухлена и каменна зидария на 1 етаж, находящ се в гр. К., община К., област П.,
ул. „********“ № * целият с площ от 42 кв. метра, срещу месечен наем е размер
на 500 лв., дължим до 5-то число на текущия месец. В Параграф I, т. 4, ал. 1 е договорен срок на
договора за наем от една година, а в ал.2 на т.4 е упоменато, че след
изтичането на наемния срок по предходната алинея, договорът може да бъде
продължен само след изричното му писмено преподписване от страните. В параграф
IV, т.13 е посочено, че договорът се прекратява: при изтичане на срока; по
взаимно съгласие между страните; при виновно неизпълнение от една от страните,
с едномесечно писмено предизвестие; при забава на плащане на наемните вноски с
повече от един месец; при едномесечно писмено предизвестие на една от страните.
От приложения по делото Анекс от 02.06.2014 г., към
договора за наем от
01.06.2014 г., е видно, че страните са уговорили дължимите наемни вноски за
периода от 01.06.2014 г. до 31.12.2014 г. да се изплатят наведнъж до 31-во
число на месец декември 2014 г., без промяна на останалите клаузи на договора
за наем.
Приложен е по делото и Анекс от 01.01.2015 г. към
договора за наем от 01.06.2014 г., от който се установява, че страните са се
договорили за нов период на действие на договора за наем от 1 /една/ календарна
година, считано от 01.01.2015 г. Уговорено е дължимите наемни вноски за периода
от 01.01.2015 г. до 30.06.2015 г. да се изплатят наведнъж до 5-то число на
месец юни 2015 г., като от 01.07.2015 г. наемните вноски стават дължими
ежемесечно до пето число на текущия месец.
От представеното копие от нотариална покана с peг. №
3088, том: 1, Акт: 159/25.05.2017 г. на нотариус Т.Р.- с peг. № 517 на НК, с
район на действие района на PC - гр. К.,
се установява, че наемодателят е поканил наемателя да заплати дължимите
до момента на изпращането ѝ суми за наема, както и този за месец юни 2017
г., в срок от седем календарни дни от получаването ѝ – общо 2500 лева.
Приложена е разписка, от която е видно, че нотариалната покана е получена от
наемателя на 19.06.2017 г.
С отговора на исковата си молба наемателят е
представил писмени доказателства, които установяват, че наемодателят не е
собственик на наетия обект –Справка от имотния регистър, Нотариален акт за
собственост върху недвижим имот вх. рeг. № 58 от 15.01.2002 г., акт 36, т. I,
дело № 42/2002 г. на Служба по вписвания, и Скица на Община К. от 2013 г. Този
факт не се оспорва от ищцовата страна, като представят заверено копие от
предварителен договор за покупко-продажба между ПК „***“, гр. К. и „С.С.“ ООД,
гр. К., и споразумение за неговото прекратяване от 22.08.2017 г.
Представена е аналитична справка и копия от 8 бр.
фактури, всяка на стойност 500 лева, които установяват извършени плащания на
наемни вноски за периода м. юни 2016 – м. януари 2017 г., включително, от „Й.“
ЕООД в полза на „С.С.“ ООД.
От показанията на свидетеля М.Д.Х. се установява, че
на 08.09.2017 г. е закупил процесния обект от ПК „***“, гр. К.. Преди това
обектът бил стопанисван от Й.К., но на свидетеля не е известно дали е правил
това в качеството си на физическо или лице или като управител на „С.С.“ ООД. В
същото време обектът се ползвал от Л.Г. – от началото на 2016 г. до момента на
придобиване на правото на собственост от свидетеля. Там имало каса на „**“ и се
продавали сувенири. Л.Г. освободил имота в края на 2017 г. На свидетеля не било известно какви са
отношенията между Й.К. и Л.Г..
От показанията на свидетеля Е.Х.Д.се установява, че
познава Й.К. и Л.Г.. Л.Г. ползвал процесния търговски обект до месец август
2017 г., за което плащал наем на Й.К.. Първоначално двамата били в добри
отношения, но впоследствие възникнали конфликти между тях. Л.Г. недоволствал,
че наемът бил висок, спирали му тока в обекта по вина на Й.К., а и освен това
започнали проверки от полицията, за което Л.Г. също упреквал Й.К. и му казвал
„да престане с тези гламотии“. В началото дейността им била съвместна, но след
като през месец декември 2016 г. се изпокарали, Л.Г. продължил да работи сам.
Докато работели заедно Л.Г. бил този, който вършел цялата работа и това също
било причина да си развалят отношенията.
При така установените факти, от правна страна съдът прави
следните изводи от правна страна:
По допустимостта: Предявеният иск е допустим, тъй като е заведен в
едномесечния срок от получаване на съобщението, изпратено до заявителя „С.С.“
ООД, че е постъпило възражение от длъжника „Й.“ ЕООД. Съдът не споделя
възраженията на адв. Н.П. за липса на представителна власт на пълномощника на ищцовото дружество адв. С.П.,
тъй като всички извършени от нея процесуални действия са потвърдени от
управителя на „С.С.“ ООД Й.А.К. с приета по делото в с. з. от 18.03.2019 г.
нотариално заверена молба.
По основателността: Не е спорно по делото, че в периода от месец февруари
до месец септември 2017 г., включително, ответникът не е заплащал
претендираните от ищеца наемни вноски в размер на общо 4000 лева. Спорен между
страните е въпросът дали същите са били дължими и имало ли е през този период
от време валидно облигационно правоотношение между тях, произтичащо от договор
за наем от
01.06.2014 г. и анекси към него от
02.06.2014 г. и от 01.01.2015 г.
Възражението на ответника, че ищецът през исковия
период не е бил собственик на отдадения под наем обект, съдът намира за ирелевантно.
С наемния договор се учредява
облигационна връзка, а не се прехвърля право на собственост или друго вещно право,
за това наемодател може да бъде и лице, което не е собственик на вещта (в този
смисъл решение №725 от 04.11.2008г. по т.д.№163/2008г. на ВКС, ІІ т.о.).
Отношенията във връзка със собствеността на имота нямат връзка с облигационното
правоотношение по договор за наем, страни по което са наемодателят, от една
страна, и наемателят от друга, като договорът за наем е валиден в отношенията
между страните по същия, единствено непротивопоставим на действителния
собственик или съсобственик. Правата и задълженията по договора за наем
възникват между страните така, както са уговорени, поради което наемателят
дължи уговорения наем на наемодателя.
Съдът счита, че наемното правоотношение между страните
е било налице до м. септември 2017 г., когато се установи от събраните гласни
доказателства, че процесният обект е бил закупен от трето лице. До този момент,
видно от показанията и на св. Х., и на св. Д., Л.Г. е ползвал по предназначение
отдадения под наем търговски обект. Действително, в клаузите на договора за наем е предвидено, че той да бъде продължен само
след изричното му писмено преподписване от страните и ако това не бъде сторено,
същият се прекратява. Това означава, че доколкото в анекса от 01.01.2015 г. е
уговорени едногодишен срок на продължаване на договора, то той би следвало да
бъде прекратен на 01.01.2016 г., тъй като това е последното писмено
продължаване на неговото действие. Въпреки това, обаче ответникът е продължил
да плаща наемни вноски, което се установява от представените и приети по делото
копия от фактури за извършени плащания на наемни вноски за периода м. юни 2016
– м. януари 2017 г., включително. Самият той не отрича, че след 01.01.2016 г. е
продължил да плаща наем и този факт е обявен за безспорен в с. з. от 26.03.2018
г. Ето защо продължилото ползване на имота от наемателя и непротивопоставянето
на наемодателя мотивират съда да приеме, че договорът се е трансформирал в
такъв за неопределено време на основание чл. 236, ал.1 ЗЗД, поради което искът
се явява основателен и като такъв следва да бъде уважен.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК с оглед изхода на
спора, на ищеца следва да присъдят и сторените в настоящото и в заповедното
производство деловодни разноски в размер на общо 885 лева, от които 500 лева в
исковото производство и 385 лева в заповедното.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, съществуването на вземане на
ищцовото дружество „С.С.“ ООД, ЕИК: *******, седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя Й.А.К. по отношение на ответника „Й.“
ЕООД, ЕИК: *******, седалище и адрес на управление:***, както следва:
- сумата от 4 000 лв. (четири хиляди лева),
представляваща неизплатени наемни вноски за месеците от февруари до септември
2017 г., включително, всяка по 500 лв., дължими по силата на Договор за наем от
01.06.2014 г. на следния недвижим имот: Сграда - магазин, масивна тухлена и
каменна зидария на 1 етаж, находящ се в гр. К., община К., област П., ул. „********“
№ *, целият с площ от 42 кв. метра, както и въз основа на Анекс към договора от
02.06.2014 г. и Анекс от 01.01.2015 г.;
- законната лихва върху главницата, считано от датата
на подаване на заявлението – 13.10.2017 г., до окончателното плащане,
за което по ч. гр. дело № 1586/2017 г. по описа на К.районен
съд е издадена Заповед № 1028/17.10.2017 г. за изпълнение на парично задължение
по чл.410 ГПК.
ОСЪЖДА „Й.“ ЕООД, ЕИК: *******, седалище и адрес на
управление:***, ДА ЗАПЛАТИ на „С.С.“
ООД, ЕИК: *******, седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя Й.А.К., направените
по делото разноски в размер на общо 885.00 лв. (осемстотин осемдесет и пет
лева), от които 500 лева в исковото производство и 385 лева в заповедното.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд П. в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:
Д.М.