Р Е Ш
Е Н И Е
№ от 10.12.2023
град София
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, I Гражданско
отделение, 9-ти състав, в
открито съдебно заседание на девети ноември две хиляди двадесет и трета година
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛИ АНАСТАСОВА
при участието на
секретаря Димитринка Иванова, като разгледа докладваното от съдия Анастасова
гражданско дело № 2103 по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството
е по реда на Дял І, глава ХІІ от ГПК.
Образувано е по предявен от А.Р.П.
срещу Р.М.С., Д.Д.З. и М.И.С. /конституирана с Определение от 03.07.2020г. – л. 80/ иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
сключения между ищеца и ответниците предварителен договор от 01.06.2016г. за покупко - продажба на следния недвижим имот, собственост на
ответниците /ответникът Р.М.С. и съпругата му –
ответницата М.И.С. са собственици на
½ ид. ч. от процесния
имот, а ответницата Д.Д. З. е собственик на
останалата ½ ид. ч. от процесния имот/, а именно: търговска кантора № 1.1, на етаж 2, с площ по одобрения
архитектурен проект от 85.12 кв. м., състояща се от: кабинет, склад, балкон,
приемна, зимна градина, баня-тоалетна, тоалетна и коридор, при граници:
търговска кантора № 2, стълбище, от две страни зелена площ, заедно със
съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху
мястото, находяща се в сграда „Търговски комплекс“, построен в УПИ IV – отреден за ЖС и КОО от кв. 101 по плана на гр. София, местност Овча купел
1, при граници: улица, УПИ XXIII – за КОО, УПИ VI – за ОЖС, УПИ XXII-25, която сграда
представлява сграда с идентификатор 68134.4333.2007.2 при цена 80000 лева.
Ищцата твърди, че на 01.06.2016г. сключила
с двамата ответници Р.М.С.
и Д.Д.З. предварителен
договор с предмет процесната търговска кантора, чиято собственост те
притежавали в равни части. Първоначално уговореният срок за сключването на окончателния
договор бил 20.11.2017г. като до тогава следвало да се промени процесния обекта
в архитектурно отношение с увеличаване на площта му. Поради забавянето на тази
процедура срокът бил удължен до 28.02.2018г. чрез анекс. Ищцата платила цена в
размер на 80 000 лв., но до сключване на окончателен договор не се
стигнало. Въз основа на изложеното се иска обявяване на предварителния договор
с ответниците за окончателен.
В законоустановения срок е постъпил отговор
от ответницата Д.Д.З.,
която счита иска за недопустим и неоснователен. Оспорва
твърдението, че е заплатена сума от 80 000 лв. Поддържа, че анекса касае
друг имот. Претендира разноски.
Ответникът Р.С., редовно
уведомен на 27.08.2019г. не подава отговор и не взема становище в
законоустановения срок.
Новоконституираният ответник – съпругата на ответника Р.С. като
необходим другар М.И.С. сочи несъгласие за сключване на окончателния договор и несъгласие за
обявяване на окончателен сключения
предварителен договор от 01.04.2016г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, 9 състав, като прецени събраните по делото доказателства по реда на
чл.235, ал.2, във вр. с чл.12 ГПК, по свое убеждение,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
За да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ищецът носи доказателствената тежест да установи при условията на пълно и главно доказване следните
обстоятелства: 1/. наличието на валидно
облигационно правоотношение с ответниците, възникнало
по силата на сключен предварителен договор от 01.06.2016г. за покупко - продажба на процесния
недвижим имот, собственост на ответниците, с параметри
посочени в ИМ; 2/. изпълнение на
задълженията на ищеца по предварителния договор; 3/. настъпил падеж на насрещното
задължение на ответниците по сключения предварителен
договор.
