Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.С., 23.02.2012 год.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски
градски съд, Гражданско отделение, І-14 състав, в публично съдебно заседание на
двадесет и осми ноември през две хиляди и единадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : КРАСИМИР МАЗГАЛОВ
при секретаря С.А.
като разгледа докладваното от съдия МАЗГАЛОВ гражданско дело №6095 по описа за
2010 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
В
исковата си молба ищецът Н.Е. П.И. чрез процесуалния си представител адв.Б.Д. *** излага, че на
22.05.2008г. в качеството си на купувач сключил два предварителни договора за покупко-продажба
на апартаменти №В206 и №С304 във
ваканционен апартаментен комплекс "С.М." с ответника „М.Р.И.К.2"ЕООД в качеството му на продавач. Уговорената продажна цена за
двата обекта била общо 149860 евро с
ДДС, от които за апартамент В206- 75 591 Евро, а за апартамент С304- 74 269 Евро, платима на вноски. Към момента на
завеждане на исковата молба ищецът бил заплатил на
ответното дружество общо сума в размер
на 80928 евро съгласно чл.2.3, букви "а","б" и "в" по всеки от
предварителните договори. За апартамент
№В206 били заплатени общо
40795,50 евро, а за апартамент №С304 общо 40132,50 евро. Незаплатени останали само последните вноски по процесните договори, дължими при сключване на окончателен договор, тъй като ответникът
не изпълнил в срок договорното си задължение за въвеждане на
сградата в експлоатация не по-късно от 7 месеца от
издаването на Протокол-образец №15. Ищецът твърди, че
при заплащане изцяло на продажната цена от негова страна, без сградата да е
въведена в експлоатация от ответника, щял да получи право на собственост върху неизползваеми апартаменти и в този смисъл е бил в хипотезата на чл.
90, ал. 2 от ЗЗД. Крайният срок за въвеждане на сградата в експлоатация изтекъл на 01.07.2009г., а ищецът твърди че и към момента на подаване на
исковата молба сградата не е въведена в експлоатация. Въпреки неизправността си
ответникът през месец януари
2010г. изпратил нотариална покана до ищеца, с която му заявил че разваля сключените
договори и че ще задържи всички
платени по договорите суми за обезщетяване на претърпените вреди от развалянето
на договора, но без да
посочи
какви точно са тези вреди и техния
размер. Ищецът заявява, че приема и е съгласен с правните
последици от развалянето на сключените договори, тъй като няма
интерес от реалното изпълнение, но не може
да приеме задържането от ответника
на всички платени от ищеца по развалените
договори суми, тъй като това
противоречи на закона, морала и добрите
нрави. В тази връзка ищецът се позовава на нищожност на
клаузата на т.10.2 от процесните договори. Ищецът заявява
също така, че исковата молба следва да се счита за изрично негово волеизявление
за разваляне на процесните договори. Моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 80928 евро, платена на отпаднало основание- развалените предварителни
договори между страните, ведно със законната
лихва от датата на завеждането на исковата
молба до окончателното изплащане на сумата. Претендира
присъждане на направените по делото разноски.
Ответникът „М.Р.И.К.2"ЕООД в подадения в срок писмен отговор
на исковата молба оспорва предявения иск по основание и размер. Твърди, че
не са му заплатени посочените от ищеца в исковата молба суми, както и че купувачът
не е имал правото да развали предварителния договор, тъй като е неизправна страна
по него предвид незаплащането на последните дължими
вноски по процесните договори. Позовава се на
клаузата на т.10.2 от договора и твърди, че има право да задържи платените до
момента от ищеца суми по процесните договори.
Конституираното
по делото трето лице- помагач на страната на ищците „Л.И.Б.”ЕООД не взема
становище по предявения иск.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност съгласно разпоредбите на чл.12 и
чл.235 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
Не се спори
между страните, а и от представените по делото писмени доказателства безспорно
се установява, че на 22.05.2008г. между ищеца от една страна като купувач, и ответника от друга страна като
продавач, са сключени два предварителни договора за покупко-продажба на
недвижими имоти в комплекс от апартаменти
"С.М.", строящ се
в поземлени имоти № 61813.454.361-3 в землището
на гр.Р., местност
"Б.Б.", а именно: АПАРТАМЕНТ
№В206 на втори етаж,
ниво + 3 от
сграда "Б", състоящ
се от дневна,
кухненски бокс, баня с тоалетна и тераса, със застроена
площ 35.4 кв.м. и обща застроена площ 38 кв.м. и съответните идеални части от сградата,
заедно с припадащите се идеални части
от правото на строеж върху
поземления имот, при
граници на апартамента: на североизток апартамент В205, югозапад и югоизток общи части,
на северозапад- външен изглед; АПАРТАМЕНТ
№Ц304 на трети
етаж, ниво + 4 от сграда "Ц", състоящ
се от дневна,
кухненски бокс, баня с тоалетна и тераса със застроена
площ 35.2 кв.м. и обща застроена площ 36.6 кв.м. и съответните идеални части от сградата,
заедно с припадащите се идеални части
от правото на строеж върху
поземления имот при граници на
апартамента: на североизток апартамент ЦЗОЗ, югозапад
и югоизток общи части, на северозапад
- външен изглед. Цената на
първия от двата имота е в размер на 75591 евро, а на втория- 74269 евро.
Съгласно чл.2.3. от двата договора купувачът
се е задължил да заплати продажните цени на имотите на вноски, както следва:
3000 евро- заплатени под формата на авансов депозит при резервирането на имота;
30% от продажната цена- в 21-дневен срок от резервирането на имота, при
подписването на предварителния договор; 20% от продажната цена- до 3 месеца
след датата на резервация на имота; останалата част от продажната цена- при
сключване на окончателен договор. В чл.3 от договора страните са уговорили срок
за сключването на окончателен договор- 20 дни от получаване от купувача на
писмено уведомление от страна на продавача, че последният се е снабдил с
констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (протокол 15)
съгласно чл.176, ал.1 от ЗУТ. С клаузата на чл.5 от предварителния договор
продавачът е поел задължението да построи обекта- предмет на договора, като се
снабди и с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа
(протокол 15) в срок до м.декември 2008г., като в негова полза е уговорен 6-месечен
гратисен период за завършване на сградата. Съгласно
чл.6 от договора продавачът се е задължил да осигури издаването на протокол 16
(протокол за установяване годността за ползване
на строежа) не по-късно
от 7 мсеца след издаването на протокол обр.15. съгласно чл.10.2 от договора ако забавата на
купувача относно дължима вноска по договора продължи повече от един месец,
продавачът има право да развали договора и да задържи всички направени дотогава
плащания от купувача. В договорите е посочено, че ответникът упълномощава „Е.А.А.
К.И.Л.” в качеството му на доверителен агент да държи и събира суми във връзка
с договора и при плащане, направено от купувача на доверителния агент,
задължението му се счита за изпълнено.
От
представените по делото в заверен превод от английски език платежни нареждания
се установява, че на 03.06.2008г. ищецът е превел по банков път на „Л.И.Б.”ЕООД
сумата от 46768 евро, а на 11.07.2008г. е превел по банков път на „Е.А.А. К.И.Л.”
сумата от 28982 евро.
С представения
по делото констативен акт обр.15 от 01.12.2008г. е
установена годността за приемане на строежа, в който се намират имотите-
предмет на процесните договори.
С нотариална
покана от 19.06.2009г. ответникът е поканил ищеца да заплати сумата от 34234,64
евро за апартамент IC304 и сумата от 34895,64 евро за апартамент IB206 в срок до 13.07.2009г. заявил е
също така, че поканата следва да се счита за надлежно писмено уведомление за
издаване на акт обр.15 за комплекса, както и е
поканил ищеца да се яви на 13.07.2009г. при нотариус за сключване на окончателен
договор. Поканата е връчена на 23.06.2009г. на Д.Т. Г.- представляващ ТЛП по
делото „Л.И.Б.”ЕООД и пълномощник на ищеца по процесните
договори.
С нотариална
покана от 28.12.2009г. ответникът е заявил на ищеца, че разваля процесните договори поради неизпълнение задължението на
последния да заплати дължимите последни вноски от продажните цени, както и че
задържа всички заплатени суми по тези договори за обезщетяване на претърпените
вреди от развалянето. По делото липсват данни за връчване на тази покана на
ищеца или на негов представител.
По делото са
представени на хартиен носител електронни документи- писма от 05.01.2009г. и
06.05.2009г. от ответника до ищеца, с които ответникът твърди че е уведомил
ищеца за издаването на акт обр.15 за сградата и го е
поканил да заплати последните дължими вноски. След представяне на документите
на електронен носител по делото е прието заключение на вещо лице- компютърен
специалист, съгласно което от съдържащите се на електронния носител материали
не може да се направи извод, че са били изпратени до и получени от ищеца.
От представения
по делото констативен протокол от 13.07.2009г. на нотариус Н.М. №494 на Нот.камара с район на действие РС- Р. се установява, че на
датата на съставяне на протокола в нотариалната кантора не се е явил ищецът.
От приетото по
делото и неоспорено от страните заключение на
изслушаната ССЕ се установява, че общият размер на преведените от „Л.И.Б.”ЕООД
суми с получател „Е.А.А. к. И.Л.”, във връзка с процесните
договори, е 50 858, 22 евро.
При така установената от събраните доказателства
фактическа обстановка, приета от съда
за безспорна, се налагат следните
правни изводи:
Съгласно чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД който е получил нещо на
отпаднало основание е длъжен да го върне. За да бъде уважен иск на това
правно основание ищецът следва да установи, при условията на пълно и главно
доказване съгласно разпоредбата на чл.154, ал.1 от ГПК и в съответствие с
изложените в исковата молба твърдения, наличието на действителен предварителен
договор между страните, изправността си по този договор, неизпълнение от
ответника на негово съществено задължение по договора, отправено и достигнало
до другата страна волеизявление за разваляне на договора. Ответникът от своя
страна следва да установи, в съответствие с направените по делото възражения,
изпълнението на задълженията си по предварителния договор и неизправността на
ищеца.
От събраните по
делото писмени доказателства безспорно се установи наличието на действителни
предварителни договори между страните в предписаната от закона писмена форма.
Съдът приема, че ищецът е бил изправна страна по договорите, тъй като е
заплатил дължимите първа, втора и трета вноски съгласно чл.2.3., букви „а”, „б”
и „в”. Предвид установеното подписване на 01.12.2008г. на констативния акт за
установяване годността за приемане на строежа (акт обр.15),
ответникът е следвало да осигури съгласно клаузата на чл.6 от договорите, издаването на протокол за установяване
годността за ползване на строежа (акт обр.16 съгласно Наредба 3) в 7-месечен срок- до
01.07.2009г. По делото, при доказателствена тежест на ответника, липсват доказателства
за изпълнение на това задължение както в срока по договора, така и до
приключване на устните състезания. Ищецът е длъжен да заплати последните вноски
по процесните договори при сключване на окончателен договор- в 20- дневен срок от получаване
на писмено уведомление от продавача, че последният се е снабдил с констативен
акт за установяване годността за приемане на строежа (протокол 15). Такова
уведомление е достигнало до ищеца на 23.06.2009г. с представената по делото
нотариална покана от ответника. Твърденията на ответника, че е уведомил ищеца
на 05.01.2009г. чрез електронна поща се опровергаха от неоспореното
от страните заключение на изслушаната СТЕ. Предвид обстоятелството, че след
01.07.2009г. ответникът е бил в неизпълнение на задължението си по чл.6 от
договора и към 28.12.2009г. това неизпълнение е продължавало, същият е бил
неизправна страна и не е имал правото да развали договора с представената по
делото нотариална покана от 28.12.2009г. Следва да се отбележи, че по делото не
се и установи това волеизявление на ответника да е достигнало до ищеца. Поради
продължаващото и към момента на устните състезания неизпълнение на задължението
на ответника по чл.6 от договорите да осигури издаването на протокол за установяване годността за ползване на
строежа (акт обр.16)
съдът приема, че ищецът правилно и законосъобразно- в съответствие с
разпоредбата на чл.90, ал.2 от ЗЗД не е заплатил дължимата от него последна
вноска след получаване на поканата на 23.06.2009г. Налице е и изрично
волеизявление от ищеца за разваляне на
договорите, което е достигнало до ответника с връчването на препис от исковата
молба. Предвид изложеното процесните договори следва
да се считат за развалени поради неизпълнение от страна на ответника, а
платените по тези договори суми- дадени на отпаднало основание. Не е налице
хипотезата на чл.10.2 от договора и ответникът- продавач няма право да задържи
платените по договора суми. Въпросната хипотеза касае неизпълнение от страна на
ищеца, каквото предвид гореизложеното не се установява.
Относно размера
на иска съдът намира следното: от представените по делото писмени доказателства
се установи, че ищецът е заплатил директно на „доверителния агент” по
договорите сумата от 28982 евро, а от заключението на вещото лице по ССЕ се
установява, че преведените по банков път чрез „Л.И.Б.” ЕООД суми във връзка с процесните договори са в размер на 50858,22 евро, или общо
79840,22 евро. До този размер искът се явява основателен и доказан и следва да
се уважи, а над сумата от 79840,22 евро до пълния предявен размер от 80928 евро да се отхвърли като неоснователен.
По разноските:
При
този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 и 3 от ГПК страните имат право
на разноски съразмерно на уважената, респективно- на отхвърлената част от иска.
Ищецът е направил разноски в размер на 17576,25 лева, от които следва да му се
присъдят 17340 лева. Ответникът е направил разноски в размер на 3600 лева, от
които следва да му се присъдят 48 лева. По компенсация на ищеца следва да се
присъдят 17292 лева.
Предвид
гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА „М.Р.И.К. 2”ЕООД с ЕИК:********, със седалище
и адрес на управление: гр.С., СО р-н”С.”, ул.”Г.С.Р.”№***, ет.1, ап.4 ДА ЗАПЛАТИ на Н.Е. П.И., роден на ***г.,
гражданин на О.К.В. и С.И., със съдебен адрес: гр.П., ул.”Р.Д.”№**, ет.*, чрез адв.Б.Д. ***, на основание чл.55, ал.1, предл.3
от ЗЗД сумата от 79840,22 евро
(седемдесет и девет хиляди осемстотин и четиридесет евро и 22 цента)- платена
на отпаднало основание- развалени предварителни договори от 22.05.2008г. между
страните за покупко- продажба на недвижими имоти в комплекс
"С.М.", строящ се
в поземлени имоти №61813.454.361-3 в землището
на гр.Р., местност
"Б.Б.", а именно: апартамент №В206 на
втори етаж, ниво + 3 от
сграда "Б" и апартамент
№Ц304 на трети
етаж, ниво + 4 от сграда "Ц", ведно със законната лихва върху тази сума от датата на завеждане на
исковата молба 25.05.2010г. до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за сумата над 79840,22
евро до пълния предявен размер от 80928 евро, като неоснователен.
ОСЪЖДА „М.Р.И.К. 2”ЕООД с ЕИК:********, със седалище и адрес на
управление: гр.С., СО р-н”С.”, ул.”Г.С.Р.”№130, ет.1,
ап.4 ДА ЗАПЛАТИ на Н.Е. П.И., роден
на ***г., гражданин на О.К.В. и С.И., със съдебен адрес: гр.П., ул.”Р.Д.”№**, ет.*, чрез адв.Б.Д. ***, на
основание чл.78, ал.1 и 3 от ГПК сумата от 17292
лева (седемнадесет хиляди двеста деветдесет и два лева)- разноски по
делото, изчислени по компенсация.
Решението е
постановено при участието на трето лице-
помагач „Л.
И.-
Б.”ЕООД с ЕИК:**********, със седалище
и адрес на управление: гр.С., СО р-н”С.”, ул.”М.”№**, ет.*.
Решението подлежи
на въззивно обжалване
пред САС в
двуседмичен срок от съобщението
до страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: