№ 305
гр. Стара Загора, 02.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на пети октомври през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Даниела К. Телбизова Я.
Членове:Николай Ил. Уруков
Веселина К. Мишова
при участието на секретаря Таня Д. Кемерова Митева
като разгледа докладваното от Даниела К. Телбизова Я. Въззивно
гражданско дело № 20225500500513 по описа за 2022 година
Производството е образувано по въззивна жалба, подадена от К. Т. К. от
гр.С.З., чрез адв.Д. Д. от АК Стара Загора против решение № 260042 от
22.06.2022г., постановено по гр.д. № 5516/2019г. по описа на Районен съд –
Стара Загора, с което е отхвърлен, като неоснователен предявения от К. К.
иск с правно основание чл.31, ал.2 от ЗС за присъждане на сумата от 1100
лева, обезщетение за лишаване от право на ползване за 11 месеца – от
20.11.2018г. до 20.10.2019г. върху паркомясто №1 и паркомясто № 2,
представляващи 21/163 ид.части от дворно място находящо се в гр.С.З., ***,
цялото с площ 163 кв.м., ведно със законната лихва върху сумата считано от
датата на подаване на исковата молба до окончателното и изплащане.
Изложени са подробни съображения. Цитира се чл.6, ал.1 от ЗУЕС и
Тълкувателно решение №7 от 02.11.2012г. на ОСГК. Въззивникът моли да се
отмени постановеното първоинстанционно решение, като неправилно и
незаконосъобразно и се постанови ново, с което бъде уважен предявеният от
К. Т. К. иск, както и да му бъдат присъдени сторените по делото разноски
пред двете съдебни инстанции, съгласно представен списък по чл.80 от ГПК.
Въззиваемият Д. С. Д. от гр.С.З., чрез адв.Н. Я. от АК Стара Загора
моли съдът да отхвърли подадената срещу първоинстанционното решение
въззивна жалба, като неоснователна, а обжалваното решение да бъде
потвърдено, като правилно, законосъобразно и обосновано. Излага подробни
съображения. Счита, че правилно Районен съд Стара Загора е приел, че не са
налице всички елементи от фактическия състав на предявения иск с правна
1
квалификация чл.31, ал.2 от ЗС, за да бъде уважен и по тази причина го е
отхвърлил като неоснователен и недоказан. Претендира присъждане на
сторените разноски пред въззивната инстанция.
Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания, извърши
проверка на обжалвания съдебен акт, съгласно разпоредбата на чл.271 ал.1 от
ГПК, при съвкупната преценка на доказателствата по делото, намери за
установено следното:
Пред първоинстанционния съд е предявен иск с правно основание чл.
31, ал. 2 от ЗС.
Ищецът К. Т. К. твърди в исковата си молба, че с Нотариален акт № 125
за покупко-продажба на недвижим имот, том IX, рег. № 16407, HOT. дело №
1285 от 01.11.2016 г. по описа на нотариус Д.Н., рег. № 181, с район на
действие PC - Стара Загора, вписан в Служба по вписванията с вх. рег. №
12672 от 01.11.2016 г., акт № 56, том XXXIII, дело № 6873 / 2016 г., R 12623,
ищецът К. Т. К. придобил от „Р.“ ООД част от собствения на дружеството
недвижим имот, а именно: 21/163 ид. части от дворно място, находящо се в
гр. С.З., с административен адрес на ***, цялото с площ от 163 кв.м,
представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.503.566 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С.З., одобрен със
Заповед № РД-18-65 от 30.05.2008 г. на Изпълнителния директор на
Агенцията по геодезия, картография и кадастър, последно изменение със
Заповед № КД-14-24-8 от 18.01.2011 г. на Началника на СГКК - Стара Загора,
с трайно предназначение на територията - Урбанизирана, с начин на трайно
ползване — високо застрояване, със стар идентификатор № 68850.503.436 и
№ 68850.503.414, с номер по предходен план: имот № 3015, кв. 76, парцел
VII, със съседи (по актуална кадастрална скица): имот № 68850.503.914; имот
№ 68850.503.435; имот № 68850.503.441; имот № 68850.503.438 и имот №
68850.503.437, с разпределено право на собственост на: 1. ПАРКОМЯСТО №
1, с квадратура 10 кв.м, с граници (по архитектурен проект): от север -
проход, находящ се в контурите на сградата: от юг - поземлен имот №
68850.503.441; от изток - паркомясто № 2 и от запад - поземлен имот №
68850.503.441 и 2.ПАРКОМЯСТО № 2, с квадратура 10 кв.м, с граници (по
архитектурен проект): от север - проход, находящ се в контурите на сградата;
от юг - поземлен имот № 68850.503.441; от изток - поземлен имот № и от
запад - паркомясто № 1, които паркоместа ставали прилежаща част към
собствения на купувача недвижим имот, представляващ самостоятелен обект
в сграда - склад № 7, по архитектурен проект разположен на -1 (минус първи)
етаж, построен в дворно място, находящо се в гр. С.З., с административен
адрес на ***, който самостоятелен обект в сграда бил с идентификатор №
68850.503.566.1.12. Сочи, че към момента на сключване на договора за
покупко-продажба от 01.11.2016 г. К. К. бил първият, на когото било
отчуждено право на собственост върху идеални части от двора, целият преди
това собственост на 100 % на отчуждителят „Р.“ ООД. От представения
Архитектурен проект на жилищна сграда с ОСД - заведение за бърза закуска
и допълнително застрояване - склад за хранителни стоки в УПИ Ш-3436, кв.
7601, гр. Ст. Загора, отразяващ кота 0 на сградата, в която се намирал
2
самостоятелен обект в сграда - Склад № 7, по архитектурен проект
разположен на -1 етаж, построен в дворно място, находящо се в гр. С.З., с
административен адрес на ***, който самостоятелен обект в сграда бил с
идентификатор № 68850.503.566.1.12, се виждало, че източно от сградата бил
разположен проход, с вход от север - от ***. Проходът водил до два броя
обособени паркоместа, отбелязани на проекта, като „Parkbox”.
Видно от цитирания акт за собственост, при продажбата на идеалните
части от дворното място било извършено т. нар разпределение на правото на
ползване, съгл. чл. 32, ал. 1 от ЗС. Според описанието в нотариалния акт,
притежавал РЕАЛНО двете паркоместа, намиращи се в най-южната част на
имота и поставени под номер „Parkbox 1” и „Parkbox2“, като паркомясто № 2
било естествено продължение на прохода, а паркомясто № 1 разположено
западно до паркомясто № 2.
Сочи, че повече от една година насам - датата на предявяване на иска
бил възпрепятстван да използва двете си паркоместа, тъй като ответникът по
делото неправомерно паркирал автомобила си върху общите части на блока,
по- конкретно на прохода към паркоместата, като по този начин естествено
запушвал пътя към паркоместата му. Това обстоятелство го принудило да
отправи нотариална покана, в която обяснил ситуацията и изявил желание
възникналият проблем да бъде уреден доброволно, между страните. Това
обстоятелство било обективирано в Нотариална покана от К. Т. К. до Д. Д.,
удостоверена от нотариус Д.Н., рег. № 181, с район на действие PC - Стара
Загора, под Акт № 101, том 5, рег. № 20076 от 15.11.2018 г. Нотариалната
покана била получена на 20.11.2018 г. от Д.З.Д. - съпругата на адресата Д. Д.,
със задължение да му предаде поканата.
В нотариалната покана ищецът ясно заявил претенциите си към лицето,
което му пречило да ползва паркоместата си, като го поканил доброволно да
уредят отношенията си, както и му напомнил, че ако не се постигне
споразумение между двете страни, той ще поиска заплащане на обезщетение
за това, че бил лишен от възможността да използва двете си паркоместа.
На 29.11.2018 г. в 14.30 ч. се състояла среща между ищеца и ответника,
която била отразена в Констативен протокол под Акт № 146, том V, рег. №
21916, по описа на нотариус Д.Н., рег. № 181с район на действие PC - Стара
Загора.
От протокола било видно, че ищецът изявил изричното си желание да
му бъде предоставена възможност да ползва паркоместата си. Д. Д. отричал
правото на собственост върху двете паркоместа на ищеца, като излагал
аргументите, че липсвало разпределение на правото на собственост, както и
че притежавал 25/163 ид. части от дворното място, което му давало основание
да паркира автомобила си в прохода.
На срещата между двете страни не бил постигнат консенсус по спорния
въпрос. Отделно от това, към настоящия момент ищецът все още бил
възпрепятстван да упражнява правото си на ползване върху процесиите два
броя паркоместа.
Изложените обстоятелства мотивирали ищеца да подаде настоящия иск,
с който търси обезщетение за отнетата му възможност да ползва РЕАЛНО
3
разпределените му паркомясто № 1 и паркомясто № 2, представляващи
21/163 ид. части от дворно място.
Счита, че е надлежна страна по настоящия иск, с оглед на това, че е
носител на материалното право на собственост върху 21/163 ид. части от
дворно място, находящо се в гр. С.З., с административен адрес на ***, чието
право на собственост било с разпределено право на ползване.
Твърди, че касаейки се до нотариалния акт, легитимиращ правото на
собственост върху 21/163 ид. части от дворното място, следвало да тълкува
договора, съгл. чл. 20 от ЗЗД, в насоката, че с него било извършено
разпределение на правото на ползване, което било част от елементите на
правото на собственост.
Предвид направеното уточнение, че към датата на сключване на
договора за покупко-продажба на идеалните части от дворното място
съсобственици по отношение на него, били само „Р.“ ООД и К. К., като
дружеството притежавало повече от половината от общата вещ, това
означавало, че била спазена и нормата на чл. 32, ал. 1 от ЗС и правото на
използване и управление било разпределено с договора за покупко-продажба.
Впоследствие ответникът със съпругата си станал съсобственик по
отношение на дворното място и като такъв той трябвало да се съобрази с
извършеното разпределение на правото на ползване. В този смисъл, според
Решение № 97 от 09.07.2013 г., постановено по гр. дело № 866 / 2012 г. по
описа на ВКС, I ГО „Прехвърлянето на притежаваните идеални части от
вещта от един съсобственик на трети лица, при липса на други промени в
обстоятелствата, при които е извършено първоначалното разпределение, само
по себе си не съставлява основание да се иска преразпределение на
ползването по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като разпределението не се
извършва с оглед на личността на съсобственика.”. В съдебния акт
неизчерпателно били изброени примери на „промяна в обстоятелствата“,
поради които било възможно да се извърши преразпределение на ползването,
като в настоящия случай не бил изправен пред такава хипотеза. Според
Решение № 1419 от 17.06.2009 г. по гр. дело № 4896/2007 г. на ВКС, II ГО,
постановено по ГПК /отм./, разглеждащо дело със сходен предмет на спора:
„Щом като по делото липсват данни за настъпили изменения на
обстоятелствата, при които е бил сключен договора за разпределяне
ползването на съсобствения недвижим имот, новото разпределение е било
недопустимо, тъй като промяната в съсобственика не са нови обстоятелства,
поставящи в несъответствие ползването с правата на съсобствениците. “
Изложеното водило до извода, че Д. Д., в качеството си на съсобственик
на 1/2 от 25/163 ид. части от дворното място, поради факта, че се
присъединил към съсобствеността след извършеното разпределение на
правото на ползване, следвало да се съобрази със завареното положение.
Действително той бил съсобственик по отношение на част от дворното
място и в случай, че спрямо него било извършено разпределение на правото
му на ползване, като елемент от правото му на собственост, то ответника
можело да се разпорежда с него както намери за добре и с оглед законовите
изисквания, противно на казаното, Д. Д. не разполагал с реално обособена
4
територия от дворното място, а разполагал с 1/2 от 25/163 ид. части от
дворното място, изключвайки собствеността на ищеца, която била реално
обособена - с граници и площ на двете паркоместа, съобразно договора за
покупко-продажба.
В този ред на мисли и с оглед направеното заключение, че ответникът
трябвало да се съобрази с разпределението на правото на ползване извършено
между ищеца и „Р.“ ООД, следвало да се има предвид нормата на чл. 31, ал. 1
от ЗС. С действията си Д. Д. многократно възпрепятствал правото на ползване
на ищеца върху паркоместата му, с което нарушил чл.31, ал. 1 от ЗС, като
пречил на друг съсобственик да си служи с вещта според правата му.
Отделно било нарушението извършвано от ответника, изразяващо се в
паркиране на автомобила му в двора, в мястото обособено, като проход.
Паркирайки автомобила си в прохода към двете паркоместа на ищеца,
ответникът „запушва“ пътя от и към тях. Видно от представения
архитектурен проект проходът към сградата позволявал преминаването на
само един автомобил. Паркирането на автомобил в северната част на прохода,
непосредствено до ***, а дори и по-навътре (на юг), успоредно до „Parkbox 3”
не позволявало друг автомобил да премине през двора, което означавало, че с
подобно действие се възпрепятствало правото на К. Т. К. да използва своите
паркоместа. Счита, че ответникът, реализирайки подобни действия използвал
общата вещ самостоятелно, поради което дължал обезщетение, съгл. чл. 31,
ал. 2 от ЗС. Според ТР 7 от 02.11.2012 г. по тълк. дело № 7/2012 на ВКС,
ОСГК „Лично използване по смисъла на чл.31, ал.2 от ЗС е всяко поведение
на съсобственик, което възпрепятства или ограничава останалите
съсобственици да ползват общата вещ, съобразна правата им, без да се
събират добиви и граждански плодове.
Изхождайки от гореизложеното за ищеца възниквал правното
основание да претендира обезщетение за лишената му възможност да ползва
реално разпределеното му: паркомясто № 1, с квадратура 10 кв. м (десет
квадратни метра), с граници (по архитектурен проект): от север - проход,
находящ се в контурите на сградата: от юг - поземлен имот № 68850.503.441;
от изток - паркомясто № 2 и от запад - поземлен имот № 68850.503.441 и
паркомясто № 2, с квадратура 10 кв. м, с граници (по архитектурен проект):
от север - проход, находящ се в контурите на сградата; от юг - поземлен имот
№ 68850.503.441; от изток - поземлен имот № и от запад - паркомясто № 1.
Правото му възникнало от датата на нотариалната покана - 20.11.2018 г.
(датата на получаването й) до датата на предявяване на настоящия иск. В
поканата изрично било записано, че ако адресатът не окажел съдействие за
уреждане доброволно на взаимоотношенията, ищецът ще претендира
заплащане на обезщетение за 2 броя паркоместа. Видно от представения
констативен протокол, до консенсус по спора не се стигнало. С отправената
покана и изричното волеизявление К. К. поискал обезщетение за лишеното му
право на ползване, с което изпълнил изискването на чл.31, ал.2 от ЗС.
Писменото поискване по чл. 31, ал.2 ЗС било равнозначно на покана по чл.81,
ал.2 от ЗЗД и след получаването му съсобственикът изпаднал в забава.
След направено проучване, се установило, че средната пазарна цена за
5
наем на паркомясто в гр. С.З. била в размер на 100 лв. месечно. В тази връзка,
за две паркоместа цената била 200 лв. месечно. Задължението на Д. Д.
възникнало с датата на получаване на Нотариалната покана, която била на
20.11.2018 г. Следователно, ответникът дължал обезщетение за 11 месеца (до
20.10.2019 г. (неделя), в които той не предприел действия по даване на
възможност на ищеца да ползва паркоместата си. Така претенцията се
формирала в общ размер на 2200 лв.
Счита, че справедливото обезщетение за лишеното право на ползване
било в размер на 2200 лв. за целия претендирай период, за 21/163 ид. части от
дворното място.
Моли съда на основание чл. 31, ал. 2 от ЗС да осъди Д. С. Д. да заплати
на К. Т. К. сумата в общ размер от 2200 лв., представляваща обезщетение за
лишаване от правото на ползване за 11 месеца - времето от 20.11.2018 г.
(датата на получаване на нотариалната покана) до 20.10.2019 г. (неделя),
върху: 1. паркомясто № 1, с квадратура 10 кв. м, с граници (по архитектурен
проект): от север — проход, находящ се в контурите на сградата: от юг -
поземлен имот № 68850.503.441; от изток - паркомясто № 2 и от запад -
поземлен имот № 68850.503.441 и 2. паркомясто № 2, с квадратура 10 кв. м , с
граници (по архитектурен проект): от север - проход, находящ се в контурите
на сградата; от юг — поземлен имот № 68850.503.441; от изток — поземлен
имот № и от запад - паркомясто № 1, представляващи 21/163 ид. части от
дворно място, находящо се в гр. С.З., с административен адрес на ***, цялото
с площ от 163 кв. м, представляващо поземлен имот с идентификатор №
68850.503.566, ведно със законната лихва от датата на подаване на иска до
окончателното изплащане на сумата. Моли съда на осн. чл.78, ал.1 от ГПК да
осъди ответника да му заплати всички направени разноски по делото.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от
ответника Д. С. Д., в който заявява, че предявеният иск е процесуално
допустим, но го оспорва по основание и размер.
Заявява, че съгласно цитираният нотариален акт № 125, том IX рег.. №
16407, нот. дело № 1285/01.11.2016 г. по описа на нотариус Д.Н., рег. № 181, с
район на действие - PC Стара Загора, ищецът бил придобил 21/163 ид. части
от дворно място, находящо се в гр. С.З., ***, цялото с площ от 163 кв.м., с
разпределено право на собственост на две паркоместа: Паркомясто № 1, с
квадратура 10 кв.м. и Паркомясто №2, с квадратура 10 кв.м., с граници,
подробно описани в нотариалния акт, които паркоместа ставали прилежаща
част към собствения на ищеца недвижим имот, представляващ самостоятелен
обект в сграда - склад №7, по архитектурен проект.
На първо място, счита че паркоместата не притежавали
характеристиките самостоятелност и обособеност, което имало за последица
недействителност на извършената разпоредителна сделка с паркоместата,
разположени в дворното място на сграда, в режим на етажна собственост, тъй
като дворното място съставлявало обща част по естеството си по смисъла на
чл. 38, ал. 1 от ЗС, а самостоятелно прехвърляне на общи части, законът не
допускал. Обособяването на паркомясто, като самостоятелен обект по
смисъла на § 5, т.39 от ЗУТ било правно невъзможно, тъй като паркомястото
6
не било недвижима вещ по смисъла на чл. 110 ЗС и сделката с такъв предмет
била нищожна, поради невъзможен предмет, на осн. чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.
Съгласно легалната дефиниция дадена в § 1, т. 2 на ЗУЕС относно понятието
за прилежаща площ към сгради в режим на етажна собственост, според която
паркоместата, представляваща прилежаща площ към сграда в режим на
етажна собственост, от което бил изведен несамостоятелният им характер. В
тази връзка бил заведен иск от етажните собственици /включително от
ответника/ против продавача „Р.”ООД и купувача /ищец в настоящото
производство/ К. Т. К. за прогласяване на нищожност на продажбата,
обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
125, том IX, рег.. № 16407, дело № 1285/2016 г. на нотариус рег. № 181 на НК,
вписан в Служба по вписванията Стара Загора, с вх. рег. № 12672/01.11.2016
г., акт № 56, том XXXIII, дело № 6873/01.11.2016 г., в частта, в която се
прехвърляла собствеността върху паркомясто №1 и паркомясто №2 и в
частта, с която паркоместата се придавали като прилежащи части към обект -
склад № 7, като се иска да се признае за установено, че К. Т. К. не бил
собственик на описаните в същия нотариален акт паркомясто № 1 и
паркомясто № 2 нито като самостоятелни обекти на правото на собственост,
нито като несамостоятелни, прилежащи части към собствения на ответника
склад № 7. Образувано било гр.д. № 3238/2019 г. по описа на PC, което дело
счита, че се явявало преюдициално по отношение на настоящото, тъй като от
решението по гр.д. № 3238/2019 г. зависило изхода на настоящото дело.
На второ място, счита, че строежът на процесната сграда приключил на
27.09.2016 г. с издаване на Разрешение за ползване № ДК-07-СЗ-
61/27.09.2016 г. издаден от РДНСК - Стара Загора. Преди приемането на
сградата, тогавашния собственик на земята „ Р.”ООД учредил с нот. акт №
181, том IV, рег. № 303/2014 г. на нотариус рег. № 435 на НК на Г.И.Д. и
В.Т.Д. право на строеж върху Апартамент № 4 и Ателие № 3. Същата година,
с нот. акт № 109, том IX, рег. № 16376, дело № 1336 от 2014 г. на нотариус
рег.№ 181 на НК, „Р.” ООД учредила право на строеж на К.П.В. на
Апартамент № 5 и Ателие № 4. През 2014 г. било учредено правото на строеж
и на други етажни собственици в процесната сграда. С приключването на
строителството, възникнала етажна собственост. В този случай, отделните
обекти в сградата ставали собственост на лицата, които били посочени в
нотариалните актове като титуляри на правата върху тях. Частите на сградата,
които нямали характер на самостоятелен обект, ставали общо притежание на
етажните собственици, независимо от естеството и предназначението им.
Счита, че не било допустимо след построяването на сградата и без съгласието
между етажните собственици да бъде „разпределяно правото на собственост”
на дворното място, тъй като същото представлявало обща част по смисъла на
чл. 38, ал. 1 ЗС. Освен това, според архитектурния проект, в подхода на
сградата, чието продължение били процесните паркоместа били обособени
паркоместа, чието ползване било разпределено с Решение на Общото
събрание на етажната собственост, с което ответника се съобразявал и се
съобразява.
Оспорва твърдението, че ответника бил възпрепятствал ищеца да
7
ползва гореописаните паркоместа. Съгласно архитектурния проект на
жилищната сграда, в прохода били обособени няколко паркоместа, които през
различните периоди от време се ползвали от различни етажни собственици.
Дори и да се приемело, че ответника понякога паркирал в прохода, то в него
по същото време били паркирали и други етажни собственици. Съгласно
архитектурния проект, пред обособените паркоместа, за които ищецът
твърди, че бил собственик имало две паркоместа, а пред тях - още две
паркоместа. В този смисъл, за да бъде възпрепятстван ищецът да ползва
паркомясто 1 и паркомясто 2, следвало по редицата и двете паркоместа пред
тях да са заети от паркирани автомобили. Твърди, че според твърдението на
ищеца, ответника паркирал един автомобил. Следователно, нямало как да му
попречи едновременно да ползва двете паркоместа. Освен това, когато
паркирал автомобила си в прохода на жилищната кооперация, това било за
няколко часа, т.е не било нито за 24 часа, нито автомобилът му бил
непрекъснато застопорен в прохода на кооперацията.
С Протокол от проведено общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр.
С.З., ***, било взето решение за разпределение за ползване. Взето било
решение дворното място да бъде обявено за отдаване под наем, а докато се
намерил наемател, да се ползвал поетапно /за по 1 месец/ от всички
собственици на идеални части от дворното място, в следния ред: Считано от
01.01.2017 г. всеки собственик на идеална част да ползвал дворното място за
свои нужди и/или паркиране на автомобил за срок от 1 месец. Ползването да
ставало последователно във възходящ ред - по № на апартамента/обекта,
както били изброени в списъка, неразделна част от Протокола. Сочи, че е
собственик на 25/163 идеални части от дворното място, находящо се в гр.
С.З., с административен адрес на *** и етажен собственик, притежаващ
Апартамент № 2 и Склад № 1 и като такъв, притежавал 15,54 идеални части
от общите части на сградата. Следователно, по силата на горепосоченото
Решение на етажните собственици, имал и има право да ползва дворното
място за свои нужди и да паркира в него продължение на 1 месец, съобразно
график, съобразно номерата на апартаментите, упоменати във възходящ ред.
Същото право имали и имат, и останалите съсобственици на ид. части от
дворното място и едновременно с това - етажни собственици. Моли съда да
отхвърли предявения иск като неоснователен. Претендира направените по
делото разноски.
В о.с.з. от 28.01.2020г. ищецът намалява размера на претенцията си от
2200лв. на 1100 лв., като за горницата над тази сума прави оттегляне от иска,
за която част делото е прекратено.
От фактическа страна по делото е установено, че с нотариални актове с
№ 134 от 19.12.2014г., 181 от 19.12.2014г. и 109 от 17.12.2014г. „Р.“ ООД,
като собственик на поземления имот № 68850.503.566 учредява право на
строеж за построяване на конкретни обекти в сградата на Д. С. Д. и Д.З.Д.,
Г.И.Д. и В.Т.Д. и К.П.В. /след смъртта на К.В. неин единствен наследник е
дъщеря й Л.К.Т./.
С нотариален акт № 108 от 15.02.2016г. „Р.“ ООД продава на ответника
8
К. К. самостоятелен обект в сграда /в груб стоеж/ с предназначение - за склад,
на ниво -1 с идентификатор 68850.503.566.1.11 и самостоятелен обект в
сграда /в груб стоеж/ с предназначение - за склад, на ниво -1 с идентификатор
68850.503.566.1.12.
С нотариален акт № 125 от 01.11.2016г. „Р.“ООД продава на ответника
К. К. 21/163 идеални части от дворното място ,,...с разпределено право на
собственост на ПАРКОМЯСТО № 1, с квадратура 10,00 кв.м., с граници по
архитектурен проект: от север - проход, находящ се в контурите на сградата,
от юг - поземлен имот № 68850.503.441, от изток - паркомясто № 2 и от запад
- поземлен имот № 68850.503.441, и ПАРКОМЯСТО № 2 с квадратура 10,00
кв.м., с граници по архитектурен проект: от север - проход, находящ се в
контурите на сградата, от юг - поземлен имот № 68850.503.441, от изток -
поземлен имот № 68850.503.437 и от запад - паркомясто № 1, които
паркоместа стават прилежаща част към собствения на купувача недвижим
имот, представляващ самостоятелен обект в сграда - склад № 7 по
архитектурен проект, който самостоятелен обект е с идентификатор
68850.503.566.1.12“.
С нотариален акт № 134 от 02.11.2016г. „Р.“ООД продава на останалите
собственици на самостоятелни обекти в сградата идеални части от дворното
място. Горепосочените документи са приети като писмени доказателства по
делото.
Видно от Нотариална покана от К. Т. К., удостоверена под Акт № 101,
том 5, рег. № 20976/15.11.2018 г. по описа на Нотариус Д.Н., рег. № 181, с
район на действие PC - Стара Загора и Констативен протокол Акт № 146, том
V, рег.№ 21916 от 29.11.2018 г., по описа на Нотариус Д.Н., рег. № 181, с
район на действие PC - гр. С.З. ищецът е отправил покана по надлежния ред
до ответника Д. с изчерпателно поставени в поканата въпроси. След
проведената среща пред нотариус Д.Н., между страните не се е постигнало
съгласие по отношение на поставените в поканата въпроси.
По делото е представен протокол от проведено на 01.12.2016г. общо
събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
етажна собственост с адрес: гр. С.З., ***. По т. 4 от дневния ред и в резултат
от направените изказвания и предложения с мнозинство от 87.12 % от
представените идеални части на дворното място, Общото събрание на
собствениците взело решение за разпределение за ползване, а именно:
„Дворното място да бъде обявено за отдаване под наем, а докато се намери
наемател, да се ползва поетапно (за по 1 месец) от всички собственици на
идеална част от дворното място в следния ред: Считано от 01.01.2017 г. всеки
собственик на идеална част да ползва дворното място за свои нужди и/или
паркиране на автомобил за срок от 1 месец. Ползването да става
последователно във възходящ ред - по № на апартамента/обекта както са
изброени собствениците в списъка по-долу.“
С определение от 28.01.2020г. производството пред
първоинстанционния съд е било спряно до решаване на преюдициален за
делото въпрос по гр.д. № 3238/2019г. по описа на РС-Стара Загора.
Последното е било с предмет прогласяване на нищожност на продажбата,
9
обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
125, том IX, рег. № 16407, дело № 1285/2016 година на нотариус Д.Н., касаещ
процесиите паркоместа. С решението на първоинстанционния съд е била
прогласена нищожността на продажбата и К. Т. К. е бил осъден да заплати на
ищците разноски по делото. Решението е било обжалвано пред по-горната
инстанция - Окръжен съд - Стара Загора, който приема в решението си, че
предметът на сделката е един - правото на собственост върху 21/163 идеални
части от дворно място, находящо се в гр.С.З., ***, цялото с площ от 163 кв.м.,
представляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.503.566 по КККР
на гр. С.З.. Процесните паркоместа ставали прилежаща част към собствения
на купувача недвижим имот, които представляват реално обособени части от
дворното място. Страните по сделката са посочили, че разпределят
собственост и защото са ги описали като отделни, самостоятелни недвижими
имоти, всяко с посочени площ и граници, както и защото са посочили, че
продадените паркоместа стават прилежаща част към собствения на К. К.
самостоятелен обект. Аргумент, че не се касае за продажба на паркоместата
като самостоятелни обекти е било обстоятелството, че същите не са
индивидуализирани съгласно изискванията на чл. 6, ал. 1 б. “В“ и чл. 6, ал. 3
от Правилника за вписванията. В случая „разпределянето на правото на
собственост“ се отнася до предмета на договора, а именно 21/163 идеални
части от дворно място и изразът следвало да се тълкува корективно като
разпределяне на ползването, доколкото правото на собственост само по себе
си не подлежи на разпределяне.
По делото е назначена и изслушана съдебно-икономическа експертиза,
чието заключение не е оспорено от страните и което съдът възприема като
компетентно и добросъвестно изготвено. Вещото лице сочи, че размерът на
средната месечна наемна цена за 1 брой паркомясто, в района на ***, гр. С.З.
е 50,00 лв. /петдесет лева/. А общият размер на наемната цена за 2 броя
паркоместа за 11 месеца, с оглед дадените отговори на въпрос №1 е 1100,00
лв. /хиляда и сто лева/.
Пред първоинстанционният съд са събрани гласни доказателства за
изясняване на обстоятелствата по делото.
Свидетелят А.П.З. заявява, че познава само ищеца, с когото били
съученици. Ходили с него да му носят багаж и минавали през прохода за
гаража - паркоместата. Той имал две паркоместа. Посочва, че е ходил и друг
път, за да му ремонтира ел. инсталацията и пак от там минавал и обикновено
имало там една кола, паркирана в прохода, преди паркоместата. Колата била
сива, но не могъл да си спомни дали марката е била „Ауди“, но била сива със
сигурност. Кола не можела да мине покрай тази, която е паркирана. Имало
място само човек да мине оттам, евентуално с някакъв багаж. Но ищецът не
можел да си ползва паркоместата. Отвън, на самия вход, имало ролетна врата,
преди паркоместата. Свидетелят споделя, че е посещавал мястото по
различно време, в месеца 2-3 пъти и колата е била там. Това се случило преди
2- 3 години.
От показанията на З.Т.З. се установява, че от страните по делото
познава само ищеца К. К.. Правил ремонт в имота му, който представлявал
10
избено помещение. Налагало се да пренасят торби с фаянс и теракот. Винаги
имало спряно едно сиво „Ауди“ и пречело да се влезе в паркомястото.
Посочва, че там за една кола няма място, а в нотариалния акт писали, че са
две. Разказва за случай през 2018-2019 година, когато за да стигнат до това
паркомясто, някой път минавали по стълбите, някой път отпред, където
имало ролетна щора, която се вдигала и колата била спряна отпред, пречила
да се влезе и да се излезе. Сочи, че е съветвал ищеца да се разберат с
ответника като хора, ако имали някакви претенции да ги решат по друг начин.
Д. му казвал, че където му е удобно там ще спира. Той бил собственикът на
колата, която пречи. Заявява, че на тези паркоместа на К. много трудно
можело да спрат две коли. Ищецът не му е споделял, че знае телефона на този
човек. Пред него той не се е обаждал да се премести колата.
В показанията си свидетелят В.Т.Д. сочи, че познава страните, тъй като
са съседи. Живеел от 2016 г. там, от самото построяване на кооперацията. Д.
карал кола „Ауди“, сив цвят. Последният спирал долу пред паркинга на
енергото. Отзад също спирал, където имало един голям паркинг, там имало
преди зеленчукова борса. Свидетелят заявява, че също спирал там служебните
си автомобили. По документи - ищецът имал места. В края на двора имало
едно паркомясто, но той там не спирал колата. Там имало хладилни витрини,
бойлери, диван, фотьойл, боклуци. Сега от скоро нямало боклуци и било
изчистено. До паркомястото се минавало през тунел, който бил на самата
кооперация. Отдолу се влизало и се стигало до паркомястото на К.. Сочи, че
ищецът К. не живеел там. Д. спирал в този тунел, както включително
свидетелят Д. спирал там за кратко. С малки деца били и се налагало да спрат,
за да разтоварят багаж, но никога не им се е обаждал К.. Там спирали и други
коли. Взели решение целият блок в този тунел да спират, на който му се
налага. Ищецът присъствал на събранието. Самият тунел бил идеална част на
блока. Имало наематели, но те не ползвали паркоместата. Ищецът искал само
той да има достъп до там, сменил и кода на вратата. Всички имали достъп до
там, но той сменил кода с ключар, това се случило през 2018г. К. имал достъп
до паркоместата и ги ползвал, правил ремонт 2017-2018 г. на помещенията.
Имал видимост от терасата си към неговите паркоместа. В момента там
нямало нищо. Свидетелят посочва, че на общото събрание той е казвал, че не
иска да се спира там. На всички казал, че не иска да се спира там. Взели
решение през 2016 г. на общото събрание, че всеки собственик на апартамент
имал право да спира в продължение на 1 месец в самия проход. На кой, когато
му се налагало да си спира в прохода. Не можела да мине кола, за да се
стигне до паркоместата на К..
Свидетелят Г. твърди в показанията си, че познава страните от както се
настанали там. Живеел на ***, но имал два имота на *** - апартамент и
ателие. Съседи били със страните К. и Д.. Там нямало паркоместа, имало
двор, в който можело да се спира. В двора имало вехтории, които К. слагал и
събирал там, сложил си едни линии, с които на им казвал, че това място е
негово. Тези линии ги мерили и се оказало, че си е заградил почти 30
квадрата. Реално можела да се спре само една кола там. До мястото се стигало
през врата и проход, през който нямало как да не се мине, за да се стигне до
11
паркоместата. Вратата се управлявала с дистанционно. В края на 2016 г.
имали имоти там. К. имал две мазета и в тези мазета той правил ремонти.
Имал две мазета и отпред мястото, което е обособил. В прохода през годините
всички спирали до момента, в който ответникът им казал, че имал дело. От
тогава се притеснили и не спирали там. Спирали в местата на двора. В
неговите места никой никога не бил спирал. В прохода спирали всички за
малко, защото имали решение на етажната собственост, с което се разбрали,
че ще ползват прохода за спиране. Ищецът не му казвал конкретно
свидетелят Г., че му пречи. Той им казвал винаги, че не трябва да спират там,
защото ще му пречили. Не е чувал от съседите той да се е обадил и да е
казвал: „Пречиш ми, освободи го.“. К. присъствал на събранието на етажната
собственост, но си тръгнал по-рано. Той обикновено така правил - отивал там,
казвал какви са законите и си тръгвал. Имало случай, когато сменил
ключалката на ролетната врата и тогава никой не можел да спира. Вратата
била от улицата, от където трябвало да влязат колите в двора. Никога никой
не знае да е пречил на някой друг. На него никой не му се е обаждал да му
каже, че пречи. От самото начало ищецът започнал да прави ремонти, почти
през цялото време имал наематели и в момента също. Сложил легла в
мазетата. През прохода нямало как да се излезе, ако има нещо спряно там.
Имал дела с ищеца К. в качеството си на етажен собственик. Той обжалвал
протокола на общото събрание, защото не бил съгласен с таксите, които
плаща. Нямал спомен К. дали е присъствал на вземането на решението всички
да се редуват да паркират автомобилите си там.
По делото не се спори относно броя на самостоятелните обекти в
сградата и броя на местата за паркиране към датата на въвеждане на сградата
в експлоатация.
Спорът по делото е дали ищецът действително е бил лишен от правото
си да ползва процесните паркоместа, за което му се дължи обезщетение по
смисъла на чл. 31, ал. 2 от ЗС. За установяване на тези обстоятелства ищецът
носи доказателствена тежест.
Правото на обезщетение срещу ползването на собствената на ищеца
част от процесния имот произтича от чл. 31, ал. 2 ЗС и общия принцип за
недопускане на неоснователно обогатяване.
За да е налице основание за определяне на дължимо обезщетение,
следва да са налице всички предпоставки на чл. 31, ал. 2 ЗС – право на
ползване, лишаване от ползване и писмено поискване.
Съгласно Тълкувателно решение № 7/2012 г. на ВКС, задължението за
заплащане на обезщетение от страна на ползващия съсобственик възниква с
получаване на писмено поискване от лишения от възможността да ползва
общата вещ съсобственик. Писменото поискване по чл. 31, ал. 2 от ЗС е
едностранно волеизявление за заплащане на обезщетение, на което
законодателят е регламентирал единствено формата, но не и съдържанието.
По делото е безспорно, че ищецът е изпълнил предписаното в закона и
ответникът е получил Нотариална покана от К. Т. К., удостоверена под Акт
№ 101, том 5, рег. № 20976/15.11.2018 г. по описа на Нотариус Д.Н., рег. №
181, с район на действие PC - Стара Загора и между страните не се е
12
постигнало съгласие по поставените в поканата въпроси.
За основателността на исковата претенция в настоящия случай се
изисква ищецът да докаже, че му е била отнета възможността да ползва
реално разпределените му паркоместа, съобразно неговите идеални части в
съсобствеността, както и препятстването на ползването от неползващия
съсобственик. За уважаване на исковата претенция следва да бъде доказан и
размерът на пропуснатите ползи, което в настоящото производство се
установи от назначената и неоспорена от страните съдебно-икономическа
експертиза. Вещото лице изложи в заключението си, че общият размер на
наемната цена за 2 броя паркоместа за 11 месеца, с оглед дадените отговори
на въпрос е 1 100 лв.
С отговора на исковата молба е представен и приет по настоящото дело
Протокол от проведено на 01.12.2016г. общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр.
С.З., ***. Видно от него е било взето решение за разпределение за ползване -
дворното място да бъде обявено за отдаване под наем, а докато се намерил
наемател, да се ползвал поетапно /за по 1 месец/ от всички собственици на
идеални части от дворното място, в следния ред: Считано от 01.01.2017 г.
всеки собственик на идеална част да ползва дворното място за свои нужди
и/или паркиране на автомобил за срок от 1 месец. Ползването да ставало
последователно във възходящ ред - по номер на апартамента/обекта, както
били изброени в списъка, неразделна част от Протокола. Следователно, по
силата на горепосоченото Решение на етажните собственици, имали право да
ползват дворното място за свои нужди и да паркират в него в продължение на
1 месец, съобразно график, съобразно номерата на апартаментите, упоменати
във възходящ ред.
С оглед на гореизложеното съдът намира, че етажните собственици са
уредили отношенията си във връзка с ползването на общите части съгласно
разпоредбите начл.11, ал.1, т.10, б.„и“ и чл.17, ал.7, т.6 от ЗУЕС, като ищецът
К. е имал задължението да се съобразява с чл.6, ал.1 от ЗУЕС, а именно като
не пречи на другите собственици, ползватели и обитатели да използват
общите части на сградата; не завзема общи части на сградата; изпълнява
решенията на органите на управление на етажната собственост. Фактът на
провеждане на общо събрание, в което да се вземе решение за разпределение
на ползването на общите части от дворното място по поредност на
апартаментите, за всеки със срок от 1 месец, води до извода, че за етажните
собственици е възникнала необхоД.ст от предвиждане на съответен ред за
използването на общите части, предвидени за паркиране. Установено е с
влязло в сила решение № 260060/13.10.2020г., постановено по в.гр.д. №1466
по описа на Окръжен съд - Стара Загора за 2020г., което се явява
преюдициално по настоящото дело, че не се касае за паркоместа,
прехвърлени на ищеца К. като самостоятелни обекти, тъй като същите не са
индивидуализирани съгласно изискванията на чл.6, ал.1 б. “В“ и чл. 6, ал. 3 от
Правилника за вписванията. В случая „разпределянето на правото на
собственост“ се отнася до предмета на договора, а именно 21/163 идеални
части от дворно място и изразът следва да се тълкува корективно като
13
разпределяне на ползването, доколкото правото на собственост само по себе
си не подлежи на разпределяне. Поради това и ищецът К. К. следва да се
съобрази с взетото решение на общото събрание на етажна собственост с
административен адрес: гр.С.З., ***, обективирано в протокол от 01.12.2016г.
Предвид гореизложеното, въззивният съд намира, че не е налице една от
предпоставките за основателността на иска по чл. 31, ал.2 от ЗС, а именно
лишаване от ползването на реално разпределените паркоместа. От приетите
по делото доказателства се установява, че с нотариална покана от 20.11.2018
г. е поискано писмено от страна на ищеца до ответника доброволно уреждане
на отношенията им, като в противен случай е посочил, че ще предяви
претенция за заплащане на обезщетение за ползването на процесните
паркоместа, подробно описани в исковата молба.
Правото на ползване включва правото да се използва вещта съгласно
нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се
променя съществено. С решението по т. 4 от Протокол № 1/2010 г. не е
учредено ограничено вещно право на ползване по смисъла на чл. 56, ал. 1 от
ЗС, а е взето решение за използване на общите части на сградата по чл. 11, ал.
1, т. 10, б. "и" от ЗУЕС. Става въпрос за облигационно право, по силата на
което съответният субект се явява държател на имота, т. е. не упражнява
субективни вещни права, а единствено фактическа власт върху вещта. В
случая намира приложение нормата на чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС, в съответствие с
който извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство, повече от
50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната
собственост.
С оглед на гореизложеното се налага извод, че предявения иск, при
квалификацията на чл. 31, ал.2 ЗС, за заплащане на сумата 1100 лева -
обезщетение за лишаване от ползването на съсобствена вещ, не е доказан по
основание, тъй като не са налице всички елементи от фактическия състав,
поради което следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
При така събраните по делото доказателства, въззивният съд намира, че
решението на Старозагорския районен съд е правилно и законосъобразно,
поради което следва да бъде потвърдено. При постановяването му не са
допуснати нарушения на материалния и процесуалния закони.
С оглед изхода от спора въззивникът следва да бъде осъден да заплати
на въззиваемия сумата от 550 лв., представляваща направените по делото
разноски за възнаграждение за един адвокат пред въззивната инстанция.
Водим от горните мотиви, Старозагорския Окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260042 от 22.06.2022г., постановено по
гр.д. № 5516/2019г. по описа на Районен съд – Стара Загора.
ОСЪЖДА К. Т. К., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С.З., ***,
*** да заплати на Д. С. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. С.З., ***, *** сумата
14
от 550 лв. /петстотин и петдесет лева/, представляваща направените пред
въззивната инстанция разноски.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
връчването му на страните пред ВКС на РБ при наличието на касационните
основания по чл.280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15