РЕШЕНИЕ
№ 4
гр. Бяла, 15.01.2026 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЯЛА в публично заседание на петнадесети декември
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Лилия М. Ненова
при участието на секретаря Валентина Т. Великова
като разгледа докладваното от Лилия М. Ненова Гражданско дело №
20254510101161 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Производството е образувано по искова молба на Г. Х. Г., ЕГН
**********, адрес: гр.Р., ул.“Б.“ № ***, вх.***, ет.**, действащ чрез
пълномощника си – адвокат М. Р. от АК-Русе, срещу „ТСМС“ ЕООД, ЕИК
***, седалище и адрес на управление: гр.Р., ул.„Н.“ № ***, представлявано от
управителя А.И.П., за обявяване за окончателен на сключен между страните
предварителен договор за покупко-продажба от 09.09.2025 г. на следния
недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XIV-86 в квартал 27 по
регулационния план на с.Ш., община Д.М., област Р., с адрес: улица „Ш.б.“ №
****, с площ от 810 кв.м, незастроен, при граници и съседи на имота: улица,
УПИ IV-86, УПИ III-83, УПИ I-81. Претендира и разноски по делото.
Ищецът твърди, че на 09.09.2025 г. между него, в качеството му на
купувач и ответника „ТСМС“ ЕООД, в качеството му на продавач, е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на горепосочения недвижим
имот, за сумата от 3720 лв. или 1902,01 евро, с включен в цената данък
добавена стойност. Твърди, че се задължил да заплати договорената продажна
цена по банкова сметка на продавача в срок до 19.09.2025 г. включително,
както и че изпълнил в срок това свое задължение на 19.09.2025 г. Твърди, че с
ответника постигнали договорка да се явят на 26.09.2025 г. в 13:00 ч. в
кантората на Нотариус с рег.№ 787 на НК за сключване на окончателен
договор за покупко-продажба на имота, като при явяването при нотариуса,
продавачът следвало да представи в оригинал нотариалния акт на имота,
скица на УПИ, данъчна оценка, а купувачът - да разполага със средства, за да
заплати дължимите местен данък, държавни и нотариални такси по
прехвърлянето на собствеността. Твърди още, че на уговорената дата и час се
1
явил в кантората на нотариуса, но представител на продавача не се явил и
съответно не бил сключен окончателен договор.
По реда и в срока по чл.131, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на исковата
молба от ответника, с който ответникът признава сключването на
предварителен договор от 09.09.2025 г. между страните, както и че ищецът е
заплатил договорената цена в срок. Твърди, че поради затруднения с
получаването на документи, необходими за сключването на окончателния
договор и изготвянето на нотариалния акт, помолил ищеца да договорят друга
дата за явяване пред нотариус, като били постигнати договорки, но въпреки
това ищецът предявил иск. Моли съдът да се произнесе с решение при
преценка на изложеното и представените доказателства.
В съдебно заседание ответникът не се представлява. Ищецът не се явява,
представлява се от адвокат Р., която поддържа исковата молба и моли за
уважаване на иска.
Съдът, след като съобрази твърденията на страните и прецени
събраните по делото доказателства заедно и поотделно, намира за
установено от фактическа страна следното:
От нотариален акт № 94, том 4, рег.№ 1393, дело № 87 от 15.02.2008 г. на
нотариус с рег.№ 232 в регистъра на Нотариалната камера, вписан в СлВп-
Бяла под вх.№ 1048/15.02.2008 г., акт 24, том 2, д.№ 241, се установява, че
ответникът „ТСМС“ ЕООД е купил недвижим имот, представляващ УПИ XIV-
86 в квартал 27 по регулационния план на с.Ш., община Д.М., област Р., с
адрес: улица „Ш.б.“ № ***, с площ от 810 кв.м, незастроен, при граници и
съседи на имота: улица, УПИ IV-86, УПИ III-83, УПИ I-81.
С доклада си по делото съдът е обявил за безспорно между страните и за
ненуждаещо се от доказване, че между ищеца и ответника е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.09.2025
г., представляващ УПИ XIV-86 в квартал 27 по регулационния план на с.Ш.,
община Д.М., област Р.. Договорът е сключен в писмена форма, като препис от
същия е представен и приет като писмено доказателство по делото. Видно от
съдържанието му, недвижимият имот, предмет на договора, е подробно
описан с посочване на номер на УПИ, квартал, населено място и
административен адрес, площ, граници и съседи, посочена, като страните са
постигнали съгласие и за конкретна цена на имота /чл.1.1/. Видно чл.2.1
вр.чл.1.1 и чл.2.2 от предварителния договор, ищецът се е задължил в срок до
19.09.2025 г. включително да заплати на ответника договорената продажна
цена в размер на 3720 лв. или 1902,01 евро с ДДС, като с доклада си по делото
съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ищецът е
заплатил договорената по договора цена в срок, което изрично се признава от
ответника с постъпилия по делото отговор на исковата молба. Видно от чл.3.1
от предварителния договор страните са уговорили да се явят на 26.09.2025 г. в
13:00 часа в кантората на нотариус С.И. Я.-Й. на адрес: гр.Б., обл.Р., ул.“П.В.“
№ ***, за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота,
като при явяването ответникът следва да представи данъчна оценка и скица на
имота, както и оригинал на нотариален акт № 94, том 4, рег.№ 1393, дело № 87
от 15.02.2008 г. на нотариус с рег.№ 232 на НК.
Не се спори между страните, а ангажираният по делото констативен
протокол на нотариус С. И. Я.-Й., рег.№ 787 на НК, удостоверява, че на
26.09.2025 г. в 13:00 часа ищецът се е явил в кантората на нотариуса по
2
предварително запазен час за сключване на окончателния договор, но не и
законен или упълномощен представител на ответното дружество.
По делото е представена скица № 297/07.10.2025 г., издадена от Община
Две могили, за процесния имот, с индивидуализиращи данни за същия, а
видно от удостоверение за данъчна оценка от 07.10.2025 г., издадена от
Община Две могили, данъчната оценка на имота е 1846,80 лв. или 944,25 евро.
Посочените писмени документи, ангажирани от ищеца в
производството, като относими, допустими и необходими, съдът е приобщил
към доказателствения материал по делото.
Въз основа на приетите за установени факти, съдът намира от
правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск за обявяване на предварителен договор за
окончателен, който съдът намира за допустим, тъй като изхожда от надлежна
страна, търсеща защита на свои права, и е насочен срещу надлежен ответник.
В настоящия спор претенцията на ищеца черпи правното си основание
от чл.19, ал.3 от ЗЗД, според който всяка от страните по един предварителен
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор.
За да бъде уважена претенцията на ищеца, е необходимо при условията
на пълно и главно доказване същият да установи наличието на валидно
сключен предварителен договор между страните по делото в предвидената от
закона форма и с уговорки относно съществените условия на окончателния
договор; настъпил падеж; изпълнение на собствените задължения по
договора. За основателността на иска в случая е необходимо и доказването,
имотът, предмет на предварителния договор е в патримониума на
прехвърлителя по договора.
Предмет на процесния предварителен договор са вещни права върху
недвижим имот, поради което с оглед разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД,
същият следва да бъде сключен в писмена форма. Доколкото страните са
спазили тази форма при сключването на предварителния договор, същият е
валиден и е породил действие между тях.
Със сключването на предварителния договор страните са се задължили
да сключат договор за покупко-продажба на недвижим имот, поради което
съществени условия на окончателния договор се явяват цената и предмета на
договора – конкретен недвижим имот. В случая в предварителния договор
подробно е описан и индивидуализиран недвижимия имот, собствеността
върху които следва да бъде прехвърлена с окончателния договор, както и
уговорената цена.
За да упражни която и да е от страните по договора правото на иск по
чл.19, ал.3 от ЗЗД, трябва да е изтекъл уговореният срок за сключване на
окончателен договор, който факт обуславя неизправността на насрещната
страна. Съгласно чл.3.1 от предварителния договор, страните са се договорили
да сключат окончателен договор на 26.09.2025 г., който срок към момента на
завеждане на исковата молба е изтекъл.
Тук е мястото да бъде посочено, че с оглед заетата по делото
процесуална позиция /наведените от ответника твърдения за отправена молба
до ищеца за договаряне на друга дата за явяване пред нотариус и постигнати
„договорки“/, съдът е възложил в тежест на ответника да установи
постигнатите между него и ищеца договорки относно датата за явяване пред
3
нотариус, като на основание чл.146, ал.2 от ГПК е указал на ответника с
доклада си по делото, че не сочи доказателства в тази насока. И тъй като
твърдения на ответника се явяват недоказани в процеса, важима е посочената
в предварителния договор дата за явяване пред нотариус, която по същество
представлява уговореният между страните срок за сключване на окончателен
договор.
На следващо място, ищецът по иска следва да е изправна страна, т.е. да е
изпълнил или да е готов да изпълни поетите от него с предварителния договор
задължения. От страна на ответника е налице признание, че ищецът е
заплатил договорената по договора цена в срок, което обстоятелство съдът е
отделил за безспорно и ненуждаещо се от доказване с доклада си по делото по
чл.146 от ГПК.
Доказана се явява и принадлежността на правото на собственост върху
процесния недвижим имот в патримониума на ответника, което обстоятелство
следва да се преценява към датата на приключване на устните състезания по
делото (в този смисъл Решение № 365 от 24.04.2009 г. на ВКС по гр. д. №
5509/2007 г., I г. о.) – по делото нито се твърди, нито се ангажират
доказателства за обратното.
В настоящото производство не се събраха доказателства, които да
установяват изпълнение на задължението на ответната страна. Не се
установиха и факти и обстоятелства, които да освобождават ответника от
поетото с договора задължение, каквото би било разваляне на предварителния
договор.
С оглед на гореизложеното предявеният иск се явява основателен и
доказан и като такъв следва да бъде уважен.
При този изход на делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК на ищцовата
страна се дължат разноски. Ищецът е сторил разноски за заплатени държавни
такси по делото в общ размер на 40,24 евро, която сума е в тежест на ответната
страна.
Съгласно чл.364, ал.1 от ГПК в тежест на ищеца е да заплати следващите
се разноски по прехвърлянето на имота, които включват местен данък за
възмездно придобиване на имущество и нотариална такса (в този смисъл т.19
на Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г.,
ОСГТК), като върху имота следва да се впише възбрана за обезпечение на
вземанията.
Нотариалната такса се дължи по сметка на съда, чието решение има
функцията на нотариален акт, съгласно чл.87 вр.чл.85, ал.1, т.1 от ЗННД (в
този смисъл Решение № 16 от 7.02.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1438/2017 г., IV
г. о.). Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД, като съгласно чл.96, ал.3 от ЗННД интересът,
върху който следва да се определи дължимата нотариална такса, е уговорената
по договора цена, тъй като същата се явява по-висока от данъчната оценка на
имота. Съобразно изложеното и по правилата на чл.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД дължимият размер на нотариалната такса се
равнява на сумата 40,32 евро.
На основание чл.364 от ГПК вр.чл.44, ал.1 вр.чл.47, ал.2 вр.чл.46 от
ЗМДТ вр.чл.35, ал.2 от Наредба № 1 за определяне размера на местните
данъци на територията на Община Две могили, област Русе, ищецът следва да
бъде осъден да заплати на Община Две могили местен данък за възмездно
4
придобиване на имущество в размер на 49,45 евро, представляващ 2,6% от
договорената цена на прехвърленото имущество.
На основание чл.364, ал.2 от ГПК, на ищеца не следва да бъде издаден
препис от решението, докато същият не докаже, че е заплатило разноските по
прехвърлянето на имотите.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен, на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД,
сключения на 09.09.2025 г. между Г. Х. Г., ЕГН **********, адрес: гр.Р.,
ул.“Б.“ № ****, вх.***, ет.****, като купувач и „ТСМС“ ЕООД, ЕИК ****,
седалище и адрес на управление: гр.Р., ул.„Н.“ № ***, представлявано от
управителя А.И.П., като продавач, предварителен договор за покупко -
продажба на недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XIV-86 в
квартал 27 по регулационния план на с.Ш., община Д.М., област Р., с адрес:
улица „Ш.б.“ № ***, с площ от 810 кв.м, незастроен, при граници и съседи на
имота: улица, УПИ IV-86, УПИ III-83, УПИ I-81, за цена от 3720 лева или
1902,01 евро с включен ДДС.
ОСЪЖДА „ТСМС“ ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление:
гр.Р., ул.„Н.“ № ***, представлявано от управителя А.И.П., да заплати на Г. Х.
Г., ЕГН **********, адрес: гр.Р., ул.“Б.“ № ***, вх.***, ет.***, сумата 40,24
евро (четиридесет евро и 24 евроцента) – разноски по гр.дело № 1161/2025 г.
по описа на Районен съд - Бяла.
ОСЪЖДА Г. Х. Г., ЕГН **********, адрес: гр.Р., ул.“Б.“ № ***, вх.***,
ет.***, да заплати по сметка на Районен съд - Бяла нотариална такса в размер
на 40,32 евро (четиридесет евро и 32 евроцента), а по сметка на Община Две
могили местен данък за възмездно придобиване на имущество в размер на
49,45 евро (четиридесет и девет евро и 45 евроцента), за които суми
ПОСТАНОВЯВА, на основание чл.364, ал.1 от ГПК, служебно да се впише
възбрана върху имота, предмет на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, до заплащането
на сумите.
Препис от решението ДА СЕ ИЗПРАТИ служебно на Служба по
вписванията гр.Бяла, обл.Русе за вписване на възбраната.
УКАЗВА на ищеца да впише решението в шестмесечен срок от
влизането му в сила, на основание чл.112, б.”з” вр.б.„а“ вр.чл.115 от ЗС.
ПОСТАНОВЯВА на основание чл.364, ал.2 от ГПК ДА НЕ СЕ
ИЗДАВА ПРЕПИС от настоящото решение, докато не се докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за
имота.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд –
Русе в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бяла: ____/п/___________________
5