№ 22
гр. Варна, 16.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четиринадесети
декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело №
20223100900025 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове от М. Р. П., ЕГН ********** и М. И. П. ЕГН **********, и
двамата с постоянен адрес: ***, чрез адв. С. В. С., АК-Монтана, срещу „СТРОЙПРОЕКТ-
ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, с управител и представляващ
Ц.А.А., с която са предявени искове с правно основание чл. 87 във връзка с чл.262, ал.2 от
ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на право на строеж и извършване на
строителство, обективиран в нот.акт №63, том I, рег.№3088, дело №55 от 2020г., както и с
правно основание чл.55 от ЗЗД за връщане на дадената по договора цена в общ размер на
29 000 евро и с правно основание чл.88 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за вреди от
неизпълнението в размер на направените във връзка с продажбата разноски в размер на
2886,64 лева.
С определение № 875 от 14.06.2022г., влязло в законна сила, е прекратено
производството по гр.д. № 25/2022г. по описа на ВОС В ЧАСТТА ПО предявения иск за
разваляне на договор за извършване на строителство на стойност 22500 евро, обективиран в
нот.акт №63, том I, рег.№3088, дело №55 от 2020г., като недопустимо на основание чл.130
от ГПК.
Твърди се в исковата молба, че между ищците и ответното дружество бил
сключен предварителен договор от 04.02.2020 г. за покупко-продажба на недвижим имот -
апартамент № **** със застроена площ 30.55 кв. м., ведно с прилежащите 7.78 кв.м. идеални
части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху
който ще се построи сградата, както и съответните идеални части от дворното място - ПИ с
идентификатор ******, кв. 360, по плана на 10-ти м. р. на гр. Варна, срещу сумата от
1
29000.00 евро. Капарото в размер на 2900 евро било изплатено по банков път на продавача.
На 28.02.2020г. бил сключен договор за покупко-продажба на вещно право на строеж и
извършване на строителство, обективиран в нотариален акт № 63, т. I, per. № 3088, дело №
55 от 2020г. на нотариус № 112 в НК, район на действие ВРС и изплатен по банков път
остатъка от продажната цена.
Сочи се, че съгласно договора срещу сумата от 6500 евро продавачът прехвърля
на купувачите вещното право на строеж върху имота, предмет на предварителния договор,
подробно описан в нотариалния акт, а именно: ПРАВОТО НА СТРОЕЖ за недвижим имот,
находящ се в предвидената за построяване жилищна сграда с разгъната застроена площ от
839.21 кв.м., съгласно съгласуван и одобрен инвестиционен проект и Разрешение за строеж
№ 115/17.07.2019 г. на Главния архитект на Община Варна, влязло в сила на 16.08.2019 г., в
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № ****** по ККР, а именно АПАРТАМЕНТ № 10 на
четвърти етаж на сградата, на кота +7.44, с обща площ 38.70 кв. м., от които застроена площ
от 30.55 кв. м. и 7.78 кв. м., които съставляват 4.5624 % идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот, състоящ се от: кухня-трапезария-
дневна с балкон на югозапад, спалня, баня с тоалет, антре, при граници: апартамент № 9,
стълбище, апартамент №11, ведно с ИЗБА № 7 с площ от 1.21 кв. м., при граници: изба № 8,
коридор и изба № 6, както и принадлежащите към имота 12.00 кв. м. идеални части от
гореописания поземлен имот, КАКТО И срещу сумата от 22500.00 евро продавачът е поел
задължение със свои сили и средства да построи цялата предвидена за ново строителство
жилищна сграда, да я въведе в експлоатация, както и да предаде имота в срокове, степен на
завършеност и при условията на сключения предварителен договор от 04.02.2020 г.,
неразделна част от нотариалния акт.
Твърди се, че до изповядване на сделката пред нотариус на обекта имало
работници, там бил и управителят на дружеството. Липсвали индикации, че на обекта има
или може да има проблеми, свързани със строителството. Малко след сделката
строителството изведнъж спряло, на обекта нямало никакви работници, строежът стоял като
изоставен, започнал да се наводнява, арматурата стърчала отвсякъде, бетонът се ронел.
Няколко пъти ищците разговаряли с господин Аврамов и фирмата - посредник при сделката
- „Дом в БГ 2019" ЕООД, които ги уверявали, че спирането е временно поради
коронавируса, тежко заболяване на техника, некоректност на работниците и т.н. до
момента, в който получили от РДНСК-Варна:
- Констативен акт № 4/20.10.2020г., Изх. № ДК-32-22-00-918/26.10.2020г., и
- Заповед № ДК-09-ВН-4/16.11.2020 г. на Началника на РДНСК-Варна за спиране
на всички видове СМР на обекта, Изх. № ДК-32-22-00-986/16.11.2020г.
Твърди се, че към момента състоянието на обекта е такова, каквото било и към м.
март-април 2020 г. и което е констатирано от РДНСК.
Излага се в исковата молба, че между купувачите /при равни квоти на
придобиване/ и дружеството-продавач, е възникнало комплексно правоотношение, при
2
което дължимата престация от дружеството-продавач има и вещно-прехвърлителен и
облигационен характер, а крайната цел на договора е придобиване на завършен жилищен
обект. Твърди се, че съгласно чл. 3.4 от предварителния договор, който е неразделна част от
окончателния, неизпълнението на задължението по възложената изработка е основание за
разваляне на цялата договорна връзка, вкл. и в частта й, касаеща вече осъщественото
прехвърляне на правото на строеж, тъй като двете престации съставляват неделима част от
едно общо правоотношение.
Ищците обосновават правния си интерес от разваляне на договор за покупко-
продажба на вещно право на строеж, с твърдения за цялостно комплексно правоотношение с
вещно-прехвърлителен и облигационен характер, с пълно неизпълнение от страна на
ответника на облигационните му задължения за СМР. Сочи се, че ищците нямат интерес от
продължаване на договора, който е изпълнен само частично - ответникът е прехвърлил само
вещното право на строеж на an. 10 и принадлежащата към него идеална част от поземления
имот, без да е извършил договорените СМР. Сочи се, че съгласно чл. 3.4 от предварителния
договор купувачите могат да развалят „окончателния договор", ако изпълнителят е в забава,
продължила повече от 6 месеца след изтичане на срока за снабдяване на сградата с обр. 15,
който съгл. чл. 2.7 е 31.12.2021г. Твърди се, че сградата не е снабдена с акт обр. 15 към тази
дата, като няма да бъде снабдена и след изтичане на 6 - месечния срок за разваляне на
договора, защото към момента сградата няма акт обр. 14, а строителството е спряно от
контролните органи. Договорът предвижда едногодишен срок за довършителна строителна
дейност след акт 14, което означава, че изпълнителят не е в състояние да снабди сградата с
акт обр. 15 и в 6 - месечния срок от изтичане на срока за снабдяване на сградата с акт 15
според предварителния договор.
С допълнителната искова молба се поддържат изложените в ИМ твърдения и
факти и са направени доказателствени искания.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД,
ЕИК *********, със седалище гр. Варна, с управител и представляващ Ц.А.А. е депозирал
писмен отговор, с който оспорва предявения иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД като
преждевременно предявен и като неоснователен. Твърди се, че искът е предявен преди
настъпване на уговореното в чл.3.4 от предварителния договор условие, според което ако до
6 месеца след изтичане на срока за снабдяване на сградата с акт образец 15 по вина на
строителя, купувачите си запазват правото за развалят окончателния договор. Сочи се, че
този срок не е изтекъл, поради което искът се явява преждевременно предявен. Твърди се
също, че уговорената възможност да се развали договора поради неизпълнение на
задължението за извършване на СМР не засяга договора за покупко-продажба на вещно
право на строеж.
С допълнителния отговор ответникът поддържа твърденията си, че не е налице
неизпълнение на процесния договор.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата
3
на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
По иска с правно основание чл.87 от ЗЗД: За успешното провеждане на иск с
правно основание чл. 87 от ЗЗД ищецът следва да установи, че изпълнителят не е
осъществил договорните си задължения в уговорените в договора срокове, че няма да може
да завърши в срок работата изцяло или че няма да я изпълни по уговорения или надлежен
начин.
Наличието на облигационно правоотношение между страните се установява от
приетите като доказателство по делото предварителен договор и сключения въз основа на
него нот.акт. Предмет на предварителния договор от 04.02.2020г. е покупко-продажбата на
конкретно определен недвижим имот – жилищен обект срещу сумата от 29000.00 евро. По
силата на договора продавачът поема задължение да изгради жилищната сграда и да предаде
владението върху конкретния обект в степен на завършеност по БДС съгласно т.2.2 от
договора. Видно от представения по делото нотариален акт, между страните е сключен и
окончателен договор за прехвърляне на ограничено вещно право срещу насрещна престация
в размер на 6500 евро. В нотариалния акт са възпроизведени и задълженията на продавача
да изгради и завърши жилищния имот срещу възнаграждение в размер на 22500 евро.
Възникналите между страните правоотношения са с комплексен характер,
включващ договор за покупко-продажба на право на строеж и договор за изработка,
намиращи се във взаимна обусловеност, с оглед на крайната цел – придобиване право на
собственост върху завършен жилищен имот. Взаимовръзката между двата договора намира
израз и в предвидената в чл.3.4 от предварителния договор възможност за разваляне на
цялото правоотношение при неизпълнение на задълженията на изпълнителя по договора за
изработка. Действието на предварителния договор не е прекратено със сключване на
окончателния договор за прехвърляне правото на строеж, доколкото тази престация
представлява само част от цялото комплексно правоотношение.
Твърденията за неизпълнение на договора за изработка се установяват от
представените към исковата молба писмени доказателства, констативен акт № 4/20.10.2020г.
и заповед № ДК-09-ВН-4/16.11.2020г. на Началника на РДНСК-Варна за спиране на всички
видове СМР на обекта, видно от които за процесната сграда не е издаден акт образец 14, а
строителството е спряно със заповед на контролните органи. Не са ангажирани
доказателства в хода на производството, а и не са наведени твърдения строителството да е
възобновено към настоящия момент, не се твърди и установява също обективна
невъзможност. Към датата на предявяване на иска са изтекли предвидените в договора
срокове за изпълнение съгласно чл.2.7 - за снабдяване с Акт образец 14 до 01.09.2020г. и с
Акт образец 15 до 30.12.2021г. Изтекъл е и предвидения в чл.3.4. от договора 6-месечен срок
след изтичане на срока за снабдяване с Акт образец 15, след изтичането на който купувачите
имат право да развалят окончателния договор. Предвид изтичането към настоящия момент
на предвидените договорни срокове за изпълнение безпредметно е изследването на въпроса
дали изпълнителят ще може да изпълни в срок работата.
С оглед на горното следва да се приеме за установено твърдяното пълно
4
неизпълнение на договора за изработка между страните, предвиден в чл.3.4 от
предварителния договор като предпоставка за разваляне на окончателния договор,
обективиран в нот.акт от 28.02.2020г., което води до извод за основателност на предявения
иск с правно основание чл.87 от ЗЗД.
По иска с правно основание чл.55 от ЗЗД: Съгласно разпоредбата на чл.55, ал.1,
предл. 3 от ЗЗД полученото на отпаднало основание подлежи на връщане. За успешното
провеждане на иск с посоченото основание ищецът следва да докаже факта на имуществено
разместване между него и ответника, което в процесния случай означава плащане на
процесната сума на основание, което впоследствие е отпаднало. Съобразно твърденията в
исковата молба ищецът следва да установи наличието на възникнало между страните
договорно правоотношение, което е развалено поради неизпълнение, размера на
заплатената сума, изискуемост на процесното задължение.
Наличието на облигационни правоотношения между страните, както е посочено
по-горе, се установява от представените по делото предварителен договор от 04.02.2020г. и
сключения въз основа на него договор за покупко-продажба на право на строеж и
извършване на строителство, обективиран в нот. акт от 28.02.2020г. Размерът на
договорените като насрещна престация суми е вписан в нот.акт, а именно 6500 евро за
покупко-продажба на правото на строеж и 22500 евро за договорените СМР. Общият размер
на тези суми е посочен като цена на договора и в чл.1.2 от предварителния договор.
Заплащането на договорените суми не се оспорва между страните и е отразено в
нотариалния акт – 2900 евро е получена от дружеството - продавач на 05.02.2020г., а
останалите суми /3600 евро за правото на строеж и 22500 евро за СМР/ се предвижда да
бъдат платени от купувачите по банковата сметка на дружеството – продавач след
подписване на договора, но преди вписване на нот.акт в Служба по вписванията. С оглед на
осъщественото вписване на нот.акт и липсата на оспорване фактът на извършено плащане в
пълен размер следва да се приеме за установен.
Предпоставка за разваляне на договора за изработка по чл.258 и следв. от ЗЗД,
сключен с предварителния договор от 04.02.2020г., и договора за покупко-продажба на
право на строеж, обективиран в нот.акт, е неизпълнението на продавача – строител на
поетото задължение за построяване и завършване на жилищния имот. Както е посочено в
частта по иска с правно основание чл.87 от ЗЗД, неизпълнението се установява от
представените по делото доказателства за спиране на строежа, за който не е издаден акт
образец 14 и изтичане на предвидените в договора срокове за изпълнение. Изявление за
разваляне на договора за изработка е обективирано в исковата молба и съответно, при
наличие на предпоставките по чл.87 от ЗЗД, а именно неизпълнение на договорно
задължение по причина, за която длъжникът отговаря, е произвело действие с връчване на
препис от нея на ответника на 09.03.2022г.
Договорът за покупко-продажба на право на строеж, обективиран в нот.акт от
28.02.2020г., при наличието на същите предпоставки, е развален по силата на уважения иск с
правно основание чл.87 от ЗЗД.
5
С оглед на установените факти относно извършено плащане в твърдяните
размери, неизпълнение на договорените дейности, както и осъществено като последица от
това разваляне на договорите, което съобразно разпоредбата на чл.88, ал.1 от ЗЗД има
обратно действие следва да се приеме, че е отпаднало основанието за задържане на
платените суми. Предявената на това основание претенция се явява основателна в размера
от 29000 евро, включващ 3600 евро за покупка на правото на строеж и 22500 евро по
договора за изработка.
По иска с правно основание чл.88 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за вреди
от неизпълнението в размер на направените във връзка с продажбата разноски в размер на
2886,64 лева: Съгласно разпоредбата на чл.88, ал.1, изр.2 от ЗЗД при разваляне на договора
кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора. В случая
развалянето на договора за покупко-продажба между страните е постановено по силата на
уважения обективно съединен иск с правно основание чл.87 от ЗЗД.
Претендира се обезщетение за извършени разходи, конкретизирани с молба от
18.10.2022г., както следва: 1700.00 лева заплатено възнаграждение за посредническата
услуга за сделката по закупуване на процесния имот, осъществена от „ДОМ В БГ 2019"
ЕООД, за която е издадена фактура № 4/04.2.2020г.; 746.52 лева нотариални такси за
сделката, за която е издадена фактура №165860/28.02.2020г. от нотариус Р. К.; 190.70 лева
такса „придобиване"' на процесния имот /право на строеж/, за която е издадено преводно
нареждане № 54512963/28.02.2020г. от „Токуда Банк" АД; 190.70 лева такса „придобиване"
на процесния имот/право на строеж/, за която е издадено преводно нареждане №
54512959/28.02.2020г. от „Токуда Банк" АД; 58.72 лева такса „вписване"на процесния имот
/право на строеж/, за която е издадено преводно нареждане № 54512943/28.02.2020 г, от
„Токуда Банк" АД.
Представени са по делото като доказателства за извършването на претендираните
разходи, изразяващи се в цитираните по-горе преводни нареждания и фактури, с оглед на
които при липсата на оспорване от насрещната страна относно автентичност и съдържание
следва да се приеме претенцията за установена по основание и размер.
Предвид изхода на спора следва да бъде уважено направеното искане от ищеца за
присъждане на 6954,32 лв. разноски за заплатена държавна такса и адв.възнаграждение в
настоящото производство, както и 1555 лв. разноски за държавна такса и
адв.възнаграждение в производството по обезпечаване на бъдещ иск в съответствие с
представените по делото списък по чл.80 от ГПК и писмени доказателства.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД договор, сключен на 28.02.2020г.
между „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, с
6
управител Ц.А.А., като продавач и М. Р. П., ЕГН ********** и М. И. П. ЕГН **********, и
двамата с постоянен адрес: ***, като купувач, за покупко - продажба на право на строеж
върху недвижим имот - апартамент № **** със застроена площ 30.55 кв. м., ведно с изба №7
с площ от 1,21 кв.м., прилежащите 4.5624% идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху поземления имот, върху който ще се построи сградата, както и
съответните идеални части от дворното място - ПИ с идентификатор ******, кв. 360, по
плана на 10-ти м. р. на гр. Варна, обективиран в нот.акт №63, том I, рег.№3088, дело №55 от
2020г., поради неизпълнение на задълженията на продавача по предварителен договор от
04.02.2020г. за построяване и завършване на описания недвижим имот.
ОСЪЖДА „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.
Варна, с управител Ц.А.А. ДА ЗАПЛАТИ на М. Р. П., ЕГН ********** и М. И. П. ЕГН
**********, и двамата с постоянен адрес: ***, сумата от 29 000 евро, представляваща
подлежаща на връщане цена по развалени договори за покупко-продажба на право на
строеж и извършване на строителство, обективирани в нот.акт №63, том I, рег.№3088, дело
№55 от 2020г. и предварителен договор от 04.02.2020г., на основание чл.55, ал.1, предл.3
от ЗЗД.
ОСЪЖДА „СТРОЙПРОЕКТ-ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр.
Варна, с управител Ц.А.А. ДА ЗАПЛАТИ на М. Р. П., ЕГН ********** и М. И. П. ЕГН
**********, и двамата с постоянен адрес: ***, сумата от 6954,32 лв. разноски по делото за
заплатена държавна такса и адв.възнаграждение, както и сумата от 1555 лв., представляващи
сторени разноски в производството по обезпечаване на бъдещ иск, на основание чл. 78, ал.1
от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7