№ 39261
гр. София, 22.09.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и втори септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20251110103813 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 140, ал. 3 във вр. чл. 146 ГПК.
Делото е образувано по искова молба от „П.“ ЕАД против И. Г. Б., действащ в
качеството на ЕТ „И-И. Б.“, с искане ответникът да бъде осъден да освободи и предаде на
ищеца владението върху павилион № Г-23, с площ от 25 кв.м., находящ на територията на
пазар „КС“ и допълнителна площ от 4 кв.м. пред павилион № Г-23, отбелязана за
счетоводни цели като обект № Г-23а, както и да бъде осъден да заплати сумата в размер на
12240 лева, представляваща мораторна неустойка по чл. 24 от договори за наем от
07.10.2021 г. и 02.11.2021 г., в размер на тройна наемна цена за ползване на процесните
обекти след изтичане на срока на договорите при противопоставяне от страна на
наемодателя за периода от 01.11.2024 г. до 31.12.2024г. Направено е искане сторените от
ищеца съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ответника.
В исковата молба са изложени твърдения, че между страните по спора възникнало
валидно облигационно правоотношение по договор за наем от 07.10.2021 г., по силата на
който ищецът отдал под наем на ответника обект - павилион № Г-23, с площ от 25 кв.м.,
находящ на територията на пазар „КС“ за срок до 31.10.2024г. Представителят на страната
поддържа, че по силата на договор за наем от 02.11.2021 г. със срок на действие до
31.10.2024 г. била отдадена под наем и допълнителна площ от 4 кв.м. В исковата молба са
изложени твърдения, че уговорената по силата на процесните договори за наем месечна
наемна цена възлиза на сумата в размер на 1840 лева без ДДС за павилиона и сумата в
размер на 200 лева без ДДС за допълнителната площ. Представителят на ищеца поддържа,
че след изтичане на срока на действие на наемните договори ответникът в нарушение на
клаузата по чл. 19 от съглашенията не е освободил и предал павилиона и допълнителната
площ в тридневен срок от датата на прекратяване на облигационната връзка. В исковата
молба са изложени твърдения, че ищецът отправил нарочна покана до наемателя за
опразване на отдадените под наем обекти, като същата съдържа и изрично
противопоставяне на продължаващото ползване. Представителят на дружеството поддържа,
че съгласно чл. 24 от процесните договори ответникът дължи неустойка за времето, през
което е държал обектите без правно основание в размер на тройния размер на уговорения
наем, а именно сумата в размер на 12240 лева за периода от 01.11.2024 г. до 31.12.2024г.
Ведно с исковата молба са представени документи, за които е направено искане да
бъдат приети като писмени доказателства по делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявения иск за неустойка по
основание и размер. В депозирания отговор са изложени твърдения, че действително между
1
страните по спора е възникнало валидно правоотношение по посочените в исковата молба
договори за наем, като на 09.09.2024 г. бил обявен конкурс за отдаване под наем на
търговски обекти на „П.“ ЕАД. Представителят на ответника поддържа, че наемателят
представил в срок необходимите книжа за участие в конкурса. В депозирания отговор са
изложени твърдения, че със Заповед № 88/14.10.2024 г. на изпълнителния директор на
ищцовото дружество на първо място в обявения конкурс за отдаване под наем на търговски
обекти бил класиран друг участник, като ответникът на 17.10.2024 г. депозирал жалба срещу
конкурсната заповед, по която било образувано адм. д. № 1034/2024 г. по описа на АССГ.
Представителят на ответника поддържа, че с жалбата било направено искане за спиране на
предварителното изпълнение на обжалваната конкурсна заповед. В депозирания отговор са
изложени твърдения, че докато образуваното административно дело било висящо между
представител на ищеца и едноличния търговец бил проведен разговор, като на ответника е
връчено споразумение от 04.11.2024 г., съгласно което „П.“ ЕАД предлага на И. Г. Б.,
действащ в качеството на ЕТ „И-И. Б.“, срокът на сключения договор да бъде продължен „до
по-ранната от двете дати – датата, на която съдебното решение или определение по спора е
влязло в сила или 31.05.2025 г.“. Представителят на ответника поддържа, че в отговор на
връченото споразумение едноличният търговец изпратил писмен отговор, в който посочил,
че е образувано административно производство, по което предварителното изпълнение е
спряно, поради което договорът за наем е продължен. В отговора на исковата молба са
изложени твърдения, че с депозирания отговор ответникът е заявил, че счита договора за
продължен до приключване на административното производство. Представителят на
страната поддържа, че наемателят след 31.10.2024 г. е продължил да изплаща в срок
уговореният месечен наем, като наемодателят не се е противопоставил. Изложени са
твърдения, че съгласно двустранен приемно-предавателен протокол от 01.02.2025 г. е
извършено предаване и приемане между наемодателя и наемателя на процесния павилион, с
което облигационното правоотношение е прекратено. В отговора са изложени твърдения, че
при съобразяване на хронологията на събитията и поведението на страните се налага извод
за продължаване на срока на действие на договорите за наем, поради което предявеният иск
за мораторна неустойка се явява неоснователен. При условията на евентуалност е направено
възражение за нищожност на неустоечната клауза поради противоречието й с добрите нрави.
По изложените доводи е направено искане предявеният иск за мораторна неустойка да бъде
отхвърлен, като сторените от ответника разноски бъдат възложени в тежест на ищцовото
дружество.
Ведно с отговора са представени документи, за които е направено искане да бъдат
приети като писмени доказателства по делото. Направено е искане да бъде допуснато
събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на един свидетел.
По делото е постъпило становище по отговора на исковата молба от „П.“ ЕАД, в
което се сочи, че действително дружеството - наемодател е обявило и провело конкурс за
отдаване под наем на търговски обекти по реда на Наредба за пазарите на територията на
Столична община (НПТСО), между които и обекта, държан под наем по силата на
процесния договор за наем от ЕТ „И - И. Б.“ на 27.09.2024 г., като наемателят обжалвал
конкурса с жалба пред АССГ, по която е образувано адм. д. № 10342/2024 г. срещу Заповед
№ 88 от 14.10.2024 г. на изпълнителния директор на „П.” ЕАД. С жалбата до АССГ е
отправено искане за спиране изпълнението на обжалваната заповед, с която се утвърждава
протокола на конкурсната комисия и се разпорежда сключване на наемни договори с
класираните на първо място кандидати, което искане АССГ е уважил с Определение №
20763/22.10.2024 г. Представителят на страната поддържа, че административният спор е
приключил с Решение № 1043/10.01.2025 г. на АССГ, което не е обжалвано по същество, а
само досежно разноските. В депозираното становище са изложени твърдения, че срокът на
процесните договори за наем изтича на 31.10.2024 г., като съгласно чл. 19 наемателят
следвало да освободи обектите в тридневен срок от сочената дата, т.е. в срок до 03.11.2024 г.
Доколкото това не било сторено на наемателя било предложено споразумение от 04.11.2024
г., в което е описана фактическата обстановка и условията, при които едноличният търговец
да продължи на ползва обекта, а именно в срок до влизане в сила на съдебното решение или
2
датата 31.05.202 г. и заплащане на цена 2956 лева. Представителят на ищеца поддържа, че
ответникът отказал да подпише предложеното му споразумение, поради което наемното
правоотношение не е продължено още по-малко при условията от 2021 година. В
депозираното становище са изложени твърдения, че представеното от ответника в срока по
чл. 131 ГПК споразумение не е идентично с действителното представеното от наемодателя,
като ответната страна се домогва да установи наличие на правно основание за държането на
обектите след изтичане на срока на договорите за наем с цел да избегне заплащане на
дължимата мораторна неустойка. Пълномощникът на страната сочи, че дружеството-
наемодател изрично се е противопоставило на продължаващото ползване на имота. В
становището са изложени твърдения, че едва след завеждане на настоящата искова
претенция ответникът е освободил и предал процесния павилион и площта пред него.
Ведно със становището са представени документи, за които е направено искане да
бъдат приети като писмени доказателства по делото.
В срока по чл. 211 ГПК И. Г. Б., действащ в качеството на ЕТ „И-И. Б.“, предявява
срещу „П.“ ЕАД насрещен осъдителен иск за заплащане на сумата в размер на 3680 лева,
представляваща даден от ищеца депозит по договор за наем от 07.10.2021 г., подлежащ на
възстановяване след прекратяване на облигационното правоотношение, ведно с лихва за
забава от подаване на насрещната искова молба на 08.04.2025 г. до окончателно погасяване
на вземането. Направено е искане сторените от ищеца по насрещния иск разноски да бъдат
възложени в тежест на ответната страна.
В насрещната искова молба са изложени твърдения, че при сключване на процесния
договор за наем от 07.10.2021 г. с предмет павилион № Г-23 наемателят платил в полза на
наемодателя сумата в размер на 3680 лева като депозит, като в съглашението не е уговорен
нито начина, нито срока, в който след прекратяване на наемното правоотношение, „П.“ ЕАД
следва да възстанови на наемателя платения депозит. Представителят на страната поддържа,
че съгласно двустранен приемно-предавателен протокол от 01.02.2025 г. наемното
правоотношение между страните е прекратено на сочената дата, като наемодателят е отказал
да възстанови внесения депозит до приключване на съдебния спор. В насрещната искова
молба са изложени твърдения, че наемодателят неоснователно не е върнал получения
депозит.
Ведно с насрещната искова молба са представени документи, за които е направено
искане да бъдат приети като писмени доказателства по делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът по насрещния иск оспорва исковата претенция, а
при условията на евентуалност прави възражение за прихващане с претендираното вземане
за неустойка. В отговора са изложени твърдения, че даденият по договора за наем депозит в
размер на два месечни наема служи за гаранция за добро изпълнение на договора и същият
служи като обезщетение на наемодателя при прекратяване на договора по вина на
наемодателя. Представителят на страната поддържа, че депозитът подлежи на връщане
единствено в случай, че наемателят е погасил всичките си задължения към наемодателя. В
отговора са изложени твърдения, че договорът за наем е прекратен с изтичане на срока на
неговото действие, а именно 31.10.2024 г., като в тридневен срок наемателят е следвало да
освободи и предаде обекта с приемно-предавателен протокол, което не е сторено.
Представителят на ответника по насрещния иск поддържа, че на 13.11.2024 г. наемодателят
отправил до наемателя искане за освобождаване на имота, като ищецът по насрещния иск не
е сторил това. Напротив едноличният търговец не е освободил имота и продължил да ползва
същия без правно основание при изрично противопоставяне от страна на „П.“ ЕАД, респ.
наемателят не е изправна страна по правоотношението, поради което предявеният иск се
явява неоснователен.
По доказателствената тежест на спора и доказателствените искания на
страните:
В доказателствена тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 233, ал.
1, изр. 1 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване наличие на валидно
3
възникнало наемно правоотношение между страните по спора, че е изправна страна по
съглашението - предоставил е за ползване фактическата власт върху недвижимия имот и е
осигурил спокойно и безпрепятствено ползване на вещта, и изтичане на срока на действие
на съглашението. В доказателствена тежест на ответника е да опровергае твърденията на
ищеца, обуславящи основателността на претенцията, респ. да установи, че е изправна
страната по договора за наем, съответно, че е изпълнил задължението си да върне обектите
предмет на процесните договори за наем.
В доказателствена тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 92 ЗЗД
е да установи при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: валидно
поети главни задължения, чието забавено изпълнение се твърди, падежа на главните
задължения, както и валидно договорено акцесорно задължение за заплащане на неустойка
за забава и размера на вземането. В доказателствена тежест на ответника е да установи, че е
изправна страна по процесните договори за наем, респ., че действието на същите е
продължено за периода, за който се претендира неустойка.
В доказателствена тежест на ищеца по предявения насрещен иск с правно основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между
страните по делото е възникнало валидно облигационно правоотношение по процесния
договор за наем от 07.10.2021 г., че заплатил уговорения в съглашението депозит в полза на
наемодателя, както и че към прекратяване на договора е изпълнил всички свои задължения
по наемния договор. В доказателствена тежест на ответника е да опровергае обстоятелствата
възложени в тежест на ищеца, респ. да докаже възражението си, че наемателят не е изправна
страна.
При съобразяване на поддържаните от страните твърдения и доводи на основание чл.
146, ал. 1, т. 4 ГПК следва да бъде обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че
между „П.“ ЕАД в качеството на наемодател и И. Г. Б., действащ в качеството на ЕТ „И – И.
Б.“, в качеството на наемател е възникнало валидно облигационно правоотношение по
договор за наем от 07.10.2021 г., по силата на който ищецът отдал под наем на ответника
обект - павилион № Г-23, с площ от 25 кв.м., находящ на територията на пазар „КС“ за срок
до 31.10.2024 г., като наемателят се е задължил да заплаща месечна наемна цена в размер на
1840 лева, както и по договор за наем от 02.11.2021 г. за отдаване под наем на допълнителна
площ от 4 кв.м., като наемателят се задължил да заплаща месечна наемна цена в размер на
200 лева, че наемателят е внесъл депозит по договор за наем от 07.10.2021 г. в размер на
3680 лева, че дружеството - наемодател е обявило и провело конкурс за отдаване под наем
на търговски обекти по реда на Наредба за пазарите на територията на Столична община
(НПТСО), между които и обекта, държан под наем по силата на процесния договор за наем
от И. Г. Б., действащ в качеството на ЕТ „И – И. Б.“, на 27.09.2024 г., като наемателят
обжалвал конкурса с жалба пред АССГ, по която е образувано адм. д. № 10342/2024 г. срещу
Заповед № 88 от 14.10.2024 г. на изпълнителния директор на „П.” ЕАД, като с жалбата АССГ
е отправено искане за спиране изпълнението на обжалваната заповед, с която се утвърждава
протокола на конкурсната комисия и се разпорежда сключване на наемни договори с
класираните на първо място кандидати, което искане уважено с Определение №
20763/22.10.2024 г., както и че на 01.02.2025 г. процесните обекти са предадени от наемателя
на наемодателя, за което е съставен приемно-предавателен протокол.
Съдът намира, че представените от страните документи са относими към предмета на
доказване, поради което следва да бъдат приети като писмени доказателства по делото.
Съдът намира, че следва да изиска заверен препис от Определение № 20763/22.10.2024 г. и
Решение № 1043/10.01.2025 г., постановени по адм. дело № 10342/2024 г. по описа на АССГ
с отбелязване относно датата на влизане в сила на съдебните актове.
Съдът намира, че следва да допусне събиране на гласни доказателствени средства
чрез разпит на един свидетел при режим на довеждане от страна на ищеца.
Така мотивиран, съдът
4
ОПРЕДЕЛИ:
СЪОБЩАВА на страните проекта за доклад по делото, съгласно мотивната част на
настоящото определение.
ПРИЕМА като писмени доказателства по делото представените от страните
документи.
ДА СЕ ИЗИСКА изиска заверен препис от Определение № 20763/22.10.2024 г. и
Решение № 1043/10.01.2025 г., постановени по адм. дело № 10342/2024 г. по описа на АССГ
с отбелязване относно датата на влизане в сила на съдебните актове.
ДОПУСКА събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на един
свидетел при режим на довеждане от страна на ответника И. Г. Б., действащ в качеството на
ЕТ „И – И. Б.“. УКАЗВА на страната да доведе допуснати свидетел за разпит в първото по
делото открито съдебно заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито заседание на 06.11.2025 г. от 10:00 часа,
за когато да се призоват страните, като им се връчи препис от настоящото определение, на
ищеца и препис от подадения отговор на искова молба, а на ответника и препис от отговор
на насрещна искова молба от 26.06.2025 г. и становище от 26.06.2025г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5