№ 457
гр. Варна, 15.09.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на петнадесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
ПредС.ел:Даниела Д. Томова
при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева
Сложи за разглеждане докладваното от Даниела Д. Томова Търговско дело №
20253100900235 по описа за 2025 година.
На именното повикване в 13:30 часа се явиха:
Ищецът С. М. А., редовно призован, не се явява лично, представлява се
от адвокат С. Б., с пълномощно по делото.
Ответникът „ЛУКС-СТРОЙ 2006“ ЕООД, редовно призован, не се
явява представител.
Адв. Б.: Няма пречка. Моля да дадете ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
и пристъпи към изясняване на фактическата страна на спора
Адв. Б.: Поддържаме така депозираната искова молба. Нямаме
възражения по доклада на съда.
В съответствие с разпоредбата на чл. 375, ал. 1 от ГПК, СЪДЪТ
прави ДОКЛАД НА ДЕЛОТО, като се придържа към Определение №
1239 от 29.08.2025 година, приема доклада за ОКОНЧАТЕЛЕН, като го
обективира в протокола от днешно съдебно заседание:
1. Предмет на упражнената от ищеца С. М. А., ЕГН **********, с адрес
*****, искова защита е правото му да получи обратно платената от него част
от продажната цена по сключения с ответното дружество „ЛУКС-
1
СТРОЙ2006“ ЕООД, ЕИК *********, седалище град Варна, предварителен
договор за изграждане и продажба на самостоятелен обект в новострояща се
сграда с адрес ********, поради развалянето на договора.
2. Искът е предявен за сумата от 25 500 евро, като същата се претендира
ведно със следващото се обезщетение за забава в размер на законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното й
връщане.
3. Искът се основава на следните твърдения:
3.1. на 01.09.2023 г. между страните бил сключен предварителен договор
за изграждане и продажба на самостоятелен обект в новострояща се жилищна
сграда с адрес ******, ведно с включени към обекта припадащи се идеални
части от земята и правото на строеж.
3.2. Съгласно разпоредбите на сключения договор ищецът – купувач се
задължил да плати уговорената цена и да придобие недвижимия имот,
представляващ апартамент № 17, находящ се по проект във вх. А на
новострояща се сграда, на пети жилищен етаж, с жилищна площ от 52.45 кв.
м., ведно с прилежащото му складово помещение – изба, както и припадащите
му се 2.6918 % идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж, за сумата от 51 000 евро.
3.3. По силата на сключения предварителен договор ответникът се
задължил да построи и прехвърли в собственост на ищеца процесния
недвижим имот в срок от 24 месеца, считано от датата на даване на строителна
линия за обекта и съгласно уговореното от страните срокът подлежал на
удължаване с най-малко 12 месеца при издадено разрешение за строеж за
надстрояване етажността на обекта, без да е необходим нарочен анекс към
договора.
3.4. След подписване на предварителният договор ищецът е заплатил
първата вноска в общ размер на 25 500 евро, заплатена както следва: 2 000
евро стоп капаро, платени в брой на 30.08.2023г.; 5 500 евро, платени по
банков път по сметка на продавача в деня на подписване на договора и сумата
в размер на 18 000 евро в брой, платени по начин подробно описан в договора,
служещ и като разписка за реалното предаване на платените суми в брой.
3.5. Срокът за плащане на втората вноска по договора, представляваща
50 % от продажната цена или сумата в размер на 25 500 евро, платима в брой
и/или по банкова сметка, посочена от продавача, бил уговорен на един месец
преди етап от СМР „Завършване на конструкцията чрез изливане на последна
плоча и Акт 14“ за вход „А“.
3.6. Договорено било, че срокът за завършване на новостроящата се
жилищна сграда и подписването на акт обр.15 е 24 месеца, считано от даване
на строителна линия за обекта, като съгласно изявленията на страните в
преамбюла на договора след получаването на отделно или допълващо
разрешение за строеж за надстрояването на сградата с повишаване на
2
етажността в хода на строителството, срокът се удължава с дадения по
разрешението за надстрояване на сградата срок за СМР, но най-малко с 12
месеца, без да е необходимо изрично анексиране на договора.
3.7. Ищецът сочи, че след подписване на договора посетил строителния
обект, след което към края на 2024 г. установил от трети лица, че СМР по
обекта били преустановени. След направена справка било установено, че до
10.12.2024г., а и понастоящем няма издадено ново разрешение за строеж.
3.8. Установено било, че на 21.10.2024 г. между ответното дружество,
С.Д., С.Д., А.В. е било подписано споразумение за прекратяване на
предварителен договор за прехвърляне на процесния имот 3.9. При така
установените факти ищецът обосновава извод, че ответното дружество няма
право да построи в имота, както и да довърши сградата.
4. На 03.04.2025 г. ищецът изпратил уведомление по електронната поща
на дружеството, посочена по партидата му в ТР, за разваляне на сключения
договор без даден срок за изпълнение и с посочена невъзможност за
изпълнение предмета на същия по вина на ответника. На 05.04.2025 г.
уведомлението било изпратено и по седалището на дружеството, като на
08.04.2025 г. било предадено с обратна разписка.
5. Твърди се, че сключеният между страните предварителен договор е
бил прекратен в хипотезата на чл.87, ал.2 ЗЗД, тъй като продавачът-строител
„Лукс-строй 2006“ ЕООД не е изпълнил задълженията си по договора; с оглед
подписаното на 21.10.2024 г. споразумение същият вече не е имал право над
земята, върху която е следвало да построи сградата, няма издадени
разрешение за строеж; СМР не са извършвани в имота в продължителен
период от време, с оглед на което е явно, че ответното дружество не може да
изпълни поетите с предварителния договор задълженията.
6. С оглед на това и позовавайки се на разпоредбата на чл.55, ал.1,
предл.3-то ЗЗД, ищецът твърди, че ответното дружество дължи да му върне
получената авансова сума в размер на 25 500 евро поради отпадането на
основанието за нейното плащане.
7. Въпреки проведените предсъдебни разговори и отправената покана,
ответникът и понастоящем не е изпълнил доброволно това задължение.
8. Ответникът „ЛУКС-СТРОЙ2006“ ЕООД не е подал в срок отговор на
исковата молба, не е изразил становище по съществото на спора.
9. Във връзка с предявения иск и квалификацията на спорното
правоотношение съдът е длъжен да обърне внимание на страните върху
едновременното приложение на нормите на договора за изработка с тези за
разваляне на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот.
И това е така, тъй като възложеното строителство е факт с преюдициално
положение и е установено с подписването на самия договор като неизменна
част от съгласието на страните.
10. Това от своя страна ангажира и преценката на чл.87, ал.4 от ЗЗД –
3
налице ли е съществено неизпълнение на самия договор като се прецени и
степента на изпълнение на възложеното строителство с оглед установяване на
положението на отпадналото основание, съответно, дали същото се отнася и
по отношение на приложението на чл.261 и чл.262 от ЗЗД спрямо
изпълнението на договорните задължения на ответника.
11. Ответникът не е подал отговор на исковата молба, с което е
пропуснал възможността да оспори ищцовите твърдения, както и да наведе
собствени твърдения и възражения по иска.
12. Независимо от това съдът намира за необходимо да укаже на ищеца,
че твърдените от него факти от значение за спорното право следва да бъдат
доказани.
13. Доколкото предметът на процесния договор е смесен - изработка и
прехвърляне на правото на собственост върху изработеното, съгласно чл.258 и
сл. от ЗЗД изработващия поема възлагането и неговото изпълнение на
собствен риск, освен ако не е уговорено друго. Друга уговорка в конкретния
случай не съществува, напротив, това положение е възпроизведено и в самия
договор – раздел II, т.1 и 3.
14. Отново по приложението на правилата за договора за изработка
следва да се съобразят и правилата за интереса от изпълнението - дали не е
налице безполезност на престацията спрямо възложителя поради допуснатото
от изпълнителя просрочие в изпълнението.
15. При тези основни положения и съобразно правилата за разпределяне на
доказателствената тежест в процеса, ищецът дължи, при условията на пълно и
главно доказване, установяването на следните преюдициални положения:
15.1. Ответникът е бил длъжен на договорно основание да построи и да
прехвърли в собственост на ищеца апартамент №17, на 5-ти жилищен етаж
във вход „А“ от жилищна сграда, която ще бъде изградена в *****, с обща
жилищна площ от 52,45 кв.м.
15.2. Ответникът е бил длъжен на договорно основание да прехвърли
собствеността върху апартамента в конкретно състояние, според неговото
предназначение и съответно на възложеното изпълнение, в договорения
между страните срок.
15.3. Ищецът е платил дължимата цена според договорените начин и
срокове.
15.4. Ответникът виновно, т.е. по причина, която се намира в негов
разумен контрол, не е изпълнил задълженията си по договора да построи
обещания за продажба апартамент и да сключи окончателен договор.
15.5. Изпълнението на тези задължения понастоящем е невъзможно
поради факта, че ответникът е преустановил строителството, впоследствие
договора със собствениците на поземления имот е прекратен, ответникът е
върнал идеални части от ПИ, липсва издадено ново разрешение за строеж,
съответно ответникът няма право да строи в имота както и да довърши
4
сградата.
15.6. Ищецът е отправил валидно волеизявление до ответника за
разваляне на договора
16. За доказване на твърденията си ищецът е представил писмени
доказателства, които с оглед и процесуалното поведение на ответника се
приемат за достатъчни.
Адв. Б.: Да се приемат доказателствата.
СЪДЪТ намира, че следва да бъдат приети като доказателства по
делото представените с исковата молба писмени доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателства по делото представените с
исковата молба заверени преписи от писмени документи, а именно:
предварителен договор за изграждане и продажба на самостоятелен обект в
новострояща се жилищна сграда с адрес *****, ведно с включени към обекта
припадащи се идеални части от земята и правото на строеж от 01.09.2023 г.;
вносна бележка от банка „ИНГ“ от 01.09.2023 г.; договор за гаранция от
30.08.2023 г.; разписка от 05.09.2023 г.; уведомление от С. А. до „Лукс-Строй
2006“ ЕООД от 03.04.2025 г. за разваляне на договор; електронно изявление от
„Еконт“ D3743587578/05.04.2025 г.; споразумение от 21.10.2024 г. с рег. №
7229 на нотариус В.Г., с рег. № 549 , с районна действие ВРС; скица на
поземлен имот № 15-538420-01.04.2025 г. на поземлен имот с иден.
10135.3513.302 на СГКК; скица на поземлен имот № 15-538416-01.04.2025 г.
на СГКК; справка № 463506/01.04.2025 г. от Агенция по вписванията за
вписвания, отбелязвания и заличавания за периода 01.01.2020 г. – 01.04.2025 г.
на „Лукс-Строй 2006“ ЕООД и адвокатско пълномощно от 02.04.2025 г.
Адв. Б.: Нямаме нови доказателства. Представям списък на разноските.
СЪДЪТ, с оглед изчерпване на доказателствените искания, счете делото
за изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
Адв. Б.: Уважаема госпожо ПредС.ел, както вече заявих, поддържам
5
така депозираната искова молба изцяло. Считам, че от приложените към
исковата молба писмени доказателства става ясно, че между страните има
сключен договор, който впоследствие с уведомление сме развалили поради
неизпълнение. С оглед на това, че ответната страна не взема становище по
исковата молба, не се явява в първото заседание и не изпраща заявление да се
гледа делото в негово отсъствие, аз Ви моля да постановите неприсъствено
решение по чл. 238, ал.1 ГПК. Моля за Вашия съдебен акт в този смисъл.
Считам, че следва да се уважи исковата претенция, както и да ни се присъдят
направените деловодни разноски.
След изслушване на устните състезания, СЪДЪТ счете делото за
изяснено от фактическа и правна страна и произнесе неприсъствено решение,
което обяви в съдебното заседание в присъствието на явяващата се страна.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което е приключило в 13:35
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
6