№ 71
гр. гр. Лом, 13.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично заседание на
втори февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:НИКОЛА Т. ДЕЛИЕВ
при участието на секретаря Мартина Здр. Здравкова
като разгледа докладваното от НИКОЛА Т. ДЕЛИЕВ Гражданско дело №
20221620101450 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание по чл. 16, ал. 1, във вр. с ал. 5, във вр.
с чл. 8, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.
Съдебното производство е образувано по искова молба от Г. Г. Г. с
ЕГН: **********, с адрес: гр. ****, съдебен адрес: гр. ****, адв. Н. М. К. –
МАК, срещу Кооперация „Прогрес“, с ЕИК: *********, представлявана от
председателя Г. Х. Ж., ЕГН **********, със седалище и адрес на управление:
с. ****, с предявени при условията на първоначално обективно съединени
конститутивни искове по реда на чл. 16, ал. 1, във вр. с ал. 5, във вр. с чл. 8,
ал. 1, т. 2 от ЗАЗ.
Иска се постановяването на съдебно решение, с което да се изменят
договор за аренда, вписан в СВ-Лом, с дв. вх. рег. № 120/15.10.2015 г., с акт
№ 84, т. 1, и договор за аренда, вписан в СВ- Лом, с дв. вх. рег. №
223/15.03.2016 г., т. 3, сключени между предишните собственици, като
ищецът встъпва в качеството на собственик на имотите и страна по
правоотношението - предмет на договорите за аренда, с оглед на това, че е
приобрететел по възмездни договори за покупко-продажба на въпросните
имоти, предмет на договорите за аренда, и Кооперация „Прогрес“ като
арендатор, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като да
бъде увеличено арендното плащане за стопанската 2021 г. -2022 г. за имотите,
предмет на договора, за аренда на 90,00 лева/дка предоставена площ.
Претендират се и направените по делото разноски.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил от
1
ответника.
Ответникът оспорва иска като недопустим и неоснователен. Оспорва
твърдението за трайни изменения, налагащи изменение на договорената цена,
като счита, че не са налице предпоставките на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ.
В откритото съдебно заседание ищецът Г. Г. Г. се явява лично и с адв.
Н. К. при МАК. Заявява изменение на иска досежно цената, като го намалява
от първоначално претендираните 90 лв./дка, на 75 лв./дка годишно за
стопанската 2021/2022 г., в който размер го поддържа и моли да бъде уважен
като основателен и доказан.
Намаляването е прието с протоколно определение от 02.02.2023 г.
Ответникът, редовно призован, не се явява и не се представлява.
От събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
Между страните не е спорно, че:
На 14.01.2015 г., между Л. Н. Т., с ЕГН: **********, чрез И. И. В., с
ЕГН: **********, пълномощник, и Кооперация „Прогрес“ е сключен договор
за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 216 при нотариус С. С., с
район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК, вписан в СВ-Лом, №
120/15.10.2015 г., с акт № 84, т. 1. Предмет на договора са: Имот с
идентификатор 22873.16.28 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и
три точка шестнадесет точка двадесет и осем/, НТП нива в м. „Полето“, втора
категория, с номер по предходен план № 016028, с площ от 8575 кв. м. /осем
хиляди петстотин седемдесет и пет кв. м./, при съседи 22873.16.38,
22873.16.29, 22873.16.39, 22873.16.27, 22873.16.37, и Имот с идентификатор
22873.49.8 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка
четиридесет и девет точка осем/, НТП нива в м. „Турловица“, трета
категория, с номер по предходен план № 049008, с площ от 9405 кв. м. /девет
хиляди четиристотин и пет кв. м./, при съседи 22873.49.15, 22873.49.16,
22873.48.103, 22873.49.7, 22873.49.3.
Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години,
считано от 2015/2016 г., а договорената в чл. 3, ал. 1 цена – 40,00 лв. /дка.
На 24.09.2020 г., с Нотариален акт № 10, т. 11, дело № 946/2020 г. на
Нотариус С. С., № *** на НК, ищецът е придобил ½ (една втора) ид. ч. от
следните имоти в землището на с. ****:
1. Имот с идентификатор 22873.16.28 /двадесет и две хиляди осемстотин
седемдесет и три точка шестнадесет точка двадесет и осем/, НТП нива в
м. „Полето“, втора категория, с номер по предходен план № 016028, с
площ от 8575 кв. м. /осем хиляди петстотин седемдесет и пет кв. м./, при
съседи 22873.16.38, 22873.16.29, 22873.16.39, 22873.16.27, 22873.16.37;
2. Имот с идентификатор 22873.49.8 /двадесет и две хиляди осемстотин
седемдесет и три точка четиридесет и девет точка осем/, НТП нива в м.
„Турловица“, трета категория, с номер по предходен план № 049008, с
площ от 9405 кв. м. /девет хиляди четиристотин и пет кв. м./, при съседи
22873.49.15, 22873.49.16, 22873.48.103, 22873.49.7, 22873.49.3.
2
На 12.03.2016 г., между Г. Т. Д., с ЕГН: **********, чрез И. И. В., с
ЕГН: **********, пълномощник, и Кооперация „Прогрес“ е сключен договор
за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 2315 при нотариус С. С.,
с район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК, вписан в СВ-Лом, №
223/15.03.2016 г., т. 3. Предмет на договора са: Имот с идентификатор
22873.16.21 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка
шестнадесет точка двадесет и едно/, НТП нива в м. „Полето“, втора
категория, с номер по предходен план № 016021, с площ от 18186 кв. м.
/осемнадесет хиляди сто осемдесет и шест кв. м./, при съседи 22873.16.23,
22873.16.22, 22873.16.39, 22873.16.20, 22873.16.40; Имот с идентификатор
22873.43.15 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и три точка
четиридесет и три точка петнадесет/, НТП нива в м. „Комитското“, трета
категория, с номер по предходен план № 043015, с площ от 3718 кв. м. /три
хиляди седемстотин и осемнадесет кв. м./, при съседи 22873.43.13,
22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11; Имот с
идентификатор 22873.56.6 /двадесет и две хиляди осемстотин седемдесет и
три точка петдесет и шест точка шест/, НТП нива в м. „Туновото“, втора
категория, с номер по предходен план № 056006, с площ от 4153 кв. м.
/четири хиляди сто петдесет и три кв. м./, при съседи 22873.43.13,
22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11.
Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години,
считано от 2015/2016 г., а договорената в чл. 3, ал. 1 цена – 40,00 лв. /дка.
На 09.08.2022 г., с Нотариален акт № 100, т. VІ, дело № 566/2022г. на
Нотариус Б. К., № 749 на НК, ищецът е придобил 5/112 ид. ч. от следните
имоти в землището на с. ****:
1. Имот с идентификатор 22873.16.21 /двадесет и две хиляди осемстотин
седемдесет и три точка шестнадесет точка двадесет и едно/, НТП нива в м.
„Полето“, втора категория, с номер по предходен план № 016021, с площ от
18186 кв. м. /осемнадесет хиляди сто осемдесет и шест кв. м./, при съседи
22873.16.23, 22873.16.22, 22873.16.39, 22873.16.20, 22873.16.40;
2. Имот с идентификатор 22873.43.15 /двадесет и две хиляди осемстотин
седемдесет и три точка четиридесет и три точка петнадесет/, НТП нива в м.
„Комитското“, трета категория, с номер по предходен план № 043015, с площ
от 3718 кв. м. /три хиляди седемстотин и осемнадесет кв. м./, при съседи
22873.43.13, 22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11;
3. Имот с идентификатор 22873.56.6 /двадесет и две хиляди осемстотин
седемдесет и три точка петдесет и шест точка шест/, НТП нива в м.
„Туновото“, втора категория, с номер по предходен план № 056006, с площ от
4153 кв. м. /четири хиляди сто петдесет и три кв. м./, при съседи 22873.43.13,
22873.43.14, 22873.43.18, 22873.43.16, 22873.42.79, 22873.43.11.
Като купувач на идеални части от изброените имоти – приобретател от
предходните собственици – арендодатели, ищецът ги е заместил като страна в
арендните договори.
С Нотариална покана – предложение за актуализация на арендно
плащане рег. № 1200/28.03.2022 г. на нотариус Б. К., с р-н на действие РС -
3
гр. Лом, връчена на 29.03.2022 г. на ответника при отказ. С нотариалната
покана, ищецът уведомил ответника за настъпилото по силата на чл. 17, ал. 2
от ЗАЗ заместване и го поканил, в седмодневен срок от получаването на
поканата, да се яви при нотариус Б. К. и да подпише един от двата оставени
там от него анекса: Анекс, с който рентното плащане се увеличава до 90 лв.
на дка или Анекс, с който плащането се увеличава с допълнително
договорена между страните цена, но само за стопанската 2021/2022 г., в който
случай се съгласяват и да бъде прекратен арендният договор.
От публично обявената Информация за размера на средно-рентно
плащане, която ще се ползва при споразумения/разпределения за стопанската
2021/2022 г. на ОДЗ – Монтана е видно, че, за землището на с. ****, общ.
Якимово, обл. Монтана, то е в размер на 44, 00 лв./дка.
От заключението на приетата по делото съдебно-оценителна експертиза,
изготвена от в. л. В. К., средно претеглената пазарна цена на договорените
рентни плащания за стопанската 2021/2022 г. за землището на с. ****, общ.
Якимово, обл. Монтана варира от 60 до 75 лв. на дка.
При така установените факти съдът достигна до следните правни
изводи:
Иска се: да бъде постановено решение, с което да бъде изменен в частта
за цената: Договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 216
при нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК,
вписан в СВ-Лом, № 120/15.10.2015 г., с акт № 84, т. 1, сключен между
праводателя на ищеца – Л. Н. Т., като арендодател и ответника, и Договор за
аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 2315 при нотариус С. С., с
район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК, вписан в СВ-Лом, №
223/15.03.2016 г., т. 3, сключен между праводателя на ищеца – Г. Т. Д., като
арендодател, и ответника, като увеличи арендното плащане за стопанската
2021/2022 г. на 75 лв./дка.
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ, ако, след сключване на
договора за аренда, обстоятелствата, при които страните са се ръководили
при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните
може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга
срока на договора, а увеличаването или намаляването на добивите от обекта
на договора, вследствие на стопанисването му, не може да бъде основание за
изменение на арендното плащане.
Съгласно чл. 16, ал. 4 от ЗАЗ насрещната страна е длъжна да отговори
писмено, в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение
на договора, освен ако с него не е определен друг срок.
Съгласно чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, ако страните не постигнат споразумение
по иск на страната, направила предложението, решение взима Районният съд.
Безспорно се установява от посочените по-горе доказателства, че между
страните са налице сключени договори за аренда на земеделска земя през
2015 г. и 2016 г., като е уговорено арендно плащане в размер на 40 лв. на
декар.
4
Безспорно се установява от представените по делото писмени
доказателства /нотариалните актове и договори за аренда/, че ищецът е
собственик на процесните земеделски имоти, които са предмет на договорите
за аренда.
Съгласно чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на
договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият
е бил вписан. Предвид обстоятелството, че процесните договори за аренда са
надлежно вписани в Службата по вписванията - гр. Лом, съдът приема, че
ищецът, по силата на настъпилото правоприемство, е заместил
арендодателите Л. Н. Т. и Г. Т. Д., като е станал надлежна страна и по
договорите за аренда, касаещи всички процесни имоти.
Безспорно се установява от представената и цитирана по-горе
нотариална покана, надлежно връчена, че ищцовата страна е направила
предложение по чл. 16, ал. 1 от ЗАЗ за доброволно уреждане на спора във
връзка с увеличение на цената на рентата между страните, което е получено
от представител на ответника на 29.03.2022 г.
Съдът, като съобрази представените по делото писмени доказателства
относно направеното предложение от ищеца, в качеството на арендодател, за
промяна на арендната вноска на 75 лв. за декар годишно и липсата на писмен
отговор по нотариалната покана или постигнато съгласие между страните за
изменение на арендната вноска, както в посочения в нотариалната покана
едноседмичен срок от получаването й /изтекъл на 05.04.2022 г. /, така и в
1-месечния срок, предвиден в ЗАЗ, съдът приема, че искът за изменение на
договора за аренда, в частта относно арендното плащане по отношение на
процесните имоти, е допустим и следва да бъде разгледан по същество.
В тежест на арендодателя е да докаже наличието на предпоставките за
уважаване на иска по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, а именно: трайно изменение в
обстоятелствата, при които страните са се водили при уреждане на
отношенията си, което е довело до очевидно несъответствие между поетите
от тях задължения.
Съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 2 от ЗАЗ размерът на арендното
плащане се договаря въз основа на пазарната поземлена рента.
По делото е прието заключение по назначената съдебно-счетоводна
експертиза, представено от вещото лице В. К. В., от която се установява, че
средното годишно рентно плащане за стопанската 2021/2022 г. в района на
община Якимово, землището на с. ****, в което са земеделските имоти,
предмет на настоящия спор, е в размер на 75 лева.
Заключението на вещото лице не е оспорено от страните по делото.
Същото е компетентно изготвено и съдът го възприема.
Като съобрази заключението на вещото лице /обсъдено по-горе/, съдът
приема, че от страна на арендодателя се доказа по делото наличие на трайно
изменени обстоятелства, свързани с размера на пазарното арендно плащане,
възникнали след сключване на договорите за аренда през 2015 г. и 2016 г.
Налице е трайно и постепенно увеличение на заплащаната средна
5
пазарна рента, която, за стопанската 2021/2022 г., е променена на 75 лв. за
декар.
Следователно налице са основанията на чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ за
изменение на арендното плащане по договора между страните за стопанската
2021/2022 г. за посочените в исковата молба имоти от арендно плащане в
размер на 40,00 лв. за декар на арендно плащане в размер на 75 лв. за декар.
Съдът намира за установен и факта на трайното изменението на
обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на
отношенията си - изминалият период от 8 години и, с оглед на установеното
от вещото лице, че размерът на средното пазарно рентно плащане за декар
земеделска земя в землището на с. **** е в размер на 75 лв. Размерът на
дължимото арендно плащане по договора следва да съответства на
установеното от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ - на базата на пазарната поземлена
рента.
При това положение съдът приема, че предявеният иск е изцяло
основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.
При този изход на делото, следва ответникът да понесе и направените
от ищеца деловодни разноски, които, видно от доказателствата по делото, са в
размер на 951,02 лв. /101,02 лв. – платена държавна такса, 250 лв. –
възнаграждение на вещо лице и 600 лв. адвокатско възнаграждение/.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, уговореното в чл. 3, ал. 1
от Договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 216 при
нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК, вписан
в СВ-Лом, № 120/15.10.2015 г., с акт № 84, т. 1, със страни - Г. Г. Г. с ЕГН:
**********, с адрес: гр. ****– като арендодател по силата на чл. 17, ал. 2 от
ЗАЗ, и КООПЕРАЦИЯ „ПРОГРЕС“, с ЕИК: *********, представлявана от
председателя Г. Х. Ж., ЕГН **********, със седалище и адрес на управление:
с. ****– като арендатор, като УВЕЛИЧАВА годишното арендно плащане за
стопанската 2021/2022 г. от 40,00 лв. за декар на 75 лв. за декар.
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, уговореното в чл. 3, ал. 1
от Договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № 2315 при
нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК, вписан
в СВ-Лом, № 223/15.03.2016 г., т. 3, със страни - Г. Г. Г. с ЕГН: ********** ,
с адрес: гр. **** – като арендодател по силата на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ, и
КООПЕРАЦИЯ „ПРОГРЕС“, с ЕИК: *********, представлявана от
председателя Г. Х. Ж., ЕГН **********, със седалище и адрес на управление:
с. **** – като арендатор, като УВЕЛИЧАВА годишното арендно плащане за
стопанската 2021/2022 г. от 40,00 лв. за декар на 75 лв. за декар.
6
ОСЪЖДА КООПЕРАЦИЯ „ПРОГРЕС“, с ЕИК: *********,
представлявана от председателя Г. Х. Ж., ЕГН **********, със седалище и
адрес на управление: с. ****, ДА ЗАПЛАТИ на Г. Г. Г. с ЕГН: **********, с
адрес: гр. ****, направените разноски в настоящото производство в размер на
951,02 лв.
Решението подлежи на обжалване пред ОС - Монтана в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Препис от настоящото Решение да се връчи на страните, заедно със
съобщението за постановяването му, на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Лом: _______________________
7