№ 633
гр. Горна Оряховица, 27.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, X СЪСТАВ, в публично
заседА.е на тринадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Илина В. Джукова-Караиванова
при участието на секретаря Емануела Пл. Бангеева
като разгледа докладваното от Илина В. Джукова-Караиванова Гражданско
дело № 20244120100627 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основА.е чл.233, ал.1 ЗЗД.
Ищецът „Лено инс“ ЕООД твърди, че на 25.05.2016 г. неговият длъжник
„Месна компА.я Елтекс“ ЕООД продал на С. И. Р. собствения си обект –
Животновъдна ферма в с. ***, община ***, представляваща част от стопански
двор на бивш Свинекомплекс, описан в документ за собственост като
поземлен имот с идентификатор 14862.61.5 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на селото, с площ от 92 809 кв.м., начин на трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, стар идентификатор и номер по предходен план:
14862.61.2, получен от разделянето на поземлен имот с идентификатор
14862.061.002 с площ от 132 045 кв.м. с трайно предназначение:
свинекомплекс и начин на трайно ползване: за животновъдна ферма,
произхождащ от поземлен имот със стар идентификатор 14862.061.001, ведно
с изградените в имота 27 сгради, който поземлен имот понастоящем е
разделен на отделни имоти с идентификатори, както следва: 14862.61.8,
14862.61.9, 14862.61.10, 14862.61.11, 14862.61.12, 14862.61.13, 14862.61.14,
14862.61.15, ведно с построените в него сгради 14862.61.15.1, 14862.61.15.2 и
14862.61.15.3 и поземлен имот с идентификатор 14862.61.16, след което – на
30.05.2016 г., Свилен Райчев продал имота на „Кунд инвест“ ООД. Твърди, че
на 21.07.2016 г. „Кунд инвест“ ООД отдал под наем имота на ответника
„Бигест груп“ ЕООД. Сочи, че покупко-продажбите били обявени за
относително недействителни по отношение на ищеца и по изпълнително дело
1
№ 283/2022 г. по описа на ЧСИ № 901 Д. И., имотът бил изнесен на публична
продан и закупен от ищеца. Твърди, че при въвода във владение било
констатирано, че имотът не се използва според предвиденото в договора
предназначение. Твърди, че на 15.06.2023 г. ответникът бил уведомен, че
дължи плащане на наемната цена на ищеца, а с покана от 06.07.2023 г. му
предоставил 3-дневен срок за заплащане на просрочените месечни наемни
вноски и 14-дневен срок да започне да използва имота по предназначение.
Твърди, че на 18.07.2023 г. било получено уведомление, че наемът е заплатен,
а в имота тече ремонт и се извършват сА.таро-хигиенни дейности с цел
зареждане на свинекомплекса с животни. Твърди, че на 21.07.2023 г. била
извършена проверка, която установила, че в свинекомплекса не се извършва
дейност по отглеждане на свине, не се извършват сА.таро-хигиенни дейности
и сградният фонд е в занемарено състояние, за което бил съставен протокол от
помощник-нотариус по заместване при Нотариус № 158-НК. Твърди, че на
05.09.2023 г. на ответника било връчено уведомление, че ищецът счита
договора за развален поради неплащане на повече от една наемна вноска,
неплащане на наема в срок и неползване на имота съобразно неговото
предназначение. Твърди, че на 17.01.2024 г. на ответника било изпратено ново
уведомление за неизпълнението му с нов 3-дневен срок за изпълнение. Твърди
се също, че ответникът не е заплащал сметките за електрическа енергия и в
момента захранването е преустановено. Твърди, че към момента ответникът
не е предал наетия имот, въпреки развалянето на договора. Моли за
постановяване на решение, с което ответникът да бъде осъден да му върне
наетите имоти и да му бъдат присъдени сторените разноски.
Ответникът „Бигест груп“ ЕООД не е подал отговор на исковата молба в
срока по чл.131, ал.1 ГПК. Заема становище за неоснователност на иска.
Оспорва да е нарушил договора за наем. Признава, че имотът му е
предоставен под наем за отглеждане на свине, но счита, че няма значение дали
извършва тази дейност или не. Твърди, че е уведомил наемодателя за
необходимостта да се извършат санитаро-хигиенни дейности, което е било
причина в определен период в имота да няма животни. Моли за отхвърляне на
иска.
Съдът, след съобразяване на твърденията на стрА.те и преценка на
събрА.те по делото доказателства, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основА.е чл.233, ал.1 ЗЗД – за
връщане от наемателя на наетата вещ. Уважаването му е предпоставено от
установяване, че имотите са предоставени на ответника за ползване по силата
на договор за наем, в правоотношението по който ищецът заместил
наемодателя след като придобил имотите; че развалил договора извънсъдебно
след като покА.л ответника да заплати неплатена наемна цена и да ползва
имотите съобразно уговореното предназначение; че имотите се ползват от
ответника след разваляне на договора.
2
Видно от представените нотариални актове, недвижими имоти,
находящи се в с. ***, общ. *** – животновъдна ферма, част от Стопански двор
на бивш Свинекомплекс, представляващи съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри на село *** поземлен имот с идентификатор
14862.61.5, с площ от 92 809 кв.м, с трайно предназначение на територията:
урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект, комплекс, стар
идентификатор и номер по предходен план: 14862.61.2, при грА.ци и съседни
поземлени имоти: 14862.61.7 и 14862.61.4, ведно с изградените в имота
сгради, както следва: селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.1,
със застроена площ от 43 кв.м., селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.2, със застроена площ от 334 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.3 със застроена площ от 369 кв.м.; селскостопанска
сграда с идентификатор 14862.61.5.4 със застроена площ от 65 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.5 със застроена площ от
1784 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.6 със
застроена площ от 1789 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.7 със застроена площ от 1783 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.8 със застроена площ от 133 кв.м.; селскостопанска
сграда с идентификатор 14862.61.5.9 със застроена площ от 105 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.10 със застроена площ от
77 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.11 със застроена
площ от 306 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.12 със
застроена площ от 234 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.13 със застроена площ от 545 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.14 със застроена площ от 101 кв.м.; друг вид
производствена, складова, инфраструктурна сграда с идентификатор
14862.61.5.15 със застроена площ от 821 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.16 със застроена площ от 3975 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.17 със застроена площ от
3898 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.18 със
застроена площ от 3920 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.19 със застроена площ от 183 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.20 със застроена площ от 131 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.21 със застроена площ от
79 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.22 със застроена
площ от 256 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.23 със
застроена площ от 560 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.24 със застроена площ от 26 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.25 със застроена площ от 25 кв.м.; селскостопанска
сграда с идентификатор 14862.61.5.26 със застроена площ от 60 кв.м. и
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.27 със застроена площ от
49 кв.м., които имоти съгласно постановление за възлагане по последни данни
в кадастралната карта представляват поземлени имоти, находящи се в с. ***,
община *** както следва: поземлен имот с идентификатор 14862.61.8 по
3
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 6304 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
предходен план: 14862.61.2, при съседи: 14862.61.60, 14862.61.11, 14862.61.9,
14862.61.4, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
14862.61.8.1 със застроена площ от 43 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда и сграда с идентификатор 14862.61.8.2 със застроена
площ от 334 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
поземлен имот с идентификатор 14862.61.9 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, с площ от 12 587 кв.м, трайно предназначение на
територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект,
комплекс, предишен идентификатор: 14862.61,5, номер по предходен план:
14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
14862.61.9.1 със застроена площ от 369 кв.м, брой етажи: 1, с предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.9.2 със застроена
площ от 1784 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862,61.9.3 със застроена площ от 1789 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; поземлен имот с
идентификатор 14862.61.10 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
с площ от 3 540 кв.м, трайно предназначение на територията: урбА.зирана,
начин на трайно ползване: за търговски обект, комплекс, предишен
идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план: 14862.61.2, ведно с
построената в имота сграда с идентификатор 14862.61.10.1 със застроена
площ от 1783 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
поземлен имот с идентификатор 14862.61.11 по кадастралната карта и
кадастралните регистри с площ от 11 616 кв.м, трайно предназначение на
територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект,
комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план:
14862.61,2, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
14862.61.11.1 със застроена площ от 133 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.11.2 със застроена
площ от 306 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.11.3 със застроена площ от 65 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда, сграда с идентификатор
14862.61.11.4 със застроена площ от 105 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда, сграда с идентификатор 14862.61.11.5 със застроена
площ от 77 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда,
сграда с идентификатор 14862.61.11.6 със застроена площ от 234 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; поземлен имот с
идентификатор14862.61.12 по кадастралната карта и кадастралните регистри с
площ от 2 192 кв.м, трайно предназначение на територията: урбА.зирана,
начин на трайно ползване: за друг поземлен имот за движение и транспорт,
предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план: 14862.61.2;
поземлен имот с идентификатор14862.61.13 по кадастралната карта и
4
кадастралните регистри, с площ от 11 233 кв.м, трайно предназначение на
територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект,
комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план:
14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
14862.61.13.1 със застроена площ от 545 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.13.2 със застроена
площ от 101 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.13.3 със застроена площ от 821 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: друг вид производствена, складова,
инфраструктурна сграда; поземлен имот с идентификатор14862.61.14 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 21 863 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
предходен план: 14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с
идентификатор 14862.61.14.1 със застроена площ от 183 кв.м, брой етажи: 1,
предназначение: селскостопанска сграда, сграда с идентификатор
14862.61.14.2 със застроена площ от 131 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда е идентификатор 14862.61,14.3 със застроена
площ от 79 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.14.4 със застроена площ от 560 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862,61.14.5 със застроена площ от 256 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.14.6 със застроена
площ от 26 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.14.7 със застроена площ от 25 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862.61.14.8 със застроена площ от 49 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; поземлен имот с идентификатор14862.61.15 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 16 940 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
предходен план: 14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с
идентификатор 14862.61.15.1 със застроена площ от 3 975 кв.м, брой етажи: 1
/един/, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862.61.15.2 със застроена площ от 3 898 кв.м, брой етажи: 1,
предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862.61.15.3, със застроена площ от 60 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда и поземлен имот с идентификатор 14862.61.16 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 6 533 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
предходен план: 14862.61.2, ведно с построената в имота сграда с
идентификатор с идентификатор 14862.61.16.1 със застроена площ от 3 920
кв.м, брой етажи: 1, с предназначение: селскостопанска сграда (по-долу само
5
„имотите“, „свинекомплекса“, „свинекомплекс „Карапелит“) били
продадени от „Месна компА.я Елтекс“ ЕООД на С. И. Р. (съгласно Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот № 40, том I, рег. № 339/25.05.2016
г., дело № 29/2016 г. на Нотариус № 653-НК с район на действие Районен съд
– Добрич, вписан в Служба по вписвА.ята при Районен съд – Добрич с вх.рег.
№ 4315/25.05.2016 г., акт № 109, том X, дело № 1838/2016 г.) и в последствие –
от С. И. Р. на „Кунд инвест“ ООД (съгласно Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 42, том I, рег. № 362/30.05.2016 г., дело №
31/2016 г. на Нотариус № 653-НК с район на действие Районен съд – Добрич,
вписан в Служба по вписвА.ята при Районен съд – Добрич с вх.рег. №
4502/30.05.2016 г., акт № 185, том X, дело № 1917/2016 г.).
Видно от договор за наем, нотариално заверен под общ рег.№
733/21.07.2016 г. на Нотариус № 653-НК с район на действие Районен съд –
Добрич, вписан в Служба по вписвА.ята при Районен съд – Добрич с вх.рег.№
7628/15.08.2016 г., акт № 196/2016 г., том XIV „Кунд инвест“ ООД отдал под
наем имотите на ответника „Бигест груп“ ЕООД за срок от 25 години срещу
месечна наемна цена от 300 лв., платима до 5-то число на месеца. Съгласно
чл.2 от Раздел I на договора, стрА.те уговорили имотите да се ползват за
отглеждането на свине в условията на затворен цикъл на производство, като
чл.2 от Раздел IV задължавал наемателя да ползва имота съобразно
договореното предназначение, а чл.3 от Раздел III давал право на наемателя да
посещава периодично имота за установяване на начина на стопА.сването му.
Чл.3 от Раздел V предвиждал като основА.е за прекратяване на договора
неплащане на една наемна вноска.
С определение № 100/23.02.2022 г. по т.д. № 524/2021 г. на II Т.О. на
ВКС не било допуснато касационно обжалване на Решение от 07.10.2020 г. по
в т.д. № 204/2020 г. на Апелативен съд – Варна, с което двете покупко-
продажби на имотите били обявени за относително недействителни спрямо
кредитора на „Месна компА.я Елтекс“ ЕООД „Лено“ АД (с предходно
фирмено наименовА.е „ТНК кепитал мениджмънт“ АД), с което и съгласно
чл.296, т.3 ГПК решението влязло в сила. Видно от постановление за
възлагане изх.№ 1610/13.12.2023 г. по изпълнително дело № 20229010400283
на Частен съдебен изпълнител № 901 – КЧСИ с район на действие Окръжен
съд – Добрич, вписано в Служба по вписвА.ята при Районен съд – Добрич с
вх.рег.№ 2220/22.03.2023 г., акт № 190/2023 г., том V, водено срещу „Месна
компА.я Елтекс“ ЕООД, имотите били придобити от ищеца след проведена
публична продан.
Договорът за наем е вписан преди исковата молба по иска за обявяване
на сделките за относително недействителни и преди вписване на възбраната
(доколкото изпълнителното дело е образувано през 2022 г.), поради което
договорът е противопоставим на взискателя и купувача на публична продан
(чл.496, ал. 2 ГПК и чл.237, ал.1 ЗЗД). Между стрА.те няма спор, че след
придобиване на имотите от ищеца, те са в договорно правоотношение по
договора за наем, сключен между „Кунд инвест“ ООД и ответника, като
6
ищецът заместил наемодателя в правоотношението. Посоченото е явно както
от съдържА.ето на извънсъдебните им изявления (уведомленията и покА.те от
ищеца и отговора на ответника), така и от заявеното пред съда и в частност
възраженията на ответника за неоснователност на иска поради точно
изпълнение на договора и изричното посочване, че договорът е „действащ“ и
не е прекратен. Основният спор между стрА.те е концентриран върху въпроса
налице ли е виновно неизпълнение на договора от страна на ответника –
неизползване на имота съобразно договореното предназначение и неплащане
на наем и развален ли е надлежно договора от ищеца.
При въвода във владение на 15.06.2023 г. било констатирано, че след
датата на описа – 19.07.2022 г., в имотите няма извършени промени. В
помещенията – бивши свинарници, не се извършвала животновъдна дейност,
като същите били необитаеми, празни и не се използвали, а в стопанските
постройки в имоти 13, 11 и 14 били установени вещи за
зеленчукопроизводство и овощарство. Установени били насаждения от
домати, малини и овошки, както и две оранжерии от по 0.5 дка, в които се
отглеждали домати и лози. Освен ответника, били установени и лицата Г. Г.,
И. Г. и П. Г., които били помолени да освободят имота с притежавА.те от тях
движими вещи. Пред съдебния изпълнител управителят на ответника и
упълномощен от него адвокат заявили, че заварените в имота лица били
изпълнители по граждански договор с предмет управление, охрана и
поддръжка на имотите, в т.ч. засаждане и отглеждане на домати в
свинекомплекс „Карапелит“ от името и за сметка на наемателя (същото е
видно и от чл.2 от представения при въвода и приложен към протокола
граждански договор от 03.01.2023 г.). Владението върху имотите било
предадено на ищеца, като негов собственик, а държането останало у
ответника, като наемател. Протоколът за въвод във владение съгласно чл.179,
ал.1 ГПК доказва удостовереното състояние на имотите и изявленията,
направени пред съдебния изпълнител, в т.ч. признА.ето на представителите на
ответника, че имотите не се ползва съгласно договореното предназначение. С
покана от 17.05.2023 г., получена от управителя на ответника в деня на въвода
– 15.06.2023 г., ищецът уведомил ответника за банковата сметка, по която
следва да бъде превеждана наемната цена.
С уведомление от 29.06.2023 г., получено от представител на ответника
на 06.07.2023 г., ищецът покА.л ответника в тридневен срок да заплати
задълженията си за наемна цена и в 14-дневен срок да започне да използва
имотите за отглеждането на свине в условията на затворен цикъл на
производство, в т.ч. да преустанови дейността по зеленчукопроизводство и
овощарство, да премахне насажденията и овошките, двете големи оранжерии,
всички вещи, инвентар и инсталации за тази дейност, като при неизпълнение в
дадените срокове, ще счита договорът за развален.
На 11.07.2023 г. ответникът подал чрез съдебен изпълнител отговор на
поканата, в който заявил на ищеца, че е заплатил наемната цена преди
получаване на уведомлението, както и че се извършват сА.тарно-хигиенни
7
дейности с цел ново зареждане на свинекомплекса със свине, ремонтни
действия по халетата, кланницата и други обслужващи и сервизни
помещения. Посочил, че насажденията и овошките също са за нуждите за
отглеждане и изхранване на свинете.
Видно от констативен протокол рег.№ 4630/21.07.2023 г., том I, акт №
129 на помощник-нотариус по заместване при Нотариус № 158-НК с район на
действие Районен съд – Добрич, имотът бил посетен от представител на
ищеца на 20.07.2023 г. От 15.06.2023 г. входът на имота се охранявал от
„Викинг СОД“ ЕООД по възлагане от ищеца и в него живели Г. Г. и
семейството му, които към момента отглеждали домати в имотите.
Съгласно констативен протокол рег.№ 4603/21.07.2023 г., том I, акт №
129 на помощник-нотариус по заместване при Нотариус № 158-НК с район на
действие Районен съд – Добрич, представен с исковата молба, било извършено
ново посещение в имотите от представители на ищеца. Достъпът до имотите
бил осигурен от представител на наемателя – Г. Г.. Констатирано било, че
входът на имотите се охранявал от „Викинг СОД“ ЕООД по възлагане от
ищеца, както и че в свинекомплекса не се отглеждат свине, не се извършват
сА.тарно-хигиенни дейности и не се извършват ремонтни работи по сградния
фонд.
С уведомление от 21.07.2023 г., получено от ответника на 05.09.2023 г.,
ищецът посочил, че наемната цена не била заплащана от месец март 2023 г.,
както и че след изтичане на дадения срок за изпълнение, имотът не се
стопансива съобразно договорното предназначение. Посочил още, че счита
поведението на Г. Г. за възпрепятстване на правото му да посещава имота за
установяване на начина на стопА.сване. Заявил, че от 21.07.2023 г. счита
договора за прекратен поради неплащане на наемната цена, евентуално
развален поради неизпълнение на задълженията за стопА.сване на
свинекомплекса и осигуряване на достъп до него. В същото уведомление
ищецът констатирал, че ответникът доброволно напуснал имота и посочил, че
достъпът е контролиран и охраняван от него, поради което установил
фактическа власт по доброволен път, като покА.л ответника да заяви дали има
негови движими вещи в имота.
С уведомление от 04.12.2023 г., връчено на ответника на 17.01.2024 г.,
ищецът описал горната кореспонденция между стрА.те и констатациите в
двата протокола, като предоставил нов тридневен срок на ищеца за плащане
на наемната цена – 2 972,90 лв. и за преустановяване на дейности, различни от
отглеждане на свине. Уведомлението съдържало изявление, че предвид
констатираното нарушение, ищецът ще счита договора за наем за развален.
Съгласно чл.232, ал.1 ЗЗД наемателят е длъжен да си служи с вещта за
определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно
предназначението й. Определеното в договора ползване на имотите е за
отглеждането на свине в условията на затворен цикъл на производство. В нито
един момент след въвода на ищеца във владение не се установи имотите да са
8
ползвА. за отглеждане на свине, а напротив – имотът е служил отглеждане на
зеленчуци, овошки и лози, както и за задоволяване на жилищните нужди на
ангажирА.те от ответника работници. Неоснователно ответникът счита, че
начинът на ползване на имотите няма значение, доколкото от общото правило
на чл.232, ал.1 ЗЗД е явно, че дори и да липсва уговорка как да бъде ползвана
вещта, наемателят е длъжен да я ползва съобразно обичайното й
предназначение. В случая с договора е определено специфично
предназначение на имотите, отклонението от което съставлява неизпълнение.
Ответникът също правилно посочва, че извършването на различна дейност
съставлява договорно нарушение, а именно такова е установено както от
признА.ето му, направено при въвода на ищеца във владение, така и от
констатираното от Нотариуса на 20.07.2023 г. и 21.07.2023 г. – извършване на
земеделска дейност вместо отглеждане на свине. Посоченото от ответника в
отговора на поканата, че отглеждА.те зеленчуци, малини, овошки и лози са за
нуждите на изхранване на свинете е житейски нелогично както предвид
естеството на отглеждА.те земеделски култури, така и с оглед липсата на
отглеждА. животни в свинекомплекса поне от 2022 г. и изявлението на
ответника, че ново зареждане на свине би изисквало предварително
извършване на сА.тарно-хигиенни и ремонтни дейности, изключващо
осигуряване на храната на свинете преди това. С доклада по делото в тежест
на ответника бе възложено установяването, че е заплатил просрочените
вноски за наемната цена и е заплащал в срок наемната цена след връчване на
поканата, но доказателства за посоченото не бяха ангажирА.. С оглед
изложеното ответникът виновно не е изпълнил както задължението си по
чл.232, ал.1 ЗЗД и Раздел IV, чл.2, вр. Раздел I, чл.2 на договора – да ползва
имота съобразно определеното в договора предназначение, така и
задължението си по чл.288 ЗЗД и Раздел IV, чл.1, вр. Раздел II, чл.1 и чл.3 на
договора – да заплаща ежемесечно наемната цена.
Виновното неизпълнение както според договорните условия, така и на
общо основА.е – чл.87, ал.1 ЗЗД е основА.е за разваляне на договора.
Предупреждението на ищеца, че ако не изпълни задълженията си в указА.я от
него срок, ще счита договора за развален, е направено в надлежната писмена
форма и е достигнало до знА.ето на ответника предвид удостовереното от
съдебния изпълнител връчване на представител на ответника на 06.07.2023 г.
и подадения от ответника отговор. Даденият от ищеца тридневен срок за
плащане на наемната цена, дължима най-рано от вписване на постановлението
за възлагане (от 22.03.2023 г.), е достатъчен предвид размера на месечния наем
– 300 лв. Даденият четиринадесетдневен срок за преустановяване на текущата
дейност по отглеждане на зеленчукови и овощни култури и премахване на
съоръженията за това, също може да се счете достатъчен с оглед естеството на
необходимите дейности. Срокът обективно е недостатъчен за започване на
дейността по отглеждане на свине в условията на затворен цикъл на
производство, който самият ищец сочи, че знае да се състои в застъпване на
всички нива на развъждане и отглеждане на свине – заплождане, бременност,
9
лактация, бозайници, подрастващи, угояване и ремонтни свине (уведомление
от ищеца от 05.12.2023 г.). Посоченото би имало значение, обаче, само ако
свинекомплексът бе подготвен за извършване на предвидената в договора
дейност чрез премахване на насажденията и съоръженията за
зеленчукопроизводство, както и ако не се касаеше и за друго виновно
договорно нарушение, което самостоятелно също съставлява основА.е за
разваляне на договора. Не се доказа ответникът да е заплащал наемна цена, в
т.ч. и в определения от ищеца срок, а след изтичане на дадения срок за
преустановяване на другото договорно неизпълнение – 21.07.2023 г., в
имотите не била установена промяна, като те продължавали да не се използват
съобразно договорното предназначение, като дори се подготвяли за такава
дейност. Предвид изложеното, договорът за наем бил развален (прекратен
съобразно договора) на 10.07.2023 г. с изтичане на дадения срок за плащане на
наемната цена.
Съгласно чл.233, ал.1 ЗЗД ответникът бил задължен да върне имотите на
ищеца. При въвода на ищеца във владение, имотът останал да се държи от
ответника, но в уведомление от ищеца от 21.07.2023 г. се съдържа неговото
изрично изявление, че ответникът доброволно е напуснал имота, че достъпът
до имота е контролиран и охраняван от ищеца, както и че фактическата власт
е установена от ищеца по доброволен път. Посоченото по съдържА.ето си
представлява признА.е за неизгоден за ищеца факт, който преценен по реда на
чл.175 ГПК е съответен на установеното от нотариуса в двата констативни
протокола, че входът на имота се охранява от дружеството „Викинг СОД“
ЕООД по възлагане от ищеца. Твърденията на ищеца, че не разполага с ключ
от имота, достъпът му до имота по всякакъв начин е огрА.чен и за него е
невъзможно да достъпи имота (молба от 03.07.2024 г.) не е съответно както на
посоченото негово извънсъдебно признА.е, така и на удостовереното в
официалните документи обстоятелство, че охраната на входа, предвиден
именно за осъществяване на достъп до имота, се осъществява от дружество,
извършващо тази дейност по възлагане от ищеца. Предвид вида на имотите и
площта на комплекса, фактическата власт се упражнява от това лице, което
осъществява контрол върху достъпа до имотите – ищецът чрез охрА.телното
дружество. Ако входът на свинекомплекса се охранявал от ищеца, а в него се
намирали работници/представители на ответника, то това е допуснато от
самия ищец, съответно лицето, на което е възложена охраната.
Няма данни след освобождаването на имотите от ответника, ответникът
отново да е установил държане, тъй като единствените данни за това могат да
се черпят от твърденията на ищеца, инкорпорирА. в поканата по т.2 от
изпратеното на 04.12.2023 г. уведомление. Тъй като договорът може да бъде
развален /прекратен/ само веднъж, това уведомление не би могло да породи
последиците, посочени в него, а ако имотът към този момент се ползвал
отново от ответника, след връщането му на 21.07.2023 г., то основА.ето за
новоустановената фактическа власт не би могло да е процесния развален
договор.
10
В заключение на всичко изложено, стрА.те са били стрА. по договор за
наем на недвижими имоти, след като ищецът ги придобил чрез публична
продан и встъпил в наемното правоотношение като наемодател. Ответникът
не изпълнявал задължението си да заплаща месечната наемна цена, а имотът
бил използван за различно от договореното предназначение, като в дадения от
ищеца срок не последвало изпълнение на никое от двете задължения.
Договорът бил развален от ищеца с нарочно изявление в надлежната форма,
което достигнало до ответника. След разваляне на договора – към 21.07.2023
г., входът на имотите се охранявал от ангажирано от ищеца дружество, а
ответникът напуснал доброволно имотите и предал фактическата власт на
ищеца, което ищецът признал в адресирано до ответника уведомление за
разваляне на договора. С посоченото ответникът изпълнил задължението си
по чл.233 ГПК, поради което искът за връщане на наетите имоти се явява
неоснователен.
На основА.е чл.78, ал.3 ГПК ответникът има право да му бъдат
присъдени сторените от него разноски. Той не е направил такова искане и не е
представил доказателства да е платил разноски, поради което отговорност за
разноски не следва да се разпределя.
На основА.е чл.258, ал.1 ГПК и 315, ал.2 ГПК решението подлежи на
обжалване в двуседмичен срок от деня, който е съобщен на стрА.те, че то ще
бъде обявено.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на "ЛЕНО ИНС" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.София, бул.“Цариградско шосе“ № 96,
етаж 7, представлявано от управителя А. Г. Т. срещу "БИГЕСТ ГРУП" ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Лясковец, ул.“ Васил
Левски“ № 21, представлявано от управителя Б. С. М. да опразни и предаде
недвижими имоти, находящи се в с. ***, общ. *** – животновъдна ферма, част
от Стопански двор на бивш Свинекомплекс, представляващи съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на село *** поземлен имот с
идентификатор 14862.61.5, с площ от 92 809 кв.м, с трайно предназначение на
територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект,
комплекс, стар идентификатор и номер по предходен план: 14862.61.2, при
грА.ци и съседни поземлени имоти: 14862.61.7 и 14862.61.4, ведно с
изградените в имота сгради, както следва: селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.1, със застроена площ от 43 кв.м., селскостопанска
сграда с идентификатор 14862.61.5.2, със застроена площ от 334 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.3 със застроена площ от
369 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.4 със застроена
площ от 65 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.5 със
11
застроена площ от 1784 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.6 със застроена площ от 1789 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.7 със застроена площ от 1783 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.8 със застроена площ от
133 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.9 със застроена
площ от 105 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.10 със
застроена площ от 77 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.11 със застроена площ от 306 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.12 със застроена площ от 234 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.13 със застроена площ от
545 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.14 със
застроена площ от 101 кв.м.; друг вид производствена, складова,
инфраструктурна сграда с идентификатор 14862.61.5.15 със застроена площ от
821 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.16 със
застроена площ от 3975 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.17 със застроена площ от 3898 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.18 със застроена площ от 3920 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.19 със застроена площ от
183 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.20 със
застроена площ от 131 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.21 със застроена площ от 79 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.22 със застроена площ от 256 кв.м.;
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.23 със застроена площ от
560 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.24 със
застроена площ от 26 кв.м.; селскостопанска сграда с идентификатор
14862.61.5.25 със застроена площ от 25 кв.м.; селскостопанска сграда с
идентификатор 14862.61.5.26 със застроена площ от 60 кв.м. и
селскостопанска сграда с идентификатор 14862.61.5.27 със застроена площ от
49 кв.м., които имоти съгласно постановление за възлагане по последни данни
в кадастралната карта представляват поземлени имоти, находящи се в с. ***,
община *** както следва: поземлен имот с идентификатор 14862.61.8 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 6304 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
предходен план: 14862.61.2, при съседи: 14862.61.60, 14862.61.11, 14862.61.9,
14862.61.4, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
14862.61.8.1 със застроена площ от 43 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда и сграда с идентификатор 14862.61.8.2 със застроена
площ от 334 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
поземлен имот с идентификатор 14862.61.9 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, с площ от 12 587 кв.м, трайно предназначение на
територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект,
комплекс, предишен идентификатор: 14862.61,5, номер по предходен план:
14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
12
14862.61.9.1 със застроена площ от 369 кв.м, брой етажи: 1, с предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.9.2 със застроена
площ от 1784 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862,61.9.3 със застроена площ от 1789 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; поземлен имот с
идентификатор 14862.61.10 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
с площ от 3 540 кв.м, трайно предназначение на територията: урбА.зирана,
начин на трайно ползване: за търговски обект, комплекс, предишен
идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план: 14862.61.2, ведно с
построената в имота сграда с идентификатор 14862.61.10.1 със застроена
площ от 1783 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
поземлен имот с идентификатор 14862.61.11 по кадастралната карта и
кадастралните регистри с площ от 11 616 кв.м, трайно предназначение на
територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект,
комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план:
14862.61,2, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
14862.61.11.1 със застроена площ от 133 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.11.2 със застроена
площ от 306 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.11.3 със застроена площ от 65 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда, сграда с идентификатор
14862.61.11.4 със застроена площ от 105 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда, сграда с идентификатор 14862.61.11.5 със застроена
площ от 77 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда,
сграда с идентификатор 14862.61.11.6 със застроена площ от 234 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; поземлен имот с
идентификатор14862.61.12 по кадастралната карта и кадастралните регистри с
площ от 2 192 кв.м, трайно предназначение на територията: урбА.зирана,
начин на трайно ползване: за друг поземлен имот за движение и транспорт,
предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план: 14862.61.2;
поземлен имот с идентификатор14862.61.13 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, с площ от 11 233 кв.м, трайно предназначение на
територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за търговски обект,
комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по предходен план:
14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор
14862.61.13.1 със застроена площ от 545 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.13.2 със застроена
площ от 101 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.13.3 със застроена площ от 821 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: друг вид производствена, складова,
инфраструктурна сграда; поземлен имот с идентификатор14862.61.14 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 21 863 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
13
предходен план: 14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с
идентификатор 14862.61.14.1 със застроена площ от 183 кв.м, брой етажи: 1,
предназначение: селскостопанска сграда, сграда с идентификатор
14862.61.14.2 със застроена площ от 131 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда е идентификатор 14862.61,14.3 със застроена
площ от 79 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.14.4 със застроена площ от 560 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862,61.14.5 със застроена площ от 256 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; сграда с идентификатор 14862.61.14.6 със застроена
площ от 26 кв.м, брой етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда;
сграда с идентификатор 14862.61.14.7 със застроена площ от 25 кв.м, брой
етажи: 1, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862.61.14.8 със застроена площ от 49 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда; поземлен имот с идентификатор14862.61.15 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 16 940 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
предходен план: 14862.61.2, ведно с построените в имота сгради: сграда с
идентификатор 14862.61.15.1 със застроена площ от 3 975 кв.м, брой етажи: 1
/един/, предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862.61.15.2 със застроена площ от 3 898 кв.м, брой етажи: 1,
предназначение: селскостопанска сграда; сграда с идентификатор
14862.61.15.3, със застроена площ от 60 кв.м, брой етажи: 1, предназначение:
селскостопанска сграда и поземлен имот с идентификатор 14862.61.16 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, с площ от 6 533 кв.м, трайно
предназначение на територията: урбА.зирана, начин на трайно ползване: за
търговски обект, комплекс, предишен идентификатор: 14862.61.5, номер по
предходен план: 14862.61.2, ведно с построената в имота сграда с
идентификатор с идентификатор 14862.61.16.1 със застроена площ от 3 920
кв.м, брой етажи: 1, с предназначение: селскостопанска сграда.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд
– Велико Търново в двуседмичен срок от датата, на която е съобщено на
стрА.те, че ще бъде постановено – 27.09.2024 г.
Препис от решението да се връчи на стрА.те.
Съдия при Районен съд – Горна Оряховица: _______________________
14