Р
Е Ш Е
Н И Е
гр.С., 27 декември 2012год.
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
Софийски градски съд,
Гражданска колегия, І отделение, 6 състав, в публично съдебно заседание на 13
ноември две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ
При секретаря А.С., като разгледа
докладваното от съдия Гигов гр.дело №14373/2011год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявен е от Т.Х.Р. ***,чрез
пълномощник-адвокат Д. против „С. Р.Ф.-С.Р.Ф.”ООД,гр.С. иск с правно основание чл.92,ал.1 ЗЗД във връзка
чл.1.7 от Р.ІV от предварителен договор з строителство и продажба на недвижим
имот от 26.09.2007год. за заплащане на сумата 15 114 евро за периода
26.09.2009год. до датата на завеждане на исковата молба в съда
-26.10.2011год.,включително, ведно със законната лихва считано от датата на
подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
В исковата молба се посочва, че с ответника
на 26.09.2007од. ищцата сключила предварителен договор за строителство и
продажба на недвижим имот, като ответникът се бил задължил да предаде
недвижимия имот-апартамент с разрешение за ползуване в срок до 24
месеца,считано от издадена строителна линия и ниво.
Съгласно разпоредбата на чл.1.7 от Р.ІV от
договора ответникът се задължил, ако в посочения 24 месечен срок не е получил разрешение за ползване, да заплати
на ищцата договорна неустойка в размер на законната лихва върху изплатената
част от договорената продажна цена от 70 335 евро,,а към датата на
завеждане на исковата молба за сградата,в която се намира закупения от ищцата
недвижим имот няма издадено разрешение
за ползуване и същата не е въведена в експлоатация.
Ответникът – „С. Р.Ф.-С.Р.Ф.”ООД,гр.С. призоваван по реда и при условията на чл.50,ал.2 във
вр. чл.50,ал.4 ГПК не изразява становище по исковата претенция и не ангажира
доказателства.
След преценка на доводите на страните и
доказателствата по делото с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
Представен е нотариален акт за учредяване
право на строеж срещу задължение за строеж на магазин, жилище и ателие под
№82,том VІІІ, рег.№9766,дело №1387 от 20.08.2007год. на И. Н.-нотариус с
район на действие-района на СРС,вписан в регистъра на НК под № 040 , сключен
между три физически лица, в качеството на учредители,като собственици на
УПИ,находящ се в гр.С.,СО-район”К.с.”, с площ от
311.70кв.м. и ответното дружество, в качеството на приобретател.
Представен е предварителен договор за строителство и
продажба на недвижим имот от 26.09.2007год.,сключен между „С. Р.Ф.-С.Р.Ф.”ООД,
в качеството на продавач-изпълнител и Т.Х.Р., в качеството на
купувач-възложител за закупуване и заплащане на извършено строителство, заедно
с правото на строеж за недвижим имот-апартамент №6, находящ се ІІІ етаж на
сградата, на/кота + 8.95/, със застроена площ от 74.46кв.м.,състоящ се от
антре,дневна с кухненски бокс, една спалня ,баня-тоалетна,килер и две тераси,при
съседи на апартамента:апартамент №5, вътрешен двор,калкан,улица,ателие №7, асансьор,
коридор,блок,отгоре ап.№9, отдолу ап.№2,заедно с 19.32кв.м. идеални части от
общите части на сградата и заедно със съответните идеални части от правото на
строеж от УПИ VІ-735,кв.34,м.”Лагер,район
”Кр. С.”, по плана на гр.С. с обща продажна цена в размер на 70 335 евро,с
включено ДДС по схема на вноски,съгласно уговореното по чл.3 от предварителния
договор.Съгласно разпоредбата на чл.8 от раздел ІІ срокът за издаване на разрешение
за ползуване се определя до срок от 24 месеца от дадена строителна линия и
ниво.Съгласно разпоредбата на чл.1.7 от Р.ІV от предварителния договор при забава
по отношение издаването на акт образец 16 на сградата/разрешение за ползуване/
продавача-изпълнител се задължава да заплати на купувача-възложител неустойка
равна на законната лихва върху изплатената част от договорената продажна
цена,считано от падежа на съответното задължение до окончателното въвеждане на
сградата в експлоатация.
Представени са – разписка към договор за
покупко-продажба от 26.09.2007год. от 30.01.2008год., за получена сума
предоставена от ищцата на ответното дружество в размер на 14 100 евро,за процесния
апартамент,последваща разписа от 03.06.2008год. за получена сума от ответното
дружество в размер на 17 500 евро за процесния апартамент и от
03.11.08год. за получена сума в размер на 7070 евро, като последни дължими вноски
от ответното дружество за ап.6 и 9. от Т.Р. и К. С..
По молба от 20.06.2009год. ищцата пояснява,
че съгласно глава ІІ,чл.3.4 от предварителния договор последната вноска
дължима от ищцата е в размер на
3 335 евро и н такъв размер е и последната дължима вноска за закупуване на
апартамент 9 в същата сграда от купувача К. С.. Падежът на
задължението на ответното дружество е 26.09.2009год.,съгласно разпоредбата на
чл.8 от Р. ІІ от предварителния договор, а именно24 месечен срок ат даване на
строителна линия и ниво.
С нотариален акт за продажба на недвижим имот
под №101,том І., рег.№12 789, дело №64 от 04.09.2008год. Г. Т.,помощник-нотариус
по заместване на В. М.,нотариус,вписан под №053,в регистъра на НК на Р.Б.,с район на действие – района на СРС, „С. Р.Ф.-С-Р.Ф.”ООД
е продало на Т.Х.Р. следният свой собствен недвижим имот,в груб строеж, намиращ
се в новострояща се жилищна сграда,намираща се в гр.С.,СО-район”К.
С.”, с РЗП 1 446.24кв.м., с магазини,ателиета и
гаражи, състояща се от сутерен,партер,четири жилищни етажа и два подпокривни
етажа, която сграда се изгражда, съгласно инвестиционен проект, одобрен на
20.06.2007год. от Д”АГ” при СО и разрешение за строеж №498, издадено на
27.06.2007год. от Главния архитект на С. и която сграда се намира в УПИ,за
който е отреден парцел VІ-735,от.кв.34,по плана гр.С., м.”Л.”,с площ на парцела
311.70кв.м.,при граници,съгласно описанието по нотариалния акт, а именно
апартамент №6 намиращ се на трети жилищен етаж със застроена площ 74.46кв.м., в
сградата на кота +
С писмо
№ТК94-Т-3 от 12.10.2012год. СО-Направление”АГ” уведомява ищцата, че с
разрешение за строеж №498/27.06.2006год. на главния архитект на СО е разрешено
изграждането на „Жилищна сграда с магазини,ателиета и гаражи” в УПИ-
VІ-735,кв.34,по плана на гр.С.,м.”Л.”.Предвид на това,че строежът е трета
категория, същият подлежи на въвеждане в експлоатация въз основа на разрешение
за ползуване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен
контрол, съгласно разпоредбата на чл.177,ал.2 ЗУТ.За строеж:”жилищна сграда с
магазини, ателиета и гаражи” в УПИ VІ-735,кв.34,по плана на гр.С.,м.”Л.”, е
открита строителна площадка и определена строителна линия и ниво на
22.08.2007год.
От писмо изх.№ П-1100-34/01.11.2012год. на
СО-район”К.С.” е видно, че издаването на разрешение за ползуване,респективно
удостоверение за въвеждане в експлоатация за строежа в УПИ, VІ-735,кв.34,м.”Л.”,по
плана гр.С. е извън кръга на правомощия предоставени на длъжностни лица от
район”К.С.”.
В
писмо изх.№АО04784-10644 от
09.11.2012год. на ДНСК се посочва, че при проверка в регистъра на
разрешенията за ползване на Дирекцията
за национален строителен контрол/ДНСК/ не се установило наличие по преписка по приемане и въвеждане в експлоатация ,респективно разрешение за
ползване на строеж на сграда, находяща се в УПИ VІ-732,кв.34/стар 90/,м.”Л.”,по
плана гр.С..
Фактическият състав на претенцията за
неустойка по чл.92 ЗЗД включва кумулативно следните елементи: наличие на
облигационна връзка,виновно неизпълнение на договорно задължение и уговорена
неустойка за неизпълнението на това задължение.
Доказателствената тежест е на ищцовата
страна, която следва да докаже наличието на облигационно отношение и уговорена
неустойка за неизпълнението, както и че е налице неизпълнение на договора от
страна на ответника.
Неустойката е форма на договорна
отговорност, която установява предварително размера на обезщетението за
вреди,които кредиторът би претърпял в случай на неизпълнение.Кредиторът може да
получи неустойката,без да доказва претърпените от него вреди.
Налице е между страните облигационна връзка
породена от сключен предварителен договор от 26.09.2007год. за строителство и
продажба на недвижим имот-апартамент №6 на ІІІ етаж в сградата на кота +8.95,
със застроена площ 74.46кв.м.,съгласно описанието в УПИ VІ-735, кв.34,м.”Л.”,район”К.С.”,
по плана на гр.С., като впоследствие е сключен договор обективиран в нотариален акт №101/04.09.2008год., за
продажба на процесния апартамент в груб строеж, намиращ се в новострояща се
жилищна сграда за сумата 50 000лв., за което е посочено в нотариалния акт,
че е получена от ответното дружество преди подписването на нотариалния акт.
Данните по делото са, че ответното дружество
е получило от ищцата общо сумата
35 200 евро/ 7 000 евро + 28 200 евро/,при подписването на
предварителния договор на 26.09.2007год., представляващи капаро/ задатък/ и
първа вноска/чл.3.1 от предварителния договор/ и впоследствие на 30.01.2008год.- 14 100 евро, на
03.06.2008год.-17 500 евро и на 03.11.2008год. – 3 535 евро,съгласно
представените по делото разписки, или общата продажна цена на процесния апартамент в размер на
сумата 70 335 евро,с включено ДДС е била изплатена към дата 03.11.2008год.и
ищцата се явява изцяло изправна страна по отношение на ответното дружество.
От писмо на Главния архитект на Столична община е видно, че за процесната жилищна
сграда е открита строителна площадка и определена строителна линия и ниво на
22.08.2007год. и срокът за издаване на разрешение за ползуване на обекта е бил до 22.08.2009год., с оглед договореното
между страните по чл.8 предварителния договор. Същевременно ищцата е закупила процесния апартамент в груб строеж,
съгласно нотариален акт№101/04.09.2008год.
Под
груб строеж,съгласно §5,т.46 от ЗУТ
следва да се разбира сграда или постройка, на която са изпълнение ограждащите
стени и покривът,без или със различна степен на изпълнение довършителни работи.
В разглеждания случай ищцата неправилно
счита, че падежа на задължението на ответното дружество е 26.09.2009год., тъй
като този падеж е с близо месец по-рано – на 22.08.2009год., но съдът с оглед диспозитивното
начало в процеса следва да се произнесе
в рамките на така претендираният
по-късен период.
Ищцата
е закупила процесния апартамент в груб строеж – на 04.09.2008год., а срокът за
издаване на разрешение за ползуване на обекта
изтича в един последващ момент – на 22.08.2009год.В представеното от
ищцата писмо от ДНСК от 09.11.2012год. се посочва, че не се установило наличие
на преписка по приемане и въвеждане в експлоатация на сграда находящ се в УПИ
VІ-372,кв.34/стар 90/,м.”Л., по плана на гр.С., а в разглеждания случай - сградата с процесния апартамент се намира в
друго УПИ VІ -375 и ищцата в настоящото производство не доказа ползващите я
факти и обстоятелства, за които носи доказателствена тежест и с оглед
разпоредбата на чл.154,ал.1 ГПК, следва да понесе последващите неблагоприятни
последици.
По делото не се доказа,че действително
ответното дружество се явява неизправна страна, поради неизпълнение на
съществено договорно задължение за снабдяване с разрешение за ползване за
сградата, в която се намира процесния апартамент, в срок до 22.08.2009год.
Не е налице е фактическия състав на Раздел.,ІV,чл.1.7 във вр.Раздел,.ІІ,чл.8 от
предварителния договор от 26.09.2007год. и
претенцията на ищцата против ответното дружество за заплащане
на договорна неустойка в размер
на сумата 15 114 евро за претендираният период 26.09.2009год.-26.10.2011год.,
включително, ведно със законната лихва считано от завеждане на исковата молба в
съда -27.10.2011год., до окончателното изплащане на сумата следва да бъде
отхвърлена, като неоснователна и недоказана.
Водим от горното СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният иск с правно основание чл.92,ал.1 ЗЗД
във вр. чл.1.7 от Раздел ІV от предварителен договор за строителство и продажба
на недвижим имот от 26. 09.2007год., на Т.Х.Р.,
ЕГН-**********,***,съдебен адрес: адвокат Д.,гр.С., бул.”В.”№** против”С. Р.Ф.-С.Р.Ф.” ООД, ЕИК ***********, гр .С.,ул.”К.п.”№**, ет. 2, призовавано по реда и при условията на
чл.50,ал.2 във вр. чл.50,ал4 ГПК за заплащане на сумата 15 114 евро,
представляваща договорна неустойка за периода 26.09.2009год.-26.10.2011год.,включително,
ведно със законната лихва считано от 27.10.2011год., до окончателното изплащане
на сумата и разноски,като неоснователен и недоказан.
Решението може да се обжалва пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщения от страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: