№ 652
гр. София, 12.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-26, в публично заседание на
единадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Илиана Станкова
при участието на секретаря Константина Д. Рядкова
като разгледа докладваното от Илиана Станкова Търговско дело №
20221100902022 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правна квалификация чл. 135, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът М. Д. З. твърди да е сключил с първия ответник „Аз Билдинг“
ООД предварителен договор за продажба на недвижим имот от 29.01.2021 г.,
по силата на който ответникът се е задължил да построи и да му прехвърли
собствеността върху апартамент № 29, находящ се в жилищна сграда,
предвидена за изграждане в УПИ V-1391, кв. 28, ПИ с идентификатор
68134.2823.2817, с адрес гр. София, район „Връбница“, ул. „Виткова ливада“
3-5, находящ се на шести жилищен етаж, на кота +14,75, със застроена площ
от 99,10 кв.м., състоящ се от входно антре, коридор, дневна с трапезария и
кухненския бокс, две спални, две бани с тоалетни, склюд и тераса,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.2823.2817.1.34 по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр.
София, одобрена със заповед РД-18-39/20.07.2011 г., заедно с 2,988 % идеални
части от общите части на сградата и съответното право на строеж,
представляващо имот с идентификатор 68134.2823.2817, с адрес на обекта по
схема от кадастъра: гр. София, район „Връбница“, ул. „*********, ап. 29, при
съседи на самостоятелния обект обекти с идентификатори: на същия етаж -
68134.2823.2817.1.33, под обекта - 68134.2823.2817.1.29 и
68134.2823.2817.1.30, над обекта – няма, заедно заедно с 2,988% идеални
части от общите части на сградата, заедно с 2,326 % идеални части от
дворното място, представляващо имот с идентификатор 68134.2823.2817,
заедно с 26,80 кв.м. озеленен покрив, както и паркомясто № 1, находящо се на
кота -3,74 в сутерена на сградата.
Твърди, че срокът за сключване на окончателния договор е 30 дни от
получаване на разрешение за ползване, с което продавачът е следвало да се
снабди до 22.03.2022 г. Твърди, че преди изпълнение на задължението за
прехвърляне на собствеността продавачът е прехвърлил на втория ответник
1
„Строй транс 2015“ ЕООД апартамента, който е бил предмет на сключения с
него предварителен договор, без идеалните части, с нотариален акт №
30/05.07.2022 г. на нотариус И. И.. Счита, че тази разпоредителна сделка
ответниците са сключили с цел да го увредят в качеството му на кредитор на
непаричното задължение за прехвърляне на собствеността. Ищецът твърди, че
е налице знание за увреждане у втория ответник, тъй като част от срещите във
връзка с предварителния договор между него и „Аз Билдинг“ ООД са
провеждани в офиса на дружество „Строй транс 2015“ ЕООД, за което
дружество твърди да е неформален съдружник на строителя „Аз Билдинг“
ООД. Твърди, че за насочване на сделката в негова вреда извод може да се
прави и от уговорената цена между ответниците, която е много по-ниско от
пазарната. Твърди, че е бил поканен от ответника „Аз Билдинг“ ООД да му
доплати сума над договорената цена, тъй като стойността на материалите се е
увеличила, като управителят на дружеството го е предупредил, че към
момента апартамента може да се продаде на много по-висока цена и му било
предложено да му се върне платената цена, заедно с неустойка. Претендира
разноски.
Ответникът „Аз Билдинг“ ООД оспорва иска. Твърди, че с другия
ответник имал сключен по-рано предварителен договор от 05.05.2020 г., в
изпълнение на който, е сключен процесният договор под формата на
нотариален акт от 05.07.2022 г. Сочи, че този предварителен договор е
сключен от другия управител на дружеството В.К. Г.-Ц. и за него управителят
З.К. разбрал при получаване на нотариална покана, отправена от „Строй транс
2015“ ЕООД през пролетта на 2022 г. По така сключения договор не са били
уговорени авансови плащания. В последствие, на 28.06.2022 г. е получена
втора покана за сключване на окончателен договор, с изявление за прихващане
от продажната цена на вземане на „Строй транс 2015“ ЕООД с неустойка за
забава по договора в размер на 59647,50 лева. След преговори се стигнало до
подписване на анекс от 01.07.2022 г. и на окончателния договор. Твърди, че
доколкото падежът на вземането на ищеца за прехвърляне на недвижимия
имот не е настъпил, то същият не е увреден от сделката. Твърди, че е готов да
върне на ищеца всичко платено от него по договора, както и че не е налице
намерение за увреждането му, а желание за доброволно уреждане на спора.
Твърди, че в хода на процеса предварителният договор е развален от
ищеца с подаване от негова страна на исковата молба по гр.д. № 13338/2023 г.
по описа на СГС, I-7 състав, с която е предявен иск с правно основание чл. 55,
ал.1, пр. трето вр. с чл.88, ал.1 ЗЗД за връщане на платената цена. Сочи, че в
хода на процеса се е постигнало и споразумение между страните от 23.04.2024
г., по силата на което облигационната връзка по предварителния договор била
прекратена, като вземането на ищеца М. Д. З. за връщане на продажната цена,
както и за неустойка било новирано, като на мястото на това вземане
възникнало ново такова в полза на З. по нов предварителен договор за
продажба на паркоместа, обективиран в споразумението. Претендира
разноски.
Ответникът „Строй транс 2015“ ЕООД оспорва иска. Оспорва ищецът
да се легитимира като кредитор с изискуемо вземане и твърди искът да се
явява преждевременно предявен. Оспорва да е налице знание и намерение за
увреждане, като твърди да не е знаел за сключения между ответника и ищеца
предварителен договор, а неговият сочи да е с по-ранна дата на сключване.
Оспорва да е налице посочената в исковата молба връзка между дружествата
2
ответници. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до
следните фактически и правни изводи:
Конститутивният иск по чл. 135 ЗЗД е правен способ за защита на
кредитора срещу разпоредителните действия на длъжника, които го увреждат.
Уважаването на иска предполага установяване на следния фактически
състав: 1/ наличието на вземане, без значение неговия вид - парично или
непарично, както и дали същото е изискуемо и ликвидно; 2/ Извършено от
длъжника действие (сделка), което да е валидно; 3/ това действие (сделка) да
уврежда ищеца; 4/ когато увреждащото действие е възмездно – знание за
увреждане у длъжника и третото лице.
Ищецът обосновава активната си легитимация по Павловия иск от
съществуващото в негова полза потестативно право на обявяване на
предварителен договор от 29.01.2021 г. в окончателен.
Предмет на делото по чл. 135 ЗЗД не е самото вземане на кредитора, а
съществуването на потестативното му право да предяви отменителен иск,
поради което съдът следва да приеме, че вземането, с което ищецът
обосновава активната си легитимация съществува, ако произтича от
твърдените факти. Независимо от това искът следва да бъде отхвърлен,
поради липса на вземането, за чието обезпечаване се предявява, ако се
установи, че то е прекратено, погасено или отречено със сила на пресъдено
нещо.
Ето защо съдът намира за релеванти, направените от ответника „АЗ
БИЛДИНГ“ ООД, възражения за разваляне на предварителния договор в хода
на процеса и погасяване на вземането, чиято реализация ищецът цели да
обезпечи с предявяване на настоящия иск.
Установява се от служебно извършена справка по гр.д. № 13338/2023 г.
по описа на СГС, I-7 състав, че исковата молба, копие от която е представено
по настоящето делото от ответника „АЗ БИЛДИНГ“ ООД /лист 390 от делото/,
е подадена на 27.11.2023г., като производството по това дело към момента е
спряно, с влязло в сила протоколно определение от 12.11.2024 г., на основание
чл.229, ал.1, т.4 ГПК, до приключване на производството по гр.д. №
11710/2022 г. по описа на СГС, I-7 състав, образувано по предявения от М. Д.
З. срещу „АЗ БИЛДИНГ“ ООД иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД за
обявяване на предварителен договор от 29.01.2021 г. в окончателен.
Предмет на гр.д. № 13338/2023 г. по описа на СГС, I-7 състав е предявен
от М. Д. З. срещу „АЗ БИЛДИНГ“ ООД иск с правно основание чл. 55, ал.1,
пр. трето ЗЗД, като в исковата молба е посочено, че изявлението за разваляне
на предварителния договор се прави под условие, че предявеният иск по чл.
135 ЗЗД и този по чл. 19, ал.3 ЗЗД бъдат отхвърлен. Тази евентуалност е
поддържана от ищеца и в о.с.з, проведено на 12.11.2024 г. и съобразно нея,
видно от мотивите на съда, производството по делото е било спряно.
Така предявеният иск има за предмет вземане на ищеца различно от
това, с което М. Д. З. се легитимира като кредитор на ответника „АЗ
БИЛДИНГ“ ООД в настоящия процес – на непарично вземане за сключване на
окончателен договор, поради което производството по гр.д. № 13338/2023 г. по
описа на СГС, I-7 състав не е преюдициално и не е от значение за настоящия
правен спор.
3
На 23.04.2024г., в хода на производството по делото, между М. Д. З. и
„АЗ БИЛДИНГ“ ООД е сключено споразумение, в преамбюла, на което е
посочено, че е във връзка с извънсъдебно уреждане на отношенията им по
предварителен договор от 29.01.2021 г., който не може да бъде изпълнен,
поради прехвърляне на имота на трето лице и страните целят да уредят
отношенията си чрез възстановяване на заплатената от М. Д. З. сума и
получаване на неустойка по договора. В чл. 1 от споразувението изрично е
посочено, че страните се съгласяват продавачът „АЗ БИЛДИНГ“ ООД вместо
прехвърляне на имота да върне получените суми, ведно с дължима неустойка
в размер на 10 000 евро, за които суми е предвидено вместо да бъдат
заплатени от „АЗ БИЛДИНГ“ ООД на М. Д. З. да се считат за продажна цена
на 6 броя паркоместа, за които споразумението служи като предварителен
договор за продажба.
С така постигнатото споразумение страните са се съгласили, че
облигационната връзка между тях по предварителен договор от 29.01.2021 г.
се прекратява, поради неизпълнение на договора от страна на „АЗ БИЛДИНГ“
ООД и последният дължи връщане на получената от него цена плюс
неустойка при разваляне на договора.
При неизпълнение на двустранен договор изправната страна има две
алтернативни възможности – да предяви иск за реално изпълнение /в
хипотезата на предварителен договор чрез предявяване на иск по чл. 19, ал. 3
ЗЗД/, ведно с обезщетение за забава или да развали договора и да претендира
обезщетение за вреди от неизпълнението. В настоящия случай, ищецът
първоначално е предприел действия по реализация на потестативното си
право за обявяване на обявяване в окончателен на предварителния договор по
съдебен ред, във връзка с което е повдигнат и настоящият преюдициален
правен спор. В хода на производството по делото, видно от споразумение от
23.04.2024 г., предварителният договор е развален, поради което
потестативното право за обявяване на договора в окончателен е погасено
– обстоятелство, което следва да бъде съобразено на основание чл. 235,
ал.3 ГПК.
Ето защо съдът приема, че в хода на процеса, потестативното право на
М. Д. З. да предяви иск по чл. 135 , ал.1 ЗЗД като кредитор на непарично право
да обяви предварителен договор от 29.01.2021 г. в окончателен е погасено,
поради което поради липса на първата кумулативна предпоставка за
основателност на иска, същият следва да бъде отхвърлен.
Макар вземането, с което ищецът се легитимира като кредитор да не е
предмет на иска, същото е елемент от основанието му, доколкото релевантен
по делото факт е моментът на възникване на това вземане и на увреждащата
сделка. Доколкото от страна на ищеца не е извършено в срок изменение на
основанието на иска, чрез посочване на друго вземане, с което той се
легитимира като кредитор на първия ответник „АЗ БИЛДИНГ“ ООД, за съда е
недопустимо да се произнесе разглеждайки ищеца като кредитор на друго
вземане, в частност на такова с правна основание чл. 55, ал.1, пр. 3 вр. с чл. 88,
ал.1 ЗЗД. В допълнение следва да се посочи, че това друго вземане е
възникнало в различен момент – след сключване на увреждащата сделка,
поради което различни са и обстоятелствата от значение за основателността на
иска и предмет на доказване – в хипотезата на чл. 135, ал. 3 ЗЗД.
4
По разноските:
Със споразумение от 23.04.2024 г. страните са постигнали съглашение за
обективна новация, според което вземанията на ищеца М. Д. З. за връщане на
получената цена по предварителен договор от 29.01.2021 г. и за неустойка по
него се погасяват и на тяхно място е възникнало ново – по предварителен
договор за продажба на 6 броя паркоместа. Споразумението, макар да не е все
още изпълнено чрез сключване на окончателен договор за посочените в него
шест броя паркоместа, след което едва страните да са обвързаил задължение
на З. за отказ от предявените конститутивни искове по настоящието т.д. №
2022/2022 г. по описа на СГС, VI -26 състав и гр.д. № 11710/2022 г. по описа на
СГС, I – 19 състав и съдебна спогодба или отказ от предявения като
евентуален, в отделно производство, по гр.д. № 1338/2023 г. по описа на СГС,
I – 7 състав, то е породило своите последици, поради което следва да бъде
обсъдено и в частта относно уговореното между страните по отношение на
разноските по аргумент от чл. 78, ал. 9 ГПК.
Според чл. 1, ал. 8 от споразумение от 23.04.2024 г. страните М. Д. З. и
„АЗ БИЛДИНГ“ ООД са се съгласили разноските по делата, които и двете
страни са направили до този момент да останат за тяхна сметка. В чл. 1, ал.9 е
предвидено, че разноските по посочените в споразумението дела, сред които и
настоящето дело, извършени от „Строй транс 2015“ ЕООД ще се уредят от
„АЗ БИЛДИНГ“ ООД. Така постигнатата уговорка не представлява
споразумение за заместване в дълг, тъй като не е налице съгласие на
кредитора за заместване, поради което ищецът следва да бъде осъден да
заплати на ответника „Строй транс 2015“ ЕООД сторените от него разноски
по делото.
По възражението на М. Д. З. за прекомерност на уговореното между
„АЗ БИЛДИНГ“ ООД и „Строй транс 2015“ ЕООД и адв. М. М. адвокатско
възнаграждение.
В Решение от 25.01.2024 г. по дело C‑438/22 на СЕС по преюдициално
запитване по т. 2 е прето, че: „ Член 101, параграф 1 ДФЕС във връзка с член
4, параграф 3 ДЕС трябва да се тълкува в смисъл, че национална правна
уредба, съгласно която, от една страна, адвокатът и неговият клиент не могат
да договорят възнаграждение в размер по-нисък от минималния, определен с
наредба, приета от съсловна организация на адвокатите като Висшия
адвокатски съвет, и от друга страна, съдът няма право да присъди разноски за
възнаграждение в размер по-нисък от минималния, трябва да се счита за
ограничение на конкуренцията „с оглед на целта“ по смисъла на тази
разпоредба. При наличието на такова ограничение не е възможно позоваване
на легитимните цели, които се твърди, че посочената национална правна
уредба преследва, за да не се приложи към разглежданото поведение
установената в член 101, параграф 1 ДФЕС забрана на ограничаващите
конкуренцията споразумения и практики.“ Даденото в решението на СЕС
тълкуване на чл. 101, §1 ДФЕС има задължителен характер за националните
съдилища, поради което съдът не следва при направено възражение за
прекомерност да съобразява минимумите на адвокатските възнаграждения
предвидени в едноименната наредба и може да определи възнаграждение и
под тях, при съобразяване на фактическата и правна сложност на делото,
имуществения интерес, предмета на спора.
Уговореното между „Строй транс 2015“ ЕООД и адв. М. М. адвокатско
възнаграждение за представителство по делото е в размер на 9800,00 лева.
5
Производството по делото е с обичайната фактическа и правна сложност
за този тип дело. От съществено значение в настоящия случай е
обстоятелството, че адв. М. е упъломощен за представителство на този
ответник по делото едва преди последното открито съдебно заседание, в който
момент са настъпили преклузиите за събиране на доказателства по делото и са
събрани допуснатите по делото експертизи и гласни доказателства, като тези,
събрани в единственото и последно открито заседание по делото, в което адв.
М. е присъствал са единствено контролни доказателства, по искане на другите
две страни. Според чл. 7, ал. 2, т.4 НВАР размерът на адвокатското
възнаграждение по Наредбата е 5105,42 лева.
Предвид изложеното съдът намира, че уговореното между Строй транс
2015“ ЕООД и адв. М. М. адвокатско възнаграждение за представителство по
делото е прекомерно и следва да бъде намалено до размер от 3000,00 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Д. З., ЕГН: ********** срещу „АЗ
БИЛДИНГ“ ООД, ЕИК: ********* и „СТРОЙ ТРАНС 2015“ ЕООД, ЕИК:
********* иск по чл. 135, ал.1 ЗЗД за обявяване на относително
недействителен спрямо ищеца на договор за продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 30, том VI, рег. № 6568, дело № 770/2022 г. на
нотариус И. И., с който „АЗ БИЛДИНГ“ ООД прехвърля на „СТРОЙ ТРАНС
2015“ ЕООД следния недвижим имот, построен в жилищна сграда със степен
на завършеност „груб строеж“ – апартамент № 29, разположен на 6-ти етаж,
с площ от 99,10 кв.м., състоящ се от входно антре, коридор, дневна с
трапезария и кухненския бокс, две спални, две бани с тоалетни, склюд и
тераса, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.2823.2817.1.34 по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр.
София, одобрена със заповед РД-18-39/20.07.2011 г., с адрес на обекта по
схема от кадастъра: гр. София, район „Връбница“, ул. „*********, ап. 29, при
съседи на самостоятелния обект обекти с идентификатори: на същия етаж -
68134.2823.2817.1.33, под обекта - 68134.2823.2817.1.29 и
68134.2823.2817.1.30, над обекта – няма., заедно с 2,988 % идеални части от
общите части на сградата и съответното право на строеж от дворното място,
представляващо имот с идентификатор 68134.2823.2817 по кадастралната
карта и кадастрални регистри на гр. София, одобрена със заповед РД-18-
39/20.07.2011 г.
ОСЪЖДА М. Д. З., ЕГН: ********** да заплати на „СТРОЙ
ТРАНС 2015“ ЕООД, ЕИК: ********* на основание чл. 78, ал.3 ГПК сумата в
размер на 3000,00 лева - разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчване на препис.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6