РЕШЕНИЕ
№ 2668
гр. В., 14.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В., 39 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети
юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Христина К.а
при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова
като разгледа докладваното от Христина К.а Гражданско дело №
20243110107371 по описа за 2024 година
Предявен е от Т. М. М., ЕГН:**********, адрес: гр.Р., бул. "К. Б." **, ет.*, ап.*, срещу
"П. Е. Б." ***, ЕИК:***, седалище и адрес: гр.В., ул."И. П." № **, вх.*, ап.*, иск с правно
основание чл. 55, ал.1, пр.III ЗЗД за осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца
сумата в размер на 4000 лева, представляваща заплатен депозит по развален Договор за
намерение от **.**.****г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до
окончателното погасяване на задължението.
Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения,
заложени в обстоятелствената част на исковата молба: на **.**.****г. между ищеца, в
качеството на клиент и ответника, в качеството на агент, е сключен Договор за намерение.
По силата на договора, ищецът е предал на ответника сумата от 4000 лв., като депозит във
връзка с намерението си да закупи недвижим имот в гр. Н., ул."И. В." *, бл.*, ет.*, ап.** с
идентификатор **** с площ от 74.10 кв.м., както и 13.10 кв.м. ид. части от общите части на
сградата за сумата от 70 000 евро. Агентът се е задължил да спре имота от продажба и да
бъде подписан окончателен договор за покупко-продажба до 17.00ч. на **.**.****г..
Окончателен договор не е сключен, тъй като имотът е продаден на трето лице. Ищецът е
изпратил на ответника покана, връчена на последния на 15.04.2024г., за връщане на
депозита, като го е уведомил, че счита договора за развален. Ето защо платения по договора
депозит, се явява получен от ответника на отпаднало основание. Предвид изложеното, моли
за положително произнасяне по предявения иск.
В предоставената му възможност, в рамките на предоставения му срок по чл. 131
ГПК, ответникът е депозирал отговор на исковата молба, като изразява становище за
неоснователност на иска. Не оспорва, че между страните е сключен Договор за намерение от
**.**.****г., че ищецът е извършил оглед на описания имот, че от страна на ищеца му е
предоставена сумата в размер на 4000 – депозит срещу задължението на посредника да спре
оферирането на имота до 17.00 часа на **.**.**** год., която дата е уговорена като крайна
дата за сключването на окончателен договор за покупко-продажба. Оспорва да е неизправна
страна по договора. Твърди, че депозитът подлежи на връщане в случай, че „в процеса на
изготвянето на документите по продажбата се окаже, че има несъответствие на същите,
което може да доведе до риск за купувача". Твърди, че се е снабдил с необходимите
документи за нотариалното изповядване на сделката. Сочи, че между страните е проведена
комуникация по V. и ищецът е уведомен за насрочване на нотариалното изповядване на
сделката за **.**.**** год. от 12.00 часа, като уговорката между страните е била в 10.00 часа
1
да се срещнат в имота - предмет на сделката. Управителят на ответното дружество се явил
при Н. Л. Ч., peг. № ***, с район на действие района на Районен съд - Н. и е представил
всички документи, необходими за сключване на окончателния договор. Купувачът не се е
явил, за което е съставен констативен протокол. Ищецът е изпаднал в забава и е неизправна
страна по договора. Неявяването на ищеца пред нотариус за изповядване на сделката,
освобождава посредника от отговорност и му дава право да задържи получения депозит. Тъй
като ищецът е неизправна страна по договора, за последния не е налице правото да развали
договора, а и същият е прекратен към датата на отправената покана. Моли да бъде
постановено отхвърлително решение.
Съдът, като прецени по реда на чл.12 ГПК събраните по делото доказателства във
връзка с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа
страна следното:
На основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК за безспорно и ненуждаещо се от доказване в
отношенията между страните по делото е прието, че на **.**.****г. са сключили Договор за
намерение; че ищецът е предал на ответника сумата от 4000 лв., като депозит във връзка с
намерението си да закупи недвижим имот в гр. Н., ул."И. В." *, бл.*, ет.*, ап.** с
идентификатор **** с площ от 74.10 кв.м., както и 13.10 кв.м. ид. части от общите части на
сградата за сумата от 70 000 евро; че агентът се е задължил да спре имота от продажба и да
бъде подписан окончателен договор за покупко-продажба до 17.00ч. на **.**.****г..
Съгласно уговореното в договора за намерение, агентът се ангажира от момента на
получаване сумата за залог, имотът да бъде спрян от продажба, в срок до 17 часа на
**.**.****г..да бъде подписан окончателен договор за покупко-продажба. Ако в процеса на
изготвянето на документите по продажбата се окаже, че има несъответствие на същите,
което може да доведе до риск за купувача, то внесената сума като залог се връща обратно на
кандидат купувача. Договорът влиза в сила от момента на получаване на сумата по
банковата сметка на П. П..
Ищецът е подписал декларация от **.**.**** год., от която е видно, че същият е
направил два огледа на имота - на **.**.**** год. и на **.**.**** год..
По делото е приложена водена между страните кореспонденция чрез системата В.. От
същата се установява, че ответникът е уведомил ищеца, че сделката ще се изповядва на
**.**.**** год. от 12.00 часа.
Заключението по допуснатата съдебно-компютърна експертиза потвърждава, че
между номера **** и **** /за които няма спор, че принадлежат на ищеца и представителя
на ответника - изявления в о.с.з. от 28.03.2025г./ е водена кореспонденция чрез системата В.
през месец ноември 2023 год., както и на 01.12.2023 год., 12.11 и 12.12 часа. Екранните
снимки са свалени от приложението В., което дава информация при редактиране на
съобщенията. В случая това не е отразено и означава, че няма данни за манипулиране на
комуникацията. Приложената по делото разпечатка съответства на действителното
съдържание на разговора.
За доказване твърденията си, че е изправна страна по договора, като се е снабдил с
всички необходими документи за изповядване на сделката в рамките на уговорения между
страните срок, ответникът е представил нотариален акт за дарение с рег.№ ****, дело №
***/**.**.****г.; нотариално завереното пълномощно от продавача Е. И. В.; схема с изх. №
**-*****/**.**.**** год.; удостоверение за данъчна оценка с изх. № ***/**.**.**** год.;
удостоверение за тежести с изх. № ***/**.**.**** год.; нотариално заверени декларации по
чл. 25, ал. 8 ЗННД, по чл. 42, ал. 2, т. 2 ЗМИП, чл. 264, ал. 1 ДОПК.
Видно е от Констативен протокол с рег.№ **, т.*, рег.№ ***/**.**.****г. по регистъра
на нотариус Л.Ч., рег.№ ***, РС-Н., че на **.**.****г. в 12:00 часа в кантората на нотариуса
се е явил само П. П., в качеството си на управител на П. Е. Б. *** и пълномощник на Е. В.,
за изповядване на сделка с купувач Т. М., за имот в гр. Н., ул."И. В." *, бл.*, ет.*, ап.** с
идентификатор **** с площ от 61 кв.м., както и прилежащи части 13.10 кв.м. ид. части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот. Отразено е, че са
представени всички необходими документи за изповядване на сделката. Т. М. не се е явил.
От нотариален акт за дарение с рег.№ ****, дело № ***/**.**.****г. е видно, че
имотът е с площ 74.10 кв.м., от които 61 кв.м. застроена площ на студиото и 13.10 кв.м. ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж.
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № **, том **, рег.№
****, дело № ***/**.**.****г. е видно, че имотът е с площ 61 кв.м. и прилежащи части 13.10
2
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата.
От схема № **-***/**.**.****г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
****, издадена от СГКК-Б. е видно, че имотът е с площ 61 кв.м. и прилежащи части 13.10
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата.
В полза на ищеца са събрани гласни доказателства за установяване наведените
фактически твърдения, че ответната страна е искала плащане на половината сума от
договорената цена в брой.
Св. П. Т. живее на семейни начала с ищеца Т. М.. Знае, че Т. сключил договор за
намерение с фирма „П. Е. Б.", комисионната на посредника била 2500 евро. Два пъти
осъществили оглед на апартамента. Не се стигнало до сделка, защото се оказало, че
комисионната не е 2500 евро, а 7% от цената на апартамента /70 000 евро/. Уведомили Т., че
част от цената - 20 000 евро трябва да плати в брой при изповядване на сделката, а 50 000
евро по банков път и Т. не се съгласил. Подвели ги и с таксата за поддръжка за апартамента,
казали, че е 3%, а се оказало, че е 5%. Установили, че има разминаване в площта на имота. В
договора пишело 74 кв.м. за апартамента, ведно с 13 кв.м. от общите части, а се оказало, че
апартаментът е 61 кв.м., ведно с 13 кв.м. от общите части. Т. уведомил П. П. по телефона, че
няма да има сделка при тези условия.
В полза на ответника са събрани гласни доказателства за установяване наведените
фактически твърдения, че е поканил ищеца за сключване на окончателен отговор.
В показанията си св. Ц. Т. установява, че е имала професионални отношения с „П. Е.
Б.". Дружеството е било клиент на адвокатската кантора „З. и Т.". Познава свид. П. Т. и
съпругът й /ищецът Т. М./. Присъствала е на оглед на имота в гр. Н. с единия от
управителите на „П. Е." - П. П.. На огледа присъствали ищецът и П. Т.. Св. носела
нотариалният акт на имота и им го показала. Т. М. прочел нотариалния акт, нямал въпроси.
Св. му обяснила каква е процедурата, когато се работи с фирма за недвижими имоти.
Посочила, че първата процедура е договор за депозит. След това следва предварителен
договор и накрая окончателен договор. Огледът продължил повече от един час. Сумата по
сделката била утвърдена - 70 000 евро. Обяснила, че по договора за депозит, депозитът се
връщал на предварителен договор. Продавачът бил руски гражданин, който живеел в И.,
като плащането следвало да се извърши по банков път. След като документите за
изповядване на сделката били готови, ги изпратили на нотариус Ч.. Първата дата и час за
сделката се отменили. След получаване на удостоверението за тежести, П. се обадил на
ищеца или обратно, но св. разбрала, че няма да има сделка. Когато тръгнали да сключват
предварителен договор, който не се осъществил, ищецът не разполагал с цялата сума пари.
Купувачът казал, че му предстои продажба на друг имот и това била причината, той да не
може да фиксира някакъв краен срок. Купувачът искал намаляване на таксите при
изповядване на сделката, като П. му обяснил, че единствения начин легално да бъде
намалена цената и това е изричното желание на руската гражданка, сделката да бъде
оформена и като договор за движими вещи и подобрения, които са в имота. П. не е изисквал
плащане на пари на ръка.
От справка № ***/**.**.****г. по електронна партида ***/**.**.****г. за периода от
01.01.2002г. до 11.06.2024г. се установява, че имотът е придобит от трето лице на
26.04.2024г..
Представени са покана от Т. М. М. до „П. Е. Б."ООД, ведно с придружително писмо с
изх.№ ***/**.**.***г. на ЧСИ Л. С., рег.№ ***, с район на действие ОС В.; разписка от
15.04.2024г., от които се установява, че ищецът е уведомил ответника на 15.04.2024г., че
разваля договора за намерение и в 7-дневен срок следва да му бъде възстановена сумата от
4000 лева.
При така установените факти и обстоятелства по делото, съдът възприе следните
правни изводи:
Съгласно сключения между страните договор за намерение, същите са уговорили една
хипотеза за връщане на залога/депозита - ако в процеса на изготвянето на документите по
продажбата се окаже, че има несъответствие на същите, което може да доведе до риск за
купувача, то внесената сума като залог се връща обратно на кандидат купувача.
В исковата молба, ищецът не твърди наличие на несъответствие на документите за
продажба, което може да доведе до риск за него. Ищецът обосновава иска си, че до
подписване на окончателен договор не се е стигнало, поради това, че имотът е продаден на
трето лице.
3
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № **, том **, рег.№
****, дело № ***/**.**.****г. е видно, че имотът е продаден на трето лице на 26.04.2024г.,
след изтичане на уговорения между страните срок за сключване на окончателен договор
/**.**.****г...
Ищецът е уведомен от ответника за датата и часа на изповядване на сделката
/**.**.****г. от 12 часа/, но от представения констативен протокол се установи, че ищецът не
се е явил при нотариуса. Установи се също, че ответникът е представил пред нотариуса
всички необходими документи за изповядване на сделката.
В случая, от събраните доказателства не се установи и несъответствие на
документите, което може да доведе до риск за купувача.
Разпитаните в полза на двете страни свидетели заявиха, че ищецът е бил запознат с
нотариалния акт за имота, а видно от същия /НА за дарение с рег.№ ****, дело №
***/**.**.****г./, имотът е с площ 74.10 кв.м., от които 61 кв.м. застроена площ на студиото
и 13.10 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж.
Т.е. съдът не възприема наведените едва в хода на производството възражения от
ищеца, че е налице несъответствие в квадратурата на имота, което е основание за връщане
на депозита.
За да се претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по чл. 55, ал.
1, пр. 3 ЗЗД - поради разваляне на договора при неизпълнение, е необходимо ищецът да е
установил, при условие на пълно главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне
на договора. Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може да
настъпи само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки на правото на
изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на задължението от
страна на длъжника, за което последният носи отговорност и изправност на кредитора.
Последният следва да е изпълнил насрещното си задължение или да е бил готов да изпълни
и съответно да е предложил изпълнение, респ. да е оказал необходимото съдействие за
реализиране на дължимата престация. Преобразуващото право да се развали договора в
хипотезите на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД се упражнява с едностранно волеизявление и при
наличие на неизпълнение от страна на длъжника. Действително, в първата хипотеза
възможността за разваляне на договора е обвързана с предоставяне от изправната страна на
допълнителен /подходящ/ срок за изпълнение, с изрично предупреждение, че след
изтичането на срока ще се счита, че договорът е развален. В разпоредбата на чл. 87, ал. 2
ЗЗД са предвидени хипотези, при които кредиторът може да развали договора без отправяне
на искане за изпълнение в подходящ срок. Става въпрос за безусловно изявление за
разваляне на договора, което е приложимо при настъпила невъзможност за изпълнение, за
която длъжникът носи отговорност, или при безполезност на изпълнението, настъпила в
резултат на забава на длъжника, или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно
определено време /фикс сделки/. Когато се касае за настъпила невъзможност за изпълнение,
за която длъжникът носи отговорност, в каквато насока са твърденията на ищеца,
обосновавайки ги с факта, че имотът е придобит от трето лице, то трябва да е настъпило в
резултат на виновното поведение на длъжника. При тази предпоставка за безусловно
разваляне на договора, кредиторът следва да установи по безспорен начин отпадането на
интереса от изпълнението, настъпило именно в резултат на виновното поведение на
длъжника. Кредиторът не може обаче да упражни правото да развали договора в случай, че
длъжникът не отговаря за неизпълнението поради това, че то е причинено от кредиторовата
забава. В случаите, при които кредиторът не окаже съдействие, необходимо за изпълнение
задължението на длъжника, след като последният е предложил изпълнение съгласно
договорните клаузи, тогава забавата е по вина на кредитора и съгласно разпоредбата на чл.
96, ал. 1 ЗЗД длъжникът се освобождава от последиците на собствената си забава.
Няма спор, че по сключения договор, ответникът е трябвало да изпълни своето
задължение за осигуряване на необходимите документи за изповядване на сделката до
**.**.****г.. което е сторено. Установи се, че ищецът не се е явил в уговорения ден и час за
сключване на окончателен договор, като ангажираните от него доказателства не обосновават
причината за това да е във виновното поведение на ответника.
Видно от доказателствата по делото, ответникът е изпълнил задължението си в
уговорения с договора срок. С оглед на изложеното, следва да се приеме, че в разглеждания
казус не са настъпили последиците от разваляне на договора и искането на ищеца за
реституция на даденото по договора е неоснователно.
По гореизложените съображения съдът намира, че предявеният иск е неоснователен и
4
следва да бъде отхвърлен.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът има право на поискани и доказани
разноски в общ размер на 1300 лева /300 лв. депозит за вещо лице+1000 лв. адвокатско
възнаграждение/, които следва да се възложат в тежест на ищеца.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Т. М. М., ЕГН:**********, адрес: гр.Р., бул. "К. Б." **, ет.*,
ап.*, срещу "П. Е. Б." ***, ЕИК:***, седалище и адрес: гр.В., ул."И. П." № **, вх.*, ап.*, иск
с правно основание чл. 55, ал.1, пр.III ЗЗД за осъждане на ответното дружество да заплати
на ищеца сумата в размер на 4000 лева, представляваща заплатен депозит по развален
Договор за намерение от **.**.****г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба
до окончателното погасяване на задължението, като неоснователен.
ОСЪЖДА Т. М. М., ЕГН:**********, адрес: гр.Р., бул. "К. Б." **, ет.*, ап.* ДА ЗАПЛАТИ
на "П. Е. Б." ***, ЕИК:***, седалище и адрес: гр.В., ул."И. П." № **, вх.*, ап.* сумата от
1300 лева разноски по делото за заплатен депозит за вещо лице и адвокатско
възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – В.: _______________________
5