№ 1447
гр. Варна, 13.10.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Веска П. П.а
Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20233100102516 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 15:28 часа се явиха:
Ищецът К. Г. Б., редовно уведомен за съдебно заседание, не се явява, представлява
се от адвокат А. П. от АК – Варна, редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Ответникът В. В. П., редовно уведомен за съдебно заседание, не се явява,
представлява се от адвокат И. Д. от АК - Варна, редовно упълномощена и приета от съда
отпреди.
Вещото лице А. Х. В., редовно призован, явява се.
СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирало
заключението в срока по чл. 199 от ГПК.
СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:
АДВ. П.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило писмо вх. № 17069/13.06.2025 г. от „Йеттел България“
ЕАД.
АДВ. П.: Запозната съм.
АДВ. Д.: Запозната съм.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение с вх. рег. №
26586/18.09.2025 г. по допуснатата съдебно-оценителна експертиза и пристъпи към
1
изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.
Вещо лице А. Х. В.: 44 годишен, българин, български гражданин, женен, неосъждан,
без родство и дела със страните по делото. Предупреден за наказателната отговорност по чл.
291 от НК.
Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.
В. Л. В.: Поддържам представената от мен експертиза.
АДВ. П.: Нямам въпроси към вещото лице. Да се приеме заключението.
АДВ. Д. към вещото лице: На първа страница сте посочили, че сте използвали
платформи за предлагане на недвижими имоти и сте ги изброили. От коя година са
посочените от Вас оферти на страница 6 и 7, където получавате средна цена за квадратен
метър от 3882.75 лева?
В. Л. В. отговаря: Всички пазарни оферти са към момента на изготвяне на
експертизата. Те са от 2025 г. и след това са коригирани с коефициента на инфлация към
месец ноември 2023 г., който е 6.8 процента според НСИ.
АДВ. Д. към вещото лице: Защо не потърсихте оферти, които са от 2023 г., които се
намират в интернет пространството?
В таблицата, в посочените от Вас имоти от точка 1 до точка 12 е налице само един
имот от 1990 г. Всички други имоти са от 2008 г. нататък, включително и много построени
през 2022 г., където на квадратен метър цената е 5280,74 лева.
В. Л. В. отговаря: Всички тези имоти, които са близки по аналог на процесния, в
зависимост на годината, когато са произведени, са коригирани със съответните коефициенти
в таблицата, която съм приложил, за да може техните характеристики да бъдат приравнени
на тези на процесния имот.
В шеста колона, която е за местоположението, там не коригираме нищо, тъй като
всички имоти са в един и същи регион.
Седма колона е за индивидуалните характеристики, където, в зависимост от
характеристиките на имота имаме различна корекция. Когато е 0.9 е намалена с 10 %; когато
е 0,95 – с 5 %; когато 0,85 – с 15 % и така, като 1 означава, че имотът не е коригиран.
Осма колонка е за състоянието на инфраструктурата. Там по същия начин е
коригирано с нужния процент, който съм преценил при съпоставяне на двата имота.
Всички използвани от мен имоти са офертни.
АДВ. Д. към вещото лице: Т. е. Вие не сте изследвали имоти от 2023 г. и не сте
изследвали реално извършени сделки за 2023 г. в района, където се намира улица „****“?
В. Л. В. отговаря: Въпросът е за пазарна цена, поради това не съм използвал реално
вписани сделки в Агенцията по вписванията.
АДВ. Д. към вещото лице: Защо? Именно това е начинът, по който може да се даде
пазарна оценка.
2
АДВ. П.: Моля колежката да задава въпроси, а не да опонира.
В. Л. В. отговаря: Имотът е оценен към месец ноември 2023 г., но не съм използвал
оферти, които са към 2023 г., тъй като само в някои сайтове могат да бъдат намерени отделни
оферти, но не могат да бъдат намерени такъв голям брой аналогични имоти, които да са в
този регион и да отговарят като местоположение, брой стаи – в цялост да бъде аналог на
процесния. Съответно вестник „Варненски имоти“ към тази година вече нямаме, където да
има архив на хартия. Сайтовете не поддържат архив. Някой от сайтовете дават една средна
цена, но тя е средна медиана, т. е. тя е изчислена на база най-ниска и най-висока цена по
дадени параметри, но не отчита всички параметри на имота и така също не може да бъде
изведена правилна пазарна стойност. Поради това използвам оферти към настоящия момент
и така или иначе цените на имотите се коригират с коефициентът на инфлация. Всички сме
го забелязали – връщам назад, с инфлацията, която е от НСИ. Процентът на инфлация за
недвижимите имоти от 2023 г. до 2025 г. е 6,8 % по Националната база данни.
АДВ. Д. към вещото лице: Вие защо не извършихте проверка за реално извършени
сделки?
В. Л. В. отговаря: Защото стойностите, които са в Агенцията по вписванията
обичайно са близки до данъчната оценка и не отразяват действителната пазарна стойност.
АДВ. Д. към вещото лице: Вие направихте ли си труда да направите такава
проверка?
В. Л. В. отговаря: Не.
АДВ. П.: Това е становище на колегата. Колегата не задава въпрос. Моля колегата да
си формулира въпроса.
АДВ. Д. към вещото лице: На какво разстояние се намира улица „****“ от имотите,
които са на генералите?
В. Л. В. отговаря: Тези имоти не са всички на генералите, просто платформата
„Имот.Бг“ ги посочва като регион генералите, затова съм се съобразявал да са над Окръжна
болница и да не са под Окръжна болница. В една част от офертите имаше описани къде
точно се намират. Първият пише, че е в района на Окръжна болница и „Лидл“.
АДВ. Д. към вещото лице: В повечето имоти от тези, които посочвате от точка 1 до
точка 12 пишете, че апартаментите са обзаведени. Вие знаете ли какво е обзавеждането и
какво е неговото състояние?
В. Л. В. отговаря: Ориентирал съм се от снимковия материал, който е приложен към
всяка една от обявите какво е състоянието. На някои пише, че са за ремонт. Всичко това съм
го отразил в тези коефициенти за корекция. Техническото състояние съм го взел от самата
обява. Не съм извършвал оглед на тези апартаменти, които се предлагат.
АДВ. Д. към вещото лице: Изследвал ли сте на какво разстояние се намира улица
„****“ от района на Окръжна болница, където са най-скъпите имоти, които сте използвали
по аналогия за изчисляване на квадратен метър?
3
В. Л. В. отговаря: Улица „****“ точно с това си разположение е на една и половина -
две пресечки от двора на Окръжна болница или от горния вход на спешното; на една
пресечка е от Второ районно управление и от магазин „Лидл“. Улица „****“ и специално
процесния имот се намира на кръстовището с ул. „****“; после има едно малко площадче;
има магазини – отдолу месарски магазин, отсреща – офис на „Еконт“; има най-различни
лаборатории. Това е посока ХЕИ, дори посока читалище „***“, бих казал или ОУ „***“, по-
скоро.
АДВ. Д. към вещото лице: Вие изследвахте ли имоти точно в този район - около ОУ
„***“, около Второ районно управление на МВР – Варна, посока ХЕИ – Варна, което
представлява района на „****“?
В. Л. В. отговаря: Не. Районът на улица „****“ е по-скоро районът на Окръжна
болница и „ЛИДЛ“, а които се водят „ХЕИ“, обичайно в обявите, на другата страна на бул.
„***“ ги пишат „ХЕИ“. Всеки в офертите си пише по-близката локация до центъра.
АДВ. Д. към вещото лице: При оценката, която давахте, Вие съобразихте ли
състоянието на жилището, което е било към тогавашния момент, тъй като в експертизата аз
не виждам една дума в тази насока?
В. Л. В. отговаря: В тази насока имаме свидетелски показания от предното
заседание и те са отразени в коефициентите, които съм дал за корекция. Отразил съм го в
колона № 8 – състояние на инфраструктура.
АДВ. Д. към вещото лице: Давате коефициент 0,9 в повечето случаи до 1 за
състоянието на жилището. Така ли?
В. Л. В. отговаря: Достъпът до имота, до обществени заведения, до транспорт – това
го отразявам в случая в местоположението.
От коефициент „състояние на инфраструктура“ имам предвид какво е състоянието на
конкретния апартамент.
АДВ. Д. към вещото лице: Считате, че 0.9; 1 и 10 – това е процентът, с който да
намалите, в зависимост от състоянието на апартамента, в който е бил?
В. Л. В. отговаря: Да.
АДВ. Д. към вещото лице: Вие прочетохте ли свидетелските показания?
В. Л. В. отговаря: Да.
АДВ. Д. към вещото лице: Запознати ли сте със състоянието на апартамента?
В. Л. В. отговаря: Да.
АДВ. Д. към вещото лице: Считате, че към 2023 г. пазарната стойност на имота, във
връзка и със състоянието, което е било на имота, е на стойност близо 130 000 евро или
259 000 лева. Така ли?
В. Л. В. отговаря: Да.
АДВ. Д.: Моля да не се приема заключението. Считам, че вещото лице не е изпълнило
4
нито една от задачите, които са били поставени. Не мога да се съглася, че не могат да се
намерят в интернет пространството оферти за 2023 г. За мен посочените, които са
представени пред Вас, значително увеличават стойността на посочения имот, като само един
се приближава до този, който е процесния, който е по принцип на етаж 2, от 1999 г. Всички
останали са ново строителство, тухла, които са на значителна стойност и са ново
строителство. Освен това считам, че вещото лице трябваше да изследва реално извършени
сделки и оспорвам факта, че сделките се извършват на данъчни оценки. Освен това в
експертизата вещото лице трябваше да посочи точно, ясно и конкретно какво е било
състоянието на имота във връзка със събраните свидетелски показания, които бяха
изслушани в съдебно заседание, които значително ще намалят стойността на имота. Аз
считам, че посочената сума е в момента реалната сума на този апартамент за 2025 г., а не за
2023 г. И в тази връзка считам, че вещото лице не е изпълнило въобще задачата, която е била
поставена и при условие на евентуалност, ако Вие считате, че същата е изпълнена, Ви моля
да назначите втора повторна експертиза със същите задачи и цели, като твърдя, че вече е
налице обилна практика на Върховния административен съд, както и започна практика на
Върховен касационен съд, че при определяне на пазарната оценка и стойността на даден
имот, вещите лица трябва да изследват реално извършени сделки за съответния имот, с
оглед на неговото местонахождение. В тази връзка оспорвам изцяло направеното
заключение и считам, че същото не е направено по правилата. Моля да назначите друго
вещо лице.
СЪДЪТ намира, че следва да приеме и приобщи към доказателствения материал
заключението на вещото лице В..
По отношение на направеното оспорване по реда на чл. 201 от ГПК, съдът намира, че
в настоящия случай ответникът обосновава възражение по отношение цената на процесния
имот, което води до извод, че съдът следва да допусне повторна съдебно-икономическа
експертиза, която да отговори на същите въпроси, при депозит от страна на ответниците в
размер на 600 лева, вносими в едноседмичен срок от днес.
АДВ. П.: Моля да оставите без уважение възражението си и да си отмените
определението, с което сте допуснали повторно заключение по следните аргументи:
На първо място задачата, която е поставена на вещото лице е поставена с Ваше
Определение № 4342 от 08.10.2024 г., по искане на ищцовата страна.
Задачата на вещото лице е да се запознае с материалите по делото, направи оглед на
място и да се запознае с показанията на свидетелите по отношение на състоянието на имота
към август 2023 г. Никъде, нито във Вашето определение, нито по време на разглеждане на
делото, не са поставени задачи на вещото лице то да изследва какви са били сделките с
такива имоти, вписани в Службата по вписванията. Няма такава задача. Има само да бъдат
съобразени показанията на свидетелите. Нещо, което вещото лице при защитата си пред Вас
посочи, че се е запознало. Освен това, ако погледнете оспорения нотариален акт от
20.11.2023 г. ще забележите, че данъчната оценка на имота е в размер на 99 438.30 лева,
което е на половината от стойността, посочена от вещото лице, така че продажната цена,
5
която е посочена в нотариалния акт е на половината от данъчната оценка. Ответникът се
стреми чрез това заключение, което твърди и оспори, че не било основателно, да достигне до
цената, която е посочена в нотариалния акт, а тя е два пъти по-ниска от данъчната оценка.
Колегата не обоснова защо това заключението е необосновано, за да допускате
повторна експертиза, защото вещото лице няма задача да изследва реални сделки в
Службата по вписванията и няма такъв въпрос.
В поставените въпроси на вещото лице не видях нито веднъж колебание; нито
веднъж липса на обосновка по отношение на това по какъв начин вещото лице е коригирало
съответните офертни цени, които то е изследвало. Напротив вещото лице изрично посочи с
какви корекции е взело и формирало цената, като изрично е посочило и с какво намаление са
те. През цялото време колежката обясняваше нейните си твърдения, че той бил взел предвид
квадратен метър 5 000 лева, което не е вярно. Ако стигнете до 11 страница на заключението
ще видите, че въобще вещото лице не се занимава с 5 000 лева на квадратен метър, а е
посочило далеч по-ниска стойност от тази, която е около 1000 евро на квадратен метър, като
му превърна сумите от лева в евро. На колежката въобще не й е изгодно това заключение.
По тази причина се чуди по кой начин да измисли нещо, което е нереално и да заблуждава,
че вещото лице не е работило с 5 000 на квадратен метър. Не е вярно. Вещото лице е
посочило какви са в момента цените и че са 5 000, а не че в момента е работил с оценка от
5 000.
СЪДЪТ, като съобрази направеното възражение намира, че същото е неоснователно.
В „пазарна стойност“ на процесния недвижим имот се съдържат необходимите от вещото
лице дължими проверки, където то сметне за необходимо, било то в Агенция по
вписванията; било то при нотариус, в интернет, в печатни вестници и издания, телевизия,
радио и други, от които да определи каква е справедливата пазарна цена на процесния имот
към датата на сделката, според принципите на търсенето и предлагането. Действително
офертните цени не дават такава цена. Действително нотариалните актове съдържат цени,
които са равни на данъчните оценки и не разкриват действителната стойност на пазарните
цени между имотите, но съществуват други данни и способи, по които може да се определи
тази цена, като например договори за ипотеки; офертни цени на имоти, сходни на тези;
включително и съобразяване с данъчната оценка, която е близка до пазарната.
Необосноваността на заключението на вещото лице е достатъчно само като съмнение,
а не да има наличие за това. Това е изискването на чл. 201 от ГПК. В този смисъл, с оглед
завишената цена, посочена от вещото лице относно пазарната стойност на имотите,
включително чрез коефициентите, която той намаля, т. е. касае се за изчисление, се създава
усещане за необоснованост на самото заключение, което съответно е основание за допускане
на повторна.
В този смисъл, съдът приема, че направеното искане е основателно, а възражението
за неоснователно.
СЪДЪТ, предвид горното
6
О П Р Е Д Е Л И
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх.
№ 26586/18.09.2025 г. на вещото лице А. Х. В..
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице по изготвената експертиза
в общ размер на 640.91 лева, съобразно представената справка-декларация.
ИЗПЛАЩА възнаграждение от внесения депозит в размер на 200 лева. /изд. РКО/
ЗАДЪЛЖАВА ищеца в едноседмичен срок, считано от днес да внесе допълнително
възнаграждение за вещото лице в размер на 440,91 лева.
ПРЕДУПРЕЖДАВА ищеца, че при неизпълнение на това задължение срещу него
ще бъде издаден изпълнителен лист за сумата.
ДОПУСКА да се изготви ПОВТОРНА СЪДЕБНО-ОЦЕНИТЕЛНА
ЕКСПЕРТИЗА от вещо лице, с висше образование, от списъка на съда, което след като се
запознае с материалите по делото, да отговори каква е била справедливата пазарна цена на
процесния недвижим имот към 10.11.2023 г., съобразно с неговото техническо състояние към
датата на сделката, като съобрази изложените по-горе мотиви към определението.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 600 лева, вносими от ответника в едноседмичен
срок от днес, с представяне на доказателства за внасянето им в същия срок.
ЗАДЪЛЖАВА вещото лице да депозира писмено заключение в срока по чл. 199 от
ГПК.
Вещото лице ще бъде определено в закрито съдебно заседание, след представяне на
доказателства за внесен депозит.
АДВ. П.: По отношение на писмото на „Йеттел България“ ЕАД, моля да ги глобите и
да изискате да Ви предоставят тази информация. Служебно известно ми е по други дела, че
след като съдът глоби длъжностното лице, което отговаря за предоставянето на тази
информация, съответно посочило този отказ, следва и се получава информация.
СЪДЪТ ОБЯВЯВА НА СТРАНИТЕ, че по отношение на направеното от ищцовата
страна искане за повторно изискване на информация от „Йеттел България“ ЕАД, както и за
налагане на глоба на длъжностното лице, ще се произнесе в закрито съдебно заседание.
СЪДЪТ намира, че производството по делото следва да бъде отложено за събиране
на допуснатите доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 19.11.2025 г. от 15:30 часа, за
която дата и час страните се считат за редовно уведомени.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 15:57 часа.
7
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
8