№ 138
гр. София, 03.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 12-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на първи декември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Атанас Кеманов
Членове:Надежда Махмудиева
Снежана Бакалова
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Снежана Бакалова Въззивно гражданско дело
№ 20201000504220 по описа за 2020 година
Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е по жалба на ищците, подадена чрез адв. П. К. срещу
Решение от № 4125/09.07.2020 г. на Софийски градски сьд, ГО, 1-4 с-в,
постановено по гр. д. № 8814/12г., в частта, в която са отхвърлени
предявените от тях искове, за признаване за установено по отношение на
ответника – Столична Община, район Младост, че всеки от тях, като
собственик на като собственик на самостоятелен обект – апартамент в
жилищна сграда - бл.***, ЖК „***“, гр.***, е собственик на съответна
идеална част от следните помещения, изградени
в подколонното пространство на първи етаж на жилищна сграда - бл.***,
ЖК „***“, гр.***, по силата на покупко-продажби, дарение и по наследяване,
а именно:
Офис помещения с площ 60,71 кв.м. разположени във
входното, подколонно пространство на жилищна сграда – бл.***, ЖК „***“
гр.***, западно от сградата на вх. А, съвпадащи с бившо колонно
пространство, оцветени в червено на скицата на лист 481 по делото, към
заключение вх. № 152211/20,11,18г., в който са обособени три помещения
обозначени на същата скица с номер: 1.1, 1.2, 1.3, и един коридор, с
изключение на свързаното функционално с тях помещение „Спортни игри“ с
площ 38,87кв.м., предвидено в одобрения архитектурен проект;
Офис помещения с площ 131,62 кв.м., разположени във
входното, подколонно пространство на жилищна сграда – бл.***, ЖК „***“,
гр.***, източно от сградата на вх. А, съвпадащи
1
с бившо подколонно пространство, оцветени в червено на скицата на лист 481
по делото, към заключение вх. № 152211/20,11,18г., в който са обособени
четири помещения обозначени на същата скица с номер: 1, 2, 3, 4 и един
коридор, с изключение на свързаните функционално с тях предвидени в
одобрения архитектурен проект на сградата помещение № 5 с площ
18,43кв.м., предназначено за „абонаментно снабдяване“, както и предверие и
тоалетна с обща площ 6,10 кв.м., представляващи част от входа.
Твърди, че решението е постановено в нарушение на материалния закон
и съдопроизводствените правила, като събраните доказателства не са
тълкувани в тяхната съвкупности и са тълкувани превратно.
Излага следните доводи за неправилност на решението:
Неправилно от събраните доказателства СГС бил направил извод, че
двете описани помещения, находящи се в подколонното пространство не са
обща част на сградата по предназначение. Твърди, че тяхното предназначение
било за реализиране на доходи от етажните собственици. Намира извода на
СГС, че проходите под колоните на жилищния блок имат характер на тротоар
и служат за преминаване на пешеходци и осигуряване на достъп до съседните
сгради за неправилен. Твърди, че пространството под колоните на сградата е
изградено конструктивно от колоните, които поддържат сградата и които
представляват общи части по преназначение, горна плоча на сутеренен етаж
и долна плоча на първи етаж, етажна площадка на вход А и по тази причина
то също е обща част.
Твърди, че съдът не е обсъдил и заключението на вещото лице арх. В., в
което се посочва, че тези помещения не биха могли да бъдат самостоятелни
обекти на правото на собственост, ако към тях не са били присъединени
функционално и помещенията за абонатна, преддверие и тоалетна и
помещението за спортни игри, които по одобрения архитектурен проект са
включени в обема на сградата. Счита, че получените помещения чрез
преустройства стават собственост на лицата, които притежават съответните
обекти в сградата.
По изложените съображения молят да бъде отменено решението, като
бъдат уважение отхвърлените искове и им се присъдят разноски за двете
инстанции.
В подадения писмен отговор, ответникът Столична община, оспорва
жалбата. Твърди, че СГС правилно е отчел, че ищците са суперфициарни
собственици , поради което притежават обектите, които са придобили, ведно
с прилежащите им идеални части, но не и правото на собственост върху
терена и изграденото върху този терен от собственика. Претендира разноски
за юрисконсултско възнаграждение. Прави възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение на ищците.
В откритото с.з. жалбоподателите, чрез адв. К. поддържат жалбата си.
Претендират разноски по представен списък.
Необжалвалия другар Г. Г. се присъединява към жалбата.
Въззиваемата страна, редовно призована не изпраща представител.
Необжалвалият другар К. Г. не се явява и не изразява становище.
Софийският апелативен съд, в изпълнение правомощията си по чл. 269
2
ГПК, намира , че обжалваното решение е валидно и допустимо.
От събраните по делото доказателства пред първата инстанция, съдът
прие за установено следното от фактическа страна:
Не се спори между страните, че ищците са собственици по силата на
договори за покупко-продажби, дарение и по наследяване, на самостоятелни
обекти – апартаменти в жилищна сграда – вх. А на бл.***, ЖК „***“, гр.***,
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото
на строеж върху терена, върху който е изградена сградата. Жилищната сграда
се състои от четири отделни, еднакви по площ и разпределение секции,
обособени като входове – А, Б, В и Г, проектирани с по два входа, от
източната и западната страна под сградата, а не с входове от лицевите –
северна и южна страни. На първият етаж е
обособено подколонно пространство с „Проходи“, което представлява подход
към съответния вход на отделната секция. Строителството на жилищната
сграда е извършено през 1971-1978г. от ТИЛ-МВР, Отдел „Капитално
строителство“ – София, по реда и при условията на чл. 117 ЗТСУ, за
задоволяване на жилищни нужди на служители на МВР, като съгласно ал. 3
на чл. 117 ЗТСУ договорите за продажба са сключени след като е отстъпена
припадащата се идеална част от правото на строеж по чл. 130 ЗТСУ. ТИЛ-
МВР, Отдел „Капитално строителство“ – София, с платежно нареждане от
28.12.1972г. е заплатило на СГНС – Стопанска дирекция за изграждане на
София, стойността на правото на строеж за обект - жилищна сграда – бл.***,
ЖК „***“, гр.***, в размер на 124 774,00лв.
Съгласно заключението на тройната съдебно-техническа експертиза,
изготвена от вещи лица инж. Т., инж. С. и арх. Д., съгласно одобрен
архитектурен проект от 22.03.1972г. се предвижда изграждане на осем
пешеходни прохода, по два на брой за всеки от входовете на сградата. С така
предвидените и реализирани на място проходи се осъществява достъп до
жилищната сграда в съответния жилищен вход, така и до помещенията, които
се намират на партера на сградата. Наред с това тези проходи имат статут и на
тротоар и служат за свободно преминаване на хора и осигуряване на достъп
до съседни сгради. Според експертизата изградените на място проходи
служат както за обслужване на живущите в съответния вход, така и за
свободно преминаване на граждани.
Видно от заключението на тройната съдебно-техническа експертиза, в
цената на отделните апартаменти не е включена стойността на съответната
припадаща се част от общите части на сградата от проходите и тя не е
заплащана от ищците или техните праводатели.
Представено е Разрешение за строеж № 20/04.06.1990г. на ТС на СО –
Р-н „Младост“, издадено на фирма „Текатор“ , съобразно одобР.те проекти на
31.05.1990г. за „подколонното пространство на бл.***, ***“. Не е уточнено за
кой вход на бл.*** става дума. От заключението на тройната експертиза се
установява, че архитектурен проект от 31.05.1990г. не е запазен. От писмо на
Столична община – район Младост от 09.12.2013г. се установява, че под №20
е издадено строително разрешение от дата 23.02.1999г., което не касае
помещения в кв. „***“.
Представен е договор за наем от 11.04.1990г. между собствениците на
3
апартаменти от бл.*** вх.***, кв. „***“ 1 и и фирма „Текатор“ за представяне
под наем на свободното пространство между носещите колони в източната
част на партера, намиращо се под апартамент 1 и над мазета с обща площ 120
кв.м. и складово помещение в източната част на входа, като търпи
извършаване на промени в това пространство.
Били са съставени АДС № 1622/02.06.1999г. и АДС № 1623/02.06.1999г.
на Областен управител –София, с които е актувано, като държавна
собственост подколонното пространство, застроено с помещение за склад с
площ 52 кв.м. и застроено с помещение за офис , състоящ се от работилница,
лаборатория, склад, кабинет и приемна с обща площ 131,78 кв.м.
Със Заповед № РД-15-0531/21.08.2001г. на ОУ на Област София са били
отменени цитираните АДС.
С акт за общинска собственост №1044/02.08.2004г. са актувани като
частна общинска собственост намиращите се в подблоковото пространство
проходи на бл.*** в ж.к. „***“ нежилищно помещение източно от вх. „А“ с
площ 132,29 кв.м. и нежилищно помещение западно от вх. А с площ 44,56
км.м.
По делото са изслушани и приети и първоначално и допълнително
заключение на вещото лице арх. Б. В.. В тях е посочено, че в одобрения
архитектурен проект на жилищната сграда от 1972г. съществува помещение
„спортни игри“ , разположено в северозападната част на вход А, на границата
с вход Б с площ 38,87кв.м., разположено на приземно ниво между сутерена и
първи жилищен етаж. Това помещение е било включено в ценообразуването
на сградата, като самостоятелен обект.
Помещенията разположени източно от вход А и съвпадащи с бившо
„колонно пространство“ са с площ 131,62 кв.м. В тази площ са обособени
четири помещения от №1 до №4 (по скицата, която е изготвило това вещо
лице ) и един коридор. Функционално към този обект са добавени и
помещение № 5, предвидено по одобрения архитектурен проект за
абонаментно снабдяване, както и предверие и тоалетна, които по проект
представляват част от входа, които са от обема на високото тяло.
Помещенията разположени западно от вход А и съвпадащи с бившо
„колонно пространство“ са с площ 60,71 кв.м. В тази площ са обособени три
помещения от помещение № 1 до 3 и един коридор. Функционално тези
помещения са свързани с площта на помещението „спортни игри“ по
одобрения архитектурен проект на сградата.
В помещенията източно от вход А са разположени 12 бр. колони, а в
помещенията западно от вход А – 8 бр. колони.
Площта на пространството, разположена западно от вход А до
помещението „спортни игри“ е 60,71 кв.м.
Площта на помещение № 5, източно от вход А, предназначено за
абонатна по проект е 18.,43 кв.м., а площта на помещение предверие и
тоалетна е 6,10 кв.м. Площта а помещенията, разположени източно от вход А
1-4 е 131,62 кв.м.
Помещенията за които се спори са изградени чрез преграждане с леки
стени, изпълнени с газобетонни блокчета и остъкляване с дограма с двоен
4
стъклопакет.
Горните фактически констатации се установяват от събраните пред
първата инстанция доказателства, преценени в тяхната съвкупност. Пред
настоящата инстанция не са искани и представени нови доказателства.
На базата на приетото за установено от фактическа страна, съдът
направи следните правни изводи:
Предявеният иск намира правното си основание в чл. 124 ал.1 от ГПК.
Същият е отчасти основателен и доказан.
Ищците по делото са собственици на различни основания на
индивидуални обекти в жилищна страда, ведно с прилежащите идеални части
от общите части на сградата и учредено право на строеж върху терена.
Въз основа на отстъпеното право на строеж те са станали собственици,
както на индивидуалните самостоятелни обекти в сградата, така и са
съсобственици на общите части на сградата при съответната на обекта им
идеална част. Установи се от събраните доказателства, че освен общите части
по естеството си, ищците са съсобственици и на някои общи части по
предназначение, които са били изградени по одобрения архитектурен проект
и по своето предназначение служат за общо ползване на етажните
собственици - помещение № 5 (по скицата на вещото лице), източно от вход
А, предназначено за абонатна по проект с площ 18,43 кв.м., помещение -
предверие и тоалетна с площ 6,10 кв.м. и помещение разположено западно от
вход А – помещение за „спортни игри“ с площ 38.87 кв.м.
Ищците са взели решение и са преградили пространството, намиращо
се под колоните на сградата, служещо за достъп до входа на сградата, като са
изградили няколко помещения чрез изграждането на леки стени с
газобетонни блокчета и остъкляване с дограма – от източната страна на вход
А – 4 бр. помещения с обща площ 131,62 кв.м. и от западната страна на вход
А – едно помещение с площ 60.71 кв.м. Тези преустройства са извършени без
съответно строително разрешение, видно от събраните доказателства (такова
не е намерено, а под цитирания номер е разрешение, което не се отнася за
тази сграда).
В исковата си молба, ищците твърдят, че са станали собственици на
изграденото извън архитектурния проект и съответното строително
разрешение, тъй като то представлява обща част по предназначение, тъй като
е затворено между тавана на сутерена и плочата на първи жилищен етаж и
включва и колоните на сградата.
Настоящата инстанция намира за недоказано твърдението на ищците, че
изграденото представлява обща част по предназначение. Съгласно чл. 38 от
ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни
собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена
сградата, дворът (освен при отстъпеното право на строеж), основите,
външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части,
вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите,
стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените
помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на
сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии
на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите,
5
водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по
естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Безспорно е,
че общи части по естеството си или по предназначение са тези, които
представляват части от сградата, така както е проектирана и изградена, въз
основа на отстъпеното право на строеж.
Общите части за етажните собственици по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС се
делят на две групи-общи части по естеството си, към която група спадат тези
елементи от сградата, без които е невъзможно нейното съществуване като
такава, както и общи части по своето предназначение, към която група се
включват тези обекти, без които тя може да съществува, но които са
предназначени да служат за общо ползване на всички собственици на
самостоятелни обекти в нея. В конкретния случай, за да се извърши преценка
дали процесните недвижми имоти отговаря на дефиницията на чл.38, ал.1 ЗС,
следва да бъде съобразено това, че към момента на изграждане на сградата те
не са съществували в този вид, в който се претендират и който са получили
след извършено преустройство.
Общите части за етажните собственици по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС се
делят на две групи-общи части по естеството си, към която група спадат тези
елементи от сградата, без които е невъзможно нейното съществуване като
такава, както и общи части по своето предназначение, към която група се
включват тези обекти, без които тя може да съществува, но които са
предназначени да служат за общо ползване на всички собственици на
самостоятелни обекти в нея.
Безспорно общи части по естеството си са колоните и етажната
площадка на вх. А. Общи части по предназначение са абонатна, предверие и
помещение „спортни игри“. Доколкото свободното пространство под
колоните на сградата служи според вещата лице не само за достъп до входа
на блока, но и за свободно преминаване и достъп до съседни сгради то не
следва да се квалифицира, като обща част. Аргумент в тази посока е
обстоятелството, че тази площ не е включена в ценообразуването на обектите
и не е оценена, като обща част. Според Решение № 1310 по гр. д. № 84/2007 г.
на ВКС, II г. о., пространството между колоните на блока не е обща част по
определението на чл. 38, ал. 1 ЗС, като то нито по естеството си, нито по
предназначение служи за общо ползване на етажните собственици, а
обстоятелството, че колоните са общи части на сградата не придава такова
качество и на свободната площ между тях.
В случая, за да се извърши преценка дали процесните недвижими –
представляващи помещение от 1 до 4 от източната страна на вход А и
помещение 5 от западната страна (по заключението на експертизата),
отговарят на дефиницията на чл.38, ал.1 ЗС, следва да бъде съобразено това,
че към момента на изграждане на сградата те не са съществували в този вид, в
който се претендират и който е получен след извършено преустройство.
В конкретния случай, ищците са преустроили това свободно
пространство, като от него са изградили (чрез изграждането на преградни
стени) помещения, за които претендират, че са общи части по предназначение
– служат за отдаване под наем. На първо място такова предназначение на
общите части не е предвидено. Под „по предназначение“ в чл. 38 ЗС се има
предвид, че тази част от сградата служи за удовлетворяване на нужди на
6
всички собственици на индивидуални обекти в сградата, свързани с
полазването на техните обекти. На второ място общата част следва да е
предвидена и изградена по одобрения архитектурен проект, което не е налице
в настоящия случай.
Ако бъде изградено помещение, в отклонение на отстъпеното на
страните право на строеж (което е в обема на одобрения архитектурен проект
на сградата) то става собственост на собственика на терена.
Ищците цитират, като основание за възникване на правото им на
собственост върху новоизградените обекти разрешението дадено в решение
№ 68 от 16.04.2015 г. по гр.д. № 6181/2014 г. на I г.о. на ВКС, а именно, че
проход, съставляващ част от сграда, определен при проектирането й за
осигуряване на достъп от улицата до индивидуални обекти в сградата и
предвиден да служи за общо ползване от собствениците на индивидуалните
обекти с тази цел /за вход, преминаване и достъп до индивидуалните обекти/,
представлява по естеството си обща част на сградата по смисъла на чл. 38 ЗС.
Фактическото му приобщаване към индивидуален обект в сградата чрез
премахване на преградни стени не е достатъчно условие общата част да
престане да съществува и да бъде изключена от съсобствеността – това може
да стане само чрез преустройство, направено със съгласието на всички етажни
собственици и въз основа на одобрен инвестиционен проект.
Цитираното решение потвърждава извода, че новоизградените
помещения не са станали собственост на ищците, тъй като не са изградени въз
основа на одобрен инвестиционен проект. В същото решение се коментира, че
проход към сграда, който служи за достъп до нея и до двора представлява
обща част, но този проход е различен от процесното пространство, което
според заключението на експертизата служи освен за достъп до входа и за
свободно предвижване и достъп до други сгради.
Във въззивната жалба, ищците твърдят, че те са присъединени към
съществуващите общи части на сградата - от източната страна на вход А –
абонатна, предверие и тоалетна и от западната страна на вход А – помещение
„спортни игри“, поради което са станали тяхна собственост, въпреки, че са
построени в отклонение от отстъпеното право на строеж. От заключението на
изслушаните експертизи не може да се направи извод, че без включването на
общите части към тези помещения те не биха имали самостоятелен статут и
не биха представлявали самостоятелен обект на правото на собственост.
Вещото лице не е изяснило статута на помещенията, нито е посочило, че
всички те заедно представляват самостоятелен обект на правото на
собственост. В заключението си то е посочило, че същите са функционално
свързани, но това не води до извод, че те са загубили своята
самостоятелност. Не е доказано и твърденето на жалбоподателя, че без
наличието на санитарното помещение – обща част, не би имало
самостоятелен обект, тъй като не е посочено какъв точно обект е обособен, а
и процесното помещение западно от вход А, също няма санитарно
помещение (видно от представената схема към заключението). В случая не е
налице хипотезата на чл.97 ЗС, тъй като не са налице две вещи с различни
характеристики, за да може едната да се определи като главна, а другата като
несамостоятелна и присъединена към нея.
По изложените съображения, настоящата инстанция намира правните
7
изводи на СГС за частична основателност на иска за законосъобразни и по
тези съображения следва да бъде потвърдено обжалваното решение.
При този изход на производството на ответната по жалбата страна се
дължат направените разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на
200лв.
Ръководен от изложеното и на основание чл. 272 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение от № 4125/09.07.2020 г. на Софийски
градски сьд, ГО, 1-4 с-в, постановено по гр. д. № 8814/12г в обжалваната част.
ОСЪЖДА Б. Д. Д., Г. З. Й., Д. Д. Г., Т. Ц. Л., Г. М. К., О. Г. Н., И. Н. К.,
Т. И. Н., М. Й. К., Ц. С. П.,, И. А. К., П. Д. Т., М. К. Н., Р. Й. А., М. В. П., К. Д.
Д., Г. И. В., В. Ц. Д., Е. А. Б., С. В. С., Е. В. С., М. Т. Д., М. В. Ж., И. Б. Д., Р.
П. З., Д. К. З. и Г. М. Г. да заплатят на Столична Община – район Младост
направените разноски в размер на 200лв..
Решението подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл. 280,
ал.1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8