Р Е
Ш Е Н И Е
№
…….……./……………..2018 г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, девети състав, в
открито съдебно заседание, проведено на 17.05.2018 г., в състав:
СЪДИЯ: ДАНИЕЛА ХРИСТОВА
при участието на
секретар Доника Христова
като разгледа докладваното от съдия Даниела Христова
гражданско дело №
2716 по описа за 2017 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
В обстоятелствената част на исковата молба ищецът
излага, че с ответницата са страни по предварителен договор за покупко-продажба,
сключен на 29.05.2013 г., по силата на тя, в качеството на продавач се е задължила
да продаде на купувача следния свой собствен имот, а именно:
Апартамент № 2, находящ се на 5-ти етаж от сградата, с
площ от 155,64 кв.м. и с обща площ с идеални части от 191,02 кв.м., състоящ се
от входно преддверие, перално помещение, дневен тракт, две спални, коридор,
баня с тоалет, спалня за гости, баня с тоалет, антре, четири балкона, при
граници на имота - коридор, апартамент № 3, проход към вътрешен двор, вътрешен
двор, апартамент № 1, ведно с изба № 2, с площ от 2,48 кв.м., при граници -
изба 1, калкан, изба № 3 и коридор, както и 9.7703% ид.части от общите части на
сградата и от правото на строеж от сградата, находяща се в дворно място,
находящо се в гр. Варна, КК „Св.Св. Константин и Елена" с площ 576 кв.м.,
съставляващо УПИ V в кв. 66 по плана на Вилна зона Варна, при граници на имота
- улица, УПИ VI, УПИ VII и УПИ IV, и който имот представлява самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 101035.2586.151.1.19 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на
АГКК за сумата от 160 000 евро /сто и
шестдесет хиляди евро/. Страните се договори плащането да се извърши по банкова
сметка ***ер на 16 000 евро или левовата им равностойност по фиксинга на
БНБ в деня на подписване на предварителния договор, а остатъка в размер на
144 000 евро платими в срок до 15.07.2013 г. На същата дата страните поели
задължението да сключат окончателен договор в предвидената нотариална форма.
Ищецът излага, че към датата на сключване на договора, имотът бил ипотекиран в
полза на „Банка Пиреос България" АД, като продавачът поел ангажимент да
заличи ипотеката преди изповядване на сделката в нотариална форма.
В изпълнение на задълженията
на купувач, ищецът твърди че е платил следните суми:
На 29.05.2013 г. - 31 300
лв. платена в брой, срещу разписка. На 03.06.2013 г. - 29 000 лв. платена по
банков път, от сметка в Уникредит Булбанк АД. На 03.06.2013 г. - сума в размер
на 29 000 лв. от сметка ми в Пиреос Банк България АД. На 03.06.2013 г. - 29 000
лв. платена от сметка в КТБ АД. На
03.06.2013 г. - 29 000 лв. платена от сметка
в СИБАНК АД. На 03.06.2013 г 9 000 лв. платени сметка в СЖ Експресбанк
АД. На 04.06.2013 г. - 29 000 лв. платена от сметката в Уникредит Булбанк АД.
На 04.06.2013 г. - 29 000 лв. платена от сметка в Пиреос Банк България АД. На
04.06.2013 г. - 29 000 лв. платена от сметка в КТБ АД. На 04.06.2013 г. - 29
000 лв. платена от сметка в СИБАНК АД. На 04.06.2013 г. - 9 000 лв. платена от
сметка в СЖ Експресбанк АД. На 05.06.2013 г. - 4 800 лв., платена от сметка в
СЖ Експресбанк АД.
Ищецът твърди, че общо
платените суми са в размер на 286 100
лева и че остатъкът от сумата следвало да плати преди изповядване на сделката
пред нотариус и след представяне на доказателства за заличаване на ипотеката.
Ищецът излага, че въпреки
направени плащания ипотеката не била заличена. Твърди, че платената от него
цена по договора била разходвана за погасяване на други задължения.
Ищецът твърди, че банката е
отказала заличаване на ипотеката. До изтичане срока - 15.07.2013 г.,
ответницата не изпълни задължението за заличаване на ипотеката, което било
пречка за изповядване на сделката.
Ищецът твърди, че е провел
многократни разговори, на които ответницата е обещавала за изпълни задълженията
си по договора , но и към датата на предявяване на иска ипотеката не била
заличена.
Позовавайки се на чл. 11 от
договора, ищецът претендира за развалянето му, за връщане на заплатените суми и
за присъждане на неустойка в размер на 5
000 евро. Твърди, че ответницата е в забава в период по-голям от 4 години и към
настоящия момент няма интерес от изпълнение на договора.
Ответницата в писмен отговор, представен пред съда по реда на чл.
131 от ГПК, оспорва основателността на претенциите. Оспорва фактическото
твърдение на ищеца, че е изправна страна по договора. Счита, че не е изпълнил
задължението да плати цената до 15.07.2013 г. Квалифицира това бездействие като
частично неизпълнение на съществено договорно задължение в уговорения
срок. Счита, че ищецът не е представил доказателства, че е отказала да
прехвърли собствеността. Твърди, че е предала владението върху имота и счита,
че това действие опровергава твърдението на ищеца, че е отказала да прехвърли
собствеността. Оспорва твърдението, че договора е развален. Не оспорва
наличието на предварителен договор и извършените плащания, така както са описани от ищеца. Изразява съгласие
да изпълни задълженията си по договора /да прехвърли собствеността/, но под
условие, ищецът да заплати еднократно
остатъка от продажната цена. Счита, че не е налице
хипотезата на чл. 55 , поради което
изразява становище за неоснователност на исковете. Твърди, че купувачът, който
също е в забава, изобщо не е давал подходящ срок за изпълнение, поради което
моли съда да отхвърли иска по чл. 87, ал. 2 ЗЗД като неоснователен и недоказан.
По иска с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, счита че не е реализирана хипотезата на чл. 11 от договора, а
ако съда установи основателност на иска е направено възражение за прихващане в
същия размер, поради насрещно неизпълнение – не заплащане на цената по
договора.
В заключение, писменият отговор обективира воля за
сключване на съдебна спогодба чл. 234
от ГПК, като в нея бъде определен едномесечен срок за изпълнение от страна на ищеца на
задължението му за заплащане на цялата продажна цена, започващ да тече след
датата на влизане в сила на съдебната спогодба и респективно едномесечен срок
за ответницата, започващ да тече след датата на изпълнение от страна на ищеца,
за изпълнение на задължението й за прехвърляне на собствеността върху
недвижимия имот по предварителния договор на ищеца, при заличени вещни тежести.
Ищецът претендира разноски в размер на 7500 лева, заплатено адвокатско
възнаграждение. Ответницата не претендира разноски.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните, събраните по делото доказателства,
правните норми регламентиращи процесните отношения, прима за установено
следното от фактическа и правна страна:
На 29.05.2013 г. между
страните в настоящото производство е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ Апартамент № 2, находящ се на 5-ти
етаж от сградата, с площ от 155,64 кв.м. и с обща площ с идеални части от
191,02 кв.м., състоящ се от входно преддверие, перално помещение, дневен тракт,
две спални, коридор, баня с тоалет, спалня за гости, баня с тоалет, антре,
четири балкона, при граници на имота - коридор, апартамент № 3, проход към
вътрешен двор, вътрешен двор, апартамент № 1, ведно с изба № 2, с площ от 2,48
кв.м., при граници - изба 1, калкан, изба № 3 и коридор, както и 9.7703%
ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж от сградата,
находяща се в дворно място, находящо се в гр. Варна, КК „Св.Св. Константин и
Елена" с площ 576 кв.м., съставляващо УПИ V в кв. 66 по плана на Вилна
зона Варна, при граници на имота - улица, УПИ VI, УПИ VII и УПИ IV, и който
имот представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
101035.2586.151.1.19 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК за сумата от 160 000 евро /сто и шестдесет хиляди евро/. Страните се
договори плащането да се извърши по банкова сметка ***ер на 16 000 евро
или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ в деня на подписване на
предварителния договор, а остатъка в размер на 144 000 евро платими в
срок, не по късно от 15.07.2013 г. Страните поели задължението да сключат
окончателен договор в предвидената нотариална форма, също не по късно от
15.07.2013 г. Договорят се владението върху имота да бъде предадено от
продавача на купувача в деня на сключване на окончателния договор. Продавачът,
т.е. ответницата с договора е поела задължението да заличи вещните тежести,
наложени от „Банка Пиреос България“ АД. Срокът за извършване на това действие е
„преди нотариалната сделка“.
Горните факти не са спорни
между страните.
Относно взаимните им възражения
за неизправност на страните по договора, съдът намира следното:
От представените от ищеца
писмени доказателства, които не са оспорени от ответницата се установява, че
ищецът е заплатил сумата от 31 300 лева, представляваща първа вноска по
договор за покупко-продажба от 29.05.2013 г. Датата на разписката е 25.04.2013
г., но доколкото в текста на документа и датата на сключване на договора за
покупко-продажба, съдът приема, че е налице техническа грешка. Липсва и
оспорване от страна на ответницата както относно автентичността на подписите на
документа, така и неговото съдържание или дата. Предвид тези съображения, съдът
приема, че ищецът в качеството си на купувач е изпълнил задължението си по т.4
от договора.
От представените банкови
преводи, които също не се оспорват от ответницата се установява, че в периода
от 03.06. до 05.06 2013 г., т.е. в рамките на три дни, ищецът е заплатил още
254 800 лева. Отнесени към паричната единица по договора и фиксинг,
платената сума е в размер на 130 277 евро. Останал е остатък за
заплащане в размер на 13 277 евро,
който ищецът е следвало да плати на 15.07.2013 г., която дата съвпада с
определената между страните за нотариалното изповядване на сделката.Други
задължения по този договор ищецът няма.
Ответницата е следвало да
заличи тежестта върху имота известна на страните при сключване на договора. В
т. 12 от договора изрично се посочва, че действието следва да се извърши преди
нотариалната сделка, т.е. преди 15.07.2013 г. Видно от представената справка
издадена от службата по вписвания, тежестта върху имота вписана на 28.12.2007
г. и обективина в нот. Акт № 10/2007 г.
не е заличена. Този факт също не е спорен между страните.
В т. 8 от договора страните
са предвидили отговорности и неустойки, страните са се договорили за неустойка
в размер на 5000 лева, които купувачът дължи на продавача, ако не закупи имота,
а продавача дължи връщане на заплатените суми. В т. 11 от договора е уговорена
неустойка в размер на 5000 лева, в полза на купувача, ако продавачът се откаже
да прехвърли собствеността, декларира неверни данни, обремени имота с тежести
или с права на трети лица, купувача има право едностранно да развали договора,
да се освободи от задълженият си по него продавачът му дължи неустойка в размер
на 5000 лева. Не са представени доказателства за обременяване на имота с друга
тежест освен с известната на ищеца към датата на сключване на договора, а
именно ипотеката в полза на „Банка Пиреус България“ АД.
От правна страна, съдът
приема, че частта от уговорената цена по договора не заплатена от купувача, не
го прави неизправна страна, защото задължението е да плати до датата на падежа, която дата съвпада с датата на изповядване на сделката.
Сделката не е могла да бъде изповядана, защото продавача не е изпълнил
задължението да заличи ипотеката, което е задължение е следвало да направи „преди нотариалната сделка“.
Следователно, плащането на цялата цена и заличаване на ипотеката, макар да се
дължат в един и същ срок – до 15.07.2013 г. се държат и в определена поредност
– първо заличаване на ипотеката, после плащане на остатъка от цената и
нотариално изповядване на сделката. Последните две са фиксирани с краен срок, а
заличаването на ипотеката е следвало да се осъществи преди да настъпи крайния
момент на този срок. Съдът не приема за основателно възражението, на
ответницата, че тези действия е следвало да се осъществят едновременно, както
не приема и възражението, че първо купувачът следва да плати остатъка, а след
това тя да поиска и съответно да получи заличаване на ипотеката.Такова
задължение купувача няма.
От гореизложеното следва, че
неизправна страна по договора към дата 15.07.2013 г. е ответницата и ищецът има
право да иска разваляне на договора. Ответницата е неизправна страна и към
датата на предаване на иска. Ищецът има право да поиска разваляне на договора и
връщане на даденото по него. Осъществен е фактическият състав на чл. 551 ал.1
пр. 3 от ЗЗД.
По кумулативно съединения
иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД. Изброяването на основанията при които
настъпва отговорността за неустойка за продавача, не са се осъществили. Ищецът
в качеството си на купувач, не е доказал, че ответницата в качеството на
продавач отказва да прехвърли имота, че е обременила същия с вещни тежести или
с права на трети лица. Действително върху имота има тежест, но тя е
съществувала към датата на сключване на договора, а чрез тълкуване на глаголната форма „обремени“
следва, че отнася за действие след сключване на договора. Претенцията за
неустойка е недоказана , поради което е неоснователна и следва да се отхвърли.
Ищецът не е заплащал
разноски в производството тъй като е освободен с Определение № 592 от
02.03.2018 г., но с оглед изхода от спора, в тежест на ответницата следва да
бъдат присъдени дължимите държавни такси. Претенцията на ищеца за присъждане на
адвокатско възнаграждение в размер на 7500 лева е оспорена от ответника по
съображения за прекомерност.
По това възражение, съдът
изхождайки от вида на предявените искове – осъдителни и тяхната цена, намира
възражението за неоснователно. Размерът следва да бъде намален само по
правилата за присъждане на разноски до размера на уважената част от иска.
РЕШИ:
ОСЪЖДА Т.К. Николаева, ЕГН ********** ***, ДА ЗАПЛАТИ на Т.Б.К., ЕГН **********
*** сумата от 286 100 /две осемдесет и
шест хиляди и сто/ лева, представляваща заплатената част от цената по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
29.05.2013 г. получена на отпаднало основание, след разваляне на договора,
считано от 19.03.2018 г. /връчване на исковата молба/, ведно със законната
лихва, от датата на разваляне на договора 19.03.2013
г. до окончателното изплащане на сумата, на
основание чл. 55, ал.1 пр. трето и чл. 87 от ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ иска предявен
от Т.Б.К., ЕГН ********** ***
против Т.К. Н., ЕГН ********** ***, за
заплащане сумата от 9 779,15 /девет хиляди седемстотин седемдесет и девет лева
и петнадесет ст./ лева, представляващи левовата равностойност на 5000 евро, претендирана
като дължима неустойка по чл. 11 от договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен на 29.05.2013 г. ведно със законната лихва, считано от датата на
депозиране на исковата молба 15.12.2017 г. до окончателното изплащане на сумата,
на основание чл. 92 и чл. 86 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Т.К. Н., ЕГН ********** ***, ДА ЗАПЛАТИ на Т.Б.К., ЕГН **********
*** сумата от 7 371.17 лева, представляващи направените по делото разноски
съответни на уважената част от
предявените искове, на основание
чл. 78, ал.1 от ГПК
ОСЪЖДА Т.К. Н., ЕГН ********** ***, ДА ЗАПЛАТИ по сметка на
Варненски окръжен съд сумата от 11 444 .00 /единадесет хиляди четиристотин
четиридесет и четири / лева, представляващи дължимата държавна такса за
образуване на производството по делото, на
основание чл. 76, ал.6 от ГПК.
Решението може да се обжалва
с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчване на
препис от настоящия съдебен акт на страните.
Съдия в Окръжен съд: