Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 15.06.2023 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-1 състав, в
публично съдебно заседание на двадесет и седми март две хиляди двадесет и трета
година, в състав:
СЪДИЯ: Р. СПАСОВА
при
секретаря Славка Димитрова като разгледа докладваното от съдията т.д. № 144 по описа на СГС за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е иск с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 183, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 266, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 09.03.2017 г. сключил с ответника
предварителен договор за продажба на право на строеж и идеални части от
поземлен имот и последващо изпълнение на неговото
строителство, по силата на който „К.С Р.“ ЕООД се задължило да прехвърли
правото на строеж и да извърши строително-монтажни работи в срокове, при
условия и ред, уговорени в договора, а „Т.ф.“ ЕООД поело задължение да заплати
цена в общ размер на 670 000 евро без ДДС по начин, в размер и срокове,
описани подробно в чл. 13 от договора. Посочва, че изпълнил точно и качествено
поетите договорни задължения, като към настоящия момент прехвърлил на ответника
собствеността върху правото на строеж, завършил строителството и приключил
изцяло договорените СМР-та по реда, начина и с качеството, уговорени между
страните, и в съответствие с всички нормативни изисквания, като за обекта има
издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация. Строително-монтажните
работи били изпълнени точно и качествено от подизпълнител – дружество „Д.Х.“
ЕООД, съгласно договор за възлагане на строителство от 10.10.2016
г. Посочва, че работата била приета от възложителя в срок и без забележки,
съгласно представените към исковата молба писмени доказателства. Строителството
на обектите, предмет на договора, било завършено и същите били въведени в
експлоатация и приети без забележки. Твърди, че през последните три години,
поради финансови затруднения, ответникът започнал регулярно да бави и да не
извършва плащанията по договора така, както са уговорени в чл. 13 от същия. С
оглед спецификата и комплексния характер
на подписания договор, волята на страните била плащанията да са обвързани само
с уговорен между страните падеж, а не с достигане на определен етап на
строителството, с оглед на което същите били изискуеми и дължими с настъпването
на уговорената в договора дата /падеж/, без да е необходимо приемане на работата
от страна на възложителя. Посочва, че въпреки многократните устни и писмени
покани, и въпреки, че са настъпили всички, уговорени в договора условия за
извършване на плащанията, към настоящия момент, „Т.ф.“ ЕООД все още дължи на „К.С
Р.“ ЕООД следните суми: по чл. 13, б. „и“ от договора – сума в размер на
55 000 евро без ДДС; по чл. 13, б. „й“ – сума в размер на 55 000 евро
без ДДС; по чл. 13, б. „к“ – сума в размер на 55 000 евро без ДДС и по чл.
13, б. „л“ – сума в размер на 40 000 евро без ДДС, или общо сума в размер
на 246 000 евро с ДДС. Твърди, че съгласно чл. 26 от договора за периода
на забава в плащанията ответникът дължи и неустойка в общ размер на 20 500
евро. Посочва, че ответникът нарушил и още една съществена договорна клауза по чл.
30.1. от договора, тъй като не учредил договорна ипотека. Твърди, че
многократно поканил ответника да изпълни договорните си задължения, но без
резултат. В настоящото производство с оглед опасенията му относно финансовата
стабилност и ликвидност на ответника счита, че има интерес да предяви иск само
за главницата в размер на 246 000 евро, като част от общо дължимата сума
от 266 500 евро. Предвид изложеното иска да се постанови решение, с което
да се осъди ответникът да му заплати сумата 246 000 евро, представляваща
главница за периода 15.11.2017 г. до 10.02.2018 г., част от общата дължима сума
в размер на 266 500 евро по предварителен договор за продажба на право на
строеж и идеални части от поземлен имот и последващо
изпълнение на неговото строителство от 09.03.2017 г., ведно с дължимата законна
лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане на сумата. Претендира разноски, включително и тези, направени в
обезпечителното производство.
В срока по чл. 367 ГПК ответникът счита исковата молба
за нередовна, тъй като не е ясно дали са предявени искове за неустойки за
забава и не е посочена цена на иска. Поддържа, че искът е недопустим, поради
липса на правен интерес за ищеца. Твърди, че претендираните
от „К.С Р.“ ЕООД вземания по договора от 09.03.2017 г. на обща стойност
266 500 евро, предявени частично за сумата от 246 000 евро, били
прехвърлени с договор за цесия от 10.02.2021 г. в полза на трето лице „С.**“
ЕООД, за което е уведомен на 01.03.2021 г. Следователно след 10.02.2021 г. и
понастоящем „К.С Р.“ ЕООД няма права върху вземания за възнаграждения по чл. 13
и неустойки по чл. 26 от договора от 09.03.2017 г., сключен между страните, тъй
като ги е прехвърлило в полза на трето лице – „С.**“ ЕООД с договор за цесия от
10.02.2021 г., надлежно съобщен на „Т.ф.“ ЕООД от цедента.
Заявява, че изрично се противопоставя на горепосоченото прехвърляне на вземания
между ищеца и третото лице, поради липсата на предмет, предвид несъществуването
на прехвърлените вземания или в условията на евентуалност – погасяването им
чрез прихващане с насрещни вземания на ответника по договора. Оспорва исковете
като неоснователни. Оспорва по основание и размер претендираните
като дължими и изискуеми възнаграждения и цени по договора за изработка във
връзка с извършени СМР по чл. 13. Не оспорва, че е налице облигационна връзка
между страните. Твърди, че в периода от 09.03.2017 г. до 02.05.2018 г. заплатил
на ищеца сумата от общо 982 217,84 лева, включваща и цената на извършените
и надлежно приети от възложителя строително-монтажни работи, изпълнени в срок и
в съответствие с одобрения инвестиционен проект и нормативните изисквания.
Поддържа, че не дължи претендираната сума поради
наличие на неизпълнение и/или неточно /забавено, частично и лошо/ изпълнение на
договорните задължения от страна на „Ка С Р.“ ООД и
неизпълнение на задължението на дружеството за прехвърляне правото на
собственост върху идеалните части от поземления имот, предмет на договора.
Твърди, че е заплатил в хода на строителството и след въвеждане на обекта в
експлоатация за отстраняване на пречки и за недостатъци на изпълнението,
поправяни от трети лица, въпреки че са били задължение по договора за
изпълнение на ищеца, сумата от общо 17 498 лева. Посочва, че прогнозната
стойност, която е необходима за отстраняване на описаните в отговора на
исковата молба неизпълнения/отклонения от дължимото изпълнение по договора за
изработка е в размер на 244 800 лева, а за друга част 195 720 лева,
за трета част – 78 360 лева. Твърди, че ищецът не е изпълнил задължението
си по чл. 2 от договора и поради това от страна на ответника е заведен иск по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на договора за окончателен, за което е
образувано т.д. № 1625/2020 г. на СГС, VI-22 състав, което е висящо към
настоящия момент. Посочва, че липсват съставени протоколи за предаване и
приемане по смисъла на чл. 23, ал. 1 от договора за строителство, чиято цена се
претендира, както и че е налице едностранни и неодобрени от
дружеството-възложител изменения на одобрените инвестиционни проекти за обекта.
Твърди, че от страна на „С.**“ ЕООД е подадена молба по чл. 625 ТЗ за откриване
на производство по несъстоятелност срещу „Т.ф.“ ЕООД, по която е образувано
т.д. № 402/2021 г. на СГС, VI-4 състав, като молителят се
легитимира с вземания по договора за цесия от 10.02.2021 г., сключен между „Ка С Р.“ ООД и „С.**“ ЕООД. Твърди, че между страните по
договора от 09.03.2017 г., в частта му, имаща характер на договор за изработка,
не е договаряна дължимост на възнагражденията на
изпълнителя за извършени СМР, обусловена единствено от настъпването на
определен падеж, тоест изключваща условията за приемане на изработеното по чл.
264 ЗЗД. Сочи, че удостоверението за въвеждане в експлоатация на строителния
обект не е акт за приемане и предаване по смисъла на чл. 264 ЗЗД, а акт обр. 15 по чл. 7, ал. 3, т. 15 от Наредба № 3 или друг акт,
обективиращ приемане на изработеното, в случая не е
подписван от ответника. Счита, че претендираната цена
на изработката в размер на сумата от 246 000 евро не е дължима и няма
характера на изискуемо и ликвидно задължение, в която връзка прави възражение
за неизпълнен договор и възражение за недължимост на
възнаграждението в пълен размер поради неизпълнение и лошо изпълнение на
договора за изработка. Прави изрично искане за намаляване на цената по
предварителния договор за продажба на право на строеж и идеални части от
поземлен имот и последващо изпълнение на неговото
строителство от 09.03.2017 г. с претендираните като
дължими суми – възнаграждения за СМР по чл. 13, ал. 1 от договора. Твърди, че
има право на неустойки, уредени в чл.
22, ал. 2, чл. 23, ал. 2, чл. 25 и/или чл. 29, ал. 2 от договора от 09.03.2017
г., с обща стойност на дължимите неустойки от 201 000 евро. Счита, че има
право на обезщетения, уредени в чл. 22, ал. 2 и чл. 23, ал. 2 от договора от
09.03.2017 г., с обща стойност от 310 641 лева и на основание чл. 79, ал.
1, предл. 2 ЗЗД, разбити, както следва: обезщетение
за поправката и/или изпълнението на надлежно констатирани неизправности в
строителството в размер на 293 143 лева и обезщетение за поправката на
констатирани неизправности в строителството/дефекти или некачествено извършени
СМР/ в размер на 17 498 лева. Твърди, че има право на обезщетение в размер
на 195 960 лева, която сума представлява равностойността на необходимите
за отстраняване на отклонението от дължимото изпълнение по договора за
изработка, както и право на обезщетение по чл. 27 от договора с обща стойност
от 27 000 евро и за причинени на дружеството пропусната ползи от
неполучаването в периода от 30.09.2018 г. до 26.06.2019 г. приходи от отдаване
под наем на имота на база средна месечна наемна цена от 3 000 евро.
Посочва, че за част от вземанията е направил материалноправно
възражение за прихващане в условията на евентуалност, с нотариална покана,
връчена на ищеца на 15.05.2020 г. Предвид ликвидността и изискуемостта на
определените по размер насрещни вземания същите са били погасени до размер на
сумата от 246 000 евро най-късно на 15.05.2020 г. В условията на
евентуалност прави възражение за приложение на чл. 83, ал. 1 ЗЗД за изключване
на отговорността на ответника-възложител и купувач по договора от 09.03.2017 г.
В случай, че съдът не уважи или частично уважи възражението за намаляване на
цената, прави изрично възражение за прихващане на всички претендирани
от „Ка С Р.“ ООД вземания по договора от 09.03.2017
г., в размер на общо 266 500 евро, с вземанията на „Т.ф.“ ЕООД за
неустойки и обезщетения в размер на сумата 266 500 евро. Прави възражение
за изтекла погасителна давност по отношение на всички претендирани
с исковата молба вземания за възнаграждения и неустойки по договор от
09.03.2017 г. Претендира разноски.
В срока по чл. 372 ГПК с допълнителна искова молба
ищецът заявява, че оспорва подадения писмен отговор. Счита, че исковата молба е
редовна, а приетият за разглеждане иск е допустим. По отношение извършената
цесия е приложим чл. 226, ал. 1 ГПК. Иска да се отдели като безспорно
обстоятелството, че процесният обект е въведен в
експлоатация. Оспорва твърденията на ответника за неточно/некачествено
изпълнени СМР и неотстранени дефекти като неоснователни. Оспорва и се
противопоставя на всички, посочени от възложителя в списък неизвършени СМР,
като счита, че посочените в него, „неизпълнени“ работи не са налице. Оспорва,
че е налице „възлагане“ от страна на „Т.ф.“ ЕООД на трети лица да извършват
СМР, които според длъжника не били извършени от „К.С Р.“ ЕООД. Поддържа, че
тези твърдения на ответника не отговарят на действителното правно и фактическо
положение. Счита, че е налице мълчаливо конклудентно
приемане на възложената работа, поради което му се дължи и възнаграждение за
нея. Посочва, че се противопоставя на искането на ответника за намаляване на
възнаграждението по чл. 265 ЗЗД. Оспорва възникването на заявените от ответника
права. Счита, че не се дължат претендираните от
ответника неустойки и обезщетения. Заявява, че се противопоставя изцяло на
възражението за прихващане. Оспорва като неоснователно и възражението за
изтекла погасителна давност. Иска да се постанови решение, с което да се уважат
изцяло предявените искове, като се оставят без уважение всички наведени от
ответника възражения и оспорвания.
В срока по чл. 373 ГПК с допълнителен отговор на
допълнителната искова молба ответникът счита, че допълнителната искова молба не
е привнесла яснота или отстранила пороците на първоначалната искова молба и
производството, относими към допустимостта му.
Заявява, че оспорва всички съдържащи се в допълнителната искова молба правни и
фактически твърдения. Поддържа всички направени с отговора на исковата молба
възражения за недостатъци на изпълнението по смисъла на чл. 264, ал. 2 ЗЗД.
Счита за неоснователни възраженията на ищеца за неоснователност и недължимост на вземанията за неустойки и обезщетения,
направени с отговора на исковата молба, както и на съответстващите им
възражения за прихващане. Иска да се отхвърлят исковете изцяло като
неоснователни и недоказани.
Съдът като
обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Видно е, че на 10.10.2016
г. между „Ка С Р.“ ООД, като възложител и „Д.Х.“
ЕООД, като изпълнител е сключен договор за възлагане на строителство за обект:
Група от жилищни сгради с допълващо застрояване, басейн, пунктове за охрана и
подпорни стени“, УПИ-789, 1426, 1427, кв. 7, м. Малинова долина – Обслужващи
обекти Околовръстен път по плана на гр. София, район Витоша, с който, съгласно
чл. 1, ал. 1, изпълнителят се е задължил да изгради и процесната
Къща № 8.
Не се спори, а същото се установява и от приетите
доказателства, че на 09.03.2017 г. между „Ка С Р.“
ООД, като продавач-изпълнител и „Т.ф.“ ЕООД, като купувач-възложител е подписан
предварителен договор за продажба на право на строеж и идеални части от
поземлен имот и последващо изпълнение на неговото
строителство.
Съгласно Раздел I. Предмет, чл. 1, при сроковете и
условията на договора „Ка С Р.“ ООД се задължава да продаде
на купувача-възложител правото на строеж върху описаната по-долу еднофамилна
жилищна сграда от предвидената за построяване „Група от жилищни сгради с
допълващо застрояване, басейни, пунктове за охрана и подпорни стени“, в
поземлен имот с идентификатор 68134.2045.2743, с адрес на поземления имот: гр.
София, район Витоша, „Малинова долина“, който имот заедно с поземлен имот с
идентификатор 68134.2045.2742, с площ от 3430 кв.м., са урегулирани в един общ
урегулиран поземлен имот XX-789, 1426, 1427 от квартал 7 по
плана на гр. София, местността „Малинова долина“, а именно: Къща № 8, със
застроена площ от 161,13 кв.м. и състояща се от сутерен, партерен етаж, първи
етаж и басейн.
В чл. 2 е предвидено, че в срок от 30 календарни дни
от датата на издаване на Протокол за установяване годността за ползване на
строежа /Акт образец 16/ от компетентните органи, Ка
С Р. се задължава да прехвърли без допълнително заплащане в изискуемата от
закона нотариална форма на купувача-възложител и правото на собственост върху
припадащите се на Къща № 8 идеални части от поземления имот.
Съгласно чл. 3, при сроковете и условията на
договора и нормативните актове, регламентиращи строителната дейност купувачът-възложител
възлага, а Ка С Р. приема и се задължава да извърши
изграждане и строителството на Къща № 8, подробно описани в чл. 1.
Чл. 7, ал. 1 гласи, че Ка
С Р. се задължава в срок до 30.09.2018 г. да извърши изцяло на свой риск, със
собствени сили, средства, труд, материали и техника строителството на Къща 8, подробно
описана в чл. 1, ведно с изпълнението на необходимите технически
присъединявания към ВиК, електропреносната
и газопреносната мрежа, при спазване на нормативно
установените технически правила и стандарти и одобрените за тях инвестиционни
проекти, в напълно завършен съгласно същите проекти вид, както с напълно
завършена вертикална планировка и озеленяване-по проект. Съгласно чл. 7, ал. 2,
изпълнението на срока по ал. 1 се доказва с надлежно издаден от компетентните
органи Протокол за установяване годността за ползване на строежа /Акт образец
16/ съгласно Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по
време на строителството. Ка С Р. има право да възлага
изпълнението на отделени части от строителството на Къща № 8 на „Д.Х.“ ЕООД – чл.
7, ал. 3, изр. 1. С чл. 7, ал. 5 Ка С Р. се задължава
в срок до 30.10.2018 г. да осигури издаване от компетентните органи и предаде
на купувача-възложител Удостоверение за въвеждане в експлоатация на Къща № 8 и
прилежаща инфраструктура. Съгласно чл. 7, ал. 6, Ка С
Р. се задължава да изпълни строителството на Къща № 8 и да я предаде на
купувача-възложител в срока по ал. 1 в съответствие с одобрените инвестиционни
проекти и в напълно завършен вид по отношение на външни дограми, покриви,
фасади, облицовки, общи части, включващи: огради, вертикална и хоризонтална
планировка, като Ка С Р. е длъжен да предаде къщата
на купувача-възложител в съответствие с одобрената за нея вътрешно
разпределение и спецификация на материалите за изпълнение на Къща № 8 съгласно
Приложение I,
неразделна част от договора, при степен на завършеност, както следва: а/ тавани
– на латекс; б/ подове – на гранитогрес, паркет и
мокет; в/ стени – латекс; г/ санитарни помещения – фаянс и теракот-по
избор; д/ с изградени вътрешни преградни стени и обособяване на различните
помещения по одобрения за нея инвестиционен проект; е/ всички тераси и открити
площи, на които се излиза от различните помещения на къщата – завършени изцяло
с положени хидроизолации и външни настилки по одобрения за нея инвестиционен
проект, външни парапети, стени, фасади, дограми и стъклопакети по одобрения за
нея инвестиционен проект; ж/ двоен покрив с хидроизолация по одобрения за нея
инвестиционен проект; з/ ВиК – по проект; Ел.
инсталации – по проект; ОВиК – по проект с поставен
бойлер и термопомпа, с ключове и контакти; и/ входни оградни
плъзгащи врати, ограда на целия жилищен комплекс, предвиден за строителство в
гореописания в чл. 1 поземлен имот в съответствие с одобрения инвестиционен
проект; и/ басейн – по проект; й/ барбекю – по
проект.
В чл. 8 ,
ал. 1 е предвидено, че Ка С Р. няма право на
отклонение от заложената в Приложение I спецификация на материалите за
изпълнение на Къща № 8, освен ако не получи предварителното писмено съгласие на
купувача-възложител.
Съгласно чл. 12, ал. 2, купувачът-възложител се
задължава при поискване от страна на продавача-изпълнител да упълномощи него
или посочено от него трето лице с нотариално заверено пълномощно, за да го
представлява пред съответните държани и общински органи и институции, както и
юридически лица и експлоатационни дружества /ЧЕЗ, ТЕЦ, БТК, Софийска вода, ХЕИ,
СПАБ, ДНСК, СДНСК, архитектурните и градоустройствени отдели към съответните
районни, откриване на съответните партиди. Забавата и/или неизпълнението на
задълженията на продавача-изпълнител по договора, дължащо се единствено на
необоснованото непредоставяне на пълномощно от купувача-възложител, няма да се
счита за неизпълнение на продавача-изпълнител. Упълномощаването не съдържа
представителство за подписване на акт обр. 15 и
искането за акт 16.
В чл. 13, ал. 1 е уговорено, че купувачът-възложител
дължи на продавача-изпълнител за продажбата и прехвърляне на правото на строеж
върху Къща № 8 и последващото цялостно изграждане и
строителство на Къща № 8 във вида и окончателната инфраструктура, посочени в
чл. 7, ал. 6, обща цена в размер на левовата равностойност по фиксинга на БНБ
670 000 евро без ДДС, като плащането на договорената цена се извършва по
банков път в левовата равностойност на еврото по курса на деня на БНБ, на части
и етапи, както следва: а/ при прехвърляне на правото на строеж във формата на
нотариален акт: 80 000 евро без ДДС – до 09.03.2017 г.; б/ при актуване на
СМР, доказващи изпълнението на кота „0,00“, което
следва да бъде извършено до 05.04.2017 г. – 80 000 евро без ДДС; в/ при
подписване на Акт за приемане на конструкцията /на Кота 6/, което следва да
бъде извършено до 25.04.2017 г. – 80 000 евро без ДДС; г/ при подписване
на Констативен акт за установяване годността на конструкцията на сградата /Акт
образец 14/, което следва да бъде извършено до 15.05.2017 г. – 80 000 евро
без ДДС; д/ при извършен изцяло монтаж на дограма, което следва да бъде
извършено до 15.07.2017 г. – 35 000 евро без ДДС; е/ при завършена изцяло
фасада, което следва да бъде извършено да 15.10.2017 г. – 30 000 евро без
ДДС; ж/ при изцяло изградени вътрешни преградни стени и обособяване на
различните помещения по одобрения за нея инвестиционен проект, което следва да
бъде извършено до 25.06.2017 г. – 25 000 евро; з/ при напълно изградени
инсталации, както следва: ВиК – по проект; ел.
инсталации – по проект; ОиВ – по проект с поставени
бойлер и термопомпа, с ключове и контакти, което следва да бъде завършено до
15.09.2017 г. – 55 000 евро; и/ при напълно завършени тавани на латекс;
подове – на гранитогрес, паркет и мокет; стени – на
латекс; санитарни помещения – фаянс и теракота по избор, което следва да бъде
извършено до 15.11.2017 г. – 55 000 евро без ДДС; й/ при напълно завършени
тераси и открити площи, външни парапети, стени, фасади, дограма и стъклопакети
по одобрен инвестиционен проект; довършен двоен покрив с хидроизолация по
одобрен инвестиционен проект; басейн – с поставени плочки, монтирана система за
почистване на водата и др.; изготвяне на акт обр. 15,
които следва да бъдат извършени до 30.12.2017 г. – 55 000 евро без ДДС; к/
при издаване на акт обр. 16 и Удостоверение за
въвеждане в експлоатация за Къща 8, което следва да бъде извършено до
30.10.2018 г. – 55 000 евро без ДДС; л/ при въвеждане в експлоатация на сградата
за охрана и завършване на вертикалната планировка и озеленяване, което следва
да бъде извършено до 10.02.2018 г. – 40 000 евро без ДДС.
Съгласно чл. 22, ал. 1, Ка
с Р. е отговорен пред купувача-възложител относно направените от последния
забележки или възражения, свързани с констатациите му в хода на строителството
на Къща № 8, посочена в чл. 1 от предмета на договора, свързани с отклонения
или неизпълнение на предвиденото в одобрения инвестиционен проект, като Ка С Р. е длъжен да вземе същите под внимание и да ги
отстрани за своя сметка в разумен срок, но не по-късно от 30 дни от
уведомяването. Чл. 22, ал. 2 гласи, че при неизпълнение на задълженията по
предходната алинея от страна на Ка С Р.,
купувачът-възложител има право на обезщетение от Ка С
Р. в размер на стойността на поправката или неизпълнението на констатираните
неизправности, във вида съответстващ на тяхното предназначение и одобрения
инвестиционен проект, както и неустойка в размер на 0,01% от общата цена по
договора за всеки просрочен ден, но не повече от 10% общо.
В чл. 23, ал. 1 е уговорено, че при предаване
етапите от изпълнението на строителството на Къща № 8 на купувача-възложител,
съответстващо на изискванията за изпълнение, посочени в чл. 13 по-горе,
страните подписват „Приемо-предавателен протокол“, с
който се удостоверява вида и срока на изпълнението. Съгласно чл. 23, ал. 2, при
констатирани дефекти или некачествено изпълнение СМР, те се рекламират от
купувача-възложител и се отстраняват от Ка С Р. за
негова сметка в 15 дневен срок от констатацията, а в случай че той не извърши
това в разумен срок, същият отговаря пред купувача-възложител съгласно
уговореното в чл. 22 обезщетение и неустойка.
С чл. 25 е предвидено, че при забава за завършване и
предаване на строителните работи по договора в срока уговорен с него Ка С Р. дължи неустойка в размер на 0,05% от общата цена за
всеки просрочен ден, но не повече от 10% общо.
Съгласно чл. 28, договорът влиза в сила в деня на
подписването му и нотариалното прехвърляне на правото на строеж върху къща № 8
и изплащането на продажната цена по договора за продажба на право на строеж.
Установява се, че с Нотариален акт за
покупко-продажба на право на строеж от 09.03.2017 г. на нотариус А.Г., „Ка С Р.“ ООД продава на „Т.ф.“ ЕООД правото на строеж на
описаната в предварителния договор еднофамилна жилищна сграда – Къща № 8 за
сумата от 80 000 евро без ДДС. В т. 4 е предвидено, че продавачът се
задължава да изгради и предаде владението върху имотите – Къща № 8, басейн и барбекю, както и върху общите части на групата от жилищни
сгради – сградата за охрана и завършена вертикална планировка и озеленяване,
подробно описани в пункт първи на този договор, във вид, степен на завършеност
и разпределение, в сроковете и при условията на сключения между страните
Предварителен договор за продажба на право на строеж, продажба на идеални части
от поземлен имот и последващо изпълнение на неговото
строителство от 09.03.2017 г.
На 27.03.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършените видове строителни и монтажни работи, с който е прието, че е
достигната кота +0,00 за „Еднофамилна жилищна сграда
– Къща № 8“ – без забележки.
На 10.04.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи и е прието достигната кота +3,18 м за „Еднофамилна жилищна сграда – Къща № 8“ –
без забележка.
На 19.04.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи и е прието достигната кота корниз +6,65 м за „Еднофамилна жилищна сграда – Къща №
8“ – без забележка.
На 26.04.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи и е прието достигнатия етап груб
строеж /Акт образец 14/ за „Еднофамилна жилищна сграда – Къща № 8“ – без
забележка.
На 12.06.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи и е установено, че към посочената
дата е извършено предаване на следните СМР: Монолитна ограда от видим бетон,
тип подпорни стени с ажурна горна част с оградни пана
„VEGA 2D SUPER, WISNIOWSKI – е изцяло изградена по регулационни линии на УПИ – XX-789,
1426, 1427.
На 12.06.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи и е прието достигнато ниво било, кота +6,80 м за „Еднофамилна жилищна сграда – Къща № 8“ –
без забележка.
На 15.06.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на извършени
видове строителни и монтажни работи и е прието, че са изградени вътрешни
преградни стени и обособените помещения, съгласно проекта за „Еднофамилна
жилищна сграда – Къща № 8“ – без забележка.
На 15.08.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи, в който е отразено, че е
извършен оглед за приемането монтажа на дограма за обект „Еднофамилна жилищна
сграда – Къща № 8“ – без забележка и че видът и качеството на извършените СМР
отговаря на одобрения проект и няма констатирани отклонения.
На 10.11.2017 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи, с който е прието след проверка
на място, че е изградена цялостна ел. инсталация за „Еднофамилна жилищна сграда
– Къща № 8“ – без забележка.
На 18.07.2018 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи и е установено предаване на
следните изделия: входни оградни плъзгащи врати – 1
брой Конзолна плъзгаща се врата; 1 брой Пешеходна врата; 1 брой Пощенска кутия
и 1 брой конзолна плъзгаща се врата. Записано е, че вратите са приведени в
експлоатация и са без забележки.
На 15.09.2018 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи и е прието, че към посочената
дата за обект„Еднофамилна жилищна сграда – Къща № 8“ е изградена цялостна ОиВ инсталация с термопомпа и бойлер, както и че видът и
качеството на извършените СМР отговаря на одобрения проект и няма констатирани
отклонения.
На 15.10.2018 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи, в който е прието за установено,
че към цитираната дата са изпълнени изцяло фасади с топлоизолационни
системи BAUMIT StarTerm с три вида финиш: Минерална мазилка NANOPOR, BAUMIT; Фаянсова
облицовка – гранитогрес Wide
Carbon, REFIN ITALY; Дървена
облицовка PIRCHER, ITALY за обект
„Еднофамилна жилищна сграда – Къща № 8“, както и че видът и качеството на
извършените СМР отговаря на одобрения проект и няма констатирани отклонения.
На 02.04.2019 г. между „Ка
С Р.“ ООД и „Д.Х.“ ЕООД е подписан Констативен протокол за установяване на
извършени видове строителни и монтажни работи, с който е прието след проверка
на място, че към цитираната дата е и напълно изграден басейн прилежаща част към
Къща № 8 и е прието изграждането на басейна – без забележка.
Видно е, че на 13.12.2017 г. между „Ка С Р.“ ООД и „Т.ф.“ ЕООД е подписан Приемо-предавателен
протокол № 1 /Констативен протокол/, съгласно предварителен договор за продажба
на право на строеж и идеални части от поземлен имот и последващо
изпълнение на неговото строителство от 09.03.2017 г., с който е прието
изпълнение по чл. 13, б. „ж“ – Изграждане на вътрешни преградни стени и
обособяване на различни помещения по одобрения за нея инвестиционен проект в
размер на 70%.
Установява се, че на 08.04.2018 г. между „Ка С Р.“ ООД и „Т.ф.“ ЕООД е подписан Приемо-предавателен
протокол № 2 /Констативен протокол/, съгласно предварителен договор за продажба
на право на строеж и идеални части от поземлен имот и последващо
изпълнение на неговото строителство от 09.03.2017 г., с който е прието, че
работата по чл. 13, б. „ж“ – Изграждане на вътрешни преградни стени и
обособяване на различни помещения по одобрения за нея инвестиционен проект е
завършена на 100%, а тази по чл. 13, б. „з“ – Изграждане на ВиК,
ОВ и ЕЛ инсталации на 50%.
Видно е, че на 26.06.2018 г. между „Ка С Р.“ ООД и „Т.ф.“ ЕООД е подписан Приемо-предавателен
протокол № 3 /Констативен протокол/, съгласно предварителен договор за продажба
на право на строеж и идеални части от поземлен имот и последващо
изпълнение на неговото строителство от 09.03.2017 г., с който е прието, че
работата по чл. 13, б. „д“ – Извършен монтаж на дограма е изпълнена.
Представено е писмо от 09.08.2018 г. от ответника до
ищеца, в което се иска във връзка с въведени правила за достъп до комплекса и
постигнатите договорености между страните /продавача и купувача/ за изпълнение
на довършителните работи /вътре/ от купувача да се дадат указания за създаване
на организация за поетапното допускане на работници на обекти, считано от
13.08.2018 г. за следните дейности: полагане на гранитогрес
по стени и под, монтаж на санитария, полагане на паркет и мокет, монтаж на осветителни
тела, ключове и контакти, интериорни врати.
Представено е
писмо от 29.08.2018 г. от „Т.ф.“ ЕООД до „Ка С Р.“
ООД, в което за описани констатирани при оглед на процесния
имот на 28.18.2018 г. недостатъци. Ответникът е изпратил до ищеца писма за
констатирани недостатъци и на 13.09.2018 г.; 09.10.2018 г.; 24.10.2018 г.;
09.11.2018 г.; 20.11.2018 г.; 27.11.2018 г.; 10.12.2018 г.; 14.01.2019 г. и
29.01.2019 г.
Представени са изпратени писма от ответника до ищеца
в периода от м. 02.2019 г. до м. 08.2019 г. по повод дейности, които ответникът
е искал ищецът да извърши и констатации какво не е направено на процесния имот.
За процесната сграда е
съставен Констативен акт обр. 15 за установяване
годността на приемане на строежа от дата 16.04.2019 г. Според отразеното в
документа строежът е изпълнен в съответствие с одобрена проектна документация,
изискванията на възложителя и органите и службите съгласували проекта.
Отпадъците от строителната площадка са извозени. Околното пространство в
състоянието при откриване на строителната площадка и посочените
благоустройствени фондове са възстановени и подобрени. Комисия с представители
възложителя, проектант, технически ръководител на строежа, строител и НСН са
приели строежа без недостатъци. Документът е подписан от участниците в строежа
и от пълномощник на възложителя, като ответникът оспорва положения подпис под
акт. 15.
Установява се, че на 24.06.2019 г. е издадено
Удостоверение № 534/24.06.2019 г. за въвеждане в експлоатация на „Група от
жилищни сграда с допълващо застрояване, басейни и пунктове за охрана – Етап I:
„Еднофамилна жилищна сграда „Къща 8“, издадено от Гл. архитект на Столична
община.
На 15.07.2019 г. „Т.ф.“ ЕООД е изпратило до „Ка С Р.“ ООД уведомление, с което възразява срещу искането
за плащане от страна на ищеца, при твърдения, че не е подписан акт обр. 15 и искане за акт 16; не са предавани и приемани
етапите на изпълнение по чл. 13, б. „е“, „з“, „и“, „й“, „к“ и „л“; налице са
забавени срокове на изпълнение; има отклонения, неизпълнения и некачествено
изпълнени СМР; не са представени документи за присъединяване на Къща 8 към газопреносната мрежа и ВиК и не
са предоставени одобрени екзекутиви по отделните
специалности за направените промени по време на строителството.
Представен е констативен протокол от 05.11.2019 г.,
подписан от страните в присъствието на нотариус А.Г., съгласно който „К.С Р.“
ЕООД и „Т.ф.“ ЕООД, в който е констатирано, че на посочения ден е следвало да
се изповяда по нотариален ред прехвърлянето на идеални части от поземления
имот, но страните са се договорили в една бъдеща среща да договорят взаимно приемливи клаузи
на нотариалния акт и да постигнат споразумение досежно
финансовите си взаимоотношения.
Видно е, че на 05.11.2019 г. е издадено Удостоверение
№ 978/09.11.2019 г. за въвеждане в експлоатация на „Група от жилищни сграда с
допълващо застрояване, басейни, пунктове за охрана и подпорни стени – Строеж:
„Два броя пунктове за охрана“, издадено от Гл. архитект на Столична община.
С нотариална покана от 05.09.2019 г. „Т.ф.“ ЕООД е
поканило „Ка С Р.“ ООД да му заплати дължими суми във
връзка с пълно неизпълнение на някои задължения по договора, частично
неизпълнение на други, за забава в сроковете по договора, както и за нанесени
вреди. Поканата е получена от ищеца на 09.09.2019 г.
С нотариална покана от 10.09.2019 г. „Ка С Р.“ ООД е поканило „Т.ф.“ ЕООД да му заплати сумата в
общ размер на 60 500 евро, от които 55 000 евро по чл. 13, б. „и“ от
договора и 5 500 евро за неустойка по чл. 26 от договора. Поканата е
получена от ответника на 04.11.2019 г. В отговор на поканата, връчен на
25.09.2019 г. на ищеца, ответникът е заявил на ищеца, че не му дължи суми по
чл. 13, б. „и“, тъй като не е подписан приемо-предавателен
протокол, не е издадена фактура, а и дейностите са извършени и заплатени от „Т.ф.“
ЕООД.
С известие по телепоща от
29.04.2020 г. ищецът е поискал от ответника да му заплати в 7-дневен срок от
получаване сумата в общ размер на 246 000 евро за дължими плащания по чл.
13, букви „и“, „й“, „к“ и „л“ от договора, сключен на 09.03.2017 г. и неустойка
по чл. 26 в общ размер на 20 500 евро.
Изготвен е констативен протокол на 15.05.2020 г. от
нотариус А.Г., подписан от страните, към който е приложен отговор на ответника
във връзка с връченото му известие по телепоща от
ищеца, в който е изразено становище, че „Ка С Р.“ ООД
дължи суми на „Т.ф.“ ЕООД за договорни и извъндоговорни
обезщетения и неустойки в размер на минимум 421 221 евро с ДДС.
Представени са към отговора на исковата молба
издадени от трети лица на „Т.ф.“ ЕООД фактури и платежни нареждания в периода
м. 11.2018 г. до м. 10.2020 г. за закупуване на стоки и извършване на
строителни услуги.
Видно е, че на 10.02.2021 г. е сключен договор за
цесия между „К.С Р.“ ЕООД, като цедент и „С.**“ ЕООД,
като цесионер, с който цедентът
прехвърля на цесионера възмездно и без право на
регрес вземането си, произтичащо от предварителния договор от 09.03.2017 г.,
сключен между „К.С Р.“ ЕООД и „Т.ф.“ ЕООД в общ размер на 266 500 евро.
Представено е платежно нареждане от 09.03.2017 г. за
заплащане от „Т.ф.“ ЕООД в полза на „К.С Р.“ ЕООД на сумата 187 759,68
лева за покупка право на строеж. Представена е и фактура за същата сума от
09.03.2017 г. с основание: Прехвърляне право строеж за Къща 8, кв. Малинова
долина по Нотариален акт № 33, том I, рег. № 495, дело № 30 от
09.03.2017 г. на нотариус А.Г..
Представени са платежни нареждания за извършени от
ответника в полза на ищеца плащания за следните суми: 67 000 лева,
68 000 лева, 52 759,68 лева, 97 759,68 лева, 90 000 лева,
90 000 лева, 97 759,68 лева, 93 879,84 лева, 17 602,48 лева,
41 072,42 лева, 25 816,96 лева, 52 807,42 лева и фактури към
тях.
Обшият размер на извършените от ответника към ищеца
плащания, отразени в приетите като доказателства платежни нареждания е в общ
размер на 982 217,84 лева.
От приетата по делото съдебно-счетоводна експертиза
се установява, че по процесния предварителен договор
от 09.03.2017 г. ответникът е извършил плащания в полза на ищеца в общ размер
на 982 217,84 лева с ДДС. За извършените плащания ищецът е издал фактури
на ответника, които са осчетоводени и при двете страни. По счетоводни данни на
ищеца, същият води непогасено вземане от ответника в размер на 590 269,50
лева по счетоводна сметка 411 – Клиенти по партида на ответника. Цената по процесния договор от 09.03.2017 г. е 670 000 евро без
ДДС, равняващи се на 1 572 487,32 лева с ДДС. Извършените плащания от
ответника са общо 982 217,84 лева. разликата между двете суми е
590 269,48 лева.
От приетото допълнително заключение на
съдебно-счетоводната експертиза се установява, че по счетоводни данни на ищеца,
същият води непогасено вземане от ответника в размер на 590 269,50 лева с
ДДС по издадени фактури, осчетоводени по счетоводна сметка 411 – Клиенти, по
партида на ответника. Издадените от ищеца фактури на ответника на обща стойност
590 269,48 лева са включени в дневника на продажби подаден в НАП на ищеца
за месец 02.2021 г. Формираният и деклариран от ищеца месечен данъчен резултат
по ЗДДС за месец 02.2021 г. е ДДС за внасяне в бюджета в размер на 58 199,98
лева. Дължимият ДДС за месец 02.2021 г. е платен на НАП изцяло чрез части
плащания на 05.04.2021 г., 08.04.2021 г. и 09.04.2021 г. От извършената
проверка при ищеца и от представените на вещото лице документи се констатира,
че ищецът е възлагал различни дейности – СМР, покупка на материали и други
дейност и доставки на подизпълнители за строежа на жилищния комплекс в кв.
Бистрица, включително и за къща номер 8. От извършената проверка при ответника
не се установяват първични документи, формиращи стойността на непогасеното
вземане от 590 269,48 лева по издадените от ищеца на ответника фактури.
Непогасеното вземане в размер на 590 269,48 лева представлява разликата
между договореното с процесния договор възнаграждение
между ищеца и ответника, и на общия размер на извършените плащания от
ответника.
От приетата по делото съдебно строителна-техническа
и оценителна експертиза се установява, че процесният
имот спрямо приложените в кориците на делото документи е Еднофамилна жилищна
сграда Къща № 8 със застроена площ от 161,13 кв.м., състояща се от сутерен с
площ от 209,34 кв.м., партер с площ от 156,08 кв.м. в т.ч. допълващо
застрояване – барбекю с площ от 24,88 кв.м., първи
етаж с площ от 156,38 кв.м., с разгъната застроена площ /РЗП/ на сградата
380,72 кв.м. и РЗП на сградата с включен сутерен 523,81 кв.м., при граници –
вътрешна алея за автомобили, от три страни двор и допълващо застрояване басейн
с площ от 36 кв.м. и обем 47 куб.м., предвидена за построяване в ПИ с
идентификатор 68134.2045.2743 с площ от 8154 кв.м. и ПИ с идентификатор
68134.2045.2742 с площ от 3430 кв.м. заедно с група от жилищни сгради с
допълващо застрояване, басейни, пунктове за охрана и подпорни стени.
При извършения оглед на 03.06.2022 г. вещото лице
констатира, че процесната сграда – Къща № 8 е напълно
завършена, обзаведена и обитаема. Вертикалната планировка и озеленяване са
изпълнени. Изградени и оборудвани са външен басейн и допълващо застрояване – барбекю. По фасади и комин на камина барбекю
се виждат следи от течове. По стъпала външни стълби към градина, вдясно от
входна врата сграда има следи от наноси по покритието. В дневна фасада към алея
автомобили има следи от течове и подкожушил
латекс.
В заключението в табличен вид от л. 36 до л. 39
вещото лице описва видовете СМР, които са съгласно Количествената сметка
приложена към одобрен инвестиционен проект по част Архитектура за процесната сграда – Къща № 8.
В Приложение № 17 към експертизата са описани
подробно по вид и количества СМР в Количествено-стойностна сметка на неизпълнени,
частично изпълнени и/или изпълнени в отклонение работи за обекта, предвидените
за изпълнение с одобрен проект по части, след анализ на предоставените от
страните документи /проектна документация по части на ИП, декларации за
съответствие на вложените материали и изделия/, описани подробно и приложени
към заключението, както и приложените в кориците на делото документи и
констатираните при огледа на място на процесната
сграда различия или отклонения от проектното решение, както следва –
неизпълнени, частично изпълнени и/или изпълнени в отклонение /съобразно
технологични изисквания по ПИПСМР, проектното решение или поради замяна/ СМР,
които са на обща стойност 172 970,69 лева с ДДС.
В Приложение № 18 към експертиза са описани подробно
по вид и количества в Количествено-стойностна сметка на необходими ремонтни
работи по външно стълбище, компрометирани части по фасада, дограма на обект
Жилищна сграда 8 – към датата на изготвяне на заключението в общ размер на
26 633,23 лева с ДДС.
Некачествено изпълнените СМР/изпълнените в
отклонение от одобрената проектна документация СМР са установени в периода от
м. 07.2017 г. до м. 08.2018 г.
Пазарната оценка на наемната стойност на обекта –
Къща № 8 за периода от 30.09.2018 г. до 26.06.2019 г. с отчетния темп на
инфлация е в диапазона на месец от 5 900 лева до 6 000 лева.
В Приложение № 19 са подробно описани фактурираните
/реализирани/ работи за довършване на неизпълнени и/или изпълнени работи и
доставки от ответника след анализ на приложените в кориците на делото от л. 244
до л. 450 документи, които са на обща стойност 403 715,07 лева с ДДС.
В Приложение № 19 са подробно описани фактурираните
/реализирани/ работи за отстраняване на изпълнени в отклонение /съобразно
технологични изисквания по ПИПСМР или поради замяна/, както и на некачествено
извършени СМР, след анализ на приложените в кориците на делото от л. 244 до л.
450 документи, които са на обща стойност 95 212,34 лева с ДДС.
В съдебно заседание вещото лице пояснява, че не може
да се направи извод, че СМР са извършени пълно и в цялост по проект, като дава
пример, че фасадите са с различна облицовка. Посочва, че отклоненията от
одобрен проект се одобряват с т.нар. екзекутивна документация преди въвеждането
на сградата в експлоатация. Такава за процесната
сграда не е предоставена. Вещото лице допълва, че при огледа е констатирала
видими белези за наличие на течове по керамичната фасада, както и вътре в
дневната.
Вещото лице – договорът между „К.С Р.“ ЕООД и „Т.ф.“
ЕООД не е сключен с детайлна КСС, за да се каже дали по нея е изпълнявано, дали
е по проект и дали това е всичко. Договорът е до ключ.
От приетото допълнително заключение към съдебно
строително-техническата и оценителна експертиза се установява, че стойността на
предвидените по одобрените проекти СМР за изпълнение на покриви е в размер на
9 981,39 лева. Стойността на действително изпълнените и/или установени
като подлежащи на закриване с актове обр. 12 СМР за
покриви е в размер на 7 773,69 лева. Стойността на предвидените по
одобрените проекти СМР за изпълнение на фасадни стени е в размер на
25 994,82 лева. Стойността на действително изпълнените и/или установени
като подлежащи на закриване с Актове обр. 12 СМР за
фасадни стени е в размер на 22 936,12 лева.
В Приложение № 22 към експертизата са описани
подробно по вид и количества СМР в Количествено-стойностна сметка на
неизпълнени, частично изпълнени и/или изпълнени в отклонение работи за обекта,
предвидените за изпълнение с одобрен проект по части, след анализ на
предоставените от страните документи /проектна документация по части на ИП,
декларации за съответствие на вложените материали и изделия/, описани подробно
и приложени като Приложения № 1 до № 13 към първоначалното заключение, както и
приложените в кориците на делото документи и констатираните при огледа на място
на процесната сграда различия или отклонения от
проектното решение, както следва – неизпълнени, частично изпълнени и/или
изпълнени в отклонение /съобразно технологични изисквания по ПИПСМР, проектното
решение или поради замяна/ СМР, които са на обща стойност 158 586,15 лева
с ДДС.
В допълнителното заключение вещото лице посочва, че
не констатира припокриване на дейности по изпълнение на идентични СМР от двете
страни в процеса.
В Приложение № 23 към допълнителното заключение са
описани подробно фактурираните /реализирани/ работи за довършване на
неизпълнени и/или изпълнени работи и доставки от ответника след анализ на
приложените в кориците на делото от л. 244 до л. 450 документи, които са на
обща стойност 298 317,36 лева с ДДС.
В Приложение № 23 към допълнителното заключение са
подробно описани фактурираните /реализирани/ работи за отстраняване на
изпълнени в отклонение /съобразно технологични изисквания по ПИПСМР или поради
замяна/, както и на некачествено извършени СМР, след анализ на приложените в
кориците на делото от л. 244 до л. 450 документи, които са на обща стойност
64 517,63 лева с ДДС.
При разпита свидетелят Ю.П.Д.заявява, че е едноличен
собственик и управител на Д.Х. ЕООД. В случая Ка С Р.
довели Т.ф.в началото на 2017 г. на един нов обект в Малинова долина, който бил
възложен на Д.Х. от Ка С Р.. Трябвало да изпълнят
жилищен комплекс от дванадесет еднофамилни къщи. Знае, че Т.ф.си избрало къща и
началото на 2017 г. Ка С Р. им учредели право на
строеж. Всичко започнало нормално. Д.Х. започнало да строи къщата на Т.ф.и
после разбрали, че края на 2017 г. ответникът спрял плащанията. Къщата вече
била завършена. С Ка С Р. са в много добри отношения
и те не са спирали плащанията към тях, въпреки, че Т.ф.не им плащало.
Продължили да работят и лятото на 2018 г. и къщата била тотално завършена.
Сочи, че не е присъствал на предаването на къщата. Тази къща била единствената,
която не била предадена, защото те се самонастанили. След това започнали да си
правят някакви промени и да идват майстори. Знае, че в къщата живеят И.Н.и
съпругата му. Собствениците искали той да прави промени, но им заявил, че
работи и е завършил къщата по проект. Искали да се местят ключове контакти, но
им казал, че това не може да се направи без писмено знание от неговия
възложител. Явно тези неща много ги изнервили, защото в един момент казали, че
оттук нататък ще си правят какво си искат. Ключ за къщата имал и той и Илиан Н..
След като казали, че те ще си работят, сменили ключалката. Затова казал, че
къщата не е предадена. След юни 2018 г. не били влизали в къщата. Спрели да
работят, след като ответникът казал, че те ще продължат сами да си правят
промените по къщата. Били я завършили по проекта. Посочва, че за всеки един
обект, когато се предава се подписва двустранен протокол за предявяване. За
тази къща няма предаване. Не е получавал проекти от Т.Ф..
При разпита свидетелят А.Н.М.заявява, че работи в Т.Ф.от
2006 г. до настоящия момент на длъжност „координатор“. Работата му се състои в
набиране на работници, снабдяване на обектите със строителни материали,
контрол. През 2017 г. му било възложено да наблюдава строежа на къща № 8 в кв.
Малинова долина на ул. „Рачо Петков Казанджията“. Направило му впечатление, че
в началото интензивно се работило. Имало много хора. Непрекъснато се строяло,
бързо. В началото казал и на началниците, че къщата, собственост на Т.Ф., добре
върви. Техническият ръководител, с когото контактувал бил Юли /предишния
свидетел/. Строителят приключил работата на обекта до началото на лятото на
2018 г. Близо един месец след това нямало никой на обекта. Когато започнали
довършителните работи по къщата, тя имала следния вид: била изградена в груб
строеж; имало дограма; преградни стени, но не навсякъде; положена била ВиК инсталация на тапа; имало електроинсталация, но кабелите
висели от всякъде по стените; по терасите имало само замазка; долу на пода била
циментова замазка; не били поставени плочки; на терасата имало изолация, без
парапети, както и по стълбите вътре в къщата нямало парапети. Посочва, че в
обекта нямало изградена климатична и вентилационна система. Газова инсталация
също нямало. За всички нередности, които констатирал информирал началниците си.
Констатациите направил визуално при огледа. Книжа не бил гледал. За
нередностите го информирали техническите ръководители и майсториите, които
работили при довършването. Неговата задача била да отваря на майсторите, които
били наемани от неговите началници. Те си гледали проектите за довършване на
къщата и той следял дали това, което им е казано го правят. За извършената
работа майсторите изготвяли констативни протоколи. Започнали довършителните
работи по къщата в края на август 2018 г. и приключили в периода някъде
октомври, ноември месец същата година. Приключили с доизграждането вътре в
къщата. Поставили плочки по подовете, климатици,
паркет. Боядисали стените. Имало много проблеми и некачествено извършени СМР-та.
Липсвали ревизионни шахти. Непрекъснато имало проблеми с термопомпата. Питал
Юли за всички констатирани и видени от него нередности. През февруари/март 2019
г. пуснали басейна за проба и имало теч долу в котелното при тръбите и басейнът
се пълнили с пясък. Уведомил Юли, че има проблем и той пратил някакво момче,
който два, три пъти идвал да чисти басейна с нещо като прахосмукачка. Чистил
го, но проблемът останал и той казал, че няма да се занимава повече. Викнал
след това майстор, който казал, че има нередност при изграждането на басейна и
преправил цялата инсталация. Техните майстори изградили и ел. табло за басейна,
тъй като липсвало такова. Имало проблеми с мазилката на къщата. Не било
изградено и слаботоково табло. Констатирали, че няма и дървена обшивка, но тя
била поставена от хората на Юли. Посочва, че и сега има теч в къщата.
При разпита свидетелят И.Й.Н.заявява, че съпругата
му е собственик на Т.ф. ЕООД – Ц.Н.М.-Н.. За имота в Малинова долина участвал
от самото начало в преговорите при покупката. От страна на Ка
С Р. преговорите водили Х.С., който се представял за собственик и управител на
фирмата. Договорът, който подписали с него бил „до ключ“. Договорът сключили
март 2017 г. При подписване на договора не им били предоставени проекти. След
около два месеца по негово настояване му били предоставени част от
инвестиционните проекти за обекта, които предоставил на негови приятели за
мнение дали се спазват. При посещения на обекта, когато започнали да поставят
хидроизолацията и топлоизолацията, установили, че има разлика в полагането и че
не се полага баластра. За всички тези неща уведомявали устно Юли, който им бил
представен като технически на обекта. През целия период се срещали с още двама технически
З.и инж. Ш.. Посочва, че до края на годината се работила доста усилено на
обекта. В началото на следващата започнали често да се сменят майсторите,
бригадите и от време на време работата спирала. Коментирал с Х.С. какви забележки
има и че няма да спазят сроковете, като той му споделил, че му е пропаднала
сделка на бул. „България“ и има липса на оборотни средства. Попитал Х.С. как ще
продължат и той казал, че може ние да плащаме авансово или директно на
работниците, т.е. на подизпълнителите, а можем и ние да си наемем. До тогава
ищецът изготвял приемо-предавателен протокол за
извършената работа, подписвали го в същия ден или най-късно на следващия ден и
след това плащали. По договора имало срокове, в които трябвало да бъде
извършена работата и след като се извърши, се съставял констативен протокол за
извършената работа и след това заплащали. Не се изпълнило всичко по договора.
След като проверели разговор с Х.С. се разбрали сами да си довършат къщата с работници
на „Т.ф.“ ЕООД и след това стойността да бъде приспадната от дължимата сума.
Разбрали се устно на обекта. Когато започнали да си изграждат сами, Х.С. го
уверил, че така са завършени и някои от другите къщи с номера: 3, 9, 10, 12 и 7.
Поискали писмено да се договорят. Пращали официални писма на обекта. Уверявал
го, че няма проблем. Не били решили сами да си довършват, а това било с тяхно
устно съгласие – на Х.С. за Ка С Р., на Юли, З.и Ш..
Когато започнали работата по къщата, за всичко уведомявали Юли – техническия
ръководител на обекта, защото срещали проблеми от всякакво естество. Къщата
вътре била на груб строеж, с поставена дограма. Имало частично напукани
стъклопакети. Вътре стълбището било на бетон, подовете били на замазка. Имало
поставен гипсокартон. Имало изградена
електроинсталация, както и преградни стени, но не всички. Имало ВиК инсталация и подово отопление. Имало ел. инсталация, но
навсякъде висели кабели. Нямала лампи. Ел. табло имало в гараж, а на другите
два етажа нямало. Вътре нямало климатизация и вентилация, лири, термостати, пломки, паркет, лампи. Не било боядисано. Всичко това те си
го правили. Юли си имал достъп до къщата и работили успоредно. Посочва, че АС
Инженеринг ООД свършило основната работа по довършителните работи. Комбо 1 ЕООД довършили стъклените парапети, преградните
стени, които не били изградени, поставили врати в гаража и парапети на
терасите, дограма. Завършили къщата октомври/ноември месец 2019 г. Помоли ли Х.С.
да изготви Акт 15 и изравнителна сметка за парите. С учудване получили на
летището юни 2019 г. Акт 16, изпратен им от Ка С Р. и
не знаели какво да правят, тъй като не били давали на никого пълномощно да ги
подписват и изведнъж им връчват Акт 16. И до ден днешен не им била дадена
изравнителна сметка, нито били виждали Акт 15. Изпратили имейл по устната
договорка, че за довършителните работи ще бъде приспадната сумата от цената.
Посочва, че от есента на 2019 г. живее под наем във въпросния обект. След като
получили Акт 16, помолили да им се прехвърлят идеални части от общите части, но
им било отказано. Заявява, че са
възразили срещу Акт 16 на другия ден, след като им бил връчен. Не били давали
пълномощно на г-жа Златанова да го подписва от тяхно име. Юли имал достъп до
къщата и след юни месец 2018 г. Имал ключ и дистанционно за гаража. Познава А.М.,
който работи в Т.ф.и на когото възложили в началото на 2017 г. да ходи на
обекта и да следи как върви строителния процес. Открили проблемите, когато
започнали да довършват къщата, като някои от тях съществуват и досега.
При поставяне в очна ставка на свидетелите Ю.Д.и И.Н.първият
заяви, че поддържа, че след средата на 2018 г. не е ходил на обекта, а вторият,
че Ю.Д.е имал достъп и е оправял неща в къщата и през 2019 г.
Предмет на разглеждане е иск
за заплащане на сумата 246 000 евро, представляваща претендирано
от ищеца плащане по чл. 13, ал. 1, букви „и“, „й“, „к“ и „л“ от сключен между
страните на 09.03.2017 г. предварителен договор за продажба на право на строеж
и идеални части от поземлен имот.
Страните не спорят, а същото
се доказа и от приетите и обсъдени по-горе доказателства, че на 09.03.2017 г.
са сключили гореописания договор, с който, съгласно чл. 1 и чл. 3, „Ка С Р.“ ООД се е задължило да продаде на „Т.Ф.“ ЕООД
правото на строеж върху еднофамилна жилищна сграда – Къща № 8, предвидена за
построяване, както и да извърши изграждането и строителството й. Изрично в чл.
7, ал. 6 от договора е описано в какво състояние следва да бъде предадена
къщата от страна на ищеца.
От приетите писмени
доказателства и изслушаната съдебно-счетоводна експертиза се доказа, че във
връзка с изпълнението на договора ответникът е извършил плащания в полза на
ищеца в общ размер на 982 217,84 лева с ДДС, в която сума се включва и
първото плащане по чл. 13, ал. 1, б. „а“ – 80 000 евро на 09.03.2017 г.
при прехвърляне правото на строеж във формата на нотариален акт.
Настоящият съдебен състав
приема, че от съдържанието на процесния договор и
конкретно чл. 13, ал. 1, във връзка с който ищецът претендира плащане на суми, може
да се направи извод, че сумите са дължими при извършване на определена работа и
достигане до определен етап на завършеност на сградата.
За доказване изпълнението на
договорените работи са подписани между страните само три приемо-предавателни
протоколи, съответно на 13.12.2017 г., 08.04.2018 г. и 26.06.2018 г. и същите
се отнасят до изпълнение на строителни дейности, предвидени в чл. 13, ал. 1, б.
„д“, „ж“ и „з“, които са извън тези, за които се претендира плащане в
настоящото производство. Същевременно ищецът, чиято е доказателствената
тежест не установи при условията на пълно и главно доказване, че е изпълнил работите
така, както са описани в чл. 13, ал. 1, б. „и“, „й“, „к“ и „л“. Освен трите
подписани между страните протоколи, не са представени доказателства, от които
да се установява дали и какви работи от цитираните по-горе в чл. 13 е извършил
ищецът, както и че същите са приети от възложителя „Т.Ф.“ ЕООД. Единствено се
доказа по делото, че ищецът, чрез подизпълнителя „Д.Х.“ ЕООД, е изградил къщата
на груб строеж и изпълнил задълженията си за изграждане на вътрешни преградни
стени и обособяване на различни помещения в сградата по одобрен инвестиционен
проект, както и частично задължението си по чл. 13, ал. 1, б. „з“ за изграждане
на ВиК, ОВ и ел. инсталации и монтаж на дограма – чл.
13, ал. 1, б. „д“. Не се доказа обаче останалите работи, които са довели
впоследствие до въвеждане на строежа в експлоатация да са извършени от ищеца и
оттам да му се дължи плащане за тях.
По делото са налице данни –
разменена кореспонденция и показанията на свидетеля И.Н.от които може да се
приеме за установено, че след достигане на описания по-горе етап на
строително-монтажни работи, извършени от ищеца, страните са се договори останалата
работа, която включва СМР-та, описани в чл. 13, ал. 1, б. „и“ и „й“, да бъда
извършени от работници, наети от „Т.Ф.“ ЕООД, а не от ищеца. В подкрепа на този
извод са и показанията на свидетеля А.М., който има преки впечатления от етапа
на строителството, до който е бил стигнал подизпълнителя, нает от „Ка С Р.“ ООД преди
работата да бъде поета от ответника.
Съдът не кредитира
показанията на свидетеля Ю.Д.в частта, в която последният заяви, че към месец
юни 2018 г. къщата е била изцяло завършена от тях, тъй като изложените от него
факти не кореспондират с казаното от същия свидетел, че работниците на
ответника си „продължили да си правят сами промените по къщата“ и извършвали
довършителни работи, без обаче да конкретизира какви. Заявеното от свидетеля е
и в противоречие с ангажираните писмени доказателства по делото, че за къщата е
издаден констативен акт за установяване годността за приемане на строежа едва
на 16.04.2019 г., което е почти години след лятото на 2018 г., когато
свидетелят твърди, че къщата е била изцяло завършена по проект.
От показанията на
свидетелите М.и Н., които са ясни, непротиворечиви и кореспондират с приетите
по делото заключения, се установи, че към лятото на 2018 г., когато ищецът,
чрез неговия подизпълнител, е прекратил строителната дейност в процесната сграда, в имота е имало „поставена дограма,
преградни стени, но не навсякъде, положена ВиК тапа,
електроинсталация, но кабелите висели от стените. По терасите имало само
замазка. Долу на пода имало циментова замазка, но не и поставени плочки. На
тераса имало изолация, без парапети, нямало изградена климатична и
вентилационна система, както и газова инсталация“. От показанията на свидетеля Н.също
се установява, че когато ответникът наел работници за довършване на обекта, в
къщата „имало поставена дограма, частично напукани стъклопакети, вътрешното
стълбище било на бетон, подовете на замазка, по стените бил поставен гипсокартон, били изградени преградни стени, но не всички,
били изградени електрическа, от която стърчали кабели, имало едно единствено
ел. табло в гаража, но на останалите две жилищни етажа нямало табло, басейнът
бил „на бетон“, нямало климатизация, вентилация, лири, термостати, плочки,
паркет, лампи“.
При тези данни съдът приема,
че ищецът не доказа в процеса, че е извършил и предал на ответника работите, за
които търси плащане в настоящия процес. Обратно на твърдяното от ищеца, че
плащанията са обвързани единствено с уговорен между страните падеж, а не с
достигане на определен етап от строителството, в чл. 23, ал. 1 от договора изрично е
уговорено, че предаване етапите от изпълнението на строителството на Къща № 8
на купувача-възложител, съответстващо на изискванията за изпълнение, посочени в
чл. 13, същите подписват приемо-предавателен
протокол, с който се удостоверява вида и срока на изпълнение. Такива протоколи
за работите по чл. 13, ал. 1, б. „и“, „й“, „к“ и „л“ не са подписани между страните.
Установи се по делото, че е
издаден акт обр. 16 и удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата, както и за охраната и вертикална планировка, при
което е уговорено плащане по чл. 13, ал. 1, б. „к“ и „л“, само че не се доказа,
че това е в резултат от действия на ищеца по предходните две точки, доколкото
уговорената работа в чл. 13 от договора е последователна. Не се установи също
така, че издаването на акт обр. 16 е станало със
знанието и съгласието на ответника. Напротив, по делото са ангажирани
доказателства, че ответникът е оспорил правото на „Ка
С Р.“ ООД или на друго лице да подписва акт обр. 15
или да подава заявление за издаване на Акт обр. 16,
още повече, че в чл. 12, ал. 2 от договора изрично е посочено, че
упълномощаването не съдържа представителство за подписване на акт обр. 15 и искане за акт 16, а друго пълномощно освен общото
такова предоставено на г-жа Е.З., не се твърди да е предоставено от ответника. С
оглед изложеното съдът намира, че издаването на констативен акт образец 15 и
фактът за наличие на удостоверение за въвеждане в експлоатация, не доказват, че
ищецът е изпълнил задълженията си по договора, извън тези до буква „д“ на чл.
13, ал. 1, за които е получил плащане от ответника и във връзка с което да му се
дължи плащане.
Съдът не възприема тезата на
ищеца, че след като има издаден Акт 15 от 19.04.2019 г. и разрешение за
въвеждане в експлоатация от 24.06.2019 г., то е налице изцяло изпълнение на
работата от негова страна, за която следва да получи дължимата сума за главница
по чл. 13, ал. 1, б. „и“, „й“, „к“ и „л“. Това е така, тъй като по делото не са
ангажирани доказателства, от които да се установява какви работи, извън
обсъдените по-горе приемо-предавателни протоколи, е
извършил ищецът, както и дали това е довело до издаване на актовете, необходими
за завършване на строителния процес.
Предвид изложеното не се
доказа по делото да е възникнало условието, при наличието на което ответникът
да дължи заплащане на остатъка от възнаграждението така, както е уговорено в
чл. 13, ал. 1, б. „и“, „й“, „к“ и „л“, поради което искът следва да се отхвърли
като неоснователен и недоказан.
Предвид изводът на съда, че
не се доказа по делото ответникът да дължи на ищеца заплащане на сумата в общ
размер на 246 000 евро, то не следва да се разглежда заявеното при
условията на евентуалност възражение за прихващане с дължи суми за неизпълнени,
некачествено изпълнени, необходими ремонтни дейности и дължими неустойки по
договора.
С оглед изхода на спора
право на разноски има ответникът. От негова страна са извършени разноски в общ
размер на 15 000 лева, от които 3 000 лева за депозити за вещи лица и 12 000
лева за адвокатско възнаграждение, които ще се възложат в тежест на ищеца.
Така
мотивиран, Софийски градски съд
Р
Е Ш И
:
ОТХВЪРЛЯ предявения на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 183, ал. 1 ЗЗД вр. чл.
266, ал. 1 ЗЗД иск от „К.С Р.“ ЕООД,
с ЕИК: ******, с адрес: ***, срещу „Т.Ф.“
ЕООД, с ЕИК: ******, с адрес: ***,
за заплащане сумата 246 000 евро /двеста четиридесет и шест хиляди евро/,
представляваща плащане по чл. 13, ал. 1, букви: „и“, „й“, „к“ и „л“ от сключен
между страните на 09.03.2017 г. предварителен договор за продажба на право на
строеж и идеални части от поземлен имот, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК,
„К.С Р.“ ЕООД, с ЕИК: ******, с адрес: ***, да
заплати на „Т.Ф.“ ЕООД, с ЕИК: ******, с адрес: ***, сумата 15 000 лева /петнадесет хиляди лева/, представляваща направени по делото разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ: