№ 2442
гр. Варна, 30.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:мл.с. Виляна Н. Михалева
при участието на секретаря Елица Т. Трифонова
като разгледа докладваното от мл.с. Виляна Н. Михалева Гражданско дело №
20253110103990 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава XXV от ГПК.
Образувано е по предявен от М. И. Ц., ЕГН **********, срещу М. С. Б.,
ЕГН **********, иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за осъждане на
последната да предаде на М. И. Ц. недвижим имот, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор *******.1.3 - жилище с адрес: гр.
Варна, ул. "********" №22 А, ет. 4, ап. 2.
В исковата молба ищецът М. И. Ц. излага, чрез адв. Д., че сключил с М.
С. Б. договор за наем от 30.07.2024 г., с който й отдал под наем
горепосоченото жилище за една година, считано от 01.08.2024 г., когато й
предал държането на вещта, ведно с намиращото се в жилището обзавеждане.
Наемателят платил задължението за изразходваната от него вода през периода
от 12.08.2024 г. до 09.09.2024 г. в размер на 39,28 лв., както и за периода от
09.09.2024 r. до 15.10.2024 г. в размер на 20,41 лв. за главница и лихви за
забава върху нея за абонатен №*****, и в размер на 56,16 лв. за главница и
лихви за забава върху нея за абонатен № *****, едва на 08.12.2024 г. Б. не
изпълнила задължението си, вменено й с чл. 4, ал. 2 от договора, да заплаща
редовно в определения от водоснабдителното дружество срок таксите за
потребената от нея вода, като не заплатила задълженията, начислени по двата
монтирани в жилището водомери за периодите от 07.11.2024 г. до 06.12.2024 г.
и от 06.12.2024 г. до 14.01.2025 г., затова сутринта на 10.03.2025 г.
наемодателят й връчил на основание чл. 5, ал. 4 от договора за наем
предизвестие чрез нейния син, който също живеел в жилището. С изтичане на
три дни от връчването договорът бил едностранно прекратен. На основание
чл. 4, ал. 9 от наемния договор със същото предизвестие наемодателят
посочил, че краят на едноседмичния срок за освобождаване и предаване на
апартамента бил 20.03.2025 г. По-късно на същия ден (10.03.2025 г.)
1
наемателят платил задълженията си за вода за периодите от 07.11.2024 г. до
06.12.2024 г. и от 06.12.2024 г. до 14.01.2025 г. Наемателят продължавал да
държи имота. По изложените съображения отправя искане за уважаване на
предявения иск. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника М. С. Б., с
който, чрез адв. Кърджиков, оспорва предявения иск като неоснователен. Не
оспорва, че с М. И. Ц. сключили договор за наем, с който той й предоставил за
временно и възмездно ползване недвижим имот – апартамент, намиращ се в
гр. Варна, ул. „********“ №22А. Не оспорва още, че държането на имота й
било предадено от наемодателя на 01.08.2024 г. след подписване на договора
за наем. Счита, че наемодателят не й дал подходящ срок за изпълнение за
заплащане на сумите към В и К с предупреждение, че след изтичането на
срока, ще смята договора за развален, както и че предупреждението следвало
да се отправи с писмено предизвестие, а такова не й било връчено. Счита, че
предизвестието по чл. 5, ал. 2 от договора противоречало на чл. 87, ал. 4 ЗЗД,
защото неизпълнената част от задължението била незначителна - най-
голямото задължение, което имала за двата водомера общо било в размер на
199,37 лв., а тя заплаща всички останали свои задължения във връзка с
наемния договор. Посочва, че съгласно чл. 2, ал. 3 от договора на наемодателя
е предоставен депозит от 1400 лв., от които той може да прихване дължими
думи след прекратяване на договора. Изтъква, че било налице недоразумение,
а не умишлено неизпълнение. Оспорва получаване на предизвестието от сина
си и твърди, че узнала за него с получаване на исковата молба. Счита, че
клаузата в чл. 4, ал. 9 от договора, предвиждаща срок от една седмица за
предаване на имота, и противоречала на добрите нрави и житейската логика,
доколкото предоставеният срок бил неразумно кратък и не осигурявал реална
възможност за намиране и преместване в друго. По изложените съображения
отправя искане за отхвърляне на предявения иск.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото по вътрешно
убеждение и въз основа на приложимия закон и съобразявайки
становището на страните, съдът приема за установено следното от
фактическа страна:
Прието е за безспорно, че на 30.07.2024 г. М. И. Ц. и М. С. Б. сключили
договор за наем. Същият е представен по делото.
Според чл. 1 от договора наемодателят се задължава да предостави на
наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот: апартамент,
находящ се в гр. Варна, ул. „********“ №22А, ет. 4, ап. 2, за срок от една
година, считано от 01.08.2024 г.
Видно от чл. 2, т. 3 от договора при подписването му наемателят
заплаща на наемодателя един наем и депозит в размер на 1400 лв., за
получаването на които договорът служи за разписка, като депозитът
обезпечава грижливото и добросъвестно ползване и стопанисване на имота и
оборудването му от страна на наемателя, както и за покриване на разходи за
възстановяване на липси, отстраняване на големи повреди и други щети на
имота (ако има такива), причинени виновно от наемателя към датата на
освобождаване на имота. Наемодателят може да прихваща от депозита
дължими суми след прекратяване на договора. Наемодателят се задължава да
върне депозита след прекратяване на договора, при условие че наемателят е
изряден платец и няма задължения към наемодателя.
В чл. 4, т. 2 от договора е уговорено, че наемателят е длъжен редовно да
2
заплаща в определения срок на съответните служби и лица таксите за ток,
вода, стълбищни такси, както и всички други разходи, свързани с ползването
на имота, като при поискване от страна на наемодателя наемателят е длъжен
да му предостави писмено доказателство за платените разходи.
Предпоставките за прекратяване на договора са предвидени в чл. 5 от
договора. Според т. 4 на същия член наемодателят има право да прекрати
договора едностранно с тридневно предизвестие, в случай че наемателят
забави или не плати в срок излезлите фактури за вода, електричество или
стълбищни клетки.
Уговорено е в т. 9 на чл. 4 от договора, че при прекратяване на договора
наемателят е длъжен в срок до една седмица да предаде имота в изправно
състояние, такова, каквото е било в деня на приемането, като се предвид
нормалното изхабяване и да предаде лично ключовете на наемодателя.
Отделено като безспорно е, че Ц. е изпълнил задължението си като
наемодател да предаде на Б. - наемател отдаденото под наем жилище с ид.
*******.1.3, в подкрепа на което са приобщени по делото разписки за наем за
периода от м. 08.2024 г. до м. 03.2025 г.
Представени са екранни снимки на кореспонденция между М. И. Ц. и М.
С. Б. по мобилното приложение „Вайбър“, от които се установява, че на
10.10.2024 г. Ц. е изпратил на Б. снимка на разписка за извършено чрез Изипей
плащане за запознаване с абонатните номера на двата водомера, разположени
в двете санитарни помещения. Снимката е повторно изпратена на 24.11.2024 г.
Приобщена по делото е въпросната разписка за извършено на 17.08.2024
г. плащане в полза на „Водоснабдяване и канализация“ – Варна, за задължения
на абонат с номер ***** за периода от 08.07.2024 г. до 12.08.2024 г. и на абонат
с номер ***** за същия период, за обект на потребление, находящ се на ул.
„********“ №22А.
От Справка за облога и плащанията на частен абонат до 13.03.2025 г. (с
лихви) за абонат *****, клиентски № *****, изд. от „В и К Варна" ООД, се
установява, че плащане на сумата от 20,59 лв. за периода от 09.09.2024 г. до
15.10.2024 г. е извършено на 08.12.2024 г., сумите от общо 93,90 лв., начислени
за периода от 15.10.2024 г. до 10.02.2025 г., са заплатени на 10.03.2025 г.
Начислената за периода от 10.02.2025 г. до 11.03.2025 г. сума от 11,11 лв. не е
заплатена.
От Справка за облога и плащанията на частен абонат до 13.03.2025 г. (с
лихви) за абонат *****, клиентски № *****, изд. от „В и К Варна" ООД, се
установява, че плащане на сумата от 56,65 лв. за периода от 09.09.2024 г. до
15.10.2024 г. е извършено на 08.12.2024 г., сумите от общо 154,16 лв.,
начислени за периода от 15.10.2024 г. до 10.02.2025 г., са заплатени на
10.03.2025 г. Начислената за периода от 10.02.2025 г. до 11.03.2025 г. сума от
22,24 лв. не е заплатена.
Приобщено към доказателствената съвкупност по делото е предизвестие
от 10.03.2025 г. за прекратяване на договора за наем, с което М. И. Ц.
известява М. С. Б., че на осн. чл. 5, т. 4 от договора за наем от 30.07.2024 г.,
считано от три дни от получаването на това предизвестие договорът за наем
да се счита за прекратен, както и че на осн. чл. 4, т. 9 от договора трябва да
освободи и предаде имота в срок от една седмица от прекратяването на същия,
т. е. до 20.03.2025 г. Отбелязано е, че екземпляр от предизвестието е получен
от Стилиян Болдирев, който видно от справка за родствени връзки на М. С. Б.
3
е пълнолетен към 10.03.2025 г.
С Решение №****/14.05.2012 г. по гр. д. №*****/2011 г. на РС – Варна
СОС с ид. *******.1.3 е поставен в дял на М. И. Ц..
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка съдът
формира следните приетата правни изводи:
Предявеният осъдителен иск намира правното си основание в
разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
За основателността на предявения иск в тежест на ищеца е да установят
по безспорен начин кумулативното наличие на следните предпоставки:
сключен на 30.07.2024 г. валиден договор за наем между страните по делото,
изпълнение на задължението си като наемодател да предаде на ответника-
наемател отдаденото под наем жилище с ид. *******.1.3, прекратяване на
договора.
В случая между страните е безспорно, че на 30.07.2024 г. са сключили
договор за наем, от което следва, че същите са били обвързани от валидна
облигационна връзка с характера на договора за наем. Не се спори, че ищецът
е изпълнил задължението си като наемодател да предаде на ответника-
наемател отдаденото под наем жилище с ид. *******.1.3, поради което той е
изправна страна по договора.
За да възникне правото на ищеца да развали договора, следва да се
установи, че ответницата не е изпълнила задълженията си по сключения
наемен договор. В случая се твърди, че същата не е заплащала консумативни
разходи за потребени В и К услуги в уредения в ОУ на водоснабдителното
дружество срок за доброволно плащане, а когато ги е заплащала, го е правила
със закъснение, което довело до начисляване на лихви. Ответницата не
оспорва, че тези услуги се отчитат от два водомера, намиращи се в обекта,
отдаден под наем за временно и възмездно ползване. От приобщените към
делото справки за облога и плащанията се установява, че ответницата не е
заплащала своевременно задълженията си към водоснабдителното дружество,
каквото задължение е поела в чл. 4, т. 2.
Разваляне на договора се допуска само в случаите, когато
неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на
договореното. Именно за това е предвидено задължение за кредитора и при
виновно неизпълнение на договора от страна на длъжника да му даде
подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който договорът да се смята
за развален (чл. 87, ал. 1 ЗЗД). Израз на същото основно начало е и
разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД, според която не се допуска разваляне на
договор, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед
интереса на кредитора. В този случай преценката за това дали частичното
неизпълнение е незначително в сравнение с интересите на кредитора следва
да се извърши не с оглед субективното отношение на последния към интереса
му и към неизпълнената част от задължението на длъжника, а от обективните
дадености. (Постановление №3/ 29.02.1973 г. на Пленума на ВС).
В разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД са предвидени хипотези, при които
кредиторът може да развали договора без отправяне на искане за изпълнение в
подходящ срок. Безусловното изявление за разваляне на договора е
приложимо при изрично посочени хипотези - настъпила невъзможност за
изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, безполезност на
изпълнението, настъпила в резултат на забава на длъжника, или когато е
4
уговорено, че ще се изпълни в точно определено време, като в тежест на
страната, която твърди, че е упражнила правото си да развали без
предупреждение договора, е да докаже, че е настъпила такава хипотеза. В
случая ищецът не твърди, да е предоставял допълнителен срок за изпълнение
на ответницата и договорът следва да се счита за развален с изтичане на срока
на предизвестието. Същевременно не са ангажирани доказателства, от които
да се установява, че е била налице някоя от предпоставките за разваляне на
договора без предупреждение.
При преценка дали установеното неточно във времево отношение
изпълнение е съществено с оглед интересите на кредитора или трябва да
намери приложение чл. 87, ал. 4 ЗЗД следва да се съобрази, че основната
престация на ответницата по договора за наем е заплащане на наемна цена в
месечен размер от 700 лв., което задължение безспорно тя е изпълнявала, а и
същото се установява от представените по делото разписки за извършени
плащания, издадени от ищеца. Твърдения ответницата да е изпаднала в забава
по отношение на други предвидени в чл. 4, т. 2 задължения за заплащане на
разходи за електроенергия или стълбищни такси, не са наведени. Ето защо
съдът намира, че забавеното изпълнение на част от установените в чл. 4, т. 2 от
договора задължения, които за процесния период само веднъж надхвърлят 100
лв. месечно, не се явява съществено с оглед интереса на кредитора, поради
което за ищеца не е възникнало потестативното право едностранно да развали
наемния договор, като отправи тридневно предизвестие. Така изявлението на
ищеца, съдържащо се в предизвестието, не е породило търсения от него
правен ефект и договорът не е развален.
Щом облигационното правоотношение не е прекратено, за наемателя не
е възникнало задължение да върне вещта.
По изложените съображения исковата претенция с правно основание е
неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена.
С оглед изхода на спора и на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК на ответницата се
дължат сторените в настоящото производство съдебно-деловодни разноски.
Представен списък по чл. 80 ГПК за направени разноски в размер на 1000 лв.
за адвокатско възнаграждение, както и доказателства за извършването им.
Релевираното от ищеца възражение с правно основание чл. 78, ал. 5 ГПК е
неоснователно, тъй като размерът на заплатеното адвокатско възнаграждение
е съобразен както с този по чл. 7, ал. 2, т. 2 Наредба №1/09.07.2014 г. за
възнаграждения за адвокатска работа, така и с вида на спора, интереса, цената
на иска, определена на база едногодишна наемна цена за ползването на имота
(8400 лв.), вида и количеството на извършената работа и липсата на
фактическата и правна сложност на делото, поради което сумата от 1000 лв.
следва да бъде възложена в тежест на ищеца.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. И. Ц., ЕГН **********, с адрес: гр.
Варна, ул. „********“ №22А, срещу М. С. Б., ЕГН **********, с адрес: гр.
Варна, ул. „*****“ №14А, ет. 12, ап. 72, иск с правно основание чл. 233, ал. 1
ЗЗД за осъждане на М. С. Б. да предаде на М. И. Ц. недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор *******.1.3 - жилище с
5
адрес: гр. Варна, ул. "********" №22 А, ет. 4, ап. 2.
ОСЪЖДА М. И. Ц., ЕГН **********, да заплати на М. С. Б., ЕГН
**********, сума в размер на 1000 лв. (хиляда лева), представляваща сторени
в първоинстанционното производство съдебно-деловодни разноски, на осн.
чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен
съд - Варна в двуседмичен срок, считано от 30.06.2025 г.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6