Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 06.12.2021г.
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, търговско отделение, V – ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на шестнадесети ноември две хиляди и двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАЙЛО
РОДОПСКИ
при секретаря Юлиана Божилова, като разгледа докладваното от съдията търг. д. № 145/2020 г., по описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:
„П.Т.“ ООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление:*** Купел, 1618,
ул.„Земеделска“ № 2, ап.15, представлявано от управителя К.Ч, чрез пълномощника
си адвокат Ж.Ф. от Софийска адвокатска колегия е предявил срещу „К И К Б.“
ЕООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление:***, п.к. 2000, площад
"Захари Зограф" № 3, ет. 1,
стая 3, представлявано от управителя А.С. (с предишно фамилно име К.), чрез
адвокат Г.Г. от САК, обективно съединени искове с правно основание чл.93, ал.2
от ЗЗД, вр. чл.86, ал.1 от ЗЗД – за заплащане на сумата в размер на 276 000 евро (двеста седемдесет и шест
хиляди евро), представляваща
двойния размер на заплатена авансово сума по Предварителен договор за
покупко-продажба на дружествени дялове от 18.10.2019г., развален по вина на
Продавача, съгласно чл. 13, ал. 3 от същия договор, ведно със законната лихва върху
сумата, считано от датата на завеждане на исковата молба в съда – 25.09.2020 година,
до окончателното й заплащане.
Ищецът твърди в исковата си молба, че на 18.10.2019 година между него в качеството му на Купувач и ответното дружество - „К и К Б.“ ЕООД, в качеството му на Продавач е сключен предварителен договор за покупко - продажба на дружествени дялове, съгласно който Продавачът се задължил да продаде на Купувача притежаваните от него дружествени дялове от капитала на „К и К Б.2“ ЕООД, ЕИК, заедно с апортирания в дружеството недвижим имот, представляващ УПИ с идентификатор 04234.6908.1741, с адрес: с.Б., район Панчарево, местност Герено с площ от 8 085 кв.м., който бил образуван от поземлени имоти (земеделски земи) със следните идентификатори 04234.6908.38, 04234.6908.35, 04234.6908.21, 04234.6908.12, кв. 15 по плана на гр. София, при съседи, съгласно кадастрална скица: 04234.6908.47, 04234.6908.1379, 04234.6908.1286, 04234.6908.1680, 04234.6908.70, 04234.6908.75, 04234.6908.1933, 04234.6908.74, срещу заплащане на продажна цена в размер на 460 000 евро (четиристотин и шестдесет хиляди евро).
Изложено е още
в исковата молба, че ищецът изпълнил задължението си по предварителния договор
за заплащане на част от договорената цена – 138 000 евро в определения
срок. Сочи, че ответникът не изпълнил обаче задължението си по чл.11 от
предварителния договор – в срок от 7 дни от заплащането на авансовите суми по
предварителния договор да заплати всички такси за издаване на разрешителни за
строеж на 13 броя къщи – описани в предварителния договор, и след това в
разумен срок да организира промяната на описания в разрешителните за строеж
възложител с наименованието на дружеството „К и К Б. 2“ ЕООД, с
изключение на къщи 10 и 11, за които било налице запазено право на строеж в
полза на две физически лица – М. и Л.Г.
Ищецът твърди още в
исковата си молба, че съгласно чл.
3 от предварителния договор бил уговорен срок за сключване на окончателен - не
по - късно от 18.03.2020г., като съгласно чл. 6, ал. 2 от предварителния договор
страните изрично договорили, че окончателният договор ще бъде сключен при
нотариус, посочен от Купувача. Окончателен договор не бил сключен, въпреки
множеството уговорки, кореспонденция и покани за уреждане на отношенията между
страните по делото.
Ищецът счита, че
процесния предварителен договор е развален от него извънсъдебно, поради вина на
продавача с изпратено от управителя
на Купувача (към онзи момент – А.А.) от имейл адрес: ***********@*****.*** до управителя на
Продавача (Ана Конова) на имейл адрес: *********@***.**
електронно писмо от дата 24.08.2020г., считано от същата дата.
Поддържа още, че съгласно чл. 13, ал. 3 от
предварителния договор от 18.10.2019г., в случай, че договорът е развален по
вина на Продавача, същият се задължава да върне заплатеното капаро в двоен
размер, т.е. в размер на сумата от 276 000 евро (двеста седемдесет и шест хиляди евро). Ищецът твърди, че вече няма интерес от сключването на окончателен договор,
поради липсата на издадени и заплатени разрешения за строеж за описаните в предварителния договор къщи,
предвид разпоредбите на чл.24, ал.5, т.2 и 3 от ЗОЗЗ и обстоятелството, че
процесният имот е образуван от четири имота, представляващи земеделски земи, за
които е проведена процедура по промяна на предназначението им като такива.
Претендират се и направените по делото разноски, съгл.приложен списък по чл.80 от ГПК: 21592,36 лева – за платена държавна такса и 8000,00 лева – заплатен адвокатски хонорар.
В срока по чл.367, ал.1 от ГПК ответникът „К И К Б.“ ЕООД, чрез процесуалния си представител адв.Г. е подал писмен отговор, с който оспорва предявените искове. Твърди, че процесния предварителен договор е развален от него на 15.06.2020 г. с отправено по мейл уведомление до тогавашният управител на ищеца, на посочения в договора електронен адрес. Основанието за развалянето на договора било неявяването на ищеца на 02.06.2020г. пред нотариус за сключване на окончателен договор, както и незаплащане на пълната цена по договора в петдневен срок от сключване на договора, съгл.чл.7, ал.2, изр.1. Изложено е още в отговора на исковата молба, че страните по делото са договорили по искане на ищеца разрешителните за строеж да се получат при сключване на окончателния договор и плащане на цената, за да не текат срокове по тях за тяхното реализиране, но в тази насока липсва изрично писмено съглашение.
Претендира за направените по делото разноски, съгл.списък по чл.80 от ГПК: 18960,00 лева с ДДС – платен адвокатски хонорар.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност
(Платежно нареждане от дата 24.10.2019г; Платежно нареждане от дата
30.10.2019г.; Платежно нареждане от дата 07.11.2019г.; Актуален Учредителен акт
на дружеството „К и К Б. 2“ ЕООД, с ЕИК, в който е отразен апортът на
недвижимия имот; Удостоверение за данъчна оценка с изх. № **********/
09.10.2019г., издадена от Столична община, район Панчарево; Скица на поземлен
имот с идентификатор 04234.6908.1741 от дата 08.05.2018г., издадена от АГКК,
гр. С.; Комбинирана скица от дата 19.06.2018г., издадена от „Г. 93“ ЕООД; Писмо
относно Решение на Областна дирекция „Земеделие“ към МЗХГ от 29.03.2018г.;
Платежно нареждане от дата 23.04.2018г. към Областна дирекция „Земеделие“ към
МЗХГ; Имейл кореспонденция от 10.04.2020г. - 22.04.2020г.; Покана от „К и К Б.“
ЕООД, с ЕИК ********* - без дата; Имейл кореспонденция от дати 15.06.2020г. и
27.07.2020г.; Имейл от 18.08.2020г.; Имейл от 24.08.2020г; Нотариален акт за
прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство от дата
24.11.2017г., № 29, том XVII, per. № 28434, дело № 2467/2017г. на нотариус
Милена Георгиева; Предварителен договор за прехвърляне право на собственост
върху недвижим имоти срещу задължение за строителство от 05.05.2017г.;
Допълнително споразумение (Приложение №1) от 05.05.2017г. към Предварителен
договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим имоти срещу
задължение за строителство от 05.05.2017г.; Разпечатка от електронна поща от
04.08.2020г. - 3 (три) броя имейл съобщения; Разпечатка от електронно писмо от
18.08.2020г.; Разпечатка от електронно писмо от 24.08.2020г.; Разпечата от
електронна кореспонденция с ЧСИ Наталия Дангова относно отлагане изпращането на
запорни съобщения по изпълнителното дело и спиране на същото; Разпечатка от
електронна кореспонденция от 28.09.2020г.; Разпечатка от електронно
кореспонденция от 02.10.2020г.; Разпечатка от електронно кореспонденция от
05.10.2020г.; Разпечатка от електронно кореспонденция от 07.10.2020г.; Анекс №1
от 24.10.2019г. и Констативен протокол от 02.06.2020г., нотариално удостоверен
от Нотариус Стилиян Тютюнджиев под рег.№ 4671, том 3, №89), стигна до
следните фактически и правни изводи:
На 18.10.2019 година между ищеца - „П.Т.“ ООД, в качеството му на Купувач и ответното дружество - „К и К Б.“ ЕООД, в качеството му на Продавач е сключен предварителен договор за покупко – продажба на дружествени дялове, съгласно който Продавачът се задължава да продаде на Купувача притежаваните от него дружествени дялове от капитала на „К и К Б. 2“ ЕООД, ЕИК, заедно с недвижимия имот, който подлежи на апортиране в дъщерното дружество, представляващ УПИ с идентификатор 04234.6908.1741, с адрес: с. Б., район Панчарево, местност Герено с площ от 8 085 кв.м., който е образуван от имоти (земеделски земи) със следните идентификатори 04234.6908.38, 04234.6908.35, 04234.6908.21, 04234.6908.12, кв. 15 по плана на гр. София, при съседи, съгласно кадастрална скица: 04234.6908.47, 04234.6908.1379, 04234.6908.1286, 04234.6908.1680, 04234.6908.70, 04234.6908.75, 04234.6908.1933, 04234.6908.74, наричан по-долу „недвижимия имот“ срещу заплащане на продажна цена в размер на 460 000 евро (четиристотин и шестдесет хиляди евро).
