Протокол по дело №19/2023 на Административен съд - Смолян

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ „Н. Х.“ ЕООД, представлявано от З. Г., редовно и своевременно призовано, се представлява от адв. С. В., редовно упълномощена.

ОТВЕТНИКЪТ по жалба – Министъра на земеделието, редовно и своевременно призован, се представлява от гл. юриск. П. В., редовно упълномощена.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ инж. Б. А. А., налице.

 

ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

 

АДВ. В.: Да се даде ход на делото.

ЮРИСК. В.: Да се даде ход на делото.

 

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, и затова

 

О П Р Е Д Е Л И :

 

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

 

ДОКЛАДВА СЕ заключението на вещото лице инж. Б. А. А., което е представено своевременно на 17.03.2023 г.

 

АДВ. В.: Моля да се изслуша вещото лице.

ЮРИСК. В.: Моля да се изслуша вещото лице.

 

СЪДЪТ пристъпи към разпит на вещото лице.

СНЕ се самоличността на вещото лице по назначената съдебно-техническата експертиза, както следва:

инж. Б. А. А., на * години, български гражданин, неосъждан, без родство и дела със страните по делото.

 

На вещото лице се напомни наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и знание.

 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Поддържам представеното заключение.

АДВ. В.: Бихте ли казали на съда посетихте ли имота на място и какво представлява този имот?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Посетих имота на място, огледах го, отделих достатъчно време. Представяла една скална маса терен, който в момента се води като урбанизиран терен по влязлата в сила карта на [населено място].

АДВ. В.: Какво е било предназначението на имота преди тази промяна и изследвали ли сте в каква връзка е направена промяната?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Преди тази промяна на ПУП, това е било горска територия и се стопанисва съответно от Министерство на земеделието. Промяната се е наложила поради процедура за изключване на този фонд от горския фон и промяната на предназначението му за инвестиционни цели.

АДВ. В.: Бихте ли казала на съда какви методи сте използвали при изготвянето на оценката.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Приложил съм метода на българския стандарт за оценяването в сила от 01.06.2018 г., по който стандарт минимум два метода трябва да се приложат. Единия метод е остатъчен метод, другия е сравнителен метод и съм приел тази коефициенти съобразно самия характер на терена. Много труден ландшафт, много труден терен за усвояване.

АДВ. В.: Бихте ли уточнили как сте определили тежестта на двата използвани от вас метода?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Основния метод, който трябва да се приложи тук, е остатъчния метод. Сравнителния метод много трудно може да се приложи към този терен, защото просто няма аналози за сравняване. Ако този имот не бъде изравнен до съответна кота, просто не може да бъда за сравнение, затова коефициентите, които са по сравнителния метод не могат да обхванат този проблем, че следват допълнителни инвестиции. Затова съм определил 90% тежест остатъчен метод и 10% сравнителен метод и цената се е формирала като съчетание от тези два подхода.

АДВ. В.: Бихте ли ни казали какви други обекти са разположени в близост до процесния имот?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Имота се намира на главния път [община]-[област]. В близост има 3-4 етажен хотел, къща за гости, в стадии на завършване. На около 50 метра по пътя има друга къща и много важен факт на около 100-200 метра отсреща има целодневна детска градина, които обекти ще се важни ако се пристъпи към инвестицията, т.е. трябва много внимателно да се прецени самата реализация на инвестицията.

АДВ. В.: Считате ли, че е възможно да се извършат тези взривни работи, за да бъде приведен терена в състояние, така че да може да с реализира инвестицията?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да разбира се, въпреки разходите, говорим за района [община]-[община]-[община], където има много богата практика от използване на взривни работи и аз при моето заключение се допитах до тях и те ми казаха, че до голяма степен цените, които са в момента, пазарни, за да се усвои този терен и считам, че това са фактите, които съм взел предвид. Може да се усвои терена, но на цената на големи разходи.

АДВ. В.: Запознат ли сте с данъчната оценка на терена? Има ли тя някаква промяна преди и след промяната на предназначението?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: По делото е приложена данъчна оценка, която е около 13000, мисля че е като урбанизиран терен тази данъчна оценка, а преди това не знам каква е била данъчната оценка. Около 13000 е данъчната оценка на имота.

АДВ. В.: Имате ли някакво обяснение на какво се дължи тази разлика в цената по данъчна оценка и пазарната такава?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Данъчна оценка е минимална, тя е нормативна, но мога да кажа защо има разлика в цената в оценката в делото и сегашната цена, оценката, тя също е направена по стандарт, но не е взето предвид точно това намаляне, този разход, който е някъде 172000 лв., при условие че минимални изкопни работи са заложени.

АДВ. В.: Оценката, която е приложена по делото и изготвена от „А.“ ООД е използвала като метод, единия е пазарния подход с метод на сравнителните сделки, другия е метод на остатъчната стойност и третия е метод на сравнителните наеми. Приложим ли е изобщо подобен метод, при условие, че инвестицията не е реализирана и не се ли стига до ситуация, при която инвеститора заплаща за идеята си при покупката на самия терен?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Метода за наем се използва, той е български и европейски метод, за да може да се формира максималния приход от тази инвестиция. Това е много лесен и бърз подход и актуален. Наистина считам, че разходите са много големи, за да се усвои този терен и както казах сравнителния метод не може да обхване този дефицит на имота, че са нужни допълнителни минали работи, но това са стандартни подходи за наемния подход, за да може да се генерира, да се предвиди генерацията на приходи да могат да се сравнят с разходите.

АДВ. В.: По втора точка, не сте отговорили на втория поставен от експертизата въпрос, не виждам конкретни числа и пресмятания.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да, защото нямам правоспособност да оценявам горски територии, това е горска територия, както е описан въпроса, мога да оценявам недвижими имоти и земеделски и подобренията в тях, но това е типична горска територия. В интерес на истината като горски потенциал имота не представлява нищо, една скала.

АДВ. В.: А има ли растителност, казахте че сте правили оглед.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Има саморасли единични дървета и храсти.

АДВ. В.: Нямам повече въпроси.

ЮРИСК. В.: Във Вашата експертиза казвате, че не може да бъде изпълнена оценката по т. 2, защото въпроса касае имоти извън регулация, а предмет на експертизата е имот с променено предназначение в регулация, не коментирате, че нямате компетентност да извършвате в горска територия.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Мисля, че нямам компетентност за оценка. Като вид мога да го видя, да го преценя, но не мога да дам заключение. От тази гледна точка съм записал това мнение.

ЮРИСК. В.: Вие вписан ли сте в Камарата на независимите оценители?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Не съм вписан в Камарата, но съм вписан в списъка на вещите лица съгласно Наредба № 1, влязла в сила от 14.02.2023 г., по-конкретно чл. 8, чл. 12 точно описват кои лица могат да бъдат вещи лица.

ЮРИСК. В.: Какви аналози ползвахте във вашата експертиза, защото от нея не става ясно, вие само посочвате цени, без да посочите и да приложите към експертизата аналози за тях?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Анализите са приложени, единия имот, който е в [област] и точно е предвиден като пекарна и сладкарница. Аз съм взел аналозите от сайта за недвижимите имоти в района, в [област] и в [община]. Двата са в [община], единия е в центъра на [област].

ЮРИСК. В.: И аз съм намерила едни оферти, които с в близост до този имот и реално погледнато вашата е силно занижена спрямо тях. Съобразно практиката и теорията, която са наложи да разгледам във връзка с вашата експертиза, като гледам аналога примерно и като гледам цената, която се смъква от този аналог е примерно до 20, 30 максимум до 40%. Кое наложи при вас това нещо да се смъкне цената над 50%?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Причината е точно терена. Ние прилагаме сравнителния метод като сравняваме имотите по техните външни белези – геометрия, климат, слънце, лице, застрояване, но не и структура. В момента имаме структурна промяна на този имот. Сравнителния метод не може да е точен спрямо този имот. Затова съм взел много ниска тежест, само за да отговаря на българския стандарт.

ЮРИСК. В.: А за остатъчната стойност?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да, остатъчната, да.

ЮРИСК. В.: Тя примерно е силно занижена поради това, че някакви разходи има.

АДВ. В.: Възразявам, това не е въпрос, колегата изказва лично мнение, дали оценката е занижена или не, е от компетентността вещото лице е дало заключение.

ЮРИСК. В.: Четейки нашата, тази която е използвана от министерството и е приложена по делото оценка и тази, която вие сте поставил, на база едни и същи методи и методика на оценяване сте използвали, те също са вписали в тяхната оценка, че се съобразяват със състоянието на имота и с това, че има примерно денивелация и т.н. Защо се получава това, огромната разлика в цената?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: В тяхната оценка, разхода за вертикална планировка са 27000 евро. Вертикална планировка означава отклонение откъм сградата.

ЮРИСК. В.: Вие казахте, че във вашата експертиза сте ползвали някакви оферти на фирми за това взривяване, което ще се наложи, къде са офертите?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Офертите не са приложени, аз съм дал проучване.

АДВ. В.: Възразявам, това не е въпрос, нямаме подобна задача към вещото лице да изиска оферти и да ги представи.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Искам да поясня, казах че в този район има достатъчно фирми, които се занимават със специализирани взривни работи. Не ми е било проблем да проуча. Между 40 и 46 лв. на кубичен метър са разходите.

ЮРИСК. В.: Нямам други въпроси.

 

АДВ. В.: Моля да се приеме изготвеното по делото експертно заключение и предвид факта, че вещото лице не е дало отговор на поставения от нас още с жалбата въпрос №2, моля да бъде назначено друго вещо лице, което да отговори на формулирани от съда като т. 2 задача, вариант 2 да се изготви заключение за оценка на имота, съобразно Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии.

Запознах се със списъка на вещите лица, тъй като считам, че оценките по Закона за горите се извършват от независими оценители, които трябва да бъдат вписани в камарата на независимите оценители, но в случая се намираме в съдебна фаза на административен процес и оценките трябва да бъдат изготвени от вещи лица, определени по реда на чл. 398, ал. 1, във връзка с чл. 401, ал. 1 от Закона за съдебната власт, т.е. списъци и специалисти, утвърдени за вещи лица, именно с тази терминология борави Закона за съдебната власт. Вещото лице, което виждам в списъка е Е. С.. Това е разпечатка от Единен регистър на вещите лица към Министерство на правосъдието.

 

ЮРИСК. В.: Оспорвам заключението на вещото лице. Считам същото за необосновано, като възниква съмнение и че е неправилно. Ще Ви помоля да назначите повторна експертиза със задачата по т. 1 на друго вещо лице. Считам, че назначеното вещи лице, което трябва да бъде, ако решите да допуснете втората експертиза и което трябва да изготви съдебно-техническата експертиза е необходимо да притежава не само образователен ценз за оценка на недвижим имот, но и завишена квалифицирана правоспособност съобразно това, че към момента имота представлява държавна частна собственост.

 

АДВ. В.: Противопоставям се на доказателственото искане за изготвяне на повторната експертиза, по делото вече е налична експертизи. Считам, че вещото лице, изготвило представената в днешно съдебно заседание, притежава компетентност с оглед посоченото от мен като нормативна база.

Обръщам се към съда с молба да ми бъде издадено съдебно удостоверение, което да послужи пред Регионална дирекция по горите-[област], по силата на което да ни бъде предоставена информация за последните 5 години с други идентични случаи, колко и какви решения за промяна на предназначението на поземлени имоти в горска територия - частна държавна собственост са постановени, при каква цена за промяна на самото предназначение и сума за компенсационно залесяване, включително копия на самите решения и копия на заповедите с информация за цената на имотите.

Доказателственото искане формулирам, тъй като в Службата по вписания, тази информация не е достъпна.

Представям проект на съдебно удостоверение.

Искаме да бъдат събрани писмени доказателства, а именно решения за промяна на предназначението на поземлени имоти в горски територии, установени от Регионална дирекция по горите-[област], от които ще бъдат видни цените за промяна на самото предназначение, сумата за компенсационното залесяване, както и решения от Министерство на земеделието, ако има такива, за продажба на имоти с променено предназначение, като за целта да ми бъде дадена възможност чрез съдебно удостоверение да се снабдим с исканата информация. Обстоятелствата, които ще бъдат доказвани са цената, при която се променя предназначението и се закупува имота. От съдебната практика, която успях да прегледам, обичайно цената за промяната на предназначението и цената, при която се продава имота е идентична. В конкретния случай оспорваме заповедта на министъра в частта, в която цената на имота е изключително завишена и препятства възможността на доверителя ми инициира инвестиционното си намерение. В случая доверителя ми заплаща идеята, до която той е достигнал, като цена на имота, а реално инвестиционното предложение и самата идея да се реализира сладкарски цех е негова.

 

ЮРИСК. В.: Обжалвам да бъде назначена исканата от колегата техническа експертиза, защото както казах и предния път касае за имот, който е урегулиран вече и тази наредба няма приложение към него. Отделно от това жалбоподателят е запознат със състоянието на имота още на етап съгласуване на процедура за промяна на предназначението и той е знаел, че е горска територия. Самата промяна на предназначението е започнала дори по негова инициатива. Моля да не се допуска искането за допълнителна експертиза по т. 2. Искам да бъде назначена повторна експертиза по т. 1, тъй като в настоящото становище и заключение на вещото лице е прекалено занижена цената и смятам, че е нереално занижена. Считам, че вещото лице е некомпетентно, защото не е вписан в Камарата на оценителите, а имота е държавна частна собственост, би следвало той да освен завършено образование.

 

АДВ. В.: Аз имам искане да се извърши допълнителна, защото ние нямаме отговор на въпрос от вещото лице. За мен фактическия състав по промяната на предназначението и закупуването на имота е сложен такъв и не е приключил до момента. Този имот не е на свободния пазар и не е купен от свободния пазар, дори и на свободния пазар няма да бъде такава цената, просто няма да реализира инвестиционното си намерение.

 

СЪДЪТ намира, че следва да бъде прието заключението на вещото лице инж. А. като компетентно изготвено и да се изплати на същото внесения депозит.

Ще следва също да бъде допусната допълнителна експертиза, по която вещото лице да изготви заключение като отговори на т.2 от поставените задачи от жалбоподателя, като вещото лице бъде вписано в регистъра съгласно Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии, както дава възможност на жалбоподателя в 3-дневен срок да посочи адрес за призоваване на Е. А. С..

 

По повод искането на процесуалния представител на ответника да се изготви повторно заключение по т. 1 от поставените задачи на вещото лице, съдът намира искането за неоснователно, тъй като не се установява изготвената от вещото лице Б. А. А. експертиза да е некомпетентна в тази част. Същото е дало отговор на въпроса по т. 1, като е обосновало отговора, съответно е изложил в констативно-съобразителната част мотивите за същата, при което и искането за повторна експертиза следва да бъде оставено без уважение. Същевременно не се сочат основания от процесуалния представител на ответника за назначаване на вещо лице, вписано в Камарата на оценителите.

Предвид изложеното, съдът,

 

О П Р Е Д Е Л И :

 

 

ПРИЕМА заключеното на вещото лице като компетентно изготвено.

ДА СЕ ИЗПЛАТИ на вещото лице инж. Б. А. А. сума в размер на 400 лв. по внесения депозит.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на процесуалния представител на ответника за допускане повторна експертиза.

ДОПУСКА допълнителна експертиза, по която вещото лице след като се запознае с доказателствата по делото и съответно след като удостовери притежавания лиценз за изготвяне на заключение съгласно Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии, да отговори на въпросите, поставени в т. 2 от задачата, формулирана в съдебно заседание, проведено на 27.02.2023 г., а именно:

1. Вещото лице да изготви заключение за оценка на поземления имот при спазване на изискванията на Наредбата за оценка на поземлени имоти в горски територии и предвидените в чл. 6 от същата методи и проверки на извършени възмездни разпоредителни сделки, вписани в службата по вписвания по местонахождението на имота. Сравняваните имоти следва да могат да послужат като пазарен аналог и следва да се намират в землището на [населено място], а при липсата на информация за вписани сделки и невъзможност за определяне на оценката по реда на чл. 6, ал. 1 - 4 от Наредбата, да бъде приложена разпоредбата на чл. 5 от същата, чрез използване на пазарни цени за поземлени имоти в горски или земеделски територии за населеното място, в което попада имотът при съобразяване предназначението на имота и неговите характеристики.

ОПРЕДЕЛЯ за вещо лице Е. А. С..

 

ДА СЕ ИЗГОТВИ в 3-дневен срок, съдебно удостоверение, по силата на което процесуалния представител на жалбоподателя да получи информация от трето задължено лице Регионална дирекция по горите-[област] за последните 5 години назад (2018-2023 г.) колко и какви решения за промяна на предназначението на поземлен имот в горска територия - частна държавна собственост на основание чл. 73, ал. 1, във вр. чл. 77, чл. 78, ал. 1 и 2, чл. 80, ал. 1 и ал. 2, във вр. чл. 86 от Закона за горите, са постановени, при каква цена за промяна на самото предназначение и сума за компенсационно залесяване, включително да й бъдат предоставени копия на самите решения, както и копия на заповедите на Министъра на земеделието по чл. 79, ал. 2 от Закона за горите с информация за цената на имотите, които се съхраняват при тях.

 

СЧИТА ДЕЛОТО ЗА НЕИЗЯСНЕНО.

 

ОТЛАГА И НАСРОЧВА дело 25.04.2023 г. от 13:30 часа, за която дата и час страните да се считат уведомени на основание чл. 138, ал. 2 от АПК.

ДА СЕ УВЕДОМИ вещото лице Е. А. С., съдебен район [област]-град, на адреса, посочен от процесуалния представител на жалбоподателя.

 

Протоколът изготвен в с.з.

Заседанието закрито в 14:54 часа.

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

СЪДЕБЕН СЕКРЕТАР: