Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

№ 310                                                         18.09.2018г.                                       гр.Бургас

 

 

БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД                               Първо гражданско отделение

Седемнадесети септември две хиляди и осемнадесета година

В публично заседание в следния състав :

 

Председател:  Дарина Костова

 

Секретар :  Ани Цветанова

 

 като разгледа докладваното от съдията Костова

гр.д. № 1933 по описа за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид следното :

 

Постъпила е искова молба от Н.Е.П., гражданин на Р. Ф., родена на **.**.****г., задграничен паспорт № ** ******, издаден на **.0*.20**г. от *** *****, с постоянен адрес на местоживеене: Р., гр.М., ул. „С.“, дом **, корпус *, ап. ** чрез адв. Олег Атанасов – ВАК, със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Я.Сандански“ №1, Вх.В, ап.64 против „ТТГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Поморие, ж.к. „Свобода“, бл.15, Вх. А, партер, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител: Г. Г. Г. и против „Спедстрой“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Дъбравино, Община Аврен, Област Варна, ул. „Лонгоз“ №31, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител Ж. К. Ж.. С исковата молба ищецът е предявил иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с който се иска да бъдат обявени за окончателни предварителните договори, подписани между страните на 19.06.2011г. и анексите към тях с предмет съответно: самостоятелен обект с предназначение жилище – апартамент 35 с идентификатор 57491.501.87.1.35, с обща застроена площ от 106,12кв.м., разположена на етаж 2 в сграда построена в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие, както и гараж 4, с идентификатор 57491.501.87.1.39 с обща застроена площ 29,28кв.м., разположен на етаж 0 в сграда построена в УПИ III- 5294 по плана на гр. Поморие. Претендира и направените по делото разноски.

С исковата молба ищцата твърди, че е сключила на 19.06.2011г. в гр. Поморие с ответните дружества следните договори и анекси към тях: Предварителен договор за покупко – продажба на недвижимо имущество от 19.06.2011г., ведно с Анекс от 19.06.2011г.към същия договор, с предмет на договора: покупко-продажба на студио 31, с обща застроена площ 60,03кв.м., разположено на етаж 2, в сграда в строеж, находяща се в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие; Предварителен договор за покупко-продажба на недвижимо имущество от 19.06.2011г., ведно с Анекс от 19.06.2011г. към същия договор, с предмет: покупко-продажба на студио 32, с обща застроена площ 33,93 кв.м., разположено на етаж 2, в сграда, находяща се в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие; предварителен договор за покупко-продажба на недвижимо имущество от 19.06.2011г., ведно с Анекс от 19.06.2011г.към същия договор, с предмет: покупко-продажба на гараж 4 с обща застроена площ от 29,28кв.м., разположен в сграда в строеж , находяща се в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие. След регистрацията на гаража в СГКК – Бургас, същият получил идентификатор № 57491.501.87.1.39.

В процеса на строителството по решение на ответниците студио 31 и студио 32 били обединени в един самостоятелен обект с предназначение жилище - апартамент 35 с идентификатор 57491.501.87.1.35 с площ 106,12кв.м., разположен на втори етаж в сграда построена в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие, като при обединяването им се е получила по-голяма от договорената площ. За промяната на първоначалния проект и извършеното обединение на двете студиа ищцата не била информирана, но не е възразила и като доказателство за това допълнително е заплатила по банков път на 01.09.2017г. сумата от 4 800евро по сметката на „Спедстрой“ ЕООД.

Твърди се, че съгласно чл. 4 от всеки един от договорите продавачите следвало да завършат строителството през 2012г., а по аргумент от чл. 7 от договорите се задължили да предадат на ищцата владението на имотите до 31.12.2012г., което и към момента на подаване на исковата молба не било сторено.

На следващо място се заявява, че ищцата е изправна страна по договорите и анексите към тях, защото е заплатила на ответниците 132 636 евро, която сума представлявала 100% от цената на имотите, включително с увеличената площ на нововъзникналия апартамент 35. Плащанията били извършени по ред и начин, определен от ответниците, като въпреки това владението върху имота и гаража не било предадено.

Ищцата счита, че по силата на разпоредбата на чл. 110 от ЗЗД към 31.12.2017г. за ищцата настъпвала пет годишната погасителна давност по посочените предварителни договори. Водена от това, тя е изпратила нотариални покани до ответниците, като ги е поканила на 28.12.2017г., да сключат окончателен договор, като ги е предупредили, че при неизпълнение, ще предяви настоящия иск. Двете покани достигнали до ответниците съответно на 07.12.2017г. и на 23.11.2017г.

На 28.12.2017г. се е осъществила среща между страните, на която обаче не се постигнало съгласие за сключване на окончателен договор, за което е съставен констативен протокол от нотариус.

Ответникът „Спедстрой“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Дъбравино, Община Аврен, Област Варна, ул. „Лонгоз“ №31, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител Ж. К. Ж., редовно уведомен с препис от исковата молба и доказателствата, подава отговор, в който заявява, че предявеният иск е допустим, но неоснователен, защото ищцата не е изправна страна по предварителните договори, освен това имотите, предмет на двата договора не съществували. Твърди, че никога не е изпадал в забава да изпълни задълженията си по предварителните договори, защото не му била платена цената по същите. Изразява убеждението си, че има право да продаде имотите, предмет на предварителните договори на трето лице.

Ответникът „ТТГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Поморие, ж.к. „Свобода“, бл.15, Вх. А, партер, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител: Г. Г. Г., редовно уведомен с препис от исковата молба и доказателствата, подава отговор, в който заявява, че предявеният иск е допустим и основателен. Заявява, че окончателен договор не е сключен, защото вторият ответник не е дал съгласието си за това и е пречил на сключването на окончателен договор. Признава твърдените в исковата молба факти по отношение на сключване на предварителните договори, изграждане на общ имот от двете ателиета, за които са сключени предварителните договори, както и признава, че цената е изцяло платена.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид, че са налице процесуалните предпоставки за допустимост на предявения иск и липсват процесуални пречки за разглеждане на същия , като по отношение на правния интерес съобрази и наличието на оспорване в съдебно заседание на правото на ищците, счита че предявените искове са допустими. 

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните доказателства по делото, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание в чл.362 и сл. ГПК и чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от Н.Е.П., гражданин на Р. Ф., родена на **.**.****г., задграничен паспорт № ** ******, издаден на **.0*.20**г. от *** *****, с постоянен адрес на местоживеене: Р., гр.М., ул. „С.“, дом **, корпус *, ап. ** чрез адв. Олег Атанасов – ВАК, със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Я.Сандански“ №1, Вх.В, ап.64 против „ТТГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Поморие, ж.к. „Свобода“, бл.15, Вх. А, партер, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител: Г. Г. Г. и против „Спедстрой“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Дъбравино, Община Аврен, Област варна, ул. „Лонгоз“ №31, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител Ж. К. Ж., с който се иска да бъдат обявени за окончателни предварителните договори, подписани между страните на 19.06.2011г. и анексите към тях с предмет съответно: самостоятелен обект с предназначение жилище – апартамент 35 с идентификатор 57491.501.87.1.35, с обща застроена площ от 106,12кв.м., разположена на етаж 2 в сграда построена в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие, както и гараж 4, с идентификатор 57491.501.87.1.39 с обща застроена площ 29,28кв.м., разположен на етаж 0 в сграда построена в УПИ III- 5294 по плана на гр. Поморие.

По делото са представени три предварителни договори за покупко-продажба на недвижимо имущество, а именно за апартаменти 31; 31 и гараж №4 в УПИ III -5294 от 19.06.2011г. и три анекса към всеки от тях анекс също от 19.06.2011г. Договорено е в предварителните договори, че купувачът се задължава да плати на продавачите суми, както следва: 30% от стойността при сключване на договора /в тази сума била включена предплата в размер на 2500 евро/; 30% при изготвяне на акт 14; 30% при изготвяне на акт 15; 10% при завършване на строителството. За датите на оформяне на акт 14, акт 15 и акт 16, продавачите уведомявали купувача устно или писмено. За апартамент 31 и 31 договорената цена била 450 евро на квадратен метър /за апартамент 31: 60.03кв.м. Х 450 евро на кв.м. също  и 60.03кв.м. Х450 евро на кв.м. и ДДС; за апартамент 32: 33,93кв.м. Х 450 евро на кв.м. също и 33,93кв.м. Х450 евро на кв.м. и ДДС /, а за гаража – 400 евро на квадратен метър /29,28кв.м.Х 400евро на кв.м. също и 29,28кв.м.Х 400 евро на кв.м. и ДДС/. Договорено е, че при неплащане на която и да е вноска в срок до 30дни от датата на крайния срок на изплащане, да се дава право на продавачите да продадат апартамента на трети лица и след това да върнат внесените до дадения момент суми, с изключение на стойността на внесената предплата. Окончателният договор и подписването на нотариален акт следвало да се извърши до 2012г., след заплащане на последната част от продажната цена. Купувачът щял да влезе във владение на имота в срок до 2012г.

Не е спорно по делото, че в процеса на строителството студио 31 и студио 32 били обединени в един самостоятелен обект с предназначение жилище - апартамент 35 с идентификатор 57491.501.87.1.35 с площ от общо 106,12кв.м., разположен на втори етаж в сграда построена в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие, като при обединяването им се е получила по-голяма от договорената площ.

По делото са представени фактури, удостоверяващи плащанията от ищеца към ответниците. По делото е допусната и приета съдебно-счетоводна експертиза, вещото лице по която изчерпателно е дало отговор на поставените въпроси. Съдът кредитира изцяло заключението на вещото лице. В него той е изчислил сумите, които са били договорени да се заплатят за закупуване на спорния апартамент. Според експертизата общата сума, дължима по предварителните договори и анексите към тях е в общ размер на 107 988 евро или 253 447,40лв. с ДДС. На датата на подписване на предварителния договор – 30%, а именно 76 034,22лв. с ДДС; при снабдяване с акт 14 – 01.11.2011г. – 30%, а именно: 76 034,22лв. с ДДС; при снабдяване с акт 15 – 25.04.2015г. – 30%, а именно: 76 034,22лв. с ДДС и при снабдяване за въвеждане на сградата в експлоатация – 09.06.2017г. – 10%, а именно 25 344,74 лв. с ДДС. От представените на вещото лице данни от счетоводството на двамата ответника се установява, че ищцата е направила плащания по банков път общо в размер на 255 523,54лв. с ДДС. В тази посочена сума се включва и последното плащане от ищцата с основание „доплащане по предварителен договор от Н.П. за ап. 35 и гараж 4 – гр. Поморие с идентификатор: 57491.501.87.1.35 и 57491.501.87.1.39.

В счетоводството на двете дружества не били представени документи, които да доказват, че ищцата е била уведомявана при издаване на всеки един от изброените актове своевременно.

По делото е представена нотариална покана получена от двамата от ответниците, с която ищцата ги е поканила на 28.12.2017г. да бъде подписан окончателния договор за прехвърляне на процесните имоти. От представения Констативен протокол от 28.12.2017г., издаден от нотариус Гергана Недина – район на действие РС – Поморие е видно, че на посочения ден за сключване на окончателен договор в кантората на нотариуса са се явили ищцата и Г. Г. Г. – управител на „ТТГ“ ЕООД, като не се е явил представител на ответника „Спедстрой“ ЕООД, което е възпрепятствало сключването на окончателния договор.

Съдът, по отношение на доказателствената тежест, с доклада по делото е указал на ищцата, че следва да докаже обстоятелството, че е изправна страна по договора, че е заплатила цялата цена на имота включително с увеличената площ на нововъзникналия апартамент 35 и че са налице предпоставките за прехвърляне на имота по нотариален ред.

От страна на ответниците не се оспорва идентичността на имота, посочен в исковата молба, с имотите, описани в предварителните договори /поради обединяването на апартаменти 31 и 32 в хода на строителството/, не се оспорва , че към момента имотът е изграден и годен да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Не се спори между страните, че както към датата на подписване на предварителния диговор, така и към датата на постановяване на решението имотът е собственост на ответниците. Страните не спорят по действителността на сключения предварителен договор. Не се спори между страните и че ищцата е извършвала плащания по договорите. Ответникът „Спедстрой“ ЕООД спори относно факта на плащане на вноските по договорите.

