№ 7277
гр. София, 01.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Петър Люб. Сантиров
Членове:Ивета Антонова
Дамян Ив. Христов
при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева
като разгледа докладваното от Дамян Ив. Христов Въззивно гражданско дело
№ 20241100514491 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от ищеца, срещу Решение № 14214 от
18.07.2024 г., постановено по гр. д. 35725/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 127-и
състав, с което е отхвърлен предявеният от ищцата С. Я. С. срещу Столична община иск по
чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗС за признаване за установено, че ищцата по силата на
изтекла в негова полза придобивна давност в периода от началото на 2010 г. до подаване на
исковата молба на 27.06.2023 г. притежава право на собственост върху недвижим имот с
идентификатор 68134.4388.643 по КККР, находящ се в гр. София, ж.к. „Филиповци“, с площ
от 1022 кв.м., като неоснователен.
Във въззивната жалба се излагат следните оплаквания срещу правилността на решението:
Твърди се, че първата инстанция неправилно определила предмет на спора и не разгледала
предявения иск срещу Столична община. Вместо това, съдът разгледал облигационно
правоотношение между „НАРКООП-СОФИЯ“ АД и „ТАТЛЪ БЕЙ“ ЕООД (дружество на
ищцата), което било трето за спора лице. Поддържа се, че съдът извършил непълна и
неправилна преценка на релевантните факти, тъй като анализът на свидетелските показания
и съдебно-техническата експертиза (СТЕ) не съответствал на заявената от ищцата
претенция. Навежда се, че решението било постановено при несъобразяване с последиците
от разпределената тежест на доказване и при неправилно интерпретиране на
съществуващата съдебна практика на ВКС по процесуалноправни въпроси. Твърди се, че в
1
решението на СРС липсвали мотиви, които да обосновават преценката на съда за
неоснователност на предявения иск по чл. 124 от ГПК- съдът необосновано приел, че
дворното място, което е предмет на иска, не било изрично посочено в договори за наем с
„НАРКООП-СОФИЯ“ АД, но то представлявало „лятна градина“, която обслужвала
ресторанта, предмет на договора за наем. Освен това съдът необосновано приел, че ищцата
не е доказала явно и необезпокоявано владение, като това противоречало на събрания по
делото доказателствен материал. Поддържа се, че ищцата е осъществявала фактическа власт
върху имота чрез лично ползване, стопанисване, облагородяване, застрояване и опазване,
което квалифицирало действията като владелчески. Тези действия са били явни, което е
дало възможност на собственика да узнае и да защити правото си, ако е желаел да го запази.
Бездействието на собственика повече от 10 години води до загуба на собствеността. Налице
бил и субективния елемент на владението, с оглед на обстоятелството, че в случая
приложение намирала презумпцията по чл.69,ал.2 от ЗС, която не била оборена. Моли съдът
да отмени процесното решение и вместо него да постанови ново, с което да уважи
предявеният иск.
В законоустановения срок е постъпил писмен отговор на въззивната жалба, в който се
излага становище за нейната неоснователност. Твърди се, че първата инстанция правилно е
приела, че ищцата не е установила владение а държане на процесния имот въз основа на
наемно правоотношение, свързано с контролираното от нея търговско дружество, като това
се подкрепяло от събраните по делото доказателства. Поддържа, че дори да се приеме, че
ищцата е владяла имота, то за процесния период е действала законова забрана за
придобиване по давност на общински имоти, респ. с оглед на краткия период изминал
между влизане в сила на решението на Конституционния съд и предявяването на иска, то не
е изтекъл предвидения в ЗС десет годишен срок на придобивна давност. По изложените
съображения моли съдът да потвърди решението на първата инстанция.
Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, намира за установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по същество
е неоснователна.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно,
като краен резултат. Съображенията за това са следните:
За да постанови обжалваното решението първата инстанция е приела, че ищцата не е
доказала явно и необезпокоявано владение върху процесния имот, тъй като предприетите от
нея действия ( ограждане на имота, неговото почистване и стопанисване), не могат да бъдат
разглеждани като такива по своене на имота, тъй като същите били предприети в неразделна
връзка с управлението на наетия от представляваното от ищцата дружество „ТАТЛЪ БЕЙ“
ЕООД имот – ресторант, изграден в поземления имот. Изчистването на мястото, полагането
на плочки и засаждането на декоративна растителност касаели част от поземления имот,
2
която служела за лятна градина към наетия от представляваното от ищцата дружество
ресторант. Първата инстанция е приела още, че от събраните по делото доказателства се
установява, че държането върху вещта е осъществено именно във връзка със сключения
договор за наем за изградения в дворното място ресторант. Макар дворното място към
ресторанта да не било посочено изрично като предмет на договорите за наем, то т.нар.
„лятна градина“ обслужвала именно ресторанта и не притежава самостоятелно
предназначение, поради което с наемане на търговския обект представляваното от ищцата
дружество е стопанисвало и дворното място. СРС е достигнал до извода, че управлението и
стопанисването на ресторанта и прилежащото дворно място са осъществени от дружеството
„ТАТЛЪ БЕЙ“ ЕООД, представлявано от ищцата. В заключение първата инстанция е приела,
че ищцата в лично качество не е осъществявала нито държане, нито владение върху имота,
поради което е отхвърлила така предявения иск.
От фактическа страна съдът намира за установено следното:
Ищцата е предявила иска за признаване за установено по отношение на ответника
Столична община, че е собственик на недвижим имот с идентификатор 68134.4388.643 по
КККР, находящ се в гр. София, ж.к. „Филиповци“, с площ от 1022 кв.м. Посоченото
придобивно основание е изтекла придобивна давност върху имота от началото на 2010 г. до
подаване на исковата молба на 27.06.2023 г.
Общината се е легитимирала като собственик на процесния обект с Акт за държавна
собственост на недвижим имот № 1967/26.06.1965 г. и акт за частна общинска собственост
№ 1367/10.12.1996 г., съгласно който на основание чл. 2, ал. 2 ЗОбС описания в АДС №
1967/26.06.1965 г. недвижим имот, върху който построен ресторант, представлява общинска
собственост. В отговора на исковата молба Столична община е изложила твърдения, че е
придобила процесния имот на основани §7,ал.1, т.6 от ПЗР на ЗМСМА, тъй като имотът е
обект на общинската инфраструктура с местно значение, предназначен за търговско
обслужване, а при условията на евентуалност е релевирала придобвиното основание по
чл.2,ал.2, т.5 от ЗОбС, в редакцията на закона към 21.05.1996 г. съобразно която общинска
собственост са и имотите на територията на общината, чийто собственик не може да бъде
установен.
От приетото по делото пред първата инстанция заключение по допусната съдебно-
техническа експертиза се установява, че при прослядяване на регулационния статут на
процесния имот с идентификатор 68134.4388.643 се констатира, че със Заповед №
492/29.09.1960 г. на председателя на изпълнителния комитет на СГНС е одобрен план за
изменение на регулацията и е отреден кв. 1-а „за ресторант“. Вещото лице сочи, че по плана
процесният имот попада в кв. 1-а с изключение на площта, означена с букви АБВГА на
приложение № 7 към експертизата. От заключението се установява, че през 1984 г. е
изработен окончателен застроителен и регулационен план на кв. „Филиповци“, одобрен със
Заповед № РД-50-09-164/16.04.1984 г. на главния архитект на гр. София, по който план
площта на имот с идентификатор 68134.4388.643 по КККР попада в регулация и е част от
парцели XIII – „за магазини“, XIV – „за озеленяване“ от кв. 29 и част от улица, онагледен в
3
приложение № 6 към експертизата. Вещото лице разяснява, че последното изменение на
плана за регулация на кв. „Филиповци“ е одобрено със Заповед № РЛН17- РА50-
14/10.11.2017 г., по който план площта на имот с идентификатор 68134.4388.643 по КККР
попада в регулация и е част от парцели XIII – „за магазини“, XIV – „за озеленяване“ от кв.
29 и част от улица, онагледен в приложение № 2 към експертизата. В експертизата е
посочено, че цялата площ на процесния имот с изключение на четириъгълника означен с
букви АБВГА на приложение № 1 към експертизата / с площ от около 30 кв.м./ попада в
имота от АДС № 1967/1965 г и Акт за частна общинска собственост № 1367/10.12.1996 г.
От нотариален акт за собственост на недвижим имот придобит по давност № 50, том
II, нот. дело № 153/2009г. по описа на нотариус С.М., се установява, че „НАРКООП
СОФИЯ“ АД е признат за собственик на едноетажна масивна жилищна сграда с обща
застроена площ от 283,70 кв.м., състояща се от търговски обекти: кафе-сладкарница, магазин
„Плод и зеленчук“, магазин за хранителни стоки, заведение за бърза закуска, находящи се в
гр. София, кв. „Филиповци“, ул. „3-ти март“ № 2. Документ за собственост в полза на
„НАРКООП СОФИЯ“ АД по отношение на процесния поземлен имот не е представян.
От договори за наем от 01.02.2013 г. и 01.02.2016 г. се установява, че „НАРКООП –
СОФИЯ“ АД в качеството си на наемодател е предоставил за временно и възмездно
ползване на „ТАТЛЪ БЕЙ“ ЕООД, представлявано от ищцата С. С., ресторант, находящ се в
гр. София, ул. „Трети март“ № 2, състоящ се от търговска сграда, складови и сервизни
помещения с обща площ от 230 кв.м. Видно от съдържанието на процесния договор същият
има за предмет само ресторанта, но не и поземления имот върху който същия е построен.
По делото са събрани са събрани свидетелските показания на Ч.А.Д. ( зет на ищцата)
и А.В.П. ( бивш служител на „НАРКООПСОФИЯ“ АД). От показанията на св. Динков,
които съдът цени като обективни и безпристрастни, се установяват следните обстоятелства:
Преди около 11 години процесният имот е бил нерегламентирано сметище, използвано от
целия квартал. По молба на ищцата, цялото й семейство започнали поетапно да чисти имота
за да може ищцата да „ вземе“ имота от хората от „ Наркоп“. След почистването, имотът е
бил заграден, а на съседите, им било забранено да изхвърлят боклук си на територията на
имота. Почистената площ била облагородена като градина към ресторанта, включително с
поставяне на плочки и засаждане на туи. Направен бил и навес от лявата страна. Свидетелят
посочва, че никой от Общината не е идвал да пита защо ищцата загражда имота.
От показанията на св. П. се установяват следните обстоятелства: Между „Наркооп“ и
„Татлъ бей“ бил сключен договор за наем на цялата сграда на ресторанта, включително
терасата-градина. Договорът бил подписан на 13.02.2013 г. и е изтекъл на 13.02.2019 г. След
изтичане на договора „Татлъ бей“ продължило да владее обекта, но без действащ договор.
Имало подписани няколко споразумения за гратисен период (около 1 година и 2-3
месеца) след подписването на договора. През този период наемателят не е плащал наем, като
вместо това е трябвало да извърши ремонтни дейности (освежаване, боядисване), чиято
стойност е била съобразена с размера на неплатения наем. Свидетелят потвърждава, че
ремонтни дейности са извършвани. С. не е водила разговори със свидетеля относно това, че
4
имотът е неин. През периода на договора за наем с дружеството нямало индикации, че
имотът се държи от С. лично, а не от дружеството.
При така установеното от фактическа страна от правна съдът намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл.124,ал.1 ГПК във вр. с чл.79,ал.1 от ЗС. За да
бъде уважен така предявеният иск в тежест на ищцата е да докаже следните обстоятелства:
осъществяване на владение върху процесния имот в продължение на десет години,
доколкото по делото не се твърди същата да има качеството добросъвестен владелец.
По отношение на правния интерес да се предяви иска съдът намира следното: В
практиката на ВКС / Решение № 166 от 3.01.2017 г. по гр. д. № 209/2016 г., I г. о./ се приема,
че когато предмет на делото е правото на собственост върху недвижим имот, правният
интерес от иска се свързва твърдението на ищеца, че е собственик на конкретен имот,
надлежно индивидуализиран съобразно актуалния му устройствен статут, и че с действията
си ответникът оспорва правото му на собственост върху същия този имот.
Съответствието на действителното фактическо и правно положение с твърденията на ищеца
е въпрос по същество на спора, но няма отношение към редовността на исковата молба и
към преценката за наличие на правен интерес от търсената с иска защита. В случая съдът
намира, че е налице правен интерес за ищцата да предяви иска по положителен
установителен иск, защото от събраните по делото доказателства се установява, че
ответника оспорва правото на собственост на ищцата върху процесния имот.
Първият спорен по делото въпрос е дали ищцата е осъществявала владение върху
процесния имот. Владението, като елемент от фактическия състав на придобивната давност
трябва да е непрекъснато, спокойно /да не е установено и поддържано с насилие/, явно /да не
е установено и поддържано по скрит начин/ и несъмнено /да се установи, че действително се
упражнява фактическа власт с намерение за своене/. Следователно при наличието на спор
съдът следва да постави на страните въпроси чрез какви действия е упражнявана
фактическата власт и да формира изводи дали извършените действия по упражняване на
фактическа власт са разкривали намерението за своене по начин, то да може да стане
достояние на заинтересованите лица, като отчита предназначението на имота и конкретните
твърдения за действията чрез които е осъществявана фактическата власт / виж в този смисъл
Решение № 262/1.11.2012 г. по гр. д. № 439/2012, ВКС, ІІ г. о./. Настоящият състав на съда не
споделя изводите на първата инстанция, че ищцата не е осъществявала владение върху
процесния имот, защото държането върху вещта е осъществено във връзка със сключения
договор за наем за изградения в дворното място ресторант. В случая предмет на спора е
бил правото на собственост върху поземления имот, а не върху ресторанта.
Действително според правната теория и съдебната практика, придобиването на
фактическата власт върху имота на правно основание представлява държане, а не владение-
така Решение № 118/21.05.2013 г. по гр. д. № 1535/2013, ІІ г. о. . В случая търговското
дружество, представлявано от ищцата, е получило държането върху ресторанта на
основание на договора за наем. Не така обаче стои въпроса по отношение на процесния
поземлен имот. От представения по делото договор за наем се установява, че „Наркооп“ е
5
отдало под наем единствено ресторанта, но не и прилежащата към него лятна градина. В
този смисъл съдът не кредитира показанията на св. П., че предмет на договора за наем е
била и градината, защото това противоречи на съдържащите се в договора уговорки. В
допълнение следва да бъде посочено, че още преди да бъде сключен процесния договор за
наем, ищцата и нейните роднини са почистили имота и са го оградили с оглед бъдещото
ползване на ресторанта. На следващо място, по аргумент от мотивите на Решение № 177 от
11.08.2014 г. на ВКС по гр. д. № 1630/2014 г., I г. о., ГК и Определение № 3528 от 9.07.2024 г.
на ВКС по гр. д. № 1666/2023 г., II г. о., ГК съдът намира, че е напълно възможно да се
осъществява владение върху поземлен имот и държане на построената в него сграда.
Следващото спорно обстоятелство по делото е дали ищцата е осъществявала фактическата
власт за себе си или за представляваното от нея търговско дружество. От събраните по
делото свидетелски показания се установява, че преди да бъде сключен договора за наем на
ресторнта, ищцата е предприела следните действия по отношение на процесния имот:
изчистила го е , забранила е на съседите да хвърлят боклуци в него и го е оградила. Всички
тези действия ищцата е извършила в лично качество, а не като представител на „Татлъ бей“,
а и освен това вече се посочи че сключения договор за наем придава на „Татлъ бей“
качеството държател на ресторанта, но не и на поземленият имот върху който същия е
построен. По изложените съображения съдът намира, че ищцата е осъществявала
фактическа власт върху поземления имот в лично качество, а не като представител на Татлъ
бей“.
По въпроса дали действията които е предприела ищцата спрямо имота покриват
признаците на владението съдът намира следното: Намерението на владелеца да държи
вещта като своя се изявява чрез извършваните от него действия, които по съдържание и обем
трябва да съответстват на правото на собственост /или на друго вещно право/ върху вещта.
Тези действия трябва да са от такъв характер, че да не оставят съмнение, че владелецът
счита себе си за собственик и отрича правата на други лица върху същата вещ- така Решение
№ 453 от 29.04.2013 г. по к. гр. д. № 1248 / 2011 г. От събраните по делото доказателства се
установява, че предприетите от ищцата действия по своето съдържание и обем съответстват
напълно на правото на собственост върху вещта- тя е облагородила имота, заградила го,
забранила е на съседите да изхвърлят боклука си в него, посадила е дървета и е направила
летен навес. Всички тези действия ясно изразяват намерението на ищцата да свои имота
като нейн.
По отношение на субективния елемент на владението съдът намира следното: С Решение
№ 60077 от 14.06.2021 г. по гр. д. № 3677/2020 г., I гр. о, решение № 32 от 08.02.2016 г. по гр.
д. № 4591/2015 г. на ВКС, 1 г. о., решение № 3 от 25.01.2016 г. по гр. д. № 3973/2015 г. на
ВКС, 1 гр. о. и решение № 20 от 23.07.2018 г. по гр. д. № 1377/2017 г. на ВКС, II гр. о. се
приема, че когато е завладян изцяло чужд имот, не се изисква уведомяване на собственика за
намерението за своене на имота, а единствено упражняваното владение да е постоянно,
непрекъснато, явно /не по скрит начин, така че да може да бъде узнато от собственика/ и да е
спокойно. В този случай според презумпцията на чл. 69 ЗС се предполага, че
6
упражняващият фактическа власт държи вещта за себе си, т.е. има качеството владелец. В
случая презумцията по чл.69,ал.2 от ЗС не е опровергана, поради което следва да се приеме,
че ищцата има намерение да свои имота като нейн.
На последно място съдът намира, че владението на ищцата отговоря и на допълнителните
признаци изведени от съдебната практика- същото е непрекъснато / не се спори между
страните, че ищцата е упражнявала фактическа власт върху имота от 2010 г. до датата на
предявяването на исковата молба/, спокойно, явно / по делото липсват данни същото да е
установено и поддържано с насилие или по скрит начин/ и несъмнено, доколкото от
събраните по делото доказателства се установява че ищцата е упражнявала фактическа власт
с намерение за своене.
Съдът намира обаче, че по делото не се установи вторият елемент от фактическия
състав на придобивната давност- да е изтекъл предвидения в закона период от 10 години.
Към 2010 г. беше в сила забраната за придобиване по давност на недвижими имоти частна
държавна и общинска собственост, въведена с §1,ал.1 от ЗИД на ЗС и на §2 от
Заключителните разпоредби на ЗИД на ЗС. С решение № 3 от 24.02.2022 г. по к. д. №
16/2021 г. на КС на РБ, влязло в сила на 07.03.2022 г. бяха обявени за
противоконституционни разпоредбите на § 1, ал. 1 от Закона за допълнение на Закона за
собствеността обн., ДВ, бр. 46 от 2006 г.; посл. доп., бр. 18 от 2020 г. и на § 2 от
Заключителните разпоредби на Закона за изменение на Закона за собствеността ДВ, бр. 7 от
2018 г. До 24.02.2022 г., като с изключение на периода от 31.12.2017 г. до 19.01.2018 г.,
забраната придобиване на недвижими имоти, които са частна общинска собственост
действаше до 07.03.2022 г., защото решенията на КС по правило имат действия занапред-
чл.151,ал.2, изр. трето от Конституцията. Следователно към датата на предявяването на
исковата молба / 27.06.2023 г./, предвидената в закона давност не е изтекла, поради което
предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
При този изход на спора на въззивника не се дължат разноски. На основание чл.78,ал.8
ГПК във вр. с чл.37 от ЗПП във вр. с чл.25,ал.1 от Наредбата за заплащане на правната
помощ на въззиваемата страна следва да се присъдят разноски в размер на 300 лева-
юрисконсултско възнаграждение във въззивното производство.
Така мотивиран Софийският градски съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 14214 от 18.07.2024 г., постановено по гр. д. 35725/2023 г.
по описа на Софийски районен съд, 127-и състав.
ОСЪЖДА С. Я. С., ЕГН **********, със съдебен адрес в гр. София, ул. ********, да
7
заплати на Столична община, БУЛСТАТ *********, с адрес в гр. София, ул. „Московска“ №
33, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК във вр. с чл.273 ГПК, сумата от 300 лева, представляваща
разноски във въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния
касационен съд по правилата на чл. 280 ГПК в едномесечен срок от връчване на
препис на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8