Р
Е Ш Е
Н И Е № 260973
08.11.2021 г., гр. Пловдив
В И М Е Т О НА Н
А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, гражданска колегия, ХV
гр.с., в публично заседание на четиринадесети октомври две хиляди двадесет и
първа година в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: КРЪСТИНА ДИМИТРОВА
СЕКРЕТАР: ТОДОРКА МАВРОДИЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр. д.
№1030/2019г. по описа на съда и
установи следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация
чл.40 от ЗЗД и чл.108 от ЗС.
Делото е образувано по искова молба на М.Ж.П., ЕГН ********** ***1 против
„ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив,
ул.”Янко Сакъзов“№27, ет.5, ап.12.
Ищецът твърди, че на 09.05.2014г., чрез пълномощника Й.Т.Г., с нотариален
акт №11, т.ІІІ, н.д.№395 на нотариус С.З., е продал на ответника следния
недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №*****.***.***.*.*.находящ
се в сграда №2, разположена в поземлен имот с идентификатор №*****.***.***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.*** с площ на обекта 70.77
кв.м., с предназначение на обекта – за обществено хранене, заедно с 4.73%
идеални части от общите части на сградата, при граници: на същия етаж - №*****.***.***.*.*,
над обекта - №*****.***.***.*.*, под обекта – няма. Имотът бил продаден на
посочената в него цена 17 100,00 лева. На същата дата сумата била
преведена по негова банкова сметка в „Интернешънъл Ассет Банк“АД и изтеглена от
пълномощника му, който не го е уведомил нито за сделката, нито за получаване на
сумата. Тъй като до настоящия момент пълномощникът не му е предал сумата,
ищецът счита, че е ощетен със стойността на задържаните от Г. пари и с реалната
стойност на имота, който по данъчна оценка възлиза на 112 413,10 лева.
Ищецът твърди, че описаната покупко-продажба е сключена в негова вреда,
като е налице споразумение между пълномощника и третото лице в негова вреда
като представляван. Увреждането му се състои в това, че договорът е сключен при
неизгодни условия съобразно икономическата обстановка, тъй като реалната цена
на имота и данъчната му оценка са в пъти
по-високи от уговорената продажна цена. Според ищеца сговор е осъществен между
пълномощника му и третото лице – управител на дружеството – купувач. Намерението
за увреждане се извлича от факта, че пълномощникът Й.Г. е сестра на адвокат И. М-А,
която правно обслужва А. и А.А., а управителката на ответника – Е.А.е съпруга
на А.А.. Посочва се наличието на близки отношения между пълномощника и
управителя на ответното дружество и с оглед на това, че е налице търговска
обвързаност между И. М-А и А. и А.А.и, която е видна от осъществяваните промени
в няколко цитирани търговски дружества. Определената ниска цена също според
ищеца явно облагодетелства дружеството – купувач и е неизгодна за продавача.
След като договорът е недействителен и не е прехвърлил вещни права, ищецът
счита себе си за собственик на имота, на основание договор за покупко-продажба,
извършен с нотариален акт №***, т.V, дело №832/26.11.2013г.
Като поддържа пълномощникът му и купувачът да се споразумели в негова
вреда, ищецът сезира съда с искане на основание чл.40 от ЗЗД договорът да се
прогласи за недействителен, както и на основание чл.108 от ЗС да се приеме за
установено, че ищецът е собственик на имота и да се осъди ответникът да му
предаде владението на същия.
Ответникът „ЕВЕЛИН“ЕООД чрез пълномощника си оспорва исковете с
възраженията: договорът не е нищожен на твърдяното основание, защото уговаряне
на цена, по-ниска от данъчната оценка касае свободата на договарянето и не сочи
на твърдяното основание за недействителност; твърденията за родствени връзки и
познанства между определи лица не са задължителна предпоставка за
недобросъвестност; сделката е извършена при предварително зададени от продавача
в пълномощното параметри, включително на кого следва да се прехвърли имота,
поради което не може да се приеме, че пълномощникът и купувачът са действали
във вреда на продавача; краткото време между подписване на пълномощното и
реализирането на сделката също изключват възможността за съществуваща уговорка
във вреда на представлявания; тъй като
ищецът не се легитимира като собственик на имота, искът му за ревандикация на същия
е неоснователен.
Третото лице помагач на страната на ответника - Й.Т.Г. застъпва становище
за неоснователност на исковете.
След преценка на събраните
по делото доказателства и във връзка със становището на страните, съдът намира
следното:
С нотариален акт №11, т.ІІІ, н.д.№395
от 09.05.2014г. на нотариус С.З. ищецът е продал на ответното дружество
описания в исковата молба недвижим имот, находящ се в гр.*** и представляващ
самостоятелен обект в сграда с предназначение кафе аперитив. В нотариалното
производство М.П. е представляван от пълномощника Й.Т.Г. въз основа на
нотариално заверено пълномощно. Съгласно упълномощителната сделка на Г. е била
учредена представителна власт за следното: да представлява П. пред трети лица и
пред нотариус с право да продаде процесния имот на „Евелин”ЕООД, както и на
всяко трето лице, което намери за добре, при цени и условия за плащане, каквито
намери за добре; единственото поставено условие е цената, на която ще се
продаде имота да не е по-ниска от 17 000,00 лева. На пълномощника са
делегирани права да се разпорежда по всякакъв начин със средствата по банковата
сметка на упълномощителя до размера на получената продажна цена.
Възражението на ответника за
погасяване по давност на иска по чл.40 от ЗЗД е неоснователно, тъй като се
касае за обявяване на недействителност, която аналогично на нищожността, може
да се претендира пред съда безсрочно.
Съгласно
установената съдебна практика преценката дали договорът е сключен във вреда на
упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с
интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи.
Елементите от фактическия състав на недействителността по чл.40 от ЗЗД са два –
обективен /да е налице увреждане на представлявания/ и субективен
/споразумяване между представителя и третото лице във вреда на
представлявания/. Недобросъвестността и предварителния сговор между последните
двама не се предполага, поради което в тежест на ищеца е да докаже както
недобросъвестността на пълномощника, така и знанието на третото лице.
В настоящото производство
отговорът за наличие на обективния елемент следва да се търси в съдържанието на
пълномощното. От същото е видно, че П. изрично е формирал воля имотът му да
бъде продаден на цена над 17 000,00 лева и е посочил ответното дружество
като възможен купувач. Ето защо и предвид принципа за свободата на
договарянето, възприет в чл.9 от ЗЗД, сам по себе си факта, че цената по
сделката е чувствително по-ниска от данъчната и от пазарната цена на имота, не
сочи на увреда на интересите на представлявания. Като аргумент в тази насока
следва да се посочи и това, че броени месеци преди продажбата, ищецът е
придобил имота за сумата 25 000,00 лева, която е сходна с цената, на която
е извършена продажбата.
За доказване на претенцията ищецът
е ангажирал гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Д.А.и С.Б.. Нито
един от двамата няма преки впечатления за каквато и да било договореност между
пълномощника Й.Г. и представителя на дружеството купувач или за факти и
обстоятелства, които да будят съмнение за недобросъвестност на първия и знание
за увреждане у втория от тях. Свидетелите излагат единствено впечатленията си
от това, което ищецът е споделял с тях; знаели са, че той има проблеми, че се
страхува, че са го измамили и принудили, но липсват лични и преки впечатления
за причината за това му състояние. Показанията
на свидетелите за познанства и родствени връзки между адвокат И. М., Й.Г. и
лица, близки на управителя на „Евелин”ЕООД също се базират на това, което е
споделял ищеца с тях. Разпитана като свидетел, И. М. установява, че е извършвала
множество правни услуги за М.П.. Била потърсена от него и за представителство
по процесната сделка, но тъй като е отсъствала от кантората, а П. настоявал за
бързина, упълномощена от него за представителство по процесния договор е била Г..
Нотариалната заверка на пълномощното е направена само два дни преди извършване
на продажбата, което по-скоро изключва възможността за предварителен сговор, отколкото
да го предпоставя.
В контекста на обсъдените доказателства ищецът
не доказва по какъв начин твърдените прехвърляния на дружествени дялове между И.
М. и чужди на спора физически и юридически лица имат конкретна връзка с
процесната сделка.
При така установеното съдът
намира, че ищецът не установява при условия на пълно и главно доказване
наличието на всички елементи от фактическия състав на чл.40 от ЗЗД. Ето защо
искът за недействителност на продажбата на поддържаното основание следва да се
отхвърли като неоснователен.
Доколкото претенцията за ревандикация на
имота е обусловена от разгледания в настоящото производство иск за
недействителност на сделката на основание чл.40 от ЗЗД, съдът счита, че няма
процесуална пречка за произнасяне по същество и по тази претенция. Отхвърлянето
на иска на ищеца против ответника по чл.108 от ЗС в производството по приложеното гр.д.№707/2017г. не е пречка по
смисъла на чл.299, ал.1 от ГПК, тъй като там защитата на правото на собственост
също е била опосредена от уважаването на иска за нищожност на договора на
конкретно основание.
След като договорът не е
недействителен по смисъла на чл.40 от ЗЗД и е произвел целените с него правни
последици, въз основа на него ответникът се легитимира като собственик. Правото
на собственост не принадлежи на ищеца, поради което и вторият му иск ще се отхвърли като неоснователен.
Наведените от ответника по
делото възражения за заплащане на подобрения и за задържане на имота са заявени
като евентуални в хипотеза на уважаване на исковете. С оглед изхода на делото
съдът не дължи произнасяне по тях.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК ищецът
следва да заплати на ответника направените по делото разноски в размер на 4070,00
лева, от които: 300,00 лева – разноски за вещо
лице и 3770,00 лева - платено адвокатско възнаграждение. Последното не е
прекомерно по смисъл на чл.78, ал.5 от ГПК, тъй като е много близко по размер до
минималното дължимо възнаграждение от 3 632,70 лева, съгласно чл.7, ал.2,
т.5 от Наредба №1/09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения.
По изложените мотиви съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М.Ж.П., ЕГН ********** ****
против „ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление:
гр.Пловдив, ул.”Янко Сакъзов“№27, ет.5, ап.12 иск за прогласяване
недействителност на основание чл.40 от ЗЗД на договор за продажба на недвижим
имот, извършен с нотариален акт №**, т.ІІІ, н.д.№395 от 09.05.2014г. на
нотариус С.З., с който М.Ж.П., действащ чрез пълномощника си Й.Т.Г., е продал
на „ЕВЕЛИН“ЕООД следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №*****.***.***.*.*.находящ се в сграда №2, разположена в поземлен
имот с идентификатор №*****.***.***по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.*** с площ на обекта 70.77 кв.м., с предназначение на обекта –
за обществено хранене /кафе аперитив/, заедно с 4.73% идеални части от общите
части на сградата, при граници: на същия етаж - №*****.***.***.*.*, над обекта
- №*****.***.***.*.*, под обекта – няма.
ОТХВЪРЛЯ
предявения от М.Ж.П., ЕГН ********** **** против „ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК *********
със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив, ул.”Янко Сакъзов“№27, ет.5,
ап.12 иск по чл.108 от ЗС за признаване право на собственост на М.Ж.П. върху
имота, предмет на продажбата, извършена с нотариален акт №**, т.ІІІ, н.д.№395
от 09.05.2014г. на нотариус С.З. и за осъждане на „ЕВЕЛИН“ЕООД да предаде
владението върху същия имот, представляващ: самостоятелен обект в сграда с
идентификатор №*****.***.***.*.*.находящ се в сграда №2, разположена в поземлен
имот с идентификатор №*****.***.***по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.*** с площ на обекта 70.77 кв.м., с предназначение на обекта –
за обществено хранене /кафе аперитив/, заедно с 4.73% идеални части от общите
части на сградата, при граници: на същия етаж - №*****.***.***.*.*, над обекта
- №*****.***.***.*.*, под обекта – няма.
ОСЪЖДА
М.Ж.П., ЕГН ********** **** да заплати
на „ЕВЕЛИН“ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив,
ул.”Янко Сакъзов“№27, ет.5, ап.12 сумата 4070,00 лева – разноски по делото.
Решението е постановено при участието на Й.Т.Г.,
ЕГН ********** в качеството й на трето лице помагач на ответника „ЕВЕЛИН“ЕООД.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен
съд Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: