№ 165
гр. Варна, 13.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Елена Н.
при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева
като разгледа докладваното от Елена Н. Гражданско дело № 20233110113749
по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба вх. №13749/23.10.2023
г. от П. Г. Д. ЕГН ********** и Й. Ж. Д. ЕГН ********** двамата с адрес: гр. В. срещу
Ж. С. А., ЕГН **********, с адрес: гр. В., с която са предявени в условията на
обективно кумулативно съединяване искове, както следва:
1/ Съдът да развали договор, обективиран в нот.акт № 154,том 5, рег.№ 15665,
н.дело № 853 от 13.11.2007 г. на нотариус Илияна Маджунова, с район на действие
ВРС, с който Ж. С. А. е продал на П. Г. Д. и Й. Ж. Д. Поземлен имот с идентификатор
10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район Аспарухово, СО
"Боровец Север" с площ по НА от 1000 кв. м., а по скица 1144 кв.м.. при съседи:
поземлени имоти с идентификатори № № 1013 5.5401.9562: 10135.5401.3327; 10135.
5401.1149; 10135.5401.3326:10135 5401.3623 за сумата 16000 лева.
2/ Да бъде осъден ответника Ж. С. А. да заплати на П. Г. Д. и Й. Ж. Д. сумата
от 16000 /шестнадесет хиляди/ лева представляващи получената от него продажна
цена, подлежаща на връщане на отпаднало основание, поради развалянето на договор
за продажба на недвижим имот Поземлен имот с идентификатор 10135.5401.1150 по
КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район Аспарухово, СО "Боровец Север" с
площ по НА от 1000 кв. м., а по скица 1144 кв.м., при съседи: поземлени имоти с
идентификатори №№ 10135.5401.9562: 10135.5401.3327; 10135. 5401.1149; 10135
5401.3326:10135 5401.3623, ведно със законната лихва върху сумата от 16000 лева,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 23.10.2023г., до
окончателното й изплащане.
В исковата молба се излага следната фактическа обстановка:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот, оформен с нот.акт №
1
154,том 5, рег.№ 15665, н.дело № 853 от 13.11.2007 г. на нотариус Илияна Маджунова,
с район на действие ВРС, Ж. С. А. продал на П. Г. Д. и Й. Ж. Д. Поземлен имот с
идентификатор № 10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район
Аспарухово, СО "Боровец Север", с площ от 1000 кв.м., а по скица 1144 кв.м., при
съседи: поземлени имоти с идентификатори Ж№ 10135.5401.9562, 10135.5401.3327,
10135. 5401.1149; 10135 5401.3326; 10135 5401.3623 за сумата 16 000 лева. При
сключване на договора продавачът се е легитимирал с нот.акт за продажба на
недвижим имот № 45, том 2, рег.№ 5937, н.дело № 226 от 13.11.2007 г. на нотариус
Стелиана Костадинова, с район на действие ВРС, с който е закупил имота от К. М. В. и
С. П. В., които от своя страна са се легитимирали като продавачи с нотариален акт за
право на собственост върху недвижим имот № 136,том 1, рег.№ 2347, н.дело № 117 от
2007 г. на нотариус Орлин Стефанов, с район на действие ВРС, придобит чрез покупка
от Д. В. Х..
С влязло в сила на 06.01.2023 г. решение №260362 от 09.02.2021 г. по гр.д. №
2958/19 г. по описа на ВРС, 25 с-в е прието за установено по отношение на Д. В. Х.,
ЕГН **********, с адрес: гр. В., че К. М. В., ЕГН **********, С. П. В., ЕГН
********** и Ж. С. А., ЕГН ********** не са собственици на Поземлен имот с
идентификатор 10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район
„Аспарухово", СО "Боровец Север" с площ по НА от 1000 кв. м., а по скица 1144 кв.м.,
при съседи: поземлени имоти с идентификатори №№ 10135.5401.9562;
10135.5401.3327; 10135.5401.1149; 10135 5401.3326:10135 5401.3623, а с Решение №
1697 от 12.11.2021 г. по в.гр.д. № 1447/21 г. по описа на ВОС е прието ЗА
УСТАНОВЕНО в отношенията между Д. В. Х., ЕГН ********** от една страна и Й.
Ж. Д. ЕГН ********** и П. Г. Д. ЕГН **********, двамата от гр. Варна, от друга, че
Й. Ж. Д. ЕГН ********** и П. Г. Д. ЕГН ********** не са собственици на недвижим
имот - Поземлен имот с идентификатор 10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ
се в гр. Варна, район Аспарухово, СО "Боровец Север" с площ от 1000 кв.м., а по
скица 1144 кв.м., при съседи: поземлени имоти с идентификатори № №
10135.5401.9562; 10135.5401.3327; 10135. 5401.1149; 10135 5401.3326: 10135
5401.3623, Против Решението е депозирана касационна жалба, но не е допуснато до
касационно обжалване с Определение №50008 от 06.01.2023 г. по гр.д. № 1227/22 г. по
описа на ВКС, гр.колегия, Второ отделение.
Ищецът излага, че съгласно чл.188 ЗЗД продавачът отговаря, щом трето лице
има права върху продадената вещ, които може да противопостави на купувача в две
хипотези. В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът вече е
отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по иск на трети
лица - налице е осъществена евикция. Във втората хипотеза правата на трето лице
само са предявени по съдебен ред или дори още не са предявени, но могат във всеки
момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача. Вещта още не му е
2
отнета, но съществува реална заплаха от това - налице е евентуална евикция. Законът
не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата
случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението
да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице,
противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират в
бъдеще. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.87 ал.З
ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението /чл.189
ал.1 ЗЗД/, стига да е добросъвестен, т.е. по време на купуването да не е знаел, че
купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него /чл.
188 ЗЗД/. Купувачът има правната възможност да развали договора и преди съдебното
отстранение, ако не е знаел за правата на третите лица върху имота по време на
продажбата. При преценката за добросъвестността на ищците следва да се има
предвид съществуващата система на публичност на актовете с прехвърлително
действие с недвижими имоти. Доколкото такива прехвърляния на собственост или
учредяване на вещни права са вписани, последващият приобретател не може да
претендира отговорност за съдебно отстранение, в случай, че към момента на сделката
е бил в съС.ие да узнае за противопоставимите му права на трети лица. С вписването
се цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършеното
разпореждане с недвижимия имот и да се информират за собствеността. Към момента
на придобиване на имота от ищците по партидата му липсват вписани права на трети
лица.
За закупуване на имота ищците сключили с „ПроКредит банк /България/" АД
договор за жилищен кредит № 050-382428/13.11.2007 г. и сумата била платена на
продавача след вписване на първа по ред договорна ипотека в полза на банката.
Цената по договора за покупко-продажба обективиран в нот.акт № 154,том 5,
рег.№ 15665, н.дело№ 853 от 13.11.2007 г. на нотариус Илияна Маджунова, с район на
действие ВРС, е получена Ж. С. А., поради което и след разваляне на договора за
покупко-продажба се дължи нейното връщане поради отпадане на основанието, на
което е заплатена.
В срока за отговор на исковата молба ответникът оспорва предявените
искове по основание и размер, като навежда следните твърдения:
Счита, че не са налице предпоставките в конкретния случай за уважаване на
иска по чл.189, ал.1, вр. с чл.87 от ЗЗД, тъй като реално ответникът е изпълнил
задълженията си по процесния договор за покупко-продажба на недвижим имот. По
делото не са представени доказателства, че трети лица имат права върху вещта,
предмет на договора, които могат да противопоставят на купувачите - ищци в
настоящото производство. Представеното решение по гр.д.№2958/2019г. на ВРС - 25
състав е по предявен отрицателен установителен иск по чл.124 от ГПК от третото лице
и не установява правата на собственост на последното. Освен това страните в
настоящото производство са били конституирани като ответници във воденото преди
това производство по гр.д.№2958/2019г. на ВРС - 25 състав, поради което същото няма
3
сила на присъдено нещо между тях.
В постъпилия отговор от ТРЕТИТЕ ЛИЦА-ПОМАГАЧИ К. М. В., ЕГН
********** и С. П. В., ЕГН **********, същите излагат, че намират иска за допустим,
но неоснователен, като излагат следното:
На 14.03.2007 г. закупили в СИО, добросъвестно процесния имот от г-жа Д. В.
Х. с ЕГН ********** от гр. Варна за сумата от 12 900 лв., платена изцяло и в брой на
продавачката. Сделката била обективирана с нот. акт № 136, том 1, рег.2347, дело 117/
14.03.2007 г. на нот. 196 и вх.рег.6116 / 14.03.2007 г. на АВ-СВ-Варна - представен с
ИМ от ищците.
На 21.09.2007 г. продали имота на Ж. С. А., за сумата 19500 лв., изплатени в
брой. В момента на прехвърлянето му на отв. Ж. А., съответно и на последващата
продажба от него на ищците, върху имота не е имало вписани никакви тежести.
Излага, че преди описаните в исковата молба дела, между същите страни, за
същия имот и при същите обстоятелства било водено гр. д. №10008/2007 г. ВРС и др.
дела. Съответно тези обстоятелства са били известни на страните, но са изтекли
всички срокове и подобни претенции са погасени. Излагат, че въпросите, решени с
посочените дела, не ги обвързват и не формират СПН спрямо тях. Твърдят, че
защитата на страните по гр. д. №10008/2007 г, ВРС, гр. д. №2598/2019 г. ВРС и в. гр. д.
№1447/2021 г. ВОС не е била на нужното ниво. Делата са „лошо" и неефективно
водени. Страните не са защитили качествено своите права и законни интереси и се е
стигнало до този негативен за тях резултат, което не може да им се вмени и не следва
да носят отговорност за лошо организираната и проведена тяхна защита.
Твърди, че към настоящия момент по делото няма доказателства, че трети лица
имат права върху имота, като сочат, че предявеният по гр. д. №2598/2019 г. ВРС иск е
отрицателен установителен. Същевременно, към момента процесният имот се владее
от ищците. Съответно, не е изпълнена законовата норма на чл. 189, ал. 1 ЗЗД, нито
ищците са евинцирани.
Отправят искане за привличане като трето лице-помагач по делото. Д. В. Х.,
която е прехвърлител по сделка, с която са закупили имота.
Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. чл.189, ал.1, вр. с чл.87 от ЗЗД.
Основателността на исковите претенции е обусловена от наличието на следните
кумулативни материалноправни предпоставки, а именно: 1.) сключен валиден договор
за покупко-продажба на недвижим имот между страните, 2.) наличие на самостоятелни
вещни права в полза на трето лице върху същия недвижим имот, 3.) добросъвестност
на купувачите, тоест незнание, че имотът принадлежи на трето лице, 4.) реално
заплащане на търсената обратно продажна цена по договора.
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест в процеса,
обективирани в разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищците е да проведат
пълно и главно доказване на тези факти.
4
Страните не спорят, а и се установява от представените писмени
доказателствени средства, че:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт №
154,том 5, рег. №15665, н.дело № 853 от 13.11.2007 г. на нотариус Илияна Маджунова,
с район на действие ВРС, Ж. С. А. продал на П. Г. Д. и Й. Ж. Д. Поземлен имот с
идентификатор №10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район
Аспарухово, СО "Боровец Север", с площ от 1000 кв.м., а по скица 1144 кв.м., при
съседи: поземлени имоти с идентификатори Ж№ 10135.5401.9562, 10135.5401.3327,
10135. 5401.1149; 10135 5401.3326; 10135 5401.3623 за сумата 16 000 лева.
Продавачът Ж. С. А. се е легитимирал като собоственик по силата на нот.акт за
продажба на недвижим имот №45, том 2, рег.№ 5937, н.дело № 226 от 13.11.2007 г. на
нотариус Стелиана Костадинова, с район на действие ВРС, с който е закупил имота от
К. М. В. и С. П. В., които от своя страна са се легитимирали като продавачи с
нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот №136,том 1, рег. №2347,
н.дело №117 от 2007 г. на нотариус Орлин Стефанов, с район на действие ВРС,
придобит чрез покупка от Д. В. Х..
С решение №260362 от 09.02.2021 г. по гр.д. № 2958/19 г. по описа на ВРС, 25 с-
в, влязло в законна сила на 06.01.2023 г. е прието за установено по отношение на Д. В.
Х., ЕГН **********, с адрес: гр. В., че К. М. В., ЕГН **********, С. П. В., ЕГН
********** и Ж. С. А., ЕГН ********** не са собственици на Поземлен имот с
идентификатор 10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район
„Аспарухово", СО "Боровец Север" с площ по НА от 1000 кв. м., а по скица 1144 кв.м.,
при съседи: поземлени имоти с идентификатори №№ 10135.5401.9562;
10135.5401.3327; 10135.5401.1149; 10135 5401.3326:10135 5401.3623, а с Решение №
1697 от 12.11.2021 г. по в.гр.д. № 1447/21 г. по описа на ВОС е прието ЗА
УСТАНОВЕНО в отношенията между Д. В. Х., ЕГН ********** от една страна и Й.
Ж. Д. ЕГН ********** и П. Г. Д. ЕГН **********, двамата от гр. Варна, от друга, че
Й. Ж. Д. ЕГН ********** и П. Г. Д. ЕГН ********** не са собственици на недвижим
имот - Поземлен имот с идентификатор 10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ
се в гр. Варна, район Аспарухово, СО "Боровец Север" с площ от 1000 кв.м., а по
скица 1144 кв.м., при съседи: поземлени имоти с идентификатори № №
10135.5401.9562; 10135.5401.3327; 10135. 5401.1149; 10135 5401.3326: 10135
5401.3623, Против Решението е депозирана касационна жалба, но не е допуснато до
касационно обжалване с Определение №50008 от 06.01.2023 г. по гр.д. № 1227/22 г. по
описа на ВКС, гр.колегия, Второ отделение.
С решение №267/15.01.2015 г., постановено по гр.д. №10088/2007 г. на ВРС,
потвърдено с Решение №53/18.01.2017г. по в.гр.д. №1832/2016 г. на ВОС, г.о. е
прогласен за нищожен по иска на Д. В. Х. ЕГН********** от гр. В. предявен срещу К.
М. В. ЕГН********** и С. П. В. ЕГН********** и двамата от гр. В. на обективирания
5
в нот. акт 136, т.І, рег.2347, нот.д.№117/2007г. на нотариус с район на действие ВРС
договор от 14.03.2007г. за продажба на недвижим имот представляващ дворно място от
1 дка., УПИ, пл.№1150 по кадастралния план на местността „Боровец-север” в
землището на гр.Варна като противоречащ на закона.
По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ищците са
платили на ответника цената по договора за покупко-продажба, обективиран в нот.акт
№ 154,том 5, рег.№ 15665, н.дело № 853 от 13.11.2007 г. на нотариус Илияна
Маджунова, с район на действие ВРС, в размер на 16000 лева, като същото се
установява и от съдържанието на нотариалния акт.
Доколкото е налице влязло в законна сила съдебно решение, с което е уважен
отрицателен установителен иск за собственост срещу ищците и техните праводатели,
съдът намира, че същите са евинцирани от процесния имот. В тази връзка съдът не
възприема доводите на ответника, че понеже няма предявен и уважен иск, с който
трето лице да е признато за собственик на имота, то и не е изпълнен фактическият
състав на нормата на чл. 189, ал.1 от ЗЗД, а именно вещта да принадлежи на трето
лице. Съдебната евикция по съществото си представлява отричане правата на
собственост на продавача и купувачите, като без значение е дали е воден положителен
иск за собственост от третото лице или отрицателен такъв. Още повече, че
отрицателният иск за собственост при неговото уважаване отрича правото на
собственост на ответника на всички възможни основания, независимо дали са заявени
или не в процеса. Отговорността за евикция произтича от правилото, че никой не може
да прехвърли повече права, отколкото притежава. Доколкото ответникът в настоящото
производството не е бил собственик на продадената на ищците недвижима вещ, то и
същият не им е прехвърлил собствеността върху него, с което е в неизпълнение на
сключения между тях договор. Именно тава неизпълнение предпоставя възможността,
дадена от чл. 189, ал.1 от ЗЗД, купувачите да развалят договора и да искат обратно
покупната цена.
Ето защо предвид безспорно доказаната евикция на купувача по сделката, искът
му е основателен, тъй като по отношение на него е осъществена пълна евикция и
продавачите са в неизпълнение на задължението си да прехвърлят правото на
собственост върху продадения недвижим имот. Ищецът с исковата молба е отправил
искане за съдебно разваляне на договора, съгласно разпоредбата на чл. 87, ал.3, вр. с
ал.2 ЗЗД, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД, което на основание изложеното по-горе следва да бъде
уважено с оглед невъзможността за изпълнение от страна на ответника.
Относно разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на поискани и доказани
разноски. Представен е списък по чл. 80 ГПК, съгласно който ищците са направили
разноски в общ размер на 2525,21 лв., от които: 881,10 лева платена дължима
държавна такса за разглеждане на предявените искове, 10,00 лева държавна такса за
СУ, 40,00 лева такса за издаване на данъчна оценка, 40,00 лв. – държавна такса за
издаване на скица, 30,00 лв. – държавна такса за преписи от исковата молба, 24,11 лв. –
държавна такса за вписване на исковата молба и 1500,00 лв. за адв. възнаграждение,
съгласно договор за правна защита и съдействие, които следва да бъдат присъдени в
6
полза на ищците.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нот.акт №
154, том 5, рег.№15665, н.дело №853 от 13.11.2007 г. на нотариус Илияна Маджунова, с
район на действие ВРС, с който Ж. С. А., ЕГН **********, с адрес: гр. В. е продал на
П. Г. Д. ЕГН ********** и Й. Ж. Д. ЕГН ********** и двамата с адрес: гр. В. имот с
идентификатор 10135.5401.1150 по КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район
Аспарухово, СО "Боровец Север" с площ по НА от 1000 кв. м, а по скица 1144 кв.м,
при съседи: поземлени имоти с идентификатори № № 10135.5401.9562:
10135.5401.3327; 10135.5401.1149; 10135.5401.3326; 10135.5401.3623 за сумата 16000
лева, на осн. чл. 189, ал.1, вр. чл.87, ал.3, вр. ал.2 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Ж. С. А., ЕГН **********, с адрес: гр. В. ДА ЗАПЛАТИ на П. Г. Д.
ЕГН ********** и Й. Ж. Д. ЕГН ********** и двамата с адрес: гр. В. сумата от
16000 /шестнадесет хиляди/ лева, представляващи получената от него продажна
цена, подлежаща на връщане на отпаднало основание, поради развалянето на договор
за продажба на недвижим имот Поземлен имот с идентификатор 10135.5401.1150 по
КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, район Аспарухово, СО "Боровец Север" с
площ по НА от 1000 кв. м, а по скица 1144 кв.м, при съседи: поземлени имоти с
идентификатори №№ 10135.5401.9562: 10135.5401.3327; 10135. 5401.1149; 10135
5401.3326:10135 5401.3623, обективиран в нот.акт № 154, том 5, рег. №15665, н.дело
№853 от 13.11.2007 г. на нотариус Илияна Маджунова, с район на действие ВРС, ведно
със законната лихва върху сумата от 16000 лева, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда - 23.10.2023г., до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА Ж. С. А., ЕГН **********, с адрес: гр. В. ДА ЗАПЛАТИ на П. Г. Д.
ЕГН ********** и Й. Ж. Д. ЕГН ********** двамата с адрес: гр. В. сумата от 2525,21
лева /две хиляди петстотин двадесет и пет лева и двадесет и една стотинки/,
представляваща направените по делото съдебно-деловодни разноски, на основание чл.
78, ал. 1 ГПК.
Решението е постановено при участието на трето лице-помагач на страната на
ответника К. М. В., ЕГН ********** и С. П. В., ЕГН ********** и двамата с адрес: гр.
В..
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
7