Съдът приема за установено, че страните са сключили три предварителни договори за покупко-продажба на недвижимо имущество, а именно за апартаменти 31; 31 и гараж №4 в УПИ III -5294 от 19.06.2011г. и три анекса към всеки от тях анекс също от 19.06.2011г. Договорено е в предварителните договори, че купувачът се задължава да плати на продавачите суми, както следва: 30% от стойността при сключване на договора /в тази сума била включена предплата в размер на 2500 евро/; 30% при изготвяне на акт 14; 30% при изготвяне на акт 15; 10% при завършване на строителството. За датите на оформяне на акт 14, акт 15 и акт 16, продавачите уведомявали купувача устно или писмено. За апартамент 31 и 31 договорената цена била 450 евро на квадратен метър /за апартамент 31: 60.03кв.м. Х 450 евро на кв.м. също  и 60.03кв.м. Х450 евро на кв.м. и ДДС; за апартамент 32: 33,93кв.м. Х 450 евро на кв.м. също и 33,93кв.м. Х450 евро на кв.м. и ДДС /, а за гаража – 400 евро на квадратен метър /29,28кв.м.Х 400евро на кв.м. също и 29,28кв.м.Х 400 евро на кв.м. и ДДС/. Договорено е, че при неплащане на която и да е вноска в срок до 30дни от датата на крайния срок на изплащане, да се дава право на продавачите да продадат апартамента на трети лица и след това да върнат внесените до дадения момент суми, с изключение на стойността на внесената предплата. Окончателният договор и подписването на нотариален акт следвало да се извърши до 2012г., след заплащане на последната част от продажната цена. Купувачът щял да влезе във владение на имота в срок до 2012г.

Не се спори по действителността на договорите. От приложените фактури, а и от експертизата на вещото лице се установява, че ищцата е заплатила всички необходими суми по договорите в размер на 255 523,54лв. с ДДС. В тази сума се включва и последното плащане в размер на 9387,98лв., което се установи, че е направено за доплащане по предварителния договор относно обединяването на апартамент 31 и 32. Съдът не споделя мнението на ответника „Спедстрой“ ЕООД, че на него не са изплащани вноски по договорите и поради това липсвало изобщо плащане. От договорите и анексите към тях е видно, че са уговорени всички необходими клаузи, характеризиращи един предварителен договор. Определена е цена, като никъде не е конкретизирано на кой от двамата продавачи по договора следва да се извърши плащане. Поради това и намира, че плащането на единия ответник погасява задължението. А и самото плащане на сумите е направено на вноски по сметки и на двамата ответника.

За пълнота следва да се каже, че се установи, че ищцата не е била уведомявана за нито един от издаваните актове –образци, а също така и за обединяването на имоти 31 и 32. Липсват доказателства за договаряне между страните за доплащане за разликата в увеличения апартамент 35, поради сливането на двата – 31 и 32.

Съгласно чл. 7 от договорите купувачът следвало да влезе във владение на имота в срок 2012г. във вид и степен на завършеност, както е описано подробно в договорите. По делото се установява, че за процесния имот има издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация № 50/09.06.2017г. издадено от Община Поморие. Ищецът е предприел действия по сключване на окончателния договор, като не е постигнато съгласие за сключването му.

С горните аргументи, съдът приема, че са налице валидно сключени предварителни договори и анекси към тях за покупко-продажба на недвижим имот, сключен съобразно изискванията на чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД. Установява се, че продавачите по този договор са собственици на недвижимия имот към момента на сключване на предварителния договор. Настъпил е и падежът на поетото от отчуждителите по предварителните договори задължение да прехвърлят имота по нотариален ред, но това задължение не е осъществено въпреки усилията  на ищцата в тази насока. Установи се безспорно, че ищцата е заплатила цялата сума по договорите. Ето защо се налага изводът, че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността и предявеният иск следва да бъде уважен при условията на чл.362, ал.1 от ГПК.

По делото се претендират разноски от страните по делото. Поради това, че се уважава целият иск, то на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 6728,77лв. съобразно приложен списък по чл. 80 от ГПК. Възражението на ответника „ТГГ“ ЕООД за прекомерност на адвокатското възнаграждение не следва да се уважи, тъй като е съобразено с нормата на чл. 7, ал. 2, т. 5 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

На основание чл.364 от ГПК във връзка с чл. 46, ал. 2, т.1, чл.47 ал.2 от ЗМДТ във връзка с чл. 32, ал. 2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци  на територията на  Община Поморие, ищецът следва да заплати дължимия данък  за придобиване на имот по възмезден начин в размер на 7603,42лв, като за тези разноски се впише възбрана върху имота, за което дължи държавна такса в размер на 15 лв.,както и такси за прехвърляне на собствеността върху имотите в размер определен съгласно т. 8 Тарифа за нотариалните такси към ЗННД в размер от 1037лв.

 

Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд

 

Р     Е     Ш     И :

 

ОБЯВЯВА за окончателни предварителните договори от 19.06.2011г., подписани между Н.Е.П., гражданин на Р. Ф., родена на **.**.****г., задграничен паспорт № ** ******, издаден на **.0*.20**г. от *** *****, с постоянен адрес на местоживеене: Р., гр.М., ул. „С.“, дом **, корпус *, ап. ** чрез адв. Олег Атанасов – ВАК, със съдебен адрес: със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Я.Сандански“ №1, Вх.В, ап.64 в качеството й на купувач и „ТТГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Поморие, ж.к. „Свобода“, бл.15, Вх. А, партер, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител: Г. Г. Г. , и „Спедстрой“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Дъбравино, Община Аврен, Област Варна, ул. „Лонгоз“ №31, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител Ж. К. Ж. в качеството им на продавачи,за покупко-продажба на недвижимо имущество, а именно: самостоятелен обект с предназначение жилище – апартамент 35 с идентификатор 57491.501.87.1.35, с обща застроена площ от 106,12кв.м., разположена на етаж 2 в сграда построена в УПИ III – 5294 по плана на гр. Поморие /включващ студио 31 и студио 32/, както и гараж 4, с идентификатор 57491.501.87.1.39 с обща застроена площ 29,28кв.м., разположен на етаж 0 в сграда построена в УПИ III- 5294 по плана на гр. Поморие за продажната цена на имота в общ размер на 253 447, 40 лв, на посочената в договорите и изцяло платена цена .

ОСЪЖДА Н.Е.П., гражданин на Р. Ф., родена на **.**.****г., задграничен паспорт № ** ******, издаден на **.0*.20**г. от *** *****, с постоянен адрес на местоживеене: Р., гр.М., ул. „С.“, дом **, корпус *, ап. ** чрез адв. Олег Атанасов – ВАК, със съдебен адрес: със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Я.Сандански“ №1, Вх.В, ап.64, да заплати в ТДД по местонахождението на имота дължимия данък за придобиване на имот по възмезден начин в размер на 7603,42лв. /седем хиляди шестотин и три лева и четиридесет и две стотинки/.

ДА СЕ ВПИШЕ възбрана върху гореописания недвижим имот до заплащане на местния данък.

ОСЪЖДА Н.Е.П., гражданин на Р. Ф., родена на **.**.****г., задграничен паспорт № ** ******, издаден на **.0*.20**г. от *** *****, с постоянен адрес на местоживеене: Р., гр.М., ул. „С.“, дом **, корпус *, ап. ** чрез адв. Олег Атанасов – ВАК, със съдебен адрес: със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Я.Сандански“ №1, Вх.В, ап.64 да заплати на държавата по сметка на Бургаския окръжен съд сумата от 15 лв., представляваща държавна такса за вписване на възбраната, както и такси за прехвърляне на собствеността върху имотите в размер определен съгласно Тарифа за нотариалните такси към ЗННД в размер от 1037лв./хиляда тридесет и седем лева/.

Да не се издават преписи от решението на основание чл.364,ал.2 от ГПК, докато ищцата не представи доказателства че са заплатени разноските по прехвърлянето на имота, както и данъците и другите публични задължения на праводателя й за имота.

УКАЗВА на ищцата на основание чл.115 от ЗС следва да впишат настоящото решение в 6-месечен срок от влизането му в сила.

ОСЪЖДА „ТТГ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Поморие, ж.к. „Свобода“, бл.15, Вх. А, партер, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител: Г. Г. Г. и „Спедстрой“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с. Дъбравино, Община Аврен, Област Варна, ул. „Лонгоз“ №31, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител Ж. К. Ж. да заплатят солидарно на Н.Е.П., гражданин на Р. Ф., родена на **.**.****г., задграничен паспорт № ** ******, издаден на **.0*.20**г. от *** *****, с постоянен адрес на местоживеене: Р., гр.М., ул. „С.“, дом **, корпус *, ап. ** чрез адв. Олег Атанасов – ВАК, със съдебен адрес: със съдебен адрес: гр. Варна, ул. „Я.Сандански“ №1, Вх.В, ап.64  сумата от 6728,77лв./шест хиляди седемстотин двадесет и осем лева и седемдесет и седем стотинки/ – съдебно-деловодни разноски.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд – Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                                             СЪДИЯ :