№ 14
гр. Свищов, 28.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СВИЩОВ в публично заседание на девети януари
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Теодора Б. Стоянова
при участието на секретаря БОЖИДАРА Р. Ц.
като разгледа докладваното от Теодора Б. Стоянова Гражданско дело №
20244150100475 по описа за 2024 година
ИСК с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. с чл. 228 и чл. 237 от ЗЗД.
Ищецът „K.M ЕООД с ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление: град София, кв. „Л“, ул. „Г.П.“ № 40, вх. В, ет. 6, ап.603,
представлявано от управителя Й. Ц. твърди, че по силата на договор за наем
от 25.06.2015 г., вписан с вх. рег. № 1773/26.06.2015 г., том 2, на СВ - Свищов,
дружеството - ищец е наемател на самостоятелен обект с идентификатор
*****, с адрес гр.Свищов, ул. „*********“ №*******, с площ 891 кв.м., ведно
с построената в този ПИ сграда с идентификатор *****, със застроена площ
529 кв.м., на 1 етаж, промишлена сграда, за срок от 10 години, който изтича на
25.06.2025г. Посочва, че договорът за наем е сключен с наемодателя „Н-П“
ЕООД с ЕИК ******, в качеството му на собственик на описания имот и
наемната цена била заплатена предварително. Твърди, че на 25.02.2022 г., по
силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ****,
том 1, рег. № *****, нот. дело № ******* г. на нотариус Иванка А. с рег. № 295
на НК, имотът е продаден от синдика на дружеството в несъстоятелност „Н-
П“ ЕООД на ответника ЕТ „**********“. Заявява, че съгласно чл. 237 от ЗЗД,
купувачът ЕТ „**********“, в качеството си на собственик, е станал по право
«наемодател» на вписания договор за наем от 25.06.2015 г., който е запазил
1
своето правно действие. Счита, че така от 25.02.2022 г. страни по договор за
наем от 25.06.2015 г. са станали по реда на чл. 237 от ЗЗД „***************“
ЕООД - като наемател и ЕТ „**********“- като Наемодател, но въпреки това
ответникът отказва да зачете правните последици на процесния договор за
наем, с които по право е обвързан. Твърди, че многократно е предявявал
правата си на наемател по чл. 237 от ЗЗД върху процесния имот при
положение, че ответникът отказвал да им осигури спокойно и
безпрепятствено ползване на имота. Твърди, че в случая ищецът - като
наемател черпи права от Договор за наем от 25.06.2015 г., вписан с вх. №
1773/26.06.2015 г., том 2, на СВ - Свищов, който е вписан преди обявяване на
наемодателя в несъстоятелност и възлагане на имота на купувач, и поради
това, на основание чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, договорът за наем, като вписан в
Имотния регистър, е противопоставим на купувача. Моли съда, на основание
чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. с чл. 228 и чл. 237 от ЗЗД, да приеме за установено по
отношение на ответника, че между ЕТ „**********“- като наемодател и
„***************“ ЕООД - като наемател съществува договор за наем от
25.06.2015 г., вписан с вх. рег. № 1773/26.06.2015 г., том 2, на СВ - Свищов, по
отношение на процесния имот, подробно описан в исковата молба.
Претендира разноски. В съдебно заседание ищецът не се явява и не се
представлява.
Ответникът ЕТ „**********“, чрез пълномощник - адв. В. К. от ВТАК,
депозира отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК. Счита
предявения иск за недопустим, алтернативно за неоснователен и недоказан.
Оспорва твърдението на ищеца , че договорът за наем е противопоставим на
ответника.Оспорва твърдяното предплащане на наемната цена за целия срок
на договора. Счита Договора за наем за нищожен на няколко основания.
Заявява, че договорът е прекратен от синдика на „Н-П“ ЕООД- в
несъстоятелност по реда на чл.644 ал.2 от ТЗ. Алтернативно прави изявление
за разваляне на договора, поради неизпълнение. Моли за отхвърляне на иска.
Претендира разноски. В съдебно заседание не се явява и не се представлява. В
писмена защита, представена по делото, процесуалният представител на
ответника взема становище иска да бъде отхвърлен, като на първо място
навежда доводи за нищожност на договора, на осн. чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Счита,
че договорът е нищожен и на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, тъй като същият
заобикалял закона и накърнявал добрите нрави, като излага съображения в
2
тази насока. В случай, че съдът не приеме договорът за нищожен, моли да
приеме, че договорът е прекратен от синдика на „Н-П“ ООД в
несъстоятелност с отправено до ищеца предизвестие. Алтернативно, ако съдът
приеме, че договорът е валиден и не прекратен с предизвестие и има действие
спрямо приобретателя, моли да приеме, че същият е развален на осн. чл. 87,
ал.1 от ЗЗД чрез даденото от него в отговора на исковата молба седемдневно
предизвестие за разваляне поради неизпълнение от страна на наемателя на
задължението му да заплати наемната цена. Претендира разноски.
Съдът след като обсъди основанията, изложени в исковата молба,
становищата на страните и събраните по делото доказателства, на основание
чл. 235 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
Видно от приложение Договор за наем от 25.06.2015 г., нотариално
заверен на 26.06.2015 г. от нотариус Любомира Аджарска. с peг. № 294 на НК,
район на действие PC Свищов, „Н-П“ ЕООД в качеството на наемодател е
предоставило на „***************“ ЕООД гр. София, в качеството му на
наемател, собствения си недвижими имот - поземлен имот с идентификатор
*****, гр.Свищов, адрес на поземления имот: гр.Свищов,п.к.5250, ул.
„*********“, №*******, площ:891 кв.м., трайно предназначение на
територията:урбанизирана, начин на трайно ползване: за хранително-
вкусовата промишленост, номер по предходен план: квартал:91а, парцел:I,
съседи: 65766.704.35, 65766.704.37, ведно с построената в този пи сграда с
идентификатор 65766.702.704.36.1, застроена площ:529 кв.м., брой етажи:1,
предназначение:промишлена сграда - за срок от 10 години или до 25.06.2025г.,
срещу месечна наемна цена от 700 лева (седемстотин лева), без ДДС.
С решение №71 от 02.03.2017 г. по т. д. № 49/2016 г. на ОС Велико
Търново по отношение на наемодателя „Н-П“ ЕООД е открито производство
по несъстоятелност. С определение от 04.10.2017 г. за синдик е назначен Т.Н.Н.
С нотариален акт за покупко – продажба на НИ, №****, том I, рег. №
*****, дело ******г. на Нотариус Надка А. с рег. № 295 на НК, с район на
действие Районен съд – Свищов, Т.Н.Н, в качестовто на синдик продава на
ответника ЕТ „**********“ процесния недвижим имот.
Видно от приложеното копие на предизвестие за прекратяване на
договор, на основание чл. 644 ТЗ във вр. с чл. 658, ал. 1 синдикът Т.Н, е
отправил предизвестието до наемателя- „***************“ ЕООД за
3
прекратяване на сключения на 25.06.2015 г. договор за наем за описания
процесен недвижим имот, считано от 01.04.2022г. Същото е изпратено за
връчване на адреса чрез ЧСИ Георги Николов, район на действие СГС, като
съгласно отбелязването на връчителя към ЧСИ, при посещението на имота не
е намерено лице, което да поучи съобщеното. На 15.04.2022. връчителят е
залепил уведомление по чл. 50 от ГПК. Ответникът е приел, че с изтичане на
двуседмичния срок по чл. 47, ал. 2 от ГПК, предизвестието за прекратяване на
договор е надлежно връчено. Прието е от ответното дружество, че датата на
прекратяване на договора е **********г.
Приложена е нотариална покана от 26.05.2022г., в която ищцовото
дружество уведомявам ответника, че няма право едностранно да прекратява
Договор за наем от 25.06.2015г. и следва добросъвестно да изпълнява
задълженията си.
Видно от представената по делото Покана от „Н.Т“ЕООД с управител
М.П. до ответника, последния се уведомява за заведено гражданско дело
относно съществуването на процесния договор за наем пред Софийски
районен съд. Наведено е твърдение от ответника, че „Н.Т“ ЕООД е реалния
наемател на процесния имот, а не ищоцовото дружество, както и че
управителя на дружеството М.П. е син на управителя на обявяването в
несъстоятелност дружество „Н-П“ ЕООД. Образуваното производство по гр.д.
№30261/2022г. по описа на Софийски районен съд е прекратено и делото е
изпратено по подсъдност на Районен съд Свищов, и е образувано настоящото
производство.
Видно от представеното удостоверение за родствени връзки №06-08-188
на Община Свищов Н.П.П, ЕГН ********** е баща на М.Н.П, ЕГН
**********.
Видно от Справка от Търговски регистър ищцовото дружество „K.M
ЕООД с ЕИК ********- наемател също се представлява от управителя Н.П.П
, който в качеството си на управител на обявяването в несъстоятелност
дружество „Н-П“ ЕООД / преди обявяването в несъстоятелност/ е отдал под
наем процесния имот.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
На страните беше указана доказателствената им тежест -за да бъде
4
уважен искът по чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. с чл. 228 и чл. 237 от ЗЗД, в тежест на
ищцовата страна е да докаже, че има валиден сключен договор за наем, и
наемното правоотношение е противопоставимо на купувача.
От представения процеснен договор за наем, с нотариална заверка на
подписите и вписан в Служба по вписванията – Свищов 26.06.2015г., се
установява, а и не е спорно между страните, че между „Н-П“ ЕООД,
представлявано от управителя Н.П.П, като наемодател и „***************“
ЕООД, представлявано от управителя Г.Б.Г / а сега от Н.П.П/ като наемател е
възникнало валидно облигационно правоотношение по делото за възмездно
ползване на ПИ с идентификатор *****, гр.Свищов, адрес на поземления
имот: гр.Свищов,п.к.5250, ул. „*********“, №*******, площ:891 кв.м., ведно
с построената в този пи сграда с идентификатор 65766.702.704.36.1, застроена
площ:529 кв.м.. Уговорен бил срок на договора от 10 години до 25.06.2025 г. и
наем в размер на 700 лева без ДДС, от първо до пето число на следващия
месец. В чл. 10, т. 1 е изрично договорено правото на наемателя да
преотстъпва и/или да прехвърля, което и да било от правата и задълженията
по този договор, включително да пренаема Обектите или да разрешава на
трети лица да ползват Обектите или някои от тях, поради което съдът намира
за неоснователно възражението на ответника, че договорът за наем е
нищожен, поради симулативност, на осн. чл. 26, ал. 1от ЗЗД. Изрично в
договора е посочено, че е възможно наемателя да преотдава за ползване
процесния имот, като няма ограничение за кръга от наематели. А твърдението,
че договорът не е сключен с цел наемателят да ползва имота срещу заплащане
на наемната цена, а за да бъде противопоставим на евентуални приобретатели,
предвид обстоятелството, че дружеството наемодател е било в
неплатежоспособност, съдът намира за недоказано. Ответникът не представи
доказателства в тази насока, посочи единствено родствената връзка между
управителите на двете дружества „Н-П“ ЕООД и „Н.Т“ ЕООД, която се
установява и от представеното удостоверение за родствени връзки, но което не
доказва наличието на валидно облигационно отношение между тези две
фирми, с определи срокове, права и задължения, за да може съдът да прецени
дали е налице симуалтивност на процесния договор. Недоказано се явява и
твърдението на ответника, че договорът за наем, със страна
„***************“ ЕООД, представлявано от управителя Г.Б.Г заобикаля
закона и накърнява добрите нрави, тъй като първоначалният наемодател по
5
договора „Н-П“ ЕООД е отдал процесния имот на ищовото дружество, което
било регистрирано в деня на сключване на договорите за наем с такава цел,
тъй като доказателства в тази насока не се представиха, за да могат да бъдат
анализирани от съда, поради което твърдението остава недоказано.
Установи се, че с решение №71 от 02.03.2017 г. по т. д. № 49/2016 г. на ОС
Велико Търново по отношение на наемодателя „Н-П“ ЕООД е открито
производство по несъстоятелност. На 25.02.2022г. с нотариален акт за покупко
– продажба на НИ, №****, том I, рег. № *****, дело ******г. на Нотариус
Надка А. с рег. № 295 на НК, с район на действие Районен съд – Свищов,
Т.Н.Н, в качеството на синдик продава на ответника ЕТ „**********“
процесния недвижим имот. На основание чл. 237, ал. 1 ЗЗД договорът за наем
остава в сила спрямо приобретателя- ответник в настоящото производство.
Съгласно практиката на ВКС- Решение № 212 от 19.01.2017 г. на ВКС по т. д.
№ 3447/2015 г., I т. о. по общо правило на чл. 20а, ал. 2 ЗЗД прекратяване на
договорната връзка е възможно по взаимно съгласие на страните или на
основания, предвидени в закона. Нормата на чл. 644, ал.1 ТЗ регламентира
специална законова хипотеза на прекратяване на договор. В производството
по несъстоятелност, без да е необходимо съгласие на страните по договора,
извънсъдебно по преценка на синдика, последният може да упражни
потестативното право с едностранно изявление да преустанови занапред
действието на договора, страна по който е несъстоятелният длъжник.
Синдикът може да прекрати всеки договор на несъстоятелния длъжник.
Законът не поставя изисквания по отношение вида на сделката, времето,
когато тя е сключена или качеството на съконтрахента на несъстоятелния
длъжник. Единственото условие е задълженията по договора да не са
изпълнени изцяло или частично. Именно когато не е започнало изпълнението
на договора или то е реализирано само частично, по преценка на синдика в
интерес на масата на несъстоятелността, например, за да се предотврати
бъдещо влошаване на финансовото състояние на длъжника, последният може
да бъде освободен от обременяващи задължения чрез прекратяване на
сключени договори. В настоящия случай се касае за договор с периодично
изпълнение, поради което съдът намира, че същият попада в хипотезата на чл.
644, ал. 1 ТЗ, след като към момента на отправяне на изявлението на синдика
все още не е настъпил краят на уговорения срок за ползване 25.06.2025г. Ето
защо, към момента за изпращането на предизвестие за прекратяване от страна
6
на синдика, е било налице частично изпълнение и синдикът е разполагал с
правомощието да прецени дали е в интерес на масата на несъстоятелността да
запази облигационното правоотношение или не. С оглед на изложеното в
съответствие с предвиденото по чл. 644, ал. 1 и, ал. 2 ТЗ синдикът е упражнил
надлежно потестативното право за прекратяване на договора за наем от 2015 г.
с отправянето на предизвестие до насрещната страна по него. На 30.03.2022г. /
с писмо изх.№1053/30.03.2022г./ синдикът Т.Н.Н е изпратил Предизвестие за
прекратяване на договор за наем до „***************“ ЕООД на
регистрирания в ТР адрес на управление на дружеството. Същото е изпратено
за връчване на адреса чрез ЧСИ Георги Николов, район на действие СГС, като
съгласно отбелязването на връчителя към ЧСИ, при посещението на имота не
е намерено лице, което да поучи съобщеното. На 15.04.2022. връчителят е
залепил уведомление на основание чл. 50 ал.4 от ГПК. С изтичане на
двуседмичния срок по чл. 47, ал. 2 от ГПК, предизвестието за прекратяване на
договор се счита за надлежно връчено. Връчването не е оспорено. С изтичане
на предвидения регламентиран в чл. 644, ал. 2 ТЗ 15-дневен срок съдът
приема, че договорът между страните е бил прекратен, считано на
**********г. Следва да се отбележи , че ищцовото дружество е узнало за
прекратяване на договора , в резултат на което на 26.05.2022г. е отправена
Нотариална покана от „***************“ ЕООД до ЕТ „**********“ да не
възпрепятства ползването на имота и го уведомява , че няма право да
прекрати едностранно договора.
В случая , съгласието или мнението на наемателя не е от значение.
Съгласно разпоредбата на чл. 644, ал. 1 ТЗ, синдикът може да прекрати всеки
договор, по който длъжникът е страна, ако този договор не е изпълнен изцяло
или частично. Потестативното право по чл. 644 ТЗ принадлежи само на
синдика и негово е правото на преценка, при съобразяване, че изпълнението
на договора може да доведе до намаляване масата на несъстоятелността и да
засегне интересите на кредиторите, или че такъв договор няма да бъде
изпълнен от длъжника и задължението по него ще обремени масата на
несъстоятелността. На прекратяване подлежи всеки двустранен договор, без
значение какво е задължението на длъжника /парично, непарично, изискуемо
или не/, свързан с масата на несъстоятелността, сключен от длъжника преди
откриване на производството по несъстоятелност, който не е изпълнен изцяло
или частично. Целта на упражняването на това потестативното право на
7
синдика е не пряко попълване на масата на несъстоятелността, а защита в
равна степен интересите на кредиторите за максимално пълно и справедливо
удовлетворяване, както и бързо приключване на производството по
несъстоятелност.
Както се посочи по горе, синдикът Т.Н.Н е упражнил това свое право и
считано от **********г. Договор за наем от 25.06.2015г., вписан Служба по
вписванията-Свищов под №*****г. , с peг.№1773, том II, сключен между „Н-
П“ ЕООД, представлявано от управителя Н.П.П, като наемодател и
„***************“ ЕООД, представлявано от управителя Г.Б.Г / а сега от
Н.П.П/ като наемател се счита прекратен.
С оглед уважаване на възражението на първоначално заявеното основание
от ответника за прекратяване на наемния договор, съдът не дължи
произнасяне по алтернативното искане за разваляне на процесния наемен
договор на осн. чл. 87, ал.1 от ЗЗД чрез даденото от него в отговора на
исковата молба седемдневно предизвестие поради неизпълнение от страна на
наемателя на задължението му да заплати наемната цена.
Предвид изложеното съдът намира, че предявения иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. с чл. 228 и чл. 237 от ЗЗД следва да бъде
отхвърлен като недоказан и неоснователен.
Предвид изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът
има право на разноски в размер на 1000,00 лева за адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „K.M ЕООД с ЕИК ********, със седалище и
адрес на управление: град София, кв. „Л“, ул. „Г.П.“ № 40, вх. В, ет. 6, ап.603,
8
представлявано от управителя Н.П.П против ЕТ „************“, ЕИК
********, със седалище и адрес на управление гр. Свищов,
*******************, иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. с чл.
228 и чл. 237 от ЗЗД, за приемане за установено по отношение ответника, че
между ЕТ „************“, ЕИК ********, като наемодател и
„***************“ ЕООД, като наемател съществува Договор за наем от
25.06.2015г., вписан Служба по вписванията-Свищов под №*****г. , с peг.
№1773, том II , по отношение на поземлен имот с идентификатор *****,
гр.Свищов, Адрес на поземления имот: гр.Свищов, п.к.5250,
ул."*********" №*******, Площ:891 кв.м., Трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, Начин на трайно ползване: За хранително-
вкусовата промишленост, Номер по предходен план: квартал: 91А, парцел: I,
Съседи: 65766.704.35, 65766.704.37, ВЕДНО с построената в този ПИ
СГРАДА с идентификатор 65766.702.704.36.1, Застроена площ: 529 кв.м.,
брой етажи: 1, предназначение:Промишлена сграда., КАТО
НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА „K.M ЕООД с ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление: град София, кв. „Л“, ул. „Г.П.“ № 40, вх. В, ет. 6, ап.603,
представлявано от управителя Н.П.П ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ „************“,
ЕИК ********, със седалище и адрес на управление гр. Свищов,
******************* сумата 1000,00 лева (хиляда лева), представляваща
направени по делото разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаване на
страните пред Великотърновски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Свищов: _______________________
9