Целта на предварителния договор от 18.10.2019 г. е намерението на Купувача да придобие недвижимия имот чрез закупуване на 100 % (сто процента) от дружествените дялове на „К и К Б. 2“ ЕООД, с ЕИК. Към датата на сключване на предварителния договор, описаният по-горе недвижим имот е собственост на Продавача, който се задължил да извърши всички необходими правни и фактически действия за увеличаването на капитала на дъщерното си дружество „К и К Б. 2“ ЕООД, ЕИК с непарична вноска на недвижимия имот.
На 22.01.2020 г. капиталът на „К и К Б. 2“ ЕООД е бил увеличен чрез апорт на описания
недвижим имот със стойността му,
съгласно експертното заключение на назначените вещи лица в процедурата пред
Търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел.
По
силата на чл. 11 от предварителния договор Продавачът се задължава в
срок до 7 (седем) дни от заплащането на авансовите суми по предварителния
договор да заплати всички такси за издаване на разрешителните за строеж на
описаните в предварителния договор 13 (тринадесет) броя къщи, като след това в
разумен срок да организира въвеждането на разрешителните за строеж в сила,
както и промяната на описания в тях възложител с наименованието на дружеството
„К и К Б. 2“ ЕООД, с изключение на къщи
№ 10 и № 11, за които е налице запазено право на строеж в полза на две
физически лица – М. и Л.Г.
В
чл. 7, ал. 1 от предварителния договор е договорена продажна цена на
дружествените дялове – 460 000 евро (четиристотин и шестдесет хиляди
евро), която следва да се заплати по следния начин: 138 000 евро (сто
тридесет и осем хиляди евро)– в срок до 5 (пет) работни дни, считано от датата
на подписване на предварителния договор; 322 000 евро (триста двадесет и
две хиляди евро) – в деня на подписване на окончателен договор за покупко –
продажба на дружествените дялове, предмет на договора.
На
24.10.2019 г. страните подписали Анекс № 1 към договора, с който договорили следното за сроковете за заплащане на
продажната цена, като Продавачът се
задължил да продаде 100% (сто процента)
от дяловете от капитала на дружеството „К и К Б. 2“ ЕООД, ЕИК срещу заплащане
на покупна цена в размер на 460 000 евро (четиристотин и шестдесет хиляди евро)
по следния начин: 130 000 евро (сто и тридесет хиляди евро), в срок до 5 (пет) работни дни, считано от датата на подписване на този договор; 8 000 евро (осем
хиляди евро), в срок до 10 (десет) дни, считано от датата на заплащане на първата сума; остатъкът от 322 000 евро (триста двадесет и две хиляди
евро) - в деня на подписване на
окончателен договор за покупко-продажба на дружествените дялове, предмет на
договора.
На 24.10.2019 г. Купувачът превел по банкова сметка *** (сто двадесет и девет хиляди и петстотин евро), на 30.10.2019 г.- 500 евро (петстотин евро), а на 07.11.2019 г. и останалите 8 000 евро (осем хиляди евро), с което изпълнил изцяло и в срок задължението си.
С Анекса от 24.10.2019 г. страните предоговорили и задължението на Продавача по чл. 11 от Предварителния договор от 18.10.2019 г., като същият се задължил в срок до 7 (седем) дни от заплащането на авансовите суми по този договор, да заплати таксата за издаване на разрешителните за строеж на къщи с номер 10 и 11; в срок до 7 (седем) дни, считано от вписване увеличаване капитал на „К и К Б. 2“ ЕООД, чрез апортиране в капитала му - недвижимия имот описан в преамбюла на предварителния договор, да зaплати таксата за издаване на разрешителните за строеж на всички останали къщи без 10 и 11; след плащане на таксите за разрешителните за строеж в разумен срок да организира въвеждането на разрешителните за строеж в сила, както и промяната на описания в тях възложител, с наименованието на дружеството „К и К Б. 2“ ЕООД, с изключение на къщи с номер 10 и 11.
Срокът за сключване на окончателен договор бил 18.03.2020 г., но поради епидемиологичната обстановка в страната същият не бил спазен, като страните предимно чрез имейли се уточнявали за неговото продължаване, като всеки един от тях поканил другата страна за изповядване на окончателната сделка на различни бъдещи дати – ищецът отправил покана до ответника на 02.06.2020 г., в 13,30 часа при посочен нотариус, а ответника поканил ищеца до 21.08.2020 година да сключат окончателен договор, но при изпълнение на задължението на ищеца да се снабди със строителните разрешения и книжа. С взаимно отправени ел.съобщения съконтрахентите се отказали от договора, поради виновно неизпълнение от другата страна.
Предявените искове, с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, вр.
чл.86, ал.1 от ЗЗД- за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 276 000 евро (двеста седемдесет и шест хиляди
евро), представляваща двойния размер
на заплатена авансово сума по Предварителен договор за покупко-продажба на
дружествени дялове от 18.10.2019г., развален по вина на Продавача, съгласно чл.
13, ал. 3 от същия договор, ведно със законната лихва върху сумата, считано от
датата на завеждане на исковата молба в съда – 25.09.2020 година, до
окончателното й заплащане се явяват допустими, а разгледани по
същество – частично основателни.
Задатъкът е сделка, по силата на която
едно лице – капародател, дава на друго лице – капароприемател, вещ или сума
пари, чрез които страните потвърждават, че са сключили сделка от определен вид
или са поели задължение да сключат такава, като са се съгласили вещта или
сумата, която е получил капароприемателят, да обезпечи задълженията на
капародателя, като даденият задатък ще обезщети и вредите, претърпени от
капароприемателя при евентуално неизпълнение на капародателя от една страна, а
от друга страна – капароприемателят е поел задължение при неизпълнение да върне
дадения задатък в двоен размер на капародателя, освен ако друго не е уговорено
– арг. от чл. 93 ЗЗД.
Правото
на отказ от договора е субективно материално потестативно право, с чието
упражняване договорната връзка между страните се ликвидира чрез прекратяване,
вследствие на което страните, освен ако не са уговорили друго, понасят
неблагоприятните последици при реализиране на гражданската им отговорност от
изправната страна, която е упражнила правото си.
За
разлика от развалянето на договора по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД, при отказа от
договора е достатъчно да са налице две необходими предпоставки: виновно
неизпълнение на задължението и едностранно
адресирано волеизявление от страна на изправния кредитор. Въпреки че чл.93, ал.
2 ЗЗД не съдържа изрично изискването неизпълнението да е виновно, то се извежда
и обуславя от заложения принцип в чл.81,ал. 1 ЗЗД, че длъжникът не отговаря за
неизпълнение, което не може да му се вмени във вина.
В
настоящия казус съдът приема, че и двете страни по процесния договор не са
изпълнили поети с него задължения, поради което всяка една от тях своевременно
и надлежно е упражнила правото си на отказ от съглашението с изрична покана до
другия съконтрахент.
Ищецът
– купувач не се е явил на посочената от ответника – продавач дата за нотариално
изповядване на окончателната сделка, за която е бил уведомен – 02.06.2020
година, в 13,30 часа, поради което от 15.06.2020 година ответникът се е отказал
от договора, като е уведомил ищеца с изричен мейл.
Ответникът
– продавач от своя страна е апортирал процесния имот в срока по чл.11.2 от Анекса
от 18.10.2019 година към първоначалния договор, като вписването в ТР е било
извършено на 22.01.2021 година, но в определения след това седемдневен срок –
до 29.01.2021 година, вкл. същият не е заплатил таксите за издаване на
строителните разрешителни и книжа на всички останали къщи по договора, без тези
по № 10 и № 11, за да се реализира инвестиционния проект по договора, поради
което ищецът също е упражнил правото си на отказ от договора, с изричен мейл от
24.08.2020 година.
Ето
защо съдът счита, че с оглед на правилното и справедливо приложение на закона
спрямо настоящия казус, когато и двете страни по облигационната връзка са
неизправни и са упражнили правото си да се откажат от договора, задатъкът следва
да се върне така, както е даден, а не в двоен размер. Целта на чл. 93, ал. 2 ЗЗД е бързото ликвидиране на една облигационна връзка и възможността страните
да намерят други начини, способи и съконтрахенти, чрез които да задоволят интересите
си, като изправната страна получи обезщетение за неудоволетворения си интерес. Тъй
като в случая и двете страни са били неизправни, не биха могли да се реализират
част от последиците, които законът е предвидил или страните са уговорили, т.е.
възможността да се получи даденото в двоен размер се предпоставя от изправността
на страната. В противен случай би се стигнало до положение, че макар и двете
страни по договора да са неизправни, едната от тях ще черпи права от
собственото си противоправно поведение, което е неравнопоставено и недопустимо.
Предвид гореизложеното съдът следва да
уважи частично така предявените искови претенции, като осъди ответника да
заплати на ищеца сумата от 138000,00 (сто
тридесет и осем хиляди) евро, ведно
със законната лихва върху сумата, считано от датата на завеждане на исковата
молба в съда – 25.09.2020 година, до окончателното й заплащане, като го
отхвърли за разликата над тази сума, до първоначално предявения размер от 276000,00 евро (двеста седемдесет
и шест хиляди евро), представляваща
двойния размер на заплатена авансово сума по Предварителен договор за
покупко-продажба на дружествени дялове от 18.10.2019г., развален по вина на
Продавача, съгласно чл. 13, ал. 3 от същия договор, ведно със законната лихва върху
сумата, считано от датата на завеждане на исковата молба в съда – 25.09.2020 година,
до окончателното й заплащане, като неоснователен.
С оглед изхода на правния спор, ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищеца
сумите от: 10796,18 лева за платена държавна такса и 4000,00 лева – за платен
адвокатски хонорар, на осн.чл.78, ал.1 от ГПК, като последният в цялост от 8000,00 лева не превишава размера, заложен в чл.7,
ал.2, т.5 от Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, съобразно уважената част от иска.
Поради крайния резултат и на осн.чл.78, ал.3 от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 9480,00
лева – платен хонорар за един адвокат, съразмерно
с отхвърлената част от исковите претенции. Съдът счита, че определения
пълен размер на адвокатското
възнаграждение от 18960,00 лева с ДДС не се явява прекомерен, както възразява
процесуалният представител на ищеца, тъй като съгласно чл.7, ал.2, т.5 от
Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения
същият възлиза на 12326,18 лева, но с оглед фактическата и правна сложност на
спора, свободата на договаряне и вкл.ДДС, същият не се явява прекомерно завишен.
Воден от горното, СЪДЪТ
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА, на основание чл.93, ал.2 от ЗЗД, вр. чл.86, ал.1 от ЗЗД, „К И К Б.“ ЕООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление:***, п.к. 2000, площад "Захари Зограф" № 3, ет. 1, стая 3, представлявано от управителя А.С. (с предишно фамилно име К.) ДА ЗАПЛАТИ на „П.Т.“ ООД, ЕИК, със седалище и адрес на управление:*** Купел, 1618, ул.„Земеделска“ № 2, ап.15, представлявано от управителя К.Ч. сумата от 138000,00 (сто тридесет и осем хиляди) евро, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на завеждане на исковата молба в съда – 25.09.2020 година, до окончателното й заплащане, КАТО ОТХВЪРЛЯ ИСКА В ЧАСТТА за разликата над тази сума, до първоначално предявения размер от 276000,00 евро (двеста седемдесет и шест хиляди евро), представляваща двойния размер на заплатена авансово сума по Предварителен договор за покупко-продажба на дружествени дялове от 18.10.2019г., развален по вина на Продавача, съгласно чл. 13, ал. 3 от същия договор, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на завеждане на исковата молба в съда – 25.09.2020 година, до окончателното й заплащане, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 от ГПК „К И К Б.“ ЕООД, ЕИК да заплати на „П.Т.“ ООД, ЕИК сумата в размер на 14796,18 лева - съдебни разноски.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.3 от ГПК „П.Т.“ ООД, ЕИК да заплати на „К И К Б.“ ЕООД, ЕИК
сумата в размер на 9480,00 лева - съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ :