№ 581
гр. София, 08.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 5-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесет и четвърти септември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Величка Борилова
Членове:Зорница Гладилова
Мария Райкинска
при участието на секретаря Пролетка Асенова
като разгледа докладваното от Мария Райкинска Въззивно търговско дело №
20241001000262 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 - чл. 273 ГПК.
С решение № 132/23.01.2024 г. по т.д. № 2019/2022 г. на СГС, VI-24 състав е
отхвърлен предявения от „ЕН ВИ ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление гр.София, бул.“България“ №81В, представлявано от управителя Е.
И. Т. против „СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРТИС“ ООД ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.София, р-н Кремиковци, бул.“Ботевградско шосе“
№459, представлявано от управителя С. Ж., иск за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, описани в Анекс от
08.07.2021г., неразделна част от Договор за наем на недвижим имот от 08.07.2021г., а
именно: СГРАДА с идентификатор №04234.6988.66.4 /нула четири две три четири
точка шест девет осем осем точка шест шест точка четири/, находяща се в село
Бистрица, Столична Община, област София, по Кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед N рд-18-51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на
АГКК, с адрес на сградата: Столична община, село Бистрица, район Панчарево,
местност Богдана N сграда С2, със 5 застроена площ: 165 /сто шестдесет и пет/ кв.м.,
брой етажи: 2 /два/, с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, въведена в
експлоатация с Удостоверение № 906/08.09.2014 г. за въвеждане в експлоатация на
строеж: „Жилищна сграда тип С2 2“ на Директора на Дирекция „Общински
строителен контрол“ на СО, с Разрешение за строеж №283 от 21.08.2009г. на Главния
архитект на СО, район „Панчарево“, и построена в поземлен имот с идентификатор
№04234.6988.66 по кадастралната карта и кадастрални регистри на село Бистрица,
Столична община, Област София, одобрен със Заповед №РД-18-51/03.11.2011г. на
Изпълнителния директор на АГКК; с разгъната застроена площ съгласно одобрен
архитектурен проект 370 /триста и седемдесет/ кв.м.; състояща се от: първи етаж на
кота ±0 (нула) м, със застроена площ 165 (сто шестдесет н пет) КВ.М., на който са
1
разположени: външен подход, входно преддверие, дневна, трапезария, кухня, кабинет,
гардероб, WC, стълба; втори етаж на кота 4-2.97 (плюс две цяло, деветдесет и седем
стотни) м., със застроена площ 205 (двеста н пет) кв.м., на който са разположени:
стълба, коридор, спалня 1, спалня 2, спалня 3, гардероб, три бани, две тераси; сутерен;
на кота -2.805 (минус две цяло, осемстотин и пет стотни) м., със застроена площ 159
(сто петдесет н девет) кв.м., на който са разположени: стълба, коридор, фитнес, гараж,
мокро помещение, котелно, хидрофор, преддверие, WC, винарна, мазе, находяща се в
ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор 04234.6988.66 /нула четири две три четири точка
шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица, Столична
Община, област София по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед №РД-18-51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: Столична община, село Бистрица, район Панчарево, местност
Богдана, с площ по скица: 3001 /три хиляди и един/ квадратни метра, с трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг
вид застрояване, с номер по предходен план: 027066 /нула две седем нула шест шест/,
при съседи: поземлен имот с идентификатори: 04234.6988.55, 04234.6988.35,
04234.6988.36, 04234.6988.870, с площ съгласно документи за собственост 3000 /три
хиляди/ кв.м., образуван от следните недвижими имоти, съгласно документи за
собственост: неурегулиран поземлен имот - нива, с площ от 1000 /хиляда/ кв.м., десета
категория, представляващ имот с №027060 /нула две седем нула шест нула/, находящ
се в местността „Богдана“, в землището на село Бистрица, район Панчарево, Столична
община, област София — град, при граници и съседи по скица на ОСЗГ: имот №
027061 /нула две седем нула шест едно/, имот №027035 /нула две седем нула три пет/,
имот №027055 /нула две седем нула пет пет/, имот №001870 /нула нула едно осем
седем нула/; неурегулиран поземлен имот - нива, с площ от 1000 /хиляда/ кв.м., а
съгласно скица на ОСЗГ 1002 /хиляда и два/ квадратни метра, десета категория,
представляващ имот с №027034 /нула две седем нула три четири/, находящ се в
местността „Богдана“, в землището на село Бистрица, район Панчарево, Столична
община, област София - град, при граници и съседи по скица на ОСЗГ: имот №027054
/нула две седем пула пет четири/, имот №001870 /нула нула едно осем седем нула/,
имот №027036 /нула две седем нула три шест/; неурегулиран поземлен имот - нива, с
площ от 1000 /хиляда/ кв.м., десета категория, представляващ имот с №027061 /нула
две седем нула шест едно/, находящ се в местността „Богдана“, в землището на село
Бистрица, район Панчарево, Столична община, област София — град, при граници и
съседи по скица на ОСЗГ: имот №027060 /нула две седем нула шест нула/, имот №
001870 /нула нула едно осем седем нула/, имот №027034 /нула две седем нула три
четири/, имот №027036 /нула две седем нула три шест/ и имот №027035 /нула две
седем нула три пет/, заедно с правото на строеж върху описания подробно по-горе
ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор 04234.6988.66 /нула четири две три четири точка
шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица, Столична
Община, област София, в който е изградена сградата и ВЕДНО с 21,93 % /двадесет и
едно цяло и деветдесет и три стотни/ идеални части от правото на собственост върху
гореописания ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор 04234.6988.66 /нула четири две три
четири точка шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица,
Столична Община, област София, в който е изградена сградата, равняващи се на 658,12
кв.м., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Ищецът „Ен Ви Имоти“ ЕООД е депозирал въззивна жалба, с която обжалва
първоинстанционното решение като неправилно и необосновано. Необосновано СГС
приел, че Анексът от 08.07.2021 г. не представлява предварителен договор.
Неправилно била интерпретирана уговорката за необходимост от потвърждение от
ответника след получаване на уведомление от ищеца. В същото време СГС изобщо не
2
обсъдил дали са налице останалите условия за сключване на окончателен договор и
решението останало непълно. Според жалбоподателя Анекс № 3 по волята на страните
представлявал предварителен договор.Това се потвърждавало и от начина, по който
страните са посочени – Наемодател (продавач) и Наемател (купувач). Това бил
самостоятелен договор, който препращал към основния само относно изпълнението по
раздел шести. След като се касаело за отделен договор, то изискването за
потвърждение от страна на продавача не било изискване за окончателно съгласие за
продажбата, а касаело единствено уговарянето на дата за извършване на същата. Това
се потвърждавало и от израза „страните се съгласяват да подпишат договор за
покупко-продажба“ и нямало логика страните да си потвърждават подписването на
окончателен договор. Освен това в т.1.1 от Анекса се говорело за „уведомление“, което
поставяло началото на изпълнение на предварителния договор и с получаването му от
продавача започвал да действа опцията за изкупуване и съответно предварителния
договор. Жалбоподателят изрично е заявил, че поддържа твърденията и исканията си и
защитната си теза пред СГС, като е изложил и доводи по същество на спора. Въз
основа на изложеното е направено искане да бъде отменено първоинстанционното
решение и предварителният договор между страните да бъде обявен за окончателен.
Ответникът „СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРТИС“ ООД е депозирал отговор
на въззивната жалба, в който излага доводи за нейната неоснователност. Поддържа, че
изискването за потвърждение от негова страна е именно относно съгласието му за
сключване на окончателен договор, а не както твърди ищецът – за определяне само
датата на сделката. На следващо място поддържа, че изявлението на ищеца не е могло
да породи действие, тъй като е достигнало у ответника след датата на изтичане срока
на наемния договор, а според уговорките, следвало да бъде направено в рамките на
срока на договора. На следващо място се сочи, че не е изпълнено и условието ищецът
да няма неизпълнени задължения по договора за наем, а в случая имало такива, което
не било опровергано от ищеца. Не били налице и останалите условия, уговорени от
страните, за което подробно били развити доводи в писмените бележки пред първата
инстанция. Направено е искане да не бъде уважавана жалбата и да бъде потвърдено
обжалваното решение.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението и по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Следователно относно
правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан и следва да
се произнесе в рамките на наведените от страните оплаквания, като обаче следва
служебно да провери спазването на императивни материалноправни разпоредби,
приложими към спора (така т. 1 от тълк. решение № 1/2013г. по тълк.д. № 1/2013 г. на
ВКС, ОСГТК).
Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и
допустимо. Във връзка с правилността, като взе предвид наведените във въззивната
жалба пороци на атакувания акт и прецени събраните по делото доказателства, намира
за установено следното от фактическа и правна страна:
Ищецът „ЕН ВИ ИМОТИ“ ЕООД е твърдял в исковата си молба, че на
08.07.2021 г. с сключили с ответника „СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРТИС“ ООД
Анекс към Договор за наем от 08.07.2021 г., съставляващ двустранен и възмезден
предварителен договор за покупко-продажба на описаните в Договора и Анекса
недвижими имоти. Твърдял е, че съгласно т.1.1 от Анекса наемателят – ищец, имал
право да упражни опция за изкупуване на процесните недвижими имоти, изпращайки
до наемодателят и ответник по делото писмено уведомление по време на действие на
основния наемен договор. Опцията за изкупуване на имотите била обвързана с едно
3
общо условие, визирано в т.1.2 на анекса, а именно да са изпълнени задълженията по
договора за наем. Ищецът изпратил на 29.04.2022г. едностранно уведомление за
упражняване на посочената опция, получено на 03.05.2022г. от ответника. С него
заявил желанието си за закупуване на имотите при условията, определени между
страните с Анекса. Единственото условие било да са изпълнени задълженията на
наемателя. Ищецът е поддържал, че не са налице данни за нарушения на договора от
негова страна. След изпращане на уведомлението ответникът не отговорил, а
депозирал искова молба за изваждане на ищеца като наемател от имотите. Ищецът е
поддържал, че уведомлението по т.1.1 от анекса поставяло автоматично началото на
изпълнение на предварителния договор, след като било направено в срока на наемния
договор - на 29.04.2022 г. и с получаването на същото от ответника настъпвали
последиците от опцията за изкупуване на имотите – започвал да действа договора по
чл.19 ЗЗД. Следвало да се уговори единствено датата на сключване на окончателния
договор. Липсата на отговор от ответника минирало изпълнението на т.3 и давало
възможност да се приложи ex lege чл.19 ал.3 ЗЗД. Предвид изложеното ищецът е искал
да бъде обявен за окончателен предварителния договор, обективиран в Анекса от
08.07.2021 г. относно следните недвижими имоти: СГРАДА с идентификатор
№04234.6988.66.4 /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест
шест точка четири/, находяща се в село Бистрица, Столична Община, област София,
по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед N рд-18-
51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: Столична
община, село Бистрица, район Панчарево, местност Богдана N сграда С2, със
застроена площ: 165 /сто шестдесет и пет/ кв.м., брой етажи: 2 /два/, с предназначение:
жилищна сграда - еднофамилна, въведена в експлоатация с Удостоверение №
906/08.09.2014 г. за въвеждане в експлоатация на строеж: „Жилищна сграда тип С2 2“
на Директора на Дирекция „Общински строителен контрол“ на СО, с Разрешение за
строеж №283 от 21.08.2009г. на Главния архитект на СО, район „Панчарево“, и
построена в поземлен имот с идентификатор №04234.6988.66 по кадастралната карта и
кадастрални регистри на село Бистрица, Столична община, Област София, одобрен със
Заповед №РД-18-51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; с разгъната
застроена площ съгласно одобрен архитектурен проект 370 /триста и седемдесет/
кв.м.; състояща се от: първи етаж на кота ±0 (нула) м, със застроена площ 165 (сто
шестдесет н пет) КВ.М., на който са разположени: външен подход, входно преддверие,
дневна, трапезария, кухня, кабинет, гардероб, WC, стълба; втори етаж на кота 4-2.97
(плюс две цяло, деветдесет и седем стотни) м., със застроена площ 205 (двеста н пет)
кв.м., на който са разположени: стълба, коридор, спалня 1, спалня 2, спалня 3,
гардероб, три бани, две тераси; сутерен; на кота -2.805 (минус две цяло, осемстотин и
пет стотни) м., със застроена площ 159 (сто петдесет н девет) кв.м., на който са
разположени: стълба, коридор, фитнес, гараж, мокро помещение, котелно, хидрофор, 1
преддверие, WC, винарна, мазе, находяща се в ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор №
04234.6988.66 /нула четири две три четири точка шест девет осем осем точка шест
шест/, находящ се в село Бистрица, Столична Община, област София по
Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №РД-18-
51/03.11.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот:
Столична община, село Бистрица, район Панчарево, местност Богдана, с площ по
скица: 3001 /три хиляди и един/ квадратни метра, с трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, с
номер по предходен план: 027066 /нула две седем нула шест шест/, при съседи:
поземлен имот с идентификатори: 04234.6988.55, 04234.6988.35, 04234.6988.36,
04234.6988.870, с площ съгласно документи за собственост 3000 /три хиляди/ кв.м.,
образуван от следните недвижими имоти, съгласно документи за собственост:
4
неурегулиран поземлен имот - нива, с площ от 1000 /хиляда/ кв.м., десета категория,
представляващ имот с №027060 /нула две седем нула шест нула/, находящ се в
местността „Богдана“, в землището на село Бистрица, район Панчарево, Столична
община, област София — град, при граници и съседи по скица на ОСЗГ: имот №
027061 /нула две седем нула шест едно/, имот №027035 /нула две седем нула три пет/,
имот №027055 /нула две седем нула пет пет/, имот №001870 /нула нула едно осем
седем нула/; неурегулиран поземлен имот - нива, с площ от 1000 /хиляда/ кв.м., а
съгласно скица на ОСЗГ 1002 /хиляда и два/ квадратни метра, десета категория,
представляващ имот с №027034 /нула две седем нула три четири/, находящ се в
местността „Богдана“, в землището на село Бистрица, район Панчарево, Столична
община, област София - град, при граници и съседи по скица на ОСЗГ: имот №027054
/нула две седем пула пет четири/, имот №001870 /нула нула едно осем седем нула/,
имот №027036 /нула две седем нула три шест/; неурегулиран поземлен имот - нива, с
площ от 1000 /хиляда/ кв.м., десета категория, представляващ имот с №027061 /нула
две седем нула шест едно/, находящ се в местността „Богдана“, в землището на село
Бистрица, район Панчарево, Столична община, област София — град, при граници и
съседи по скица на ОСЗГ: имот №027060 /нула две седем нула шест нула/, имот №
001870 /нула нула едно осем седем нула/, имот №027034 /нула две седем нула три
четири/, имот №027036 /нула две седем нула три шест/ и имот №027035 /нула две
седем нула три пет/, заедно с правото на строеж върху описания подробно по-горе
ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор 04234.6988.66 /нула четири две три четири точка
шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица, Столична
Община, област София, в който е изградена сградата и ВЕДНО с 21,93 % /двадесет и
едно цяло и деветдесет и три стотни/ идеални части от правото на собственост върху
гореописания ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор 04234.6988.66 /нула четири две три
четири точка шест девет осем осем точка шест шест/, находящ се в село Бистрица,
Столична Община, област София, в който е изградена сградата, равняващи се на 658,12
кв.м.
Ответникът „СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРТИС“ ООД е депозирал отговор
на исковата молба, в който е оспорвал предявения иск. Твърдял е, че за него не са
възникнали задължения по предварителен договор по смисъла на чл.19 ал.3 от ЗЗД.
Сочил е, че според уговорките, за да бъде обвързан ответникът със задължения по
предварителен договор било необходимо кумулативното наличие на три предпоставки
– упражнена опция за изкупуване по време на действието на договора за наем; пълно
изпълнение на всички задължения по договора за наем; изрично потвърждение от
страна на ответника за сключване на окончателен договор. И трите условия не били
налице, защото ищецът не упражнил опция за изкупуване до изтичане срока на
договора на 30 април 2022 г., а не бил упражнил такава опция и след 30.04.2022 г.
Договорът за наем не бил подновен, за да може да бъде упражнена опция за
изкупуване. Съгласно т.2.2 от Договора за неговото подновяване било необходимо
кумулативното наличие на условията, описани от б.“а“ до б.“е“. Твърдял е, че не бил
давал съгласие наемателят да продължи да ползва процесния имот след изтичане на
договора – 30.04.2022 г. Дори многократно канил наемателя да освободи имота и
поради отказ на последния бил принуден да предяви иск за опразване на помещението.
Било постановено решение от 20.12.2022 г., с което ищецът бил осъден да освободи и
предаде на ответника държането на процесните имоти. Ответникът е твърдял още, че
към момента на изтичане на срока на договора за наем са съществували изискуеми и
неплатени задължения от ищеца към него, които били погасени едва на 16.05.2022г.
Освен това не бил давал изрично потвърждение за сключване на окончателен договор
съгласно т.3 от анекса. Подчертал е, че не е упражнена надлежно опцията на писмено
волеизявление и не следва да се счита дори и за писмо за намерение за подписване на
5
предварителен договор, пораждащ задължение за продажба на имота.
За установяване твърденията и оспорванията на страните по делото са събрани
писмени доказателства.
От приложения по делото Договор за наем се установява, че на 08.07.2021 г.
между „СОФИЯ ФРАНС АУТО ПРОПЪРТИС“ ООД като наемодател, и „ЕН ВИ
ИМОТИ“ ЕООД като наемател е постигнато съгласие наемодателят да предостави на
наемателя за временно и възмездно ползване описания в т.1.1 недвижим имот за
жилищни нужди. Съгласно т. 2.1 срокът на действие на договора е дванадесет месеца,
считано от 01.05.2021 г. до 30 април 2022 г., като е предвидена възможност за
продължаването му с 12 месеца при отправяне искане от наемателя до 15 дни преди
изтичане на първоначалния срок, при липса на неплатени задължения и подписване на
изричен Анекс за продължаване на срока.
Представен е Анекс от 08.07.2021 г. към Договор за наем от 08.07.2021 г. По
силата на т.1.1 от Анекса страните са се съгласили, че по време на действие на
Договора за наем Наемателят може да упражни опция за закупуване на имотите,
описани в т.1.1 от Договора за наем, като изпрати писмено уведомление до
Наемодателя. Съгласно т.1.2. от Анекса опцията за изкупуване по т.1.1 може да бъде
упражнена и задължения за Наемодателя по анекса могат да възникнат само при
условие, че Наемателят е изпълнил напълно всичките си задължения по договора за
наем. В т. 2 е посочена продажната цена на имотите, която е в зависимост от това дали
договорът за покупко-продажба бъде подписан в рамките на 12-месечения срок по т.
2.1 от Договора за наем или в рамките на удължения 12-месечен срок по т.2.2 въз
основа на влязъл в сила Анекс при посочени условия. Съгласно т.3 от Анекса, в
двуседмичен срок от уведомлението по т.1.1 и след потвърждение от страна на
Наемодателя страните се съгласяват да подпишат Договор за покупко-продажба във
формата на нотариален акт пред нотариус Л. Л., като е уговорено, че в този случай
продажната цена следва да бъде платена преди подписване на Договора в левова
равностойност, както и че всички разноски са за сметка на купувача.
По делото е представено уведомление от 29.04.2022 г., изходящо от „ЕН ВИ
ИМОТИ“ ЕООД, адресирано до “СОФИЯ ФРАНС АУТО-ПРОПЪРИС” ООД, с което
ищцовото дружество уведомява ответника, че упражнява правото си да закупи
ползваните описаните в Анекса недвижими имоти, при договорени условия на т.3 от
Анекса, като очаква потвърждението на наемодателя. Представено е и електронно
изявление от Еконт Експрес от 29.4.2022 г., от което е видно, че на тази дата се е
осъществило приемо - предаване на суми и 2 пратки между Е. И. Т. и служител на
Еконт, адресирани до “СОФИЯ ФРАНС АУТО[1]ПРОПЪРИС” ООД, с дата на
доставка 03.05.2022 година.
При така установеното от фактическа страна, от правна страна настоящият
съдебен състав намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното
установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор,
с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието
съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор;
качеството "изправна страна" на ищеца, респ. неизправността на ответника, т. е.
неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен;
настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя,
както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността
- чл. 363 ГПК.
6
Както пред първата инстанция, така и пред настоящата въззивна инстанция се
спори на първо място дали между страните по делото е налице валиден предварителен
договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор,
чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор
и по-точно дали Анекс от 08.07.2021 г. към договор за наем от същата дата обективира
такъв предварителен договор.
Настоящият съдебен състав, при тълкуване волята на страните съобразно чл. 20
ЗЗД, намира, че в Анекса не е обективиран такъв предварителен договор, а само
условията, при които такъв може да бъде сключен. Макар в Анекса да са посочени
ясно недвижимите имоти, за които се отнасят уговорките между страните,
евентуалната продажна цена и срокът за сключване на окончателен договор, в него не
се съдържа ясна и недвусмислена воля на двете страни, изразяваща безусловно
поемане на задължение от всяка от тях да сключи окончателен договор относно
описаните недвижими имоти. Това от една страна е така, тъй като на наемателя е
предоставена само опция да заяви, че желае да закупи недвижимите имоти,
упражняването на която зависи само от неговата воля при предварително уговорени
условия – да е изразена в срока на наемния договор и наемателят да няма непогасени
задължения по него. От друга страна, уговорено е, че след изпращане на уведомление
за упражняване на тази опция следва да има потвърждение на наемодателя, т.е.,
същият следва да изрази съгласие с изразеното от наемателя намерение. Следователно,
само след упражнена от наемателя опция и изразено от наемодателя последващо
съгласие може да се счита, че ще бъде сключен предварителен договор относно
покупко-продажбата на недвижимите имоти и при посочените в Анекса условия. Ясно
е, че сключването на предварителен договор е оставено на волята на страните,
последваща сключването на Анекса, макар и при предварително уговорени в него
условия. Уговорено е и че при постигането на такова последващо съгласие, страните
ще сключат окончателен Договор за покупко-продажба в двуседмичен срок след
изразеното потвърждение от наемодателя, т.е., след съвпадане на двете насрещни
волеизявления за сключване на такъв.
По делото е установено посредством представеното уведомление от 29.04.2024
г., че наемателят „ЕН ВИ ИМОТИ“ ЕООД е изготвил писмено изявление до ответника,
изразяващо упражняването на опцията за изкупуване на недвижимите имоти. Липсват
доказателства това изявление да е достигнало до ответника, доколкото в
уведомлението на Еконт само е посочена предполагаема дата на доставка, а не
действително направена на тази дата – 03.05.2022 г. доставка (уведомлението е
изготвено на 29.04.2022 г. и няма как да удостовери бъдеща доставка на 03.05.2022 г.)
Следователно, не може да се приеме, че опцията действително е упражнена.
Дори да приемем, че тя е упражнена на 03.05.2022 г., както твърди ищецът, то
това е станало след като договорът за наем вече е бил прекратен – същият е бил със
срок на действие до 30.04.2022 г., като никоя от страните не твърди този срок да е бил
продължаван. Според уговорките на страните опцията за изкупуване и могло да бъде
валидно упражнена до изтичане срока на договора за наем, поради което и вероятно
ответникът не е отговорил, а е пристъпил към принудително изваждане на наемателя
от наетите недвижими имоти. Липсата на потвърждение не е и била спорна между
страните, самият ищец е твърдял, че такова не е получил. Ето защо не може да се
приеме, че предварителен договор е сключен и по механизма, уговорен в Анекса.
Не може да се приеме друго и предвид посочването според жалбоподателя на
страните едновременно като наемодател (продавач) и наемател (купувач), защото това
е сторено само в т. 6 на Анекса, където е вписана уговорка за поемането солидарно от
трето лице – поръчител на задълженията както по Анекса, така и по Договора за
7
покупко-продажба. Очевидно това двойнствено посочване на качествата на страните
кореспондира с уговорката поръчителят да отговаря както по Анекса, (в който
страните са посочени навсякъде като наемател и наемодател), така и по бъдещия
Договор за покупко-продажба, (където страните биха били купувач и продавач).
Навсякъде в Анекса в уговорките, касаещи евентуалното бъдещо съгласие между
страните за изкупуване на недвижимите имоти и условията, при които би бил сключен
окончателен договор, страните са наричани само наемател и наемодател.
Липсата на валидно сключен предварителен договор между страните е
достатъчна, за да бъде прието, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е
неоснователен. Липсата му прави излишно и каквото и да било обсъждане на
останалите предпоставки за обявяване на един предварителен договор за окончателен.
При липсата изобщо на договор такова обсъждане би било само хипотетично и лишено
от смисъл.
Поради достигане от настоящата инстанция до краен извод, идентичен с
направения от първата инстанция извод, решението на СГС следва да бъде потвърдено
като правилно.
По разноските: При този изход на спора пред въззивната инстанция, право на
разноски има само въззиваемият. Същият е сторил разноски в размер на 3852 лева,
представляващи адвокатски хонорар пред САС, които следва да му бъдат платени от
жалбоподателя.
Воден от изложеното, Апелативен съд – София
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 132/23.01.2024 г. по т.д. № 2019/2022 г. на СГС,
VI-24 състав.
ОСЪЖДА „ЕН ВИ ИМОТИ“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на „СОФИЯ
ФРАНС АУТО ПРОПЪРТИС“ ООД, ЕИК ********* сумата 3 852 лева – адвокатско
възнаграждение пред САС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването
му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8