№ 51
гр. Чирпан, 20.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЧИРПАН, СЪСТАВ I, в публично заседание на
двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Атанас Т. Динков
при участието на секретаря Донка Д. Василева
като разгледа докладваното от Атанас Т. Динков Гражданско дело №
20215540100863 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. посл. от Закона за задълженията и
договорите (ЗЗД).
В исковата молба (ИМ), подадена от ищеца Д. ИВ. Г., с адрес: от **, ЕГН **********, чрез
адв. Д.П. Т. от АК - Стара Загора, със съдебен адрес: **“ против ответницата Я.. С. Г., ЕГН
**********, с адрес: ** се твърди, че на 09.06.2021 г. ищецът и ответницата сключили
предварителен договор за продажба на недвижим имот на основание чл. 19 от ЗЗД. По силата на
този договор Я.. С. Г. се задължила в срок до 09.07.2021 г. да прехвърли собствеността върху
следния недвижим имот: 500/1840 (петстотин хиляда осемстотин и четиридесет) идеални части от
Дворно място, находящо се в село **, цялото с площ от 1840 (хиляда осемстотин и четиридесет)
кв.м., за което е отреден УПИ VІ-85 (шест римско за осемдесет и пет арабско) в кв. 10 (десет) по
регулационния план на селото, ведно с построените в същото: жилищна сграда и подобрения, при
граници: улица, УПИ V-84, УПИ ХІХ-99, УПИ ХVІІІ-98, УПИ ХVІІ-97, и УПИ VІІ-86, със срок на
изпълнение (сключване на окончателния договор) – 09.07.2021 г. Съгласно клаузите на договора
продажната цена която договорили била в размер на 7000 /седем хиляди/ лева, от които 3000 /три
хиляди/ лева били изплатени напълно и в брой от купувача Д.Г., а остатъка от 4000 /четири
хиляди/ лева трябвало да бъде изплатен при подписване на окончателния договор /нотариален акт/,
в срок до 09.07.2021 г. Видно от клаузите в договора първоначалната сума /вноска/ се считала за
задатък. Съгласно договора всяка от страните можела да се откаже от него до сключване на
окончателния договор, като при отказ на купувача, той губел дадения от него задатък, а при отказ
на продавача, той се задължавал да върне получения от него задатък в двоен размер.
Твърди се, че след сключване на договора ищецът и майка му многократно се свързвали с
1
ответницата, като при проведените разговори тя ги уверявала, че всичко било наред, като
подготвяла документи за прехвърлянето на имота. Времето минавало и ответницата не спазила
крайния срок на договора - 09.07.2021 г. Ищецът започвал да се притеснява и отново се свързал
няколко пъти с ответницата, която от своя страна му заявила, че не може да му върне получената
като задатък сума. Започнала също така да не отговаря на посочения телефонен номер.
Твърди се, че на 13.09.2021 г., два месеца след крайния срок, ищецът изпратил нотариална
покана до ответницата с която заявил, че е изправна страна по договора. Правел последен опит да
придобие собствеността върху имота, като я поканил на 30.09.2021 г. в 9.00 ч. в кантората на
нотариус ** на НК, в град ** да му прехвърли собствеността върху имота или съгласно сключения
договор да му издължи дадения задатък в двоен размер - сумата от 6000 лв. Нотариалната покана
била получена от сина на ответницата на 16.09.2021 г.
Твърди също така, че на 30.09.2021 г. в 9.00 ч., според уговореното в нотариалната покана
ищеца се явил при нотариус ** на НК. Изчакал до 10.30 ч., след което от нотариалната кантора му
съставили констативен протокол - акт № 137, т. 1, рег. № 3963/30.09.2021 г. в който се
констатирало отсъствието на Я.. С. Г., както и нежеланието й да прехвърли собствеността върху
имота или да върне получения от нея задатък в двоен размер.
Моли съда, да постанови решение, с което да осъди Я.. С. Г., с ЕГН **********, с
постоянен адрес град **, за заплати на ищеца Д. ИВ. Г., с ЕГН **********, с адрес: ** сумата от
6000 /шест хиляди/ лева, представляваща двойния размер на дадения от него задатък, съгласно
сключения предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.06.2021 г. Претендира
разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК не е постъпил отговор от ответника.
В открито с.з. ищецът, чрез процесуален представител поддържа иска по основание и
размер.
В открито с.з. ответницата, чрез процесуален представител моли иска да бъде отхвърлен,
като неоснователен. В писмената защита по делото се твърди, че след сключване на
предварителния договор и преди настъпване срока за изпълнението му е възникнало
обстоятелство, независещо от волята, действията и усилията на ответницата Я.. С. Г.,
представляващо обективна пречка да прехвърли на ищеца Д. ИВ. Г. на обещаната несмущавана
собственост върху имