№ 19640
гр. С., 30.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 176 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:БОРЯНА В. ПЕТРОВА
при участието на секретаря ТЕОДОРА ГР. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от БОРЯНА В. ПЕТРОВА Гражданско дело №
20251110109306 по описа за 2025 година
Ищецът Л. Ж. А., ЕГН ********** е предявил срещу А. М. П., ЕГН **********
конститутивен иск за обявяване за окончателен сключения на 10.01.2025 г. между страните
предварителен договор за покупко-продажба на ¼ ид.ч. от следния недвижим имот:
ДВОРНО МЯСТО, находящо се в гр. С., съставляващо парцел XXI-71 от квартал 2 по плана
на град С., вилна зона „****“ – III част, цялото с площ 1 075 кв.м., който представлява
поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр. С., община С., област С. (С.), одобрени със Заповед № РД-18- 68/02.12.2010г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. С., район „****“, № 93-а-93, с площ
1 091 кв.м.
Ищецът твърди, че на 15.02.2023г. между страните бил сключен договор за паричен
заем, по силата на който ищецът, в качеството си на заемодател предоставил на ответника –
заемател, сумата от 9 000,00 лева, която А. П. следвало да върне в срок до 31.12.2023г.
Твърди, че поради неплащане на заетата сума в срок, на 01.02.2024г. страните подписали
анекс към договора за заем от 15.02.2023г., с който се споразумели срокът за връщане на
сумата да бъде удължен до 31.12.2024г. Излага твърдения, че на 01.02.2024г. между страните
бил сключен още един договор за заем, въз основа на който ищецът предоставил на
ответника сума в размер 8 000,00 лева и срок за връщането – 31.12.2024г. Сочи, че
ответникът не изпълнил задълженията си по двата договора за заем, поради което било
постигнато съгласие, че вместо връщане на сумите по договорите за заем, ответникът щял да
прехвърли собствените си ¼ ид.ч. от недвижим имот, находящ се в гр. С., кв. „****“.
Твърди, че на 10.01.2025г. бил сключен предварителен договор за покупкопродажба на
описания недвижим имот срещу сумата от 17 000,00 лева. Сочи, че на 10.01.2025г. между
страните било извършено извънсъдебно прихващане, като цената по предварителния
договор била прихваната от задълженията на ответника по договорите за заем от
15.02.2023г. и 01.02.2024г., като страните се съгласили, че считат финансовите си
задълженията за уредени. Сочи, че по предварителния договор била уговорена дата за
сключване на окончателен такъв – 10.02.2025г., като в периода между подписване на
предварителния договор и падежа ответникът му предоставил необходимите документи,
1
като оставало да бъде избран нотариуса, пред когото да бъде сключена сделката. Твърди, че
А. П. спрял да отговаря на обажданията му, като след 10.02.2025г. не бил сключен
окончателен договор. Моли за решение, с което сключеният между страните предварителния
договор от 10.01.2025 г. да бъде обявен от съда за окончателен. Претендира разноски.
В законоустановения срок за отговор на исковата молба ответникът не депозира
такъв. Явява се в открито съдебно заседание на 09.10.2025 г. и моли искът да бъде отхвърлен
като неоснователен.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност твърденията на страните и
събраните по делото доказателства намира за установено следното от фактическа
страна:
По делото е представен нотариален акт за дарение на недвижим имот № 110, том Х,
дело № 1815/1974 г., съгласно който А.А.В. и А. И.В. даряват на дъщеря си Л.А. П.а ½ ид.ч.
от следния недвижим имот – празно място с пространство от 1 075 кв.м., съставляващо
парцел XXI, планоснимачен № 4317 от квартал 2, по плана на гр. С., местност **** III – 4,
при съседи: улица и парцел XXII-4317 и парцел ХХ – 4317.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № ****, том XXVI, дело № 4340/1988
г. Н.С.К. и М.Д.К. даряват на дъщеря си И.Н.П. собствената си ½ ид.ч. от недвижим имот,
представляващ дворно място с площ от 1 075 кв.м., съответстващо на парцел XXI,
планоснимачен № 4317 от квартал II, по плана на гр. С., местност „****“ III част, вилна зона,
при съседи: улица и парцел **** и парцел ****, без сградата.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 22, том ****, дело № 5636/1997 г.
Л.А. П.а е дарила на синовете си А. М. П. и Я. М. П. собствената си ½ ид.ч. от следния
недвижим имот – дворно място, находящо се в гр. С., съставляващо парцел XXI – 71, от
квартал 2, по плана за гр. С., вилна зона „****“ – III част, цялото с площ от 1 075 кв.м. при
съседи по скица: улица, парцел XXV, парцел XXVI, парцел XXII – 72, ХХ – 84.
Представени са Договор за заем от 15.02.2023 г., сключен между Л. Ж. А., в
качеството си на заемодател, и А. М. П. – като заемател, от който се установява, че между
страните било налице облигационно отношение, по което заемодателят предава в
собственост на заемателя сумата 9 000,00 лева, като заемателя се задължава да я върне в
срок до 31.12.2023 г. Съгласно чл. 6 от договора заемодателят има право да получи обратно
заемната сума по реда и условията на договора. Съгласно чл. 9 от договора в случай на
неизпълнение на задължението по връщане на заемната сума в уговорения срок, заемателят
дължи неустойка в размер на 0,1 % върху заемната сума за всеки ден забава, но не повече от
10 %. С Анекс от 01.02.2024 г. към договора за заем от 15.02.2023 г. страните са се
споразумели, че срокът по чл. 4, ал. 1 от договора се удължава до 31.12.2024 г., като всички
останали клаузи на договора остават непроменени.
С Договор за заем от 01.02.2024 г., сключен между Л. Ж. А., в качеството си на
заемодател, и А. М. П. – като заемател, съгласно който заемодателят предава в собственост
на заемателя сумата 8 000,00 лева, като заемателя се задължава да я върне в срок до
31.12.2023 г. Съгласно чл. 6 от договора заемодателят има право да получи обратно заемната
сума по реда и условията на договора. Подобно на предходно сключения между страните
договор за заем, чл. 9 урежда, че в случай на неизпълнение на задължението по връщане на
заемната сума в уговорения срок, заемателят дължи неустойка в размер на 0,1 % върху
заемната сума за всеки ден забава, но не повече от 10 %.
По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 10.01.2025 г., чието обявяването за окончателен се претендира в настоящото
производство, сключен между А. М. П. – като продавач, и Л. Ж. А. – в качеството си на
купувач, съгласно който продавачът се задължава да прехвърли на купувача чрез договор за
покупко-продажба в нотариална форма ¼ ид.ч. от недвижим имот, представляващ ДВОРНО
МЯСТО, находящ се в гр. С., съставляващо парцел XXI – 71, от квартал 2, по плана за гр. С.,
вилна зона „****“ – III част, цялото с площ от 1 075 кв.м. при съседи съгласно акта за
2
собственост: улица, парцел XXV, парцел XXVI, парцел XXII – 72, ХХ – 84, който имот
представлява поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. С., община С., област С., одобрен със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на
изпълнителния директор на АГКК, за сумата от 17 000,00 лева, която ще бъде платена
изцяло от купувача на продавача в деня на сключване на договора при прихващане на
насрещни изискуеми вземания на купувача към продавача, както следва: а) сума в размер на
9 000,00 лева, представляваща непогасена главница по договор за паричен заем от
01.02.2024 г., сключен между А. П. – заемател, и Л. А. – заемодател; б) сума в размер на
8 000,00 лева, представляваща непогасена главница по договор за паричен заем от
01.02.2024 г., сключен между А. П. – заемател, и Л. А. – заемодател. Съгласно чл. 2.1 от
договора продавачът се задължава да прехвърли на купувача правото на собственост в срок
до 10.02.2025 г., като нотариалният акт следва да се сключи в указания срок, като датата,
точният час и нотариусът, пред когото да бъде сключена сделката, се определя от страните
след снабдяване на продавача с необходимите за окончателната сделка документи. В раздел
отговорност и санкции от договора е уредена неустойка при забава в размер на 0,1 % от
стойността на имота (подобно на заемните договори), като ако забавата продължи повече от
1 месец, купувачът има право да развали договора с едностранно писмено волеизявление, за
което продавачът дължи неустойка в размер на 34 000,00 лева (удвоения размер на
уговорената цена, респ. на задълженията по договорите за заем).
Представено е споразумение от 10.01.2025 г., сключено между А. М. П. и Л. Ж. А.,
във връзка със сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата на който А. М. П. се е задължил да прехвърли в полза на Л. Ж. А.
¼ ид.ч. от свой собствени недвижим имот, а именно ¼ ид.ч. от недвижим имот,
представляващ ДВОРНО МЯСТО, находящ се в гр. С., съставляващо парцел XXI – 71, от
квартал 2, по плана за гр. С., вилна зона „****“ – III част, цялото с площ от 1 075 кв.м. при
съседи съгласно акта за собственост: улица, парцел XXV, парцел XXVI, парцел XXII – 72,
ХХ – 84, който имот представлява поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. С., община С., област С., одобрен със Заповед № РД-
18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, за сумата от 17 000,00 лева. На
основание чл. 103 и чл. 104 ЗЗД, страните са се споразумели паричните задължения в размер
на 17 000,00 лева на купувача Л. А., да бъдат прихванати със задълженията на А. П. към Л.
А. в общ размер на 17 000,00, от които 9 000,00 лева по Договор за паричен заем от
15.02.2023 г. и Анекс към него от 01.02.2024 г. и 8 000,00 лева по Договор за паричен заем от
01.02.2024 г.
Представена е скица № ****-22.01.2025 г. на поземлен имот с идентификатор **** по
КККР на гр. С., общ. С., обл. С., одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на
изпълнителния директор на АГКК. Съгласно скицата ПИ, с адрес: гр. С., район ****, № 93-
а-93, с площ 1 091 кв.м., по номер от предходен план: 71, квартал 2, парцел XXI е
собственост на: И.Н.П., притежаваща ½ ид.ч. от правото на собственост, съгласно
нотариален акт № ****, том XXVI, дело 4340 от 27.09.1988 г., вписан в Служба по
вписванията С.; Я. М. П. притежаваща ¼ ид.ч. от правото на собственост, съгласно
нотариален акт № 22, том ****, дело 5636 от 20.03.1997 г., вписан в Службата по
вписванията С.; и А. М. П. притежаваща ¼ ид.ч. от правото на собственост, съгласно
нотариален акт № 22, том ****, дело 5636 от 20.03.1997 г., вписан в Службата по
вписванията С.. От така представения документ се установява, че в имота попадат следните
сгради: Сграда с идентификатор ****.5; сграда с идентификатор ****.4; сграда с
идентификатор ****.3; сграда с идентификатор ****.2; сграда с идентификатор ****.1.
По делото е прието удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 ДОПК,
съгласно което данъчната оценка на поземлен имот ****, е 74 286,20 лева, като по
отношение на ¼ ид.ч. от имота, собственост на А. М. П. е в размер на 11 821,60 лева.
Ищецът е представил и заверени от процесуалния му представител копия на два броя
декларации по чл. 33 от Закона за собствеността, с които Я. М. П. и И.Н.П. декларират, че А.
М. П. им е предложил да изкупят продаваната от него ¼ ид.ч. от процесния поземлен имот
3
за сумата от 17 000,00 лева, като и двамата заявяват, че не желаят да закупят притежаваните
от А. М. П. ид.ч. за сумата от 17 000,00 лева и при каквато и да е друга цена и се съгласяват
ответникът да продаде същите на когото намери за добре, при цена и условия, каквито
намери за добре.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Съдът е сезиран с иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД.
В тежест на ищеца при условията на пълно и главно доказване е да установи: 1) че е
сключен валиден предварителен договор, който съдържа уговорки относно съществените
условия на окончателния договор - индивидуализация на продаваните недвижим имот и
цената, 2) ищецът да е изправна страна по предварителния договор, респ. налице е
бездействие от страна на ответника, поради което договорът не може да бъде сключен; 3)
задължението на ответника за прехвърляне на правото на собственост да е с настъпил падеж,
4) продавачът да е собственик на продаваната вещ и да са налице изискванията на закона за
прехвърляне на правото на собственост по чл. 363 от ГПК.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена
форма, трябва да се сключи в писмена форма. По делото е представен писмен предварителен
договор за продажба на описания подробно недвижим имот, представляващ ¼ ид.ч. от
дворно място, който е подписан от страните по настоящия спор. Въпреки спазването на
законоустановената форма, съдът намира, че не е налице валидно облигационно отношение,
поради следното.
Съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС всяка съдебна
инстанция е длъжна служебно да прилага императивните материалноправни норми, когато
установи, че имат отношение към предмета на спора между страните. Съгласно
разпоредбата на чл. 152 ЗЗД, която има императивен характер, съглашение, с което се
уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане
собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително
начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е
недействително. От събраните по делото писмени доказателства, разгледани и обсъдени в
тяхната съвкупност, се стига до извода, че е налице поредица от заемни правоотношения
между страните, в които продавачът по предварителния договор има качеството длъжник.
Съдът намира, че със споразумението от 10.01.2025 г., с което страните са уговорили, че
задълженията по договорите за заем от 15.02.2023 г., ведно с Анекс от 01.02.2024 г. за сумата
от 9 000,00 лева, и от 01.02.2024 г. за сумата 8 000,00 лева, ще бъдат прихванати за
изпълнение на задължение по предварителен договор за покупка на недвижим имот, е
налице именно уговорка на различен начин на изпълнение на задълженията по договорите
за заем. В практиката си ВКС приема, че е налице хипотезата на чл. 152 ЗЗД при сключен
предварителен договор за продажба на имот на длъжника, който ще бъде обявен за
окончателен при неизпълнение на негово задължение по договор за заем спрямо конкретен
кредитор, като предварителният договор предшества или е сключен по време на
сключването на договора за заем (вж. решение № 145 от 01.12.2017 г. по т. д. № 2587/2016 г.,
Т. К., І Т. О. на ВКС).
При преценката на писмените доказателства, съдът намира, че сделките са сключени
в сравнително кратки промеждутъци, като споразумението за прихващане, с което се
погасяват задълженията по двата договора за заем, е от същия ден на сключване на
предварителния договор. Ищецът е представил като писмени доказателства необходимите за
окончателната сделка документи, като твърди, че същите му били изпратени от ответника в
уговорения едномесечен срок, с което е изпълнил едно от задълженията си, уговорени в чл.
2, 1, изр. второ от предварителния договор. Въпреки това навежда твърдения, че след
4
изтичане на уговорения срок – 10.02.2025 г. не е могъл да се свърже с продавача по
предварителния договор, поради което на 17.02.2025 г. – една седмица по-късно, е депозирал
исковата молба, въз основа на която е образувано настоящото производство.
В случая, представените по делото доказателства, макар и косвени, обсъдени във
връзка помежду си, водят до извода, че предварителният договор обезпечава задължение
на заемополучателя (вж. решение № 229 от 14.12.2016 г. по гр. д. № 2221/2016 г., Г. К., ІІІ Г.
О. на ВКС). Доколкото забраната да се уговаря предварително начин на удовлетворение на
кредитора, различен от предвидения в закона (чл. 152 от ЗЗД, чл. 209 от ЗЗД) е наложена от
законодателя в обществен интерес с цел да се предотврати незаконното предоставяне на
парични заеми срещу високи лихви и прикрити обезпечения в периоди на стопанска криза.
Съгласно представения предварителен договор се установи, че е предвидена санкция в
случай на неизпълнението му от страна па продавача, че същият дължи двойният размер на
платежната цена на имота, която в действителност представлява заемните задължения. В
случай, че съдът допусне обявяването на окончателен на процесния предварителен договор,
ще се стигне до неприемлив за обществените интереси резултат (така и решение № 331 от
12.01.2016 г. по гр. д. № 1870/2015 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС). Поради това следва да бъде
отказано даването на защита на противоречащата на императивни норми сделка, като
конститутивният иск бъде отхвърлен.
По отговорността на страните за разноски:
При този изход на спора съгласно чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски има ответникът.
Същият не е сторил такива, с оглед на което не следва да бъдат възлагани в тежест на
ищеца.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Л. Ж. А., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ж.к. „****“, бл.
3, вх. В, ет. 6, ап. 122 срещу А. М. П., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „****“ № 21
конститутивен иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен
сключения на 10.01.2025 г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на
¼ ид.ч. от следния недвижим имот: ДВОРНО МЯСТО, находящо се в гр. С., съставляващо
парцел XXI-71 от квартал 2 по плана на град С., вилна зона „****“ – III част, цялото с площ
1 075 кв.м., който представлява поземлен имот с идентификатор **** по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. С., община С., област С. (С.), одобрени със Заповед №
РД-18- 68/02.12.2010г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. С., район
„****“, № 93-а-93, с площ 1 091 кв.м., като неоснователен.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5