№ 318
гр. Сливен, 09.03.2023 г.
РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
девети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:П. В. П. - Светиева
при участието на секретаря Пенка М. Стоянова
Сложи за разглеждане докладваното от П. В. П. - Светиева Гражданско дело
№ 20222230104761 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
Ищцовото дружество, редовно призовано се представлява от Е. Я. К. –
управител и от адв. П. от АК – Сливен, надлежно упълномощен с
пълномощно без дата – лист 4 от делото.
Ответницата, редовно призована не се явява. Представлява се от адв. С.
К. от АК – Сливен, надлежно упълномощен с пълномощно от 16.01.2023
година – лист 32 от делото.
АДВ. П.: Да се даде ход на делото.
АДВ. К.: Да се даде ход на делото.
Като счита, че няма процесуална пречка за даване ход на делото, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД на делото и ПРИСТЪПВА към изясняване на
фактическата страна на спора.
АДВ. П.: Поддържам исковата молба на основанията изложени в нея.
АДВ. К.: Оспорвам исковата молба. Поддържам отговора.
Съдът, след като изслуша изразените становища, ПРИСТЪПИ към
1
ДОКЛАД на делото:
Предявеният иск е с правно основание чл. 286 и сл. от ТЗ, във вр. с чл. 92
от ЗЗД.
В исковата молба на ищеца се твърди, че дружеството е брокер на
недвижими имоти. По договор за посредничество му било възложено да
намери купувач за поземлен имот, собственост на ответника. На 14.05.2021
година между страните е сключен договор за възлагане на продажба на
недвижимия имот: поземлен имот с идентификатор 67338.421.289, находящ
се в гр. С***, с площ от 1963 кв. м., като ищцовото дружество се е задължило
да рекламира имота в публичното пространство и да го предлага за продажба.
Имотът е качен от ищцовото дружество в различни сайтове за предлагане на
недвижими имоти.
Страните са определили продажна цена на имота от 12 000 лева.
Ответникът е предоставил на ищцовото дружество препис от нотариалния акт
за имота.
На 17.03.2022 година от ищцовото дружество са организирали на
ответника оглед на поземления имот, в гр. ***.
Във връзка с този оглед е съставен Протокол за оглед с клаузи за
посредничество, който е попълнен и подписан собственоръчно от ответника.
В съдържанието на протокола е записано изрично, че ответникът е
запознат и приема условията за работа с агенцията, като се задължава
изрично:
при придобиване на правото на собственост, на някой от посочените в
протокола за оглед исковата имоти (в случая е един), на които е
направил оглед със съдействието на брокер на дружеството, като го
закупи, замени или на друго правно основание, както и го наеме под
наем или друга форма, ще дължи комисионна на агенцията в размер на
2% (два процента) върху продажната цена на имота, но не по-малко от
500 лв. (петстотин лева);
- същото възнаграждение ще се дължи и в случай, че правото на
собственост върху някой от горепосочените имоти се придобие от търговец,
търговски дружества и/или юридически лица с нестопанска цел, в които
възложителят или негови роднини по права линия (низходящи и възходящи),
както братя и сестри и членове на техните семейства, включително
2
съжителство на семейни начала участват като съдружници;
- в случай на скрита сделка, при която е постигната договорка между
продавача на някой от посочените по-горе имоти и купувача и/или лицата
посочени в предния абзац, без за това да са уведомили агенция Имоти
комфорт-Сливен, ще дължи обезщетение - неустойка, в троен размер на
договорената в абзац първи комисионна.
На 08.04.2022 година, при рутинна справка в публичния регистър на
Агенцията по вписванията, служител на ищцовото дружество е установил, че
на 29.03.2022 година е вписана сделка за прехвърляне на правото на
собственост на процесния имот, с купувач - ответника.
За изповядването на сделката, страните по нея не са уведомили
агенцията за недвижими имоти, което я превръща в „скрита сделка" по
смисъла заложен между агенцията и ответника в подписания протокол за
оглед с клаузи за посредничество.
Правени са опити от страна на ищцовото дружество да уреди
отношенията си с ответника, породени от сключения договор за възлагане на
продажбата на имота, който по съществото си е договор за посредничество.
Проведени са много телефонни разговори, но всички безуспешни.
От съда се иска да постанови решение, с което ответницата да бъде
осъдена да заплати на „Имоти Комфорт - Сливен" ЕООД сумата от 1 500 лв.,
представляваща обезщетение - неустойка, в троен размер на договорената
между страните комисионна по сделката за покупката на Поземлен имот с
идентификатор 67338.421.289, находящ се в гр.***, с площ от 1 963 кв. м.,
ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата
претенция до окончателното й изплащане. Претендират се разноски.
По делото е постъпил отговор на исковата молба от ответника,
съгласно съдържанието на който иска се счита за неоснователен.
Възразявайки сочи , че обстоятелствата, на които се основава иска не
отговарят на действителното фактическо и правно положение.
Ответницата не е подписвала договор за възлагане на продажба на
недвижим имот, описан в исковата молба с ищцовото дружество.
От друга страна в исковата молба се твърди, че след рутинна справка в
публичния регистър на Агенцията по вписванията, ищецът е установил, че на
29.03.2022 година е вписана сделка за прехвърляне на правото на собственост
на процесния имот, с купувач – Е. И. Л..
3
За ответницата се поражда неяснота в какво точно се състои иска
срещу нея, което води до невъзможност същата да успее да организира
адекватно защита си.
Е. Л. е подписвала представения с исковата молба протокол за оглед, но
без индивидуализацията му. В отговора на исковата молба се изтъква, че
данните на процесния имот /идентификатора/ са допълнени в този протокол,
което го прави порочен, тъй като е видно, че е допълван, преправян и
съставян в сектора с данните на процесния недвижим имот с почерк, различен
от този, с който са изписани имената, дата на раждане и адрес на възложителя
- Е. И. Л., което го прави неистински и създаден за да послужи единствено за
настоящият съдебен спор. Към дата на огледа ответницата не е имала
представа кой точно имот е оглеждала като идентификация.
Счита се, че за да е налице скрита /прикрита/ сделка, страните по нея
следва да извършват външни изявления, които по съдържание и форма
отговарят на изискванията за даден вид сделка, но участниците в нея
уговарят, че не желаят правните последици на сделката.
В конкретния случай, нищо прикрито или привидно няма в сделката, с
която ответницата е придобила собствеността върху процесния недвижим
имот заедно с друго лице, с което живее на семейни начала. С нея не се цели
прикриване или симулиране на придобиване правото на собственост.
В представения с исковата молба договор за възлагане на продажба на
недвижимия имот е посочено, че възложителят се задължава да заплати
еднократно възнаграждение на агенцията - ищец в размер на 2 % от
продажната цена, но не повече от 500 лева при продажба на имота с
предложен от агенцията купувач.
В отговора на исковата молба се излага, че ответницата не е наясно в
какво качество е насочен към нея настоящият съдебен иск и твърди, че
ищцовото дружество не й е предлагало нито я е информирало за конкретен
продавач или „купувач” на имота.
По отношение на подписания от ответницата Протокол за оглед с
клаузи за посредничество намира, че същите са неравноправни, тъй като не
отговарят на изискването за добросъвестност и водят до значително
неравновесие между правата и задълженията на ищцовото дружество и
ответника, по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 3 от ЗЗП и чл. 146, ал. 1 от ЗЗП.
Ответницата възразявайки сочи, че по изрично желание на мъжа, с
който живее на семейни начала е била вписана в сделката като купувач в деня
на сключването й. До тогава тя не е имала представа какъв имот купува мъжа
й, тъй като средствата за закупуването му са били изцяло негови. Също така
не е знаела и за водените от него преговори с агенция за недвижими имоти
„БЪЛГАРСКИ ИМОТИ СЛИВЕН” ООД, както и, че той също е ходел на
оглед на процесния имот със съдействието на тази агенция за недвижими
имоти. Сделката е била осъществена с помощта и съдействието на „Български
имоти Сливен“ ООД, тъй като тази агенция е успяла да договори по - добри
условия, след извършени огледи на място и водени директни преговори
между страните.
Ответницата не е подписвала договор за посредничество или възлагане
за продажба на процесния недвижим имот.
4
Ищцовото дружество не й е предлагало конкретен продавач на имота и
не й е предоставяло никакви данни за такъв.
Ответницата не е била със знанието, че мъжа, с който живее на семейни
начала ще купува същия имот, който тя е оглеждала.
Оспорва се истинността на представените с исковата молба частни
документи, които не носят подписа на ответницата - Възлагане на продажба
на недвижим имот и протокол за оглед с клаузи за посредничество. На
базата на изложените възражения се иска отхвърляне на исковете претенции
като неоснователни и недоказани.
УКАЗВА, че всяка страна е длъжна да установи и докаже фактите и
обстоятелствата, на които основава своите искания и възражения. На
доказване от ищцовата страна подлежат фактите за наличие на твърдяното
договорно отношение между страните, произтичащите от него задължения,
неизпълнението от страна на ответника и неговото конкретно отражение в
отношенията им, исковата молба на претендираното обезщетение за
неизпълнение на договорно задължение и формиране на неговата
равностойност – паричен еквивалент.
ДАВА възможност за изразяване на становища във връзка с доклада,
дадените указния, както и за предприемане на следващи процесуални
действия.
АДВ. П.: Нямам възражения по доклада и дадените указания.
Поддържам направеното доказателствено искане, направено в исковата молба
за допускане до разпит на свидетел – В. Г. М.. В исковата молба, в
„Доказателства“ в т. 4 съм допуснал техническа грешка, която следва да се
зачита като: „Предоставя от ищцовото дружество на ответника“. Нямам други
доказателствени искания.
АДВ. К.: Нямам възражения по доклада и дадените указания.
Поддържам доказателствените искания за разпит на свидетели, които ще
установяват различни доказателства. Свидетелката П. К. е продавача, която
ще установява, че не е имала никаква връзка и контакт с купувачите по
сделката, начина на обявяване на имота за продажба, преговорите които е
водила чрез посредника на сделката, разговорите, които е провеждала с
ищцовото дружество по отношение на този недвижим имот за неговата
продажба и взаимоотношенията й с представителя на другата агенция, която
всъщност е осъществила сделката. Свидетелят Д. Т. Г. ще установява
твърденията в отговора, а именно: начина на оглед на имота, преговорите,
водени между него и посредника, както и самото осъществяване на сделката и
5
как ответницата се отзовала като собственик на този имот от сделката.
Свидетелката Р. П. ще установява факти и обстоятелства относно
взаимоотношенията й с продавача П. К. и купувача по сделката Д. Г., ще
установява водените преговори по отношение на цената на имота, изготвянето
на документите и взаимоотношенията между нея и продавача и купувача. По
отношение на док искания на колегата не възразявам.
АДВ. П.: Възразявам по направените доказателствени искания,
направени от ответната страна за допускане до разпит на свидетели.
Посочените факти и обстоятелства, които следва да бъдат установени са
неотносими към настоящия правен спор, исковата претенция е предявена на
основания договорни отношения между ищцовото дружество и ответната
страна. Част от клаузите, на които отношенията са обективирани в договора
за посредничество, където ясно е записано, че ответницата дължи
обезщетение, ако тя или лицата, посочени в протокола придобият имота, на
който е направен оглед. В тази връзка считам, че всички доказателствени
искания трябва да бъдат насочени към установяване точно на тези факти и
обстоятелства на посочените от процесуалния представител на ответната
страна не са от тази категория и не са относими и поради това, моля да бъдат
оставени без уважение.
АДВ. К.: Във връзка с твърдението на исковата молба, че е налице
скрита сделка, считам, че с показанията ще установяваме, че моята
доверителка изобщо не е била със знанието и намерението да се сключва
сделка. Отишла е на оглед само. Нямала е знанието и не е имала намерението
да купува имота след огледа.
АДВ. П.: Поддържам възражението. С оглед паритетното начало правя
искане да бъде допуснат още един свидетел - Г. И. П..
По доказателствата, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА до разпит при режим на довеждане от ищцовата страна
лицата В. Г. М. и Г. И. П..
ДОПУСКА до разпит при режим на довеждане от ответната страна
лицата П. П. К., Д. Т. Г. и Р. И. П..
С оглед необходимостта за събиране на допуснати от съда
доказателства се приема, че се на налице условията за преустановяване на
6
съдебното дирене, поради което
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 22.03.2023 година от 10:30
часа, за която дата и час страните да се считат редовно призовани от съдебно
заседание чрез процесуалните си представители.
Протоколът се изготви в съдебно заседание.
Заседанието по делото се закри в 11:05 часа.
Съдия при Районен съд – Сливен: _______________________
Секретар: _______________________
7