От представения по делото предварителен договор за покупко -
продажба на недвижим имот от 01.06.2016г. /л. 5/ се
установява, че на посочената в него дата – 01.06.2016г. ответниците Р.М.С. и Д.Д.З., в качеството си на продавачи са се задължили да
продадат на ищцата,
в качеството й на купувач следния свой съсобствен недвижим имот, находящ се в сграда „Търговски комплекс“ , намираща се в процес на строителство, разрешено
съгласно Разрешение за строеж № 94/09.08.2010г., издадено от Столична община,
район „Овча купел“, в УПИ IV, отреден за ЖС и КОО от кв. 104 по плана на гр. София, местност Овча
купел 1, при граници на парцела: улица, УПИ XXIII – за КОО, УПИ VI – за ОЖС, УПИ XXII-25, която сграда
представлява сграда с идентификатор
68134.4333.2007.2 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-51/15.07.2010г. на
ИД на АГКК, с адрес на сградата, съгласно кадастрална схема: гр. София, район
„Овча купел“, бул. *****, а именно: търговска
кантора № 1.1, на етаж 2, с площ съгласно одобрен архитектурен
проект от 66 кв. м., с включена площта и на прилежащите
идеални части, състоящ се от две работни помещения, тоалетна, входно предверие и балкон, при граници: изток – търговска
кантора № 1.2, запад – зелена площ,
север – зелена площ, юг – стълбище, заедно със съответните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.
В ал. 2 от предварителния договор е посочено, че към
момента на сключване на предварителния договор е в ход процедура за промяна по
време на строителството, съгласно която описаната в ал. 1 търговска кантора №
1.1 ще бъде преустроена от търговска кантора № 1, находяща се в описаната в ал.
1 сграда, на 2 етаж , с площ, съгласно одобрен архитектурен проект, от 85.13 кв. м., състояща
се от: кабинет, склад, балкон, приемна, зимна градина, баня с тоалетна,
тоалетна и коридор , при граници: търговска кантора № 2, стълбище, от две
страни зелена площ.
В чл. 2 от предварителния договор е посочено, че
купувачът се задължава да заплати на продавачите сумата от 80 000 лева, платими
по банков път, както следва: капаро в размер на 53000 лева, служещи за задатък,
което се заплаща в деня на подписване на предварителния договор и остатък от
продажна цена в размер на 27 000 лева, което се заплаща на осемнадесет равни
месечни вноски, всяка от които в размер на 1500 лева, платими между първо и
десето число на текущия месец, но не по-късно от 10.10.2017г. В чл. 3 от
предварителния договор е посочено, че страните се задължават да сключат
окончателен договор за покупко-продажба в срок най-късно до 5 работни дни,
считано от окончателното изплащане на дължимата продажна цена.
По делото е представен анекс към предварителния
договор от 30.11.2017г. /л. 7/, сключен между страните по предварителния
договор. В анекса е посочено, че в т. 1 Раздел I от предварителния договор предметът
на договора, обект на продажба кантора № 1.1 на 1 етаж става кантора № 2.4 на
ет. 2 в същата квадратура описан по одобрен архитектурен план по помещения,
съседи и изложение заедно със съответните идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж върху мястото като този апартамент става предмет
на покупко-продажбата и одобреният архитектурен проект става неразделна част от
нотариалния акт, установяващ собствеността върху него на купувача. В т. 2 от
раздел II от предварителния договор се описва, че цялата сума, която дължи купувачът е изплатена към момента изцяло на
продавачите и продавачите нямат никакви претенции към купувача по тази точка и
по т. 4, раздел IV. В т. 5. 2, раздел V, по искане на
продавачите се прави следното изменение,
а именно при същите условия формулирани там се променя само датата на
изповядването, а именно: 28.02.2018г.
С оглед възражението на ответниците, че имотът, описан
в предварителния договор е различен от имота, описан в анекса към договора
следва да се посочи следното: по делото е приета СТЕ /л. 219-л. 223/,
неоспорена от страните и кредитирана от съда като обективно и професионално
изготвена, от която се установява следното: при извършения оглед на мястото
вещото лице е установило, че в северната част от втория етаж на процесната
сграда е изграден Медицински център и на място не съществува описаният в т.
1 от предварителния договор, сключен между страните по делото обект; с
одобрената на 02.08.2016г. преработка по чл. 154 ЗУТ, на първоначално одобрения
архитектурен проект за Търговския център е било предвидено да бъде обособен
обектът, описан в т. 1 от предварителния договор; този обект е бил обособен
след разделянето на първоначално предвидената Търговска кантора № 1, със
застроена площ от 85.13 кв. м. и представлява западната й част; в
архитектурната преработка новосъздаденият обект, обозначен с № 1.1 е с отразена
в чертежа площ от 54.34 кв. м.; впоследствие с одобрения на 23.02.2018г.
архитектурен проект е променено както предназначението на обектите, разположени
на втория етаж от сградата, така и броят им, като е образуван нов обект,
представляващ Медицински център; в нито един от одобрените архитектурни
проекти за процесната сграда не е отразен обект с означение 2.4, който да е
разположен на втория етаж от сградата; такъв обект е посочен единствено в
представения по делото анекс; от описаната промяна на обекта в анекса не става
ясно кой обект в какъв се променя, като е налице и вътрешно противоречие в
текста на анекса; посочено е, че кантора 1.1 е разположена на първия етаж, докато
такава е предвидена на втория етаж, съгласно одобрения на 02.08.2016г.
архитектурен проект за процесната сграда; ако се приеме, че е допусната
техническа грешка и се е имало предвид, че кантора № 1.1 се променя в кантора
2.4 на 2 етаж със същата квадратура, помещения и съседи като кантора 1.1, то
такава кантора не съществува на мястото на втория етаж от сградата; обект
с означение 2.4 не съществува на втория етаж от процесната сграда, съгласно
одобряваните за същата архитектурни проекти.
С оглед приетата по делото СТЕ и предвид представените
по делото предварителен
договор за покупко -
продажба на недвижим имот от 01.06.2016г. /л. 5/ и анекс към предварителния договор от 30.11.2017г.
/л. 7/ следва да се обоснове извода, че имотът, предмет на предварителния
договор е различен от процесния имот като същевременно имотът, посочен в анекса
към предварителния договор с означение 2.4 не съществува на втория етаж от
процесната сграда, съгласно одобряваните за същата архитектурни проекти. В тази
връзка следва да се съобрази константната практика на ВКС, според която би бил
неоснователен иск
по чл.19, ал.3 ЗЗД относно имот, различен от този по предварителния договор.
Обективно възможно е във времето от сключване на предварителния договор до
предявяване на иска имотът да е претърпял трансформация, която да не е
непременно в посока възникване на нов самостоятелен обект на право на
собственост. Възможна е и хипотеза на нова индивидуализация на имота съобразно
приет междувременно нов устройствен план. След извършване на конретизация от ищеца съдът може да прецени, че въпреки
представените скици и доказателства е необходимо назначаване на СТЕ, която да
установи актуалното състояние на имота по предварителен договор, евентуално
налице ли е идентичност между същия този имот и посочения в петитума
на иска, ако има различия – в какво се изразяват те. На тази основа решаващият
състав следва да направи извод как се индивидуализира имотът по актуален устройствен план, при липса на идентичност – дали не се
касае до възникване на нов самостоятелен обект на правото на собственост или до
приращение към съществуващия имот. /в този
смисъл е Решение № 101/01.08.2018г. по т. д. № 1704/2017г. по описа на ВКС, I
ТО/.
Ръководейки се от основните постановки на
горецитираната практика, съдът следва да посочи следното: в настоящия случай по
делото е безспорно установено обстоятелството, че процесният имот е различен от
имота, посочен в предварителен
договор за покупко -
продажба на недвижим имот от 01.06.2016г. /л. 5/.
Същевременно обаче в чл. 1, ал. 2 от
предварителния договор е посочено, че към момента на сключване на
предварителния договор е в ход процедура за промяна по време на строителството,
съгласно която описаната в ал. 1 търговска кантора № 1.1 ще бъде преустроена от
търговска кантора № 1, находяща се в описаната в ал. 1 сграда, на 2 етаж, с
площ, съгласно одобрен архитектурен проект, от 85.13 кв. м., състояща се от:
кабинет, склад, балкон, приемна, зимна градина, баня с тоалетна, тоалетна и
коридор, при граници: търговска кантора № 2, стълбище, от две страни зелена
площ.
Посочената процедура за промяна по време на
строителството е обосновала необходимостта от сключването на представения по
делото анекс към предварителния договор /л. 7/, в който е посочено, че в т. 1
Раздел I от предварителния договор предметът на договора, обект на
продажба кантора № 1.1 на 1 етаж става кантора № 2.4 на ет. 2 в същата
квадратура описан по одобрен архитектурен план по помещения, съседи и изложение
заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж върху мястото като този апартамент става предмет на покупко-продажбата и
одобреният архитектурен проект става неразделна част от нотариалния акт,
установяващ собствеността върху него на купувача. В тази връзка обаче вещото лице
по изготвената СТЕ е дало категорично заключение, че при извършения оглед на място
описаният в т. 1 от предварителния договор не съществува като същевременно в
нито един от одобрените архитектурни проекти за процесната сграда не е отразен
обект с означение 2.4, който да е разположен на втория етаж от сградата /както
е описан обектът в анекса към предварителния договор/.
С оглед изводите от приетата по делото СТЕ и предвид
посочената по-горе практика на ВКС настоящият състав счита, че процесният имот
е различен от имота, предмет на предварителния договор като същевременно
имотът, описан в анекса към предварителния договор не съществува в правния мир.
Предвид гореизложеното, предявеният иск се явява
неоснователен и недоказан като е безпредметно обсъждането на останалите
предпоставки от фактическия състав на предявения иск, както и останалите
възражения на ответниците по делото.
По
отговорността за разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски възниква за ответниците. В полза на ответницата М.И.С.
следва да се присъди сумата от 3600.00 лева – заплатено адвокатско
възнаграждение. По отношение на останалите двама ответници, доколкото същите не
са ангажирали доказателства за реално сторени разноски, то такива не следва да
им се присъждат.
Мотивиран от изложеното Софийски градски съд
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от А.Р.П., с ЕГН **********, с адрес: *** срещу Р.М.С., с ЕГН **********, с
адрес: ***, Д.Д.З., с ЕГН **********, с адрес: *** и М.И.С.,
с ЕГН **********, с адрес: *** иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между ищеца и ответниците
предварителен договор от 01.06.2016г. за покупко - продажба на следния недвижим имот,
собственост на ответниците /ответникът Р.М.С. и
съпругата му – ответницата М.И.С. са
собственици на ½ ид. ч. от процесния
имот, а ответницата Д.Д. З. е собственик на
останалата ½ ид. ч. от процесния имот/, а именно: търговска кантора № 1.1, на етаж 2, с площ по одобрения
архитектурен проект от 85.12 кв. м., състояща се от: кабинет, склад, балкон,
приемна, зимна градина, баня-тоалетна, тоалетна и коридор, при граници:
търговска кантора № 2, стълбище, от две страни зелена площ, заедно със съответните
идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото,
находяща се в сграда „Търговски комплекс“, построен в УПИ IV – отреден за ЖС и КОО от кв. 101 по плана на гр. София, местност Овча купел
1, при граници: улица, УПИ XXIII – за КОО, УПИ VI – за ОЖС, УПИ XXII-25, която сграда
представлява сграда с идентификатор 68134.4333.2007.2 при цена 80000 лева.
ОСЪЖДА А.Р.П., с ЕГН **********, с адрес: *** да заплати, на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК в полза на М.И.С., с ЕГН **********, с адрес: ***
сумата от 3600.00 лева – разноски за
производството пред СГС.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: