№ 1167
гр. София, 27.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-6 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Цветелина Евг. Георгиева
при участието на секретаря Галина Хр. Х.а
като разгледа докладваното от Цветелина Евг. Георгиева Гражданско дело №
20231100103221 по описа за 2023 година
Иск на основание чл.93, ал.2, изр. второ от ЗЗД.
Предявен от Д. Х. Г. ЕГН ********** от гр.София против Ц. С. Г. ЕГН
********** от гр.София. Моли съда да постанови решение, с което да осъди
ответницата да му заплати сумата от 49000лева, ведно със законната лихва,
начиная от 16.03.2023г, датата на предявяване на иска, до окончателното
изплащане, представляваща двойния размер на дадено от ищеца капаро при
сключване с ответницата на 07.03.2022г на предварителен договор за покупко-
продажба на притежаваните от Г. недвижими имоти, разположени върху
урегулиран поземлен имот, с площ от 865кв.м., представляващ по скица
парцел IX-290, от квартал 60 по регулационния план на гр.София, ведно с 1/3
(288,88 кв.м.) идеални части от парцела с адрес гр.София, район „Витоша“, ул.
„******* за цена от 245000лева, който предварителен договор е развален от
ищеца по вина на ответницата. Претендира съдебни разноски по списък, вкл.
направените в производството по обезпечаване на бъдещ иск по ч.гр.д.
№1371/2023г по описа на Софийски градски съд. При условията на
евентуалност предявява иск за същата сума, дължима от ответницата като
неустойка по чл.7.4 от сключения на 07.03.2022г предварителен договор.
Ответницата Ц. С. Г., чрез пълномощник по предоставената й правна
помощ, оспорва иска като неоснователен и моли съда да го отхвърли. Прави
възражение за прекомерност на претендираното от ищеца като съдебна
разноска адвокатско възнаграждение.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по
1
делото доказателства, намира за установено следното:
В подадената искова молба ищецът твърди, че на 07.03.2022г сключил с
ответницата Г. предварителен договор за покупко-продажба, по силата на
който тя се съгласила да му продаде в срок до 08.04.2022г нейния личен
недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ с площ от 35 кв.м с
идентификатор: 68134.1942.290.7.1 и АПАРТАМЕНТ с площ от 72 кв.м, с
идентификатор: 68134.1942.290.7.2 с адрес: гр. София, район Витоша, ул.
*******, разположени върху урегулиран поземлен имот, с площ от 865кв.м.,
представляващ по скица парцел IX-290, от квартал 60 по регулационния план
на гр. София, местност „Бояна“, улица „******* при съседи по скица: ул.
„*******”, парцел Х-288; парцел VIII-289; парцел VII- 291; парцел Ш-292
заедно с намиращите се върху същия имот едноетажна жилишна постройка и
две бараки и ПЪРВИ и СУТЕРЕНЕН ЕТАЖИ от двуетажна жилищна сграда,
построена в същия парцел, на ул. „*******, който първи етаж се състои от:
дневна, спалня, кухня с килер, клозет — баня, входно антре за входа от към ул.
„*******“, вътрешно стълбище за сутеренния етаж, зимна градина, вестибюл
и кабинет, при граници на този етаж: от всички страни — двора на имота,
отгоре - надстроения по суперфикция втори етаж на Ц. С. П. и С.Д. П., а
сутеренния етаж се състои от мазета (четири плюс преходно помещение),
гъбарник и помещение за парно отопление и в североизточната част - ГАРАЖ,
застроен на 41.00кв.м., с отделен вход от към ул. „*******", при граници на
гаража: от три страни — двора на имота, от югозапад — избени помещения и
гъбарника от сутеренния етаж, които два етажа -първия и сутеренния,
включително гаража са застроени по на 120кв.м. и към същите принадлежат и
съответните идеални части от общите части на сградата заедно със следните
сервизни и тавански помещения в сградата, а именно: двете помещения със
западно изложение и трето помещение с южно изложение, съседно на
югозападно помещение, заедно с 1/3 (288,88 кв.м.) идеални части от парцела
върху който е построена сградата, със съседи: на север - парцел с
идентификатор:68134.1942.292; на юг — многофамилна жилищна сграда с
идентификатор: 68134.1942.290.7; на изток-парцел с идентификатор:
68134.1942. 291; на запад - ул. „ *******“, плюс право на ползване на
постройките върху урегулирания поземлен имот – от така описания предмет
на договора в исковата молба, с удебелен шрифт са посочени: апартамент с
идентификатор 68134.1942.290.7.1, апартамент с идентификатор:
68134.1942.290.7.2, надстроения по суперфиция втори жилищен етаж, гараж,
които два етажа – първият и сутеренният, включително гаражът са застроени
на по 120 кв.м. Договорили цена от 245 000лева, от които като задатък ищецът
й платил 24500лв и срок за изповядване на окончателния договор, който бил
променен от 07.04.2022г на 29.04.2022г, в 12 часа пред Нотариус И.Н.,
промяната била по настояване на брокерите на ответницата и бил сключен на
Допълнително споразумение – Анекс. Ищецът посочва, че той заплатил
задатъка по банков път, но на уговорената дата 29.04.2022г ответницата не се
явила за изповядване на сделката пред нотариуса, който съставил констативен
2
протокол, вписан в Общия му регистър под № 5244/29.04.2022 година.
Ищецът се позовава на клаузата на чл.7, т.4 от Предварителния
договор, според която, ако продавачът се откаже от сделката или не се яви на
датата за окончателен договор той дължи на купувача неустойка в двоен
размер на платения по договора задатък. Поради това посочва, че от тогава до
момента на предявяване на иска правил многократни неуспешни опити за
доброволно уреждане на взаимоотношенията им и на 30.01.2023г, чрез
пълномощника си адв. И. изпратил на ответницата електронно съобщение на
посочения от нея в Предварителния договор електронен адрес, че на
основание чл.8.3 от сключения между тях Предварителен договор го счита за
прекратен и й предоставя тридневен срок да му възстанови задатъка в двоен
размер по посочената банкова сметка. През 2023г той заедно със своя адвокат
водил преговори с ответницата в присъствието на найния адвокат за
доброволно плащане на сумата, но същата не била платена, тъй като
ответницата била изхарчила даденото й от ищеца капаро и нямала финансови
средства.
С подадения отговор ответницата посочва, че се запознала с ищеца
чрез мъж на име Н.Н., който се свързал с нея по телефона в началото на 2022г,
представил се за брокер на недвижими имоти от фирма „Орион" и извършил
оглед на имота заедно с ищеца. След огледа брокерите Н.Н. и А. М. от фирма
„Орион" били много настоятелни спрямо ответницата да подпише
предварителен договор с ищеца и ги поканили в офиса им в гр.София, бул.
„*******, за да обсъдят проекта за предварителен договор. Такъв бил
предоставен на ответницата, но тя не се съгласила със съдържанието му,
конкретно с посочената продажна цена, тъй като не била обсъждана, а също и
с описанието на имота, с посочения електронен адрес за кореспонденция,
който бил на брокера Н.Н., а тя нямала. Въпреки това тя подписала
предварителния договор по настояване на брокерите Н.Н., А.М. и на ищеца и
поради оказан й психически натиск, от който тя се почувствала притисната,
тъй като е била сама в стаята и макар да била поискала да се консултира с
адвокат не й била предоставената такава възможност. При подписването
ищцата не била формирала свободна воля, не била достатъчно информирана и
не разбрала възможните неблагоприятни за нея последици, произтичащи от
договора, без да знае, че има право да откаже да подпише договора.
Според ответницата брокерите и ищецът се възползвали от
преклонната й възраст и състояние, а брокерите я убедили, че на по-късен
етап щели да променят съществените условия по договора – поради това
убеждението на ищцата било, че продажната цена и другите съществени
3
условия по договора могат да бъдат променени по нейно желание, когато
поиска. За да могат брокерите да изготвят необходимите за продажбата
документи ответницата предоставила на пълномощно.
Изрично ответницата била заявила, че не е съгласна като адрес за
кореспонденция да се посочва електронният адрес на брокера г-н А. М., като
тя самата не ползвала интернет, а освен това заявила и пред ищеца и пред
брокерите, че няма намерение да продава всички описани имоти в чл.1.1. от
предварителния договор, а само апартамент с площ от 35 кв.м с
идентификатор: 68134.1942.290.7.1 и апартамент с площ от 72 кв.м, с
идентификатор: 68134.1942.290.7.2, поискала описанията на имотите да бъде
коригирано, но въпреки това били описани всички притежавани от нея имоти,
за които тя се легитимирала като собственик с нот. акт за собственост на
недвижим имот № 155, том I от 2001 г.
Освен това макар ответницата да нямала сключен договор с брокерите
тя била убедена, че им дължи възнаграждение и им платила такова - 7 350лв,
по банкова сметка на брокера Н.Н. и 2000лв били платени в брой на брокера
А. М..
В дадените от ответницата саморъчни обяснение по спора посочва, че
документите, с които тя разполагала за двата апартамента не били одобрени от
нотариус Н., поради което тя търсила ищеца и съпругата му да ги уведоми, че
не може да се снабди с необходимите документи за продажба на имотите и в
допълнително определения срок до 29.04.2022г. Ищецът бил уведомен, че
ответницата била извикала геодезист, за да завърши заснемането на имота, за
което тя не получила съдействие от никого.
Ответницата оспорва ищецът да е разполагал с продажната цена към
датата на уговорената сделка и това не било констатирано в Констативния
протокол от 29.04.2022г, а също и че ищецът е правил многократни опити за
доброволно уреждане на взаимоотношенията им, тъй като тя не била
уведомявана от Н.Н. за получаваната от него електронна кореспонденция, а
след 29.04.2022г всякаква комуникация с ищеца била преустановена. Поради
това тя не счита, че е изпаднала в забава, а изявлението за разваляне на
договора не било породило действие, защото не е било адресирано до нея.
Ответницата прави и възражения за нищожност на предварителния
договор, поради накърняване на добрите нрави по чл.26, ал.1, предл. трето от
4
ЗЗД, тъй като е налице пълна липса на еквивалентност на престациите,
договорът нарушава основните принципи на справедливост и
добросъвестност в гражданския оборот, а пазарната цена от 245 000лв е в пъти
по-ниска от пазарната цена на имотите кв. Бояна. Предварителният договор
водил до несправедливото облагодетелстване на една страна за сметка на
друга и в този се позовава на съдебна практика - Решение № 4 от 25.02.2009 г.
на ВКС по т. д. № 395/2008 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Т.К., Решение №
1270 от 9.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5093/2007 г., II г. о. докладчик съдията
В.Р., Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г., I г. о.
Прави и второ възражение за нищожност Като се вземе предвид
локацията, квадратурата на имотите и състоянието в което намират, без
никаква икономическа и житейска логика била определена продажна цена на
имотите от 245 000 лева.
Третото й възражение за нищожност е поради липса на съгласие,
защото тя изрично била заявила пред ищеца и брокерите, че не е била
съгласна със съдържанието на договора, но не била информирана, че има
право да откаже да подпише договора, а спрямо нея бил оказан психически
натиск от брокерите и ищеца, поради което волеизявлението й е било
опорочено.
В хода на разглеждане на делото съдът констатира от представените по
делото писмени доказателства различни описания на недвижимите имоти,
предмет на предварителния договор, сравнени с описанието им по приетия
нотариалния акт, с който ответницата се легитимира като собственик -
нотариален акт за собственост №155, том I, per. №4645, дело №146 /2001 г. на
Нотариус М. Н.а с район на действие района на СРС, вписан в СВ- София с
Акт №191; сравнено с описанието по договор за депозит между ищеца и „Джи
Пи Консулт“ЕООД – гр.София, представлявано от П.П.П., за което дружество
е посочено, че действа под търговско наименование ОРИОН ПРОПЪРТИ
МЕНИЖМЪНТ сравнено с описанието по представеното от ответницата
пълномощно с нотариална заверка на подписа й в полза на А. М..
С определение от 29.07.2024г съдът уведоми страните за
констатираното от него и изрично указа на ищеца, че е негова тежестта да
докаже надлежното сключване на предварителен договор с ответницата
5
именно за обектите, посочени в исковата молба – АПАРТАМЕНТ с площ от
35 кв.м с идентификатор: 68134.1942.290.7.1, АПАРТАМЕНТ с площ от 72
кв.м, с идентификатор: 68134.1942.290.7.2, ПЪРВИ и СУТЕРЕНЕН ЕТАЖИ
от по 120 кв.м. от двуетажна жилищна сграда, надстроен по суперфикция
втори етаж, ГАРАЖ, съответните идеални части от общите части на сградата,
сервизни и тавански помещения в сградата, а именно: двете помещения със
западно изложение и трето помещение с южно изложение, съседно на
югозападно помещение, заедно с 1/3 (288,88 кв.м.) идеални части от парцела
върху който е построена сградата плюс право на ползване на постройките
върху урегулирания поземлен имот. Указания за изясняване на водените
между страните преговори и постигнатите уговорки бяха дадени и на
ответницата.
Със същото определение съдът даде указания на ищеца да отстрани
неяснотата по изложените от него обстоятелства в исковата молба, въз основа
на които претендира двойния размер на дадения задатък от 24 500лв на
основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, която правна квалификация посочена от него и е
възприета от съда в обявения за окончателен проект за доклад. Едновременно
с така заявеното ищецът посочва, че търси защита на основание клаузата на
чл.7.4 от предварителния договор - ако продавачът се откаже от сделката или
не се яви на датата за окончателен договор той дължи на купувача неустойка в
двоен размер на платения по договора задатък. Следователно между страните
е била постигната уговорка за неустоечна отговорност, за което те разполагат
със свободата да договорят в съответствие с чл.9 от ЗЗД, но това означава, че
те вероятно разграничават функциите на задатъка и неустойката по
предварителния договор и макар предвидените от клаузата на чл.7.4 от
предварителния договор правни последици да са идентични с последиците по
чл.93, ал.2 от ЗЗД се касае за отделни искове.
В изпълнение указанията на съда от ищеца постъпи уточняваща молба
на 27.09.2024г, в която посочва, че съпругата му е открила обява за продажба
на недвижим имот и по повод същата се е свързала с брокера на ответницата
„Джи Пи Консулт“ЕООД – гр.София и с него ищецът е сключил договор за
депозит като е заплатил сумата от 2000лв, а за продажбата е заплатил
комисионна от 7350лв – 3% от продажната цена. Конкретните натоварени
физически лица – брокери с продажбата от дружеството били А. М. и Н.,
които организирали оглед за ищеца и съпругата му, а конкретното намерение
6
за покупка на ищеца било за първи жилищен етаж от двуетажна жилижна
сграда с адрес в гр.София, район Витоша, ул. *******, ведно с 1/ 3 ид.ч. от
дворното място и подобренията в него – две бараки, а първият етаж
фактически представлявал две отделни жилища от 35 кв.в. и 72 кв.м. Ищецът
посочва, че описанието на закупуваните от него имоти по предварителния
договор било извършено от брокерите на ответницата, които го уверили, че
след като тя им представи документи те ще конкретизират описанието на
първия етаж. Ищецът не бил извършил консултация с адвокат или брокер и за
него било без значение дали първият етаж ще бъде описан като едно цяло или
като два апартамента, още повече че точното описание имало значение
единствено при предявен иск по чл.19, ал.1 от ЗЗД. Посочва също, че
удебеленият текст от описанието на имотите по исковата молба е случайно,
както и че не разполага с оригинални скици и схеми от АГКК за имотите,
които не били предоставени от ответницата на брокерите, те се отказали да
контактуват с нея и поради това не се стигнало да сделка. Ищецът провел
неколкократни разговори с ответницата с цел финализиране на сделката, но до
това не се стигнало, тъй като липсвала идентичност между описанието на
имотите по представения от ответницата нотариален акт и заснемането в
кадастъра, а освен това се опитал да уредят отношенията си извънсъдебно, но
до това не се стигнало. При тези уточнения заявява, че между страните
действат клаузите на чл.7 от предварителния договор, като чл.7.1 предвижда
неустоечна отговорност за продавача в двоен размер на задатъка при негови
неверни декларации и документи по отношение на собствеността на имотите,
която хипотеза била налице, а също така според ищеца е изпълнена и
хипотезата на чл.7.4 от предварителния договор, предвиждаща отново
неустоечна отговорност за продавача в двоен размер на задатъка, ако не се яви
за изповядване на окончателната покупко-продажба и това също било
доказано по делото с приетия констативен протокол на нотариус И.Н. от
29.04.2022г. По изложеното уточнява, предявеният от него иск е за заплащане
от ответницата на двойния размер на задатъка с правно основание чл.93, ал.2
от ЗЗД, а при условията на евентуалност претендира същата сума на
основание възникнала за ответницата неустоечна отговорност по чл.7.4 от
предварителния договор с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД.
От ищцата, в изпълнение указанията на съда е подадена молба от
02.09.2024г, в която посочва, че двата апартамента от 35кв.м. и 72 кв.м. не
7
представлявали самостоятелни обекти съгласно ЗКИР и поради това
предварителният договор имал невъзможен предмет и бил нищожен. По
отношение на предоставеното от нея пълномощно в полза на А. М. посочва, че
тя не го била изготвила, а го изготвило друго лице.
Във връзка с указанията на съда към страните за изясняване на
конкретния обект, за който те са сключили предварителния договор те
поискаха и съдът допусна събирането на гласни доказателства, вкл. брокерите
на ответницата, но същите не бяха изслушани, поради отказ на страните.
Поради това съдът следва да изясни действителната воля на страните въз
основа на представените и приети по делото писмени доказателства.
На първо място ответницата се легитимира като собственик с
нотариален акт за собственост №155, том I, per. №4645, дело №146/2001 г. на
Нотариус М. Н.а с район на действие района на СРС, вписан в СВ- София с
Акт №191 на следния имот - урегулиран поземлен имот с площ от 865кв.м.,
представляващ по скица парцел IX-290, от квартал 60 по регулационния план
на гр.София, местност „Бояна“, улица „******* при съседи по скица: ул.
„*******”, парцел Х-288; парцел VIII-289; парцел VII- 291; парцел Ш-292
заедно с намиращите се върху същия имот едноетажна жилищна постройка и
две бараки и ПЪРВИ и СУТЕРЕНЕН ЕТАЖИ от двуетажна жилищна сграда,
построена в същия парцел, на ул. „*******, който първи етаж се състои от:
дневна, спалня, кухня с килер, клозет — баня, входно антре за входа от към ул.
„*******“, вътрешно стълбище за сутеренния етаж, зимна градина, вестибюл
и кабинет, при граници на този етаж: от всички страни — двора на имота,
отгоре - надстроения по суперфиция втори етаж на Ц. С. П. и С.Д. П., а
сутеренният етаж се състои от мазета (четири плюс преходно помещение),
гъбарник и помещение за парно отопление и в североизточната част - ГАРАЖ,
застроен на 41.00кв.м., с отделен вход от към ул. „*******", при граници на
гаража: от три страни — двора на имота, от югозапад — избени помещения и
гъбарника от сутеренния етаж, които два етажа - първият и сутеренният,
включително гаражът са застроени по на 120кв.м. и към същите принадлежат
и съответните идеални части от общите части на сградата заедно със следните
сервизни и тавански помещения в сградата, а именно: двете помещения със
западно изложение и трето помещение с южно изложение, съседно на
югозападно помещение.
8
В исковата молба ищецът посочва като предмет на продажба по
предварителния договор следния обект -АПАРТАМЕНТ с площ от 35 кв.м с
идентификатор: 68134.1942.290.7.1 и АПАРТАМЕНТ с площ от 72 кв.м, с
идентификатор: 68134.1942.290.7.2 с адрес: гр. София, район Витоша, ул.
*******, разположени върху урегулиран поземлен имот, с площ от 865кв.м.,
представляващ по скица парцел IX-290, от квартал 60 по регулационния план
на гр. София, местност „Бояна“, улица „******* при съседи по скица: ул.
„*******”, парцел Х-288; парцел VIII-289; парцел VII- 291; парцел Ш-292
заедно с намиращите се върху същия имот едноетажна жилищна постройка и
две бараки и ПЪРВИ и СУТЕРЕНЕН ЕТАЖИ от двуетажна жилищна сграда,
построена в същия парцел, на ул. „*******, който първи етаж се състои от:
дневна, спалня, кухня с килер, клозет — баня, входно антре за входа от към ул.
„*******“, вътрешно стълбище за сутеренния етаж, зимна градина, вестибюл
и кабинет, при граници на този етаж: от всички страни — двора на имота,
отгоре - надстроения по суперфиция втори етаж на Ц. С. П. и С.Д. П., а
сутеренния етаж се състои от мазета (четири плюс преходно помещение),
гъбарник и помещение за парно отопление и в североизточната част - ГАРАЖ,
застроен на 41.00кв.м., с отделен вход от към ул. „*******", при граници на
гаража: от три страни — двора на имота, от югозапад — избени помещения и
гъбарника от сутеренния етаж, които два етажа - първият и сутеренният,
включително гаражът са застроени по на 120кв.м. и към същите
принадлежат и съответните идеални части от общите части на сградата заедно
със следните сервизни и тавански помещения в сградата, а именно: двете
помещения със западно изложение и трето помещение с южно изложение,
съседно на югозападно помещение, заедно с 1/3 (288,88 кв.м.) идеални части
от парцела върху който е построена сградата, със съседи: на север - парцел с
идентификатор: 68134.1942.292; на юг — многофамилна жилищна сграда с
идентификатор: 68134.1942.290.7; на изток-парцел с идентификатор:
68134.1942. 291; на запад - ул. „ *******“, плюс право на ползване на
постройките върху урегулирания поземлен имот с утоворена цена от 245
000лева.
Така описаните обекти се различават от уточненото от ищеца по делото
с молба от 27.09.2024г, че предмет на продажба от ответницата бил ПЪРВИ
ЖИЛИЩЕН ЕТАЖ от двуетажна жилищна сграда, построена в същия парцел,
на ул. „*******, който първи етаж се състои от: дневна, спалня, кухня с килер,
9
клозет — баня, входно антре за входа от към ул. „*******“, вътрешно
стълбище за сутеренния етаж, зимна градина, вестибюл и кабинет, заедно с
1/3 идеална част от дворното място, върху което е построена сградата с
подобренията върху него – две бараки складови помещения. Предлаганият за
продажба обект бил посочен от ответницата при извършения от ищеца на
обекта оглед, при който установил, че този първи етаж реално е обособен като
две жилища – едното от 35 кв.м и второто от 72 кв.м. За тях ответницата
посочила, че са нанесени в кадастралната карта като два самостоятелни
обекта, независимо, че по нотариалния акт бил описан един обект, но тя не
предоставила на ищеца документа си за собственост и кадастрални схеми и
скици.
Уточнението като описание на обекта на продажба не отговаря и на
приетия по делото договор за депозит между ищеца и „Джи Пи
Консулт“ЕООД – гр.София, в който е посочено, че ищецът като клиент иска да
закупи първи етаж от къща с адрес кв.„Бояна“, улица „******* за цена от 245
000лв, т.е. цената не включва двете бараки и идеалната част от дворното
място.
От своя страна ответницата е представила по делото нотариално
завереното пълномощно, дадено от нея в полза на физическото лице А. М. да я
представлява пред описаните там лица във връзка с притежаваните от нея
имоти – поземлен имот с идентификатор 68134.1942.290 с адрес гр.София,
местност „Бояна“, улица „******* с площ от 865кв.м., представляващ по
скица парцел IX-290, от квартал 60 по предходен план, заедно с намиращите
се върху същия имот едноетажна жилишна постройка и две бараки и първи и
сутеренен етажи от двуетажна жилищна сграда, който първи етаж се състои
от: дневна, спалня, кухня с килер, клозет — баня, входно антре за входа от към
ул. „*******“, вътрешно стълбище за сутеренния етаж, зимна градина,
вестибюл и кабинет, а сутеренният етаж се състои от мазета, гъбарник и
помещение за парно отопление и в североизточната част - Гараж, застроен на
41кв.м., с отделен вход от към ул. „*******", които два етажа - първият и
сутеренният, включително гаражът са застроени по на 120кв.м. и към същите
принадлежат и съответните идеални части от общите части на сградата заедно
със следните сервизни и тавански помещения в сградата, а именно: двете
помещения със западно изложение и трето помещение с южно изложение,
съседно на югозападно помещение, която сграда е заснета по кадастралните
10
карти и кадастралните регистри на гр.София сграда с идентификатор
68134.1942.290.7, съгласно посочената в пълномощното Заповед и която
сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.1942.290 със
застроена площ от 202 кв.м., брой етажи – 4, с предназначение на сградата –
Жилищна сграда многофамилна, стар идентификатор 68134.1942.290.5,
68134.1942.290.4, 68134.1942.290.3, 68134.1942.290.1, номер по предходен
план – няма.
В предварителния договор въобще липсва посочена многофамилна
сграда, индивидуализирана с идентификатор 68134.1942.290.7, но може да се
предполага, че такава действително съществува в процесния поземлен имот,
доколкото за същата от ищеца са представени схеми на самостоятелни обекти
в сграда.
От така установените описания на недвижими имоти с различни
индивидуализиращи белези, съдът намира, че ищецът не доказа конкретните
обекти, за които с ответницата са постигнали съгласие тя да му ги продаде.
Едновременно се говори за един жилищен етаж, неясно от коя сграда, за два
отделни обекта, пак неясно от коя сграда, за всички притежавани от
ответницата обекти, съгласно представения от нея нотариален акт, както и за
допълнително описани обекти, вече индивидуализирани с идентификатори, за
идеални части от дворно място, за допълнителни подобрения в имота, като
независимо от значимата вариантност в обема на обектите на продажба,
договорената цена остава непроменена и същата е все в размер на 245 000лв.
И двете страни по делото изразяват становища, че са очаквали конкретизация
на предмета на предварителния договор и това, заедно с установеното от
писмените доказателства мотивира съдът да приеме, че между страните не е
налице съвпадане на еднозначни насрещни волеизявления за това ответницата
кои недвижими имоти и на каква цена продава, а ищецът кои недвижими
имоти и на каква цена купува. При липсата на постигнато съгласие между
страните по основните, съществени елементи на предварителния договор за
покупко-продажба – предмет и цена, не е налице осъществяване на
фактическия състав на договора за покупко-продажба, т.е. между страните не е
възникнало валидно облигационно правоотношение, а обективираното такова
в процесния писмен предварителен договор се явява нищожно на основание
чл.26, ал.1, предл. първо от ЗЗД. След като между страните липсва сключен
11
валиден договор, то е без правно значение кой и по каква причина се е отказал
от сключването на окончателния договор, в който смисъл е Решение № 887 от
15.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1598/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията
Борислав Белазелков, респ. не е налице виновно неизпълнение на някоя от
страните, от което да възниква отговорност за обезвреда и конкретно за
заплащане от ответницата на двойния размер на дадения й от ищеца задатък.
Нищожният предварителен договор не поражда никакви права и задължения
за страните, съгласно Тълкувателно решение № 94 от 7.IX.1970 г. по гр. д. №
82/70 г., ОСГК на ВС и следващата трайна съдебна практика, като напр.
Определение № 216 от 26.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 5732/2015 г., IV г. о.,
ГК, докладчик съдията Зоя А. и уговорената в него неустойка за неизпълнение
не се дължи поради функцията й на акцесорно задължение, което обуславя
изпълнението на главното задължение по един валиден договор - Решение №
508 от 25.11.1998 г. на ВКС по гр. д. № 350/98 г., 5-членен с-в, докладчик зам.-
председателят на ВКС Благовест Пунев.
При констатираната от съда нищожност всяка от страните дължи
връщане на другата и съдът следва да постанови реституция дори и при липса
на такова искане, съгласно възприетото в Решение № 1117 от 11.12.2008 г. на
ВКС по гр. д. № 3991/2007 г., I г. о., ГК, докладчик съдията Стоил Сотиров и
Решение № 271 от 5.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1577/2010 г., III г. о., ГК,
докладчик председателят Ценка Георгиева. Това прави иска на ищеца
основателен до размера на платения от него задатък по договора от 24500лева
и до този размер следва да бъде уважен, а за разликата до пълния предявен
размер от 49000лева следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Предвид
това произнасяне, в частта за отхвърления размер от 24500лева и до този
размер съдът дължи да разгледа и да се произнесе по евентуалния иск за
дължимост от ответницата на неустойка - той също е неоснователен по
изложените по-горе мотиви, като акцесорно задължение по недействително
съглашение за главното задължение. С оглед изложените от съда мотиви, той
не дължи произнасяне по останалите, въведени от страните възражения, които
не се отразяват на изхода на делото.
При този изход на спора ищецът има право на разноски съобразно
уважената част от исковете му. Такива той претендира по списък - разноски по
проведено обезпечително производство общо от 109лв и 2285лв адвокатско
възнаграждение и в настоящото производство – 1960лв за държавна такса и
12
4570лв за адвокатско възнаграждение, за които представя доказателства за
плащането им. Ответницата е направила възражение за прекомерност на
претендираните адвокатски възнаграждения, което съдът намира за
основателно, тъй като обезпечителното производство не се отличава с правна
сложност или фактическа такава, а настоящото производство е проведено въз
основа единствено на вече известни на ищеца писмени доказателства, без
събирането на нови и без извършването на процесуални действия по
попълване на делото с нов доказателствен материал или доказателствани
средства. Поради това като дължима съдебна разноска съдът определя общо
адвокатско възнаграждение в размер на 2000лв, дължимо и със заплатени
такси общо от 2 069лв. От тази сума, съразмерно на уважената част ищецът
има право на разноски от 2 034,50лв, дължими от ответницата.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ц. С. Г. ЕГН ********** от гр.София да заплати на Д. Х. Г.
ЕГН ********** от гр.София сумата от 24500лева, ведно със законната
лихва, начиная от 16.03.2023г, датата на предявяване на иска, до
окончателното изплащане, представляваща платено от Д. Г. на Ц. Г. капаро по
сключен на 07.03.2022г предварителен договор за покупко-продажба на
притежаваните от Ц. Г. недвижими имоти, разположени върху урегулиран
поземлен имот, с площ от 865кв.м., представляващ по скица парцел IX-290, от
квартал 60 по регулационния план на гр.София, ведно с 1/3 идеални части от
парцела с адрес в гр.София, район „Витоша“, ул.„*******“ № 4 за цена от
245000лева, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата до пълния предявен размер
от 49000лева, ведно със законната лихва, начиная от 16.03.2023г, датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане, като неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Х. Г. ЕГН ********** от гр.София иск
да бъде осъдена Ц. С. Г. ЕГН ********** от гр.София да му заплати сумата от
24500лева, ведно със законната лихва, начиная от 16.03.2023г, датата на
предявяване на иска, до окончателното изплащане, представляваща дължима
от Ц. Г. неустойка по чл.7.4 от сключения между тях на 07.03.2022г
предварителен договор за покупко-продажба на притежаваните от Ц. Г.
13
недвижими имоти, разположени върху урегулиран поземлен имот, с площ от
865кв.м., представляващ по скица парцел IX-290, от квартал 60 по
регулационния план на гр.София, ведно с 1/3 идеални части от парцела с адрес
в гр.София, район „Витоша“, ул.„*******“ № 4 за цена от 245000лева, като
неоснователен.
ОСЪЖДА Ц. С. Г. ЕГН ********** от гр.София да заплати на Д. Х. Г.
ЕГН ********** от гр.София сумата от 2 034,50лв за съдебни разноски в
настоящото и в обезпечителното производство, по съразмерност.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
14