Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 02.10.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение в открито заседание на трети септември две хиляди и двадесета година
в състав:
Съдия: Свилен Станчев
при участието на секретар Снежана Апостолова, като разгледа
докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 11107 по описа за 2019 година, прецени:
Делото
е образувано по предявени от Д.Д.А.Б. и Д.А.Б. срещу „С.Б.” ООД *** два
обективно съединени осъдителни иска с правно основание чл. 79 ал. 1 предл. 2 от ЗЗД при условията на алтернативност: за заплащане на сумата от 21 270,60
евро задатък („капаро”) след продажба на жилищна сграда в поземлен имот, и при
условията на алтернативност, на същото основание, за заплащане на сума от
41 601,68 лева. Ищците правят искане и за осъждане на ответника да заплати
сумите „ведно със законната лихва до изплащане на сумата окончателно”. Предвид
непосочването на начална дата на претенцията за законна лихва, съдът с доклада
по делото е приел, че претенцията е за законна лихва от датата на предявяване
на исковата молба до окончателното изплащане.
В
исковата молба представителят на ищците излагат, че на 31.10.2007 г. сключили с
ответника „С.Б.” ООД *** договор за покупко-продажба на недвижим имот и
строителство. В анекс към този предварителен договор от 14.12.2009 г.
ответникът се задължил да върне на ищците полученото по предварителния договор
капаро в размер на 21 270,60 евро, след като се осъществи продажбата на
жилищна сграда CYA23, построена в поземлен имот № 087 100, ЕКАТТЕ 14859, м.
Калдармата, намиращ се в село Геша, община Дряново, област Габрово, на трето
лице. В имотния регистър нямало данни за този имот. Нямало информация за
рекламиране на този имот за продажба. Представител на ищците не успял да се
свърже с ответника по електронен път, поради закриване на електронната поща на
управителя. Поради изложеното представителят на ищците твърди, че ответникът не
изпълнява и няма намерение да изпълни задължението си да продаде имота на трето
лице и да възстанови платеното капаро на ищците.
Като
се основава на изложените обстоятелства, пълномощникът на ищците прави искане
до съда да осъди ответника „С.Б.” ООД *** да заплати на ищците обезщетение за
нанесените вреди от неизпълнение за задължението за продажба на имота и връщане
на капарото в размер на 21 270,60 евро. Алтернативно претендира за
обезщетение в размер на 41 601,68 лева. Направено е и искане за присъждане
на сумите ведно със законната лихва от предявяването на иска до окончателното
изплащане.
Ответникът
„С.Б.” ООД *** оспорва иска със следните възражения:
- възражение за изпадане на ищците в
забава на плащането по сключения предварителен договор между страните, с което
неизпълнение бил свързан последващият анекс за продажба и връщане на капарото;
- възражение за погасяване на
задължението, поради изтичане на петгодишния давностен срок по чл. 110 от ЗЗД.
С
доклада по делото съдът е приел за безспорно установено сключването между
страните на предварителен договор за продажба на недвижим имот и строителство,
сключването на анекс към предварителния договор и уговорката в него за връщане
на капаро от ответника след продажбата на имота – относно тези обстоятелства не
се спори между страните. В съдебно заседание на 09.07.2020 г. съдът е приел за
безспорно установено, поради липса на спор между страните, че ответникът „С.Б.“
ООД е получил от ищците като задатък парична сума в размер на 21 670,60
евро. Съгласно клаузите на предварителния договор, ответникът като собственик
на поземлен имот № 087100 ЕКАТТЕ 14859 местност „Калдарамата“ в землището на с.
Геша, община Дряново се задължавал да построи разрешената за строителство
сграда, която да продаде на купувача. Конкретния обект на строителство, който е
предмет на бъдещата продажба, е следният: жилищна сграда CYA23, състояща се от: дневна, кухня и
трапезария – 23,25 кв. м, коридор 5,64 кв. м, спалня 10,04 кв. м, баня и тоалет
3,07 кв. м, дрешник 2,07 кв. м, , тераса 4,45 кв. м, конструктивен зид 7,48 кв.
м, с разгъната застроена площ 64,46 кв. м. Съгласно анекс от 14.12.2009 г.,
страните се съгласили да прекратят действието на договора, а ответникът „С.Б.“
ООД като продавач по предварителния договор се задължил да върне на ищците
платения задатък от 21 270,60 евро, след като осъществи продажба на описания
в договора недвижим имот. Установява се по делото, че върху поземления имот е
построена сграда в груб строеж. Продажба на конкретния обект, който е предмет
на предварителния договор, не е била осъществена. В показанията си пред съда
свидетелят П.В.Н.твърди, че не е имало интерес към закупуване на изградените
обекти в поземления имот и последната продажба на обект е била преди 7-8
години. Към делото са приложени разпечатки от електронни обяви и съобщения,
свързани с дейността на ответника.
Така
изложените обстоятелства обуславя следните изводи на първоинстанционния съд:
Безспорно
паричната сума, чието заплащане ищците претендират, е била заплатена като
задатък по сключения предварителен договор. Съгласно чл. 93 ал. 2 от ЗЗД, когато
страната, платила задатъка, не изпълни задължението си по договора, другата
страна може да се откаже от договора и да задължи задатъка. Тази норма обаче е
диспозитивна и позволява на страните друга уговорка за платения задатък. Поради
това съдът не споделя становището на ответната страна за нищожност на клаузата
за връщане на задатъка, съгласно анекса на предварителния договор от 14.12.2009
г. Освен това, нормата на чл. 93 ал. 2 от ЗЗД позволява на страната да задържи
задатъка, ако се откаже от договора поради неизпълнението му от другата страна.
В случая нито има неизпълнение от купувачите, нито заявен отказ от страна на
продавача, а страните са постигнали съглашение за прекратяване на договора.
Поради това, право на задържане на задатъка на основание чл. 93 ал. 2 от ЗЗД не
е възникнало.
Цитираната
уговорка в анекса от 14.12.2009 г. за връщане на задатъка след продажба на
имота, за който е платен, съдържа като условие за връщане на задатъка
осъществяването на продажба на имота. Същевременно, тази клауза съдържа и задължение
на ответника – продавач по предварителния договор, да предприеме действия за
осъществяване на продажбата. Доказателства за такива действия не са
представени, въпреки изричните указания на съда с доклада (л. 63). Рекламните
обяви, представени от ответника, не съдържат конкретни предложения за продажба
на имота, предмет на предварителния договор. Поради това съдът приема, че от
страна на ответника не са предприети действия за продажба на недвижимия имот в
изпълнение на задължението му, съгласно анекса по договора от 14.12.2009 г. По
този начин ответникът недобросъвестно е попречил за сбъдването на условието за
връщане на задатъка. Ответникът има интерес да не се извърши продажба на имота,
защото тогава не би възникнало задължението да върне задатъка. Поради това
съдът намира, че са налице предпоставките за прилагането на чл. 25 ал. 1 от ЗЗД
и следва да приеме, че условието за връщане на задатъка от ответника на ищците
се е сбъднало. В тази връзка съдът
приема, че по силата на чл. 25 ал. 2 от ЗЗД сбъдването на условието има
действие от датата на предявяването на исковата молба – 23.08.2019 г., с оглед
на това, че поведението на ответника, с което е попречил за сбъдването на
условието, е бездействие.
Направеното
възражение с отговора на исковата молба за погасяване на вземането по давност е
неоснователно. Погасителната давност започва да тече при настъпване
изискуемостта на вземането. В случая вземането не е станало изискуемо поради
бездействието на ответника, поради което съдът приема настъпване на изискуемост
по силата на фикцията на чл. 25 ал. 1 изр. 2 от ЗЗД.
С
оглед на изложеното, предявеният иск с правно основание чл. 79 ал. 1 предл. 2
от ЗЗД за заплащане на сумата от 21 270,60 евро е основателен. Съдът не
следва да се произнася по алтернативната претенция за заплащане на сума от
41 601,68 лева.
Ответникът
дължи на ищците разноски в размер на 1664,07 лева, съгласно представения
списък.
Мотивиран от горното,
съдът
Р Е Ш
И:
Осъжда „С.Б.” ООД ***, ЕИК *******,
седалище и адрес на управление:***, адрес за призоваване: гр. Варна ул. „*******офис
1 да заплати на Д.Д.А.Б. – гражданка
на Холандия, родена на *** г. в Хадера, с паспорт № *******, издаден на *******г.
от Паспортна служба Амстердам и Д.А.Б. – гражданин на Холандия, роден на *** г.
в Амстердам, с паспорт № *******, изд. *******г. от Паспортна служба Амстердам,
двамата със съдебен адрес:*** сумата от 21 270,60 евро (двадесет и една
хиляди двеста и седемдесет евро и шестдесет евроцента) дължим за връщане
задатък поради неизпълнение на анекс от 14.12.2009 г. към предварителен договор
от 31.07.2007 г., ведно със законната лихва от датата на предявяване на
исковата молба 23.08.2019 г. до окончателното изплащане.
Осъжда
„С.Б.” ООД *** да заплати на Д.Д.А.Б. и Д.А.Б. разноски в размер на 1664,07
лева.
Решението подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд в едноседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: