РЕШЕНИЕ
№ 1144
гр. Пловдив, 20.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, V СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Светлана Ив. Изева
Членове:Радостина Анг. Стефанова
Светлана Анг. Станева
при участието на секретаря Петя Ф. Цонкова
като разгледа докладваното от Светлана Анг. Станева Въззивно гражданско
дело № 20255300502053 по описа за 2025 година
Въззивното производство е по реда на чл.258 и следващите от ГПК
във връзка с чл.55, ал.1 от ЗЗД.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от „Теа сити груп“
ЕООД чрез адв. Л. П., против решение №1904 от 23.04.2025 г., постановено по
гражданско дело №14196/2024 г. по описа на ПдРС, І граждански състав, с
което е осъдено „Теа сити груп” ЕООД да върне на И. С. К. сумата от 24351.84
лева, платена на отпаднало основание – развален предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от
13.05.2022 г. с предмет закупуване на ***, ведно със законната лихва от датата
на подаване на исковата молба – 14.08.2024 г. до окончателното изплащане;
отхвърлен е предявения от „Теа сити груп” ЕООД иск против И. С. К. за
осъждането му да заплати сумата от сумата от 1461.11 лева, представляваща
неустойка за забавено изпълнение, дължима на основание раздел Е, точка 2.2.
от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
изпълнение на строителство от 13.05.2022 г. с предмет закупуване на ***, като
неоснователен, и е осъдено „Теа сити груп” ЕООД да заплати на И. С. К. 1535
лева разноски.
С въззивната жалба се навеждат доводи за неправилност,
незаконосъобразност и необоснованост на съдебния акт. Твърди се неизяснена
фактическа обстановка, но не се излагат съображения в тази насока. Твърди
1
се, че ищецът е неизправна страна по договора и не е налице разваляне на
същия, тъй като пълномощникът не е представил пълномощно при депозиране
на изявлението. Изразява се несъгласие с мотивите на съда за отхвърляне на
насрещния иск, но не се сочат конкретни доводи. Иска се отмяна на решението
и отхвърляне на иска, като се претендират разноски.
В срока по чл. 263, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор, като се
излагат подробни съображения, че въззивната жалба е неоснователна и следва
да бъде оставена без уважение, а първоинстанционното решение да се
потвърди. Претендират се разноски.
Пловдивският окръжен съд, въззивно гражданско отделение,
V граждански състав, като прецени събраните по делото доказателства,
намира следното:
Въззивната жалба е депозирана в законоустановения срок, изхожда
от легитимирана страна и е насочена срещу съдебен акт, подлежащ на
въззивно обжалване, поради което се явява процесуално допустима и следва
да се разгледа по същество.
При служебната проверка на основание чл.269 от ГПК се
констатира, че решението е валидно - постановено е в рамките на
правораздавателната компетентност на съдилищата по граждански дела, и
допустимо – съдът се е произнесъл по иск, с който е бил сезиран – по
предмета на делото, правилно изведен въз основа на въведените от всеки от
ищците твърдения и заявения петитум. Правилно е дадена материално –
правната квалификация на исковете. Налице са всички положителни и липсват
отрицателни процесуални предпоставки за постановяване на решението.
Въззивната проверка за правилност се извършва на решението
само в обжалваната част и само на поддържаните основания. Настоящият
състав при служебната си проверка не констатира нарушения на императивни
материално-правни норми, които е длъжен да коригира, и без да има изрично
направено оплакване в тази насока съгласно задължителните указания, дадени
с ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Решението е и
правилно, като на основание чл.272 ГПК въззивният съд препраща към
мотивите на първоинстанционния съдебен акт.
С оглед наведените във въззивната жалба съображения, следва да
се отбележи и следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба, подадена от
И. С. К., ЕГН **********, от ***, против „Теа сити груп” ЕООД, ЕИК ***,
като е предявен иск с правно основание чл.55, ал.1 ЗЗД, както и насрещен иск
с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД.
Ищецът К. иска ответникът да бъде осъден да върне сумата от
24351.84 лева, заплатена от него в изпълнение на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на строителство от
13.05.2022 г. с предмет закупуване на ***, който договор бил развален поради
обективна невъзможност за изпълнение, евентуално - поради пълна
2
безполезност на изпълнението, ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба – 14.08.2024 г. до окончателното изплащане.
В исковата молба се твърди, че между ответника, от една страна, и
ищеца и Б. З. – трето за спора лице, от друга, бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение на
строителство на 13.05.2022 г. Съгласно договора, ответното дружество като
изпълнител се задължило да изпълни строителството и да прехвърли правото
на собственост на инвеститорите Б. З. и И. К. на три обекта от бъдещата
жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на
изграждане в поземлен имот с идентификатор 56784.501.1030, за който имот
бил отредено УПИ X-501.1030 – жилищно строителство и обществено
обслужване, кв.15 по плана на ЖП „Марица север“, гр. Пловдив, както следва:
***, находящ се на партерния етаж на сградата, със застроена площ от 28.77
кв.м, ведно с 3.14 кв.м от общите части на сградата; ****, находящ се на
първия етаж от сградата, със застроена площ от 22.25 кв.м, ведно с 2.42 кв.м от
общите части на сградата; гаражно място №3-4, находящо се на първия етаж
от сградата, със застроена площ от 25.36 кв.м, ведно с 2.76 кв.м от общите
части на сградата. В изпълнение на сключения договор, ищецът твърди, че е
заплатил сумата от 4351.84 лева на 13.05.2022 г., за която ответникът издал
фактура №**********/13.05.2022 г. и касов бон към нея, както и сумата от
20000 лева на 29.05.2022 г., преведена по банков път. Остатъкът от продажната
цена следвало да се заплати на 13.05.2024 г., когато е трябвало да бъдат
изградени сградата и обектите в нея и да бъде прехвърлено правото на
собственост върху обектите, предмет на предварителния договор. Към
настоящия момент сградата била на етап излИ.е на плоча, кота – 2,80, т.е.
строителството не било изпълнено дори на фаза груб строеж. Твърди се, че
ответното дружество имало сериозни финансови затруднения и дължало суми
на повече от 12 кредитора, включително и на НАП, поради което била налице
обективна невъзможност за ответника да изпълни задълженията си по
сключения предварителен договор. Поради забавеното изпълнение и с оглед
настъпилата обективна невъзможност за „Теа сити груп“ ЕООД да построи
сградата, както и следващата от това безполезност от изпълнението, на
23.07.2024 г. ищецът, заедно с Б. З., изпратили на електронния адрес на
ответника уведомление за разваляне на процесния предварителен договор, в
което се съдържала и покана за връщане на заплатените от него суми. Поредна
покана за възстановяване на изплатените от ищеца суми била изпратена и на
14.08.2024 г. По отношение на два от обектите, предмет на предварителния
договор, ответникът не разполагал с никакви права, а именно – *** и ***.
Съгласно нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение
за построяване на сграда - №37, том 19, дело №3743/2022 година по описа на
Служба по вписванията в гр. Пловдив, учреденото право на строеж върху тези
обекти било с приемател „Бастион естейт“ ЕООД, ЕИК ***. Видно от
изложеното, изпълнението на поетото задължение било обективно
невъзможно, доколкото ответникът поел задължение да прехвърли
3
собствеността върху чужди права на строеж. Смята, че в случая не било
необхоД. изправната страна по договора да предоставя срок за изпълнение на
неизправната, тъй като изпълнението било обективно невъзможно, доколкото
ответникът поел задължение да прехвърли собствеността върху чужди права
на строеж. Към настоящия момент за ищеца и другия инвеститор по договора
изпълнението на това задължение станало безполезно, с оглед изключително
закъснялото изпълнение на строителството, както и настъпилата обективна
невъзможност за ответното дружество да изпълни уговореното в процесния
договор. Ищецът нямал интерес да придобие правото на строеж върху ***,
тъй като закупуването на гаража било обусловено от закупуването на
магазина. Предвид невъзможността да получи реално изпълнение по
сключения предварителен договор и негово разваляне, за ищецът бил налице
правен интерес от предявяване на претенцията. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответника, с
който се твърди, че исковата молба е нередовна, тъй като не били надлежно
заверени приложените към нея доказателства. Смята я и за неоснователна и
недоказана. Твърди се, че ищецът бил неизправна страна по сключения между
тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
изпълнение на строителство от 13.05.2022 г., тъй като ищецът, заедно с Б. З.,
следвало да заплатят на ответното дружество 30% от общата сума – 24901.80
евро или 48703.69 лева с подписването на договора, като не било предвидено
кой от тях каква сума следва да заплати. Твърди, че ищецът не е извършил
плащането на първата вноска в уговорения падеж – с подписването на
предварителния договор. Освен това плащането не било и в пълния уговорен
размер от 24901.80 евро или 48703.69 лева, ищецът не може да претендира
разваляне на предварителния договор, тъй като нямал качеството на изправна
страна по него. Смята, че на основание раздел Е, точка 2.2. ищецът му дължи
неустойка в размер на 747.05 евро или 1461.11 лева, което представлявало 3%
от сумата по първото плащане по процесния договор. Поканите, които ищецът
твърди, че били изпратени на 23.07.2024 г. и на 14.08.2024 г. били изпратени
по електронен път на 24.07.2024 г. и по настоящото дело не било приложено
пълномощно, по силата на което адвокат М. М. да е упълномощена да
подписва и изпраща посочените две покани, като извършените от адвокат М.
действия са при липса на валидно учредена представителна власт. Моли
исковата молба да бъде отхвърлена като неоснователна. Претендират се
разноски.
В срока за отговор се предявява насрещен иск, с който се посочва,
че между „Теа сити груп“ ЕООД, от една страна, и И. С. К. и Б. С. З., от друга,
бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
изпълнение на строителство на 13.05.2022 г., с предмет закупуване на ***, ***
и *** от бъдещата жилищна сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет,
подлежаща на изграждане в ПИ с идентификатор 56784.501.1030, за който
имот бил отреден УПИ X-501.1030 – жилищно строителство и обществено
обслужване, кв.15 по плана на ЖП „Марица – север“ гр. Пловдив. Съгласно
4
раздел Б, точка 6 от процесния предварителен договор, И. К. и Б. З. следвало
да заплатят на ищеца по насрещния иск 30% от общата сума – 240901.80 евро
или 48703.69 лева с подписването на договора. Ответникът К. обаче не
извършил плащането на първата вноска на уговорения падеж. Направеното
плащане не било в пълен размер. Моли ответникът да бъде осъден да заплати
сумата от 1461.11 лева, представляваща неустойка за забавено изпълнение,
дължима на основание раздел Е, точка 2.2. от процесния предварителен
договор.
В срока за отговор ответникът по насрещна искова молба изразява
становище за неоснователност на предявения насрещен иск. Оспорва
твърдението на ищеца по него, че уговорената вноска не била заплатена в
пълен размер, доколкото последната била изплатена от двамата инвеститори –
И. К. и Б. З., като всеки от тях наредил по сметка на „Теа сити груп“ ЕООД по
20000 лева и съответно всеки един е платил в брой по 4351.84 лева, за което
били издадени два броя фактури. Така общо платената сума възлизала именно
в уговорения в договора размер от 48703.68 лева. Оспорва твърдението, че
вноската не била платена в уговорения срок, тъй като на стр.3 от процесния
договор било записано, че сумите по букви „а“, „б“ и „в“ следва да бъдат
изплатени „до десет работни дни след уведомяването по имейл…“, а в буква
„а“ било формулирано именно задължението за плащане на първата вноска в
размер на 48703.69 лева. Твърди, че клаузата от процесния договор,
регламентираща дължимост на неустойка била нищожна поради
противоречие със закона и добрите нрави съобразно разпорежданията, дадени
с Тълкувателно решение №1/2009 година, постановено по т.д. №1/2009 година
на ОСТК на ВКС. Прави възражение за прекомерност на претендираната
неустойка. Твърди още, че било недопустимо да се иска неустойка на основата
на развален договор, освен ако самото разваляне на договора не е скрепено с
неустоечна клауза за цялостното неизпълнение на договора.
Въз основа на събраните по делото доказателства, с доклада по
делото като безспорни и ненуждаещи се от доказване се отделени
обстоятелствата, че на 13.05.2022 год. между страните е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и изпълнение
на строителство с предмет закупуване на ***, *** и *** от бъдещата жилищна
сграда с магазини, гаражи, дентален кабинет, подлежаща на изграждане в ПИ
с идентификатор 56784.501.1030, за който имот бил отреден УПИ X-501.1030
– жилищно строителство и обществено обслужване, кв.15 по плана на ЖП
„Марица – север“ гр. Пловдив. Ответникът е поел задължението да изгради
сградата и обектите в нея, като предаде на ищеца завършеното строителство
най-късно до 13.05.2024 г.
Съгласно представените писмени доказателства – фактура
№**********/13.05.2022 г. с касов бон, както и преводно нареждане от
23.05.2022 г., е извършено плащане от страна на ищеца с основание
предварителен договор от 13.05.2022 г.
5
От представеното уведомление за разваляне на договора от
23.07.2024 г., изпратено на електронния адрес на дружеството, посочен и
приет от страните за размяна на кореспонденция по подписания договор, е
видно изявената воля на ищеца да развали процесния договор и покана да
върне платените суми, тъй като е налице забавяне и безполезност на
изпълнението.
По делото е изслушана СИО, от която се установява, че процесната
фактура е осчетоводена в регистрите на ответното дружество и е отразена по
приходните сметки за продажба с основание плащане по договор от 13.05.2022
г. Вещото лице е посочило, че от представеното от „Юробанк България“ АД
извлечение от банкова сметка с IBAN *** е установило плащане от И. К. в
размер на 20000 лева с основание - процесния договор, която операция е
осчетоводена на 23.05.2022 г.
От съда е прието, че ответникът не е установил изпълнение на
задължението да предаде обектите на ищеца до 13.05.2024 г., като не е
представил надлежни писмени доказателства за осъществяване на строежа.
Видно от нот. акт за учредяване на право на строеж срещу
задължение за построяване на сграда № 37, том 19, дело № 3743/2022 г. на СВ
Пловдив, в полза на ответното дружество не е било учредено право на строеж
върху *** и ***, като това право се притежава от „Бастион естейт“ ЕООД.
Последващо прехвърляне на това вещно право от страна на „Бастион естейт“
ЕООД на ответното дружество не се установява.
Не се възприемат доводите на жалбоподателя за неправилно
установяване на фактите.
По делото безспорно е установено, че сумите – предмет на иска, са
заплатени от К.. В самия договор изрично е посочено, че „Сумите по точки
„а“, „б“ и „в“ следва да бъдат изплатени от Инвеститора по сметка на
Изпълнителя в срок до 10 /десет/ работни дни…“. След като в договора е
предвидена възможността плащането по чл.6, буква А да се осъществи в
десетдневен срок, страната не може едностранно да променя клаузите и да
иска изпълнение в деня на подписване на договора. Нещо повече –
жалбоподателят се е съгласил и е приел сумите.
Не се възприема и довода, че К. не е изплатил изцяло сумата от
48703.69 лв. Такова задължение е имал инвеститора, а това са К. и З.. Всеки от
тях е заплатил по 4351.84 лв. съгласно приложените фактури на л.10 и л.101 от
първоинстанционното дело, както и по 20000 лв. според представените
документи на л.11 и л.102, като общо сумата възлиза на 48703.68 лв. Ето защо
не се възприема довода, че ищецът не е доказал заплащането на сумата по
предварителния договор. Нещо повече – това е направено и в срок според
отбелязаните дати на платежните документи, доколкото срокът е 10 работни
дни (като се съобрази, че 24 май е почивен ден). Нещо повече – вещото лице в
приетата по делото експертиза изрично е посочило, че жалбоподателят е
отказал да предостави справки от счетоводните регистри, като е работило с
6
данни от информационните масиви на НАП. Категорично е, че двете фактури
са осчетоводени, както и, че сумите по двата банкови превода са постъпили по
посочената в договора сметка.
Не се установява да е правено искане от въззивника за заплащане
на други суми по договора след подписване на актове образец 14, 15 и 16 (не
се и твърди наличие на такива документи, които всъщност са основание за
втората и третата вноска по договора), както и да не е извършено
своевременно плащане. Ето защо не се възприемат доводите, че К. е
неизправна страна по договора. Същият е изпълнил задължението си.
От своя страна дружеството – жалбоподател е поело задължение
да предаде обекта в срок до 04.04.2024 г., но не по – късно от 24 месеца от
сключване на договора – 13.05.2024 г., което е безспорно установено по
делото, че не е направено. Т.е. именно въззивникът е неизправна страна по
договора.
Относно доводите за липса на представителна власт на
пълномощника при отправяне на изявлението за разваляне на договора и
връщане на сумите на инвеститорите – същите са неоснователни. Страната е
разполагала с възможността да поиска представяне на пълномощно, което не е
направила. Нещо повече – на л.71 от първоинстанционното дело е приложено
пълномощно, подписано на 23.07.2024 г. Освен това, с предявяване на иска
действията на пълномощника са потвърдени.
Правото да иска разваляне на договора принадлежи единствено на
изправната страна, която е и упражнила това си право. Последица от
развалянето е връщане на платените по договора суми, за които е осъден
жалбоподателя.
Неоснователни са и доводите, касаещи насрещния иск. Правото за
получаване на неустойка по договора отново е само на изправната страна, а,
както вече се посочи, това не е жалбоподателя. Конкретни доводи от
въззивника по отношение на този иск не са изложени, а само декларативно е
изразено съгласие със съображението на съда, че обещанието за продажба на
чужда вещ не води до нищожност на сделката.
Въз основа на гореизложеното жалбата е неоснователна, а
решението на първостепенния съд – правилно и законосъобразно, като следва
да се потвърди.
Разноски са поискани от страните, но, с оглед изхода на делото,
следва да се присъдят единствено на въззиваемата страна съгласно списъка по
чл.80 от ГПК в размер на 2592 лв. за адвокатско възнаграждение, за което е
направено отбелязване в представения договор, че е заплатено в брой.
Воден от гореизложеното, Пловдивският окръжен съд,
V граждански състав, на основание чл.272 от ГПК,
РЕШИ:
7
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение №1904 от 23.04.2025 г.,
постановено по гражданско дело №14196/2024 г. по описа на Районен съд
Пловдив, І граждански състав.
ОСЪЖДА „Теа сити груп“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление ***, да заплати на И. С. К., ЕГН **********, от ***, сумата от
2592 (две хиляди петстотин деветдесет и два) лева разноски за въззивното
производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна жалба пред
Върховния касационен съд на Република България в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8