№ 194
гр. Свищов, 14.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СВИЩОВ в публично заседание на осми декември
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Теодора Б. Стоянова Христова
при участието на секретаря Таня Л. Луканова
като разгледа докладваното от Теодора Б. Стоянова Христова Гражданско
дело № 20224150100528 по описа за 2022 година
Иск по чл.26,ал.1, вр. чл.229 ал.2 от ЗЗД от ЗЗД.
Постъпила е искова молба от М. Й. Д против Ц. Й. С. , П. Т. Ч. и
М. И. И.. Твърди, че с Решение №Е20/20.03.1995г. на ОБСЗ Свищов , по
преписка вх.№ Е0005А/11.09.1991г. на наследниците на А.Ф.С., починала на
03.10.1963 г., е възстановено правото на собственост върху два имота,
единият от които е НИВА от 19,191 дка (деветнадесет декара сто деветдесет и
един квадратни метра), находяща се в землището на село Д, Свищовска
община, в местността „В", четвърта категория при неполивни условия,
съставляваща имот № 003003 (нула нула три нула нула три) по по плана за
земеразделяне, при граници: имот №000008, имот №003002, имот №150001,
имот №003007, имот №003006, имот №003005. Съгласно КККР на село Д,
Свищовска община, одобрена със Заповед №РД-18-350/07.02.2018 г. на изп.
директор на АГКК описаният имот има следното описание: ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ с идентификатор 23431.3.3 (две три четири три едно точка три точка
три) местност „В", площ: 19193 кв.м. (деветнадесет хиляди сто деветдесет и
три квадратни метра), тайно предназначение на територията: Земеделска,
начин на трайно ползване: Нива, категория на земята: 4 (четвърта), предишен
идентификатор: няма номер по предходен план: 003003, при съседи:
23431.3.5, 23431.1.8, 23431.3.6, 23431.3.7, 23431.150.11, 23431.150.1,
23431.3.2.
От този имот първите две ответници Ц. Й. С. и П. Т. Ч. притежават по
наследство общо 1/28 ид.част, от които първата -1/42 ид.ч., а втората – 1/84
ид.ч. Ищцата М. Й. Д. е техен съсобственик с 19/63 ид.ч. от имота, след като
1
с нотариален акт №111, том II, рег. №2077, дело №149/2022 г. на Нотариус №
295-ИА е придобила 1/108 ид.; с нотариален акт №112, том II, рег. №2085,
дело №150/2022 г. на Нотариус № 295-ИА е придобила 1/108 ид.ч.; с
нотариален акт №113, том II, рег. №2102, дело №151/2022 г. на Нотариус №
295-ИА е придобила 1/27 ид.ч; с нотариален акт №74, том III, рег. №2638,
дело №189/2022 г. на Нотариус № 295-ИА е придобила 1/24 ид. ч., с
нотариален акт №53, том III, рег. №2880, дело №213/2022 г. на Нотариус №
295-ИА е придобила 7/72 ид.ч.; с нотариален акт №139, том III, рег. №3368,
дело №253/2022 г. на Нотариус № 295-ИА е придобила 4/72 ид.ч.; с
нотариален акт №180, том III, рег. №3547, дело №275/2022 г. на Нотариус №
295-ИА е придобила 1/84 ид.ч. и с нотариален акт №64, том IV, рег. №4026,
дело №311/2022 г. на Нотариус № 295-ИА е придобила 5/126 ид.ч.
На 23.07.2020 г. първите две ответници Ц. Й. С. и П. Т. Ч. са
упълномощили третия ответник М. И. И. да сключи в нарушение на
разпоредбата на чл.4а, ал.2 от ЗСПЗЗ Договор за наем за този имот, при
следните условия: за срок от 10 години, считано от 01.10.2020 г. и 50 лева на
декар наемна цена. Пълномощното е нотариално заверено с рег. №
4603/23.07.2020 г. на Нотариус № 294-ЛА. С това пълномощно
упълномощеният трети ответник М. И. И. е сключил договор за наем на
27.07.2020 г. при посочените условия, договаряйки сам със себе си в
нарушение на чл.38 от ЗЗД. Договорът за наем е нотариално заверен с рег.№
4690/27.07.2020 г. на Нотариус № 294-ЛА и вписан в СВ-Свищов с вх.рег.№
2343/29.07.2020 г, акт № 218, т.III.
Твърди, че процесният договор за наем е нищожен поради противоречие
със закона. Ответниците Ц. Й. С. и П. Т. Ч. не притежават повече от 25 % от
недвижимия имот, така както повелява разпоредбата на чл.4а ал.2 от ЗСПЗЗ, а
само 3,57%. Съгласно чл.4а ал.2 от ЗСПЗЗ, договор за наем на земеделска
земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици
на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от
съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30 ал.3 от ЗС.
При това положение притежаващи собствеността на по- малко от 25 % от
земеделската земя- предмет на наемното отношение, за ответниците Ц. Й. С.
и П. Т. Ч. е било невъзможно да сключат договор за наем за срок от 10
години, респ. да дадат такова право на упълномощеното лице. Сключването
на договор за наем за повече от три години от лица, които са носители само
на права за обикновено управление, каквито са двете ответници, съставлява
основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на
чл.229 ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на
тригодишния срок. В случая, със сключването на договор за наем за срок
повече от три години е нарушена разпоредбата на чл.229 ал.2 от ЗЗД, поради
което клаузата на т.III от договора за срока на ползване се явява нищожна на
основание чл.26 ал.1 ,пр.първо от ЗЗД, поради противоречието й със закона и
2
по силата на чл.26 ал.4 от ЗЗД следва да заместена от повелителната норма на
чл.229 ал.2 от ЗЗД , т. е. следва да се приеме, че сключеният договор за наем е
със срок от три години.
Поради това предявява настоящия иск и моли да се постанови
решение, с което на основание чл.26 ал.1 пр.1 от ЗЗД, във вр. с чл.229 ал.2, вр.
ал.3 от ЗЗД, да се обяви като нищожна, като противоречаща на закона-чл.229
ал.2 от ЗЗД, клаузата на т. III от Договор за наем от 27.07.2020 г., рег.№
4690/27.07.2020 г. на Нотариус № 294-ЛА и вписан в Службата по
вписванията -Свищов с вх.рег.№ 2343/29.07.2020 г, акт № 218, т.III, в частта,
с която е уговорен срок на действие на договора над 3 /три/ години до 10
/десет/ години, като на осн.чл.229 ал.3 от ЗЗД обявите, че договорът има
действие за срок от 3 /три/ години, считано от стопанската 2020/2021 г., т.е.
същият няма правно действие за стопанските 2023/2024, 2024/2025,
2025/2026, 2026/2027, 2027/2028, 2028/2029, 2029/2030 година по отношение
на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 23431.3.3 (две три четири три едно
точка три точка три) в с. Д, общ. Свищов, местност „В", площ: 19193 кв.м.
(деветнадесет хиляди сто деветдесет и три квадратни метра), тайно
предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: Нива,
категория на земята: 4 (четвърта), предишен идентификатор: няма номер по
предходен план: 003003, при съседи: 23431.3.5, 23431.1.8, 23431.3.6,
23431.3.7, 23431.150.11, 23431.150.1, 23431.3.2. В съдебно заседание ищецът
се представлява от адв.И. И.а, която поддържа иска, а в случай на решение
при призноние на иска, не претендира разноски.
В едномесечен срок от получаване на разпореждането по чл.129 от ГПК,
ответниците не са подали писмен отговор по чл.131 от ГПК.
В съдебно заседание ответникът М. И. И. се представлява от адв.Б. Г., който
признава иска. Претендира да се прекрати съдебното дирене и да се
произнесе решение , съобразно направеното признание.
Съдът като прецени , че са налице предпоставките на чл.237 от
ГПК, намери че са налице основания за постановяването му.
Няма спор между страните по делото, а и от приложените заверени
копия на нотариални актове безспорно се установява, че ищецът по делото е
3
собственик на недвижим имот, находящ се в землището на с. Д, общ. Свищов,
местност „В", площ: 19193 кв.м. , а именно: 19/63 ид.ч. , съответно -
ответникът Ц. Й. С.- 1/42 ид.ч. и ответникът П. Т. Ч. – 1/84 идеални части от
имота.
Видно от приложеното по делото заверено копие на Договор за наем
от 27.07.2020 г., рег.№ 4690/27.07.2020 г. на Нотариус № 294-ЛА и вписан в
Службата по вписванията -Свищов с вх.рег.№ 2343/29.07.2020 г, акт № 218,
т.III между ответниците по делото е сключен договор за наем на процесната
земеделска земя, като в чл. III от договора, страните по него са уговорили
срок на действие 10 стопански години, считано от стопанската 2020/2021
година до 2029/2030 година включително.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Предмет на разглеждане по делото са иск с правно основание чл. 26,
ал. 1, пр. 1, във връзка с чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
Основният спорен по делото въпрос е свързан с допустимия в закона
срок за отдаване под наем на земеделска земя, в хипотезата, при която
договорът не е сключен от всички съсобственици. В тази връзка следва да се
има предвид, че както Законът за собствеността и ползването на земеделските
земи, така и Законът за арендата в земеделието се явяват специални спрямо
Закона за собствеността и Закона за задълженията и договорите, като
последните се прилагат когато законодателят не е предвидил специални
правила. В чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ е предвидена възможността земеделската земя
да се отдава под наем, т.е. за ползването на обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ може
да бъде сключен както договор за аренда, така и договор за наем. При избора
на вида на договора, въз основа на който ще се ползва имотът, определяща е
волята на страните. В този смисъл е и Определение № 386 от 23.03.2012 г. по
гр. д. № 77/2012 г. на IV г.о. на ВКС. Ал. 2 от посочената по-горе разпоредба
пък предвижда, че договор за наем на земеделска земя със срок над една
година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от
упълномощено от тях лице. В тези случаи отношенията между
съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.
В случая по делото не е спорно между страните, а и от приложените
4
доказателства безспорно се установява, че ответниците Ц. Й. С. и П. Т. Ч. са
собственик на 1/84 идеални части от процесната нива или 3,57 % от
описаната в исковата молба земеделска земя, за която е сключен договор за
наем за срок от 10 години.
Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг
срок има сила за максималния срок от три години, като същият може да бъде
продължен за неопределено време в хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД.
Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е
носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за
редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД.
Налице е признание на иска от ответника М. И..
Предвид всичко изложено по горе настоящият съдебен състав приема,
че предявеният по делото иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1, във
връзка с чл. 229, ал. 2 ЗЗД е основателен и доказан, поради което и като такъв
следва да бъде уважен, като бъде обявена за нищожна поради противоречието
й със закона клаузата на т. III от Договор за наем от 27.07.2020 г., рег.№
4690/27.07.2020 г. на Нотариус № 294-ЛА и вписан в Службата по
вписванията -Свищов с вх.рег.№ 2343/29.07.2020 г, акт № 218, т.III , в частта
й с която е уговорен срок на действие на договора над три години до десет
години, като договорът има действие за срок от три години, считано от
стопанската 2020/2021 година.
При този изход на делото , ищецът заяви че няма да претендира
разноски,т.е. разноските остават за страните така , както са направени.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за нищожна, на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД,
във връзка с чл. 229, ал. 2, вр., ал. 3 ЗЗД, по иск предявен от М. Й. Д с ЕГН
**********, с постоянен адрес гр.С против Ц. Й. С. с ЕГН **********, с
адрес с.Д, общ.Свищов, ул.“* , П. Т. Ч. с ЕГН **********, с адрес гр.** и М.
И. И. с ЕГН **********, с адрес с.Д, общ.Свищов, ул.“*** , като
противоречаща на закона - чл. 229, ал. 2 ЗЗД клаузата на т. III от Договор за
наем от 27.07.2020 г., рег.№ 4690/27.07.2020 г. на Нотариус № 294-ЛА и
5
вписан в Службата по вписванията -Свищов с вх.рег.№ 2343/29.07.2020 г, акт
№ 218, т.III, в частта, с която е уговорен срок на действие на договора над 3
/три/ години до 10 /десет/ години, като на осн.чл.229 ал.3 от ЗЗД обявите, че
договорът има действие за срок от 3 /три/ години, считано от стопанската
2020/2021 г., т.е. същият НЯМА ПРАВНО ДЕЙСТВИЕ за стопанските
2023/2024, 2024/2025, 2025/2026, 2026/2027, 2027/2028, 2028/2029, 2029/2030
година по отношение на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 23431.3.3 (две
три четири три едно точка три точка три) в с. Д, общ. Свищов, местност „В",
площ: 19193 кв.м. (деветнадесет хиляди сто деветдесет и три квадратни
метра), тайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно
ползване: Нива, категория на земята: 4 (четвърта), предишен идентификатор:
няма номер по предходен план: 003003, при съседи: 23431.3.5, 23431.1.8,
23431.3.6, 23431.3.7, 23431.150.11, 23431.150.1, 23431.3.2.
Решението подлежи на обжалване пред Великотърновски окръжен съд
в двуседмичен срок от съобщаването на страните.
Съдия при Районен съд – Свищов: _______________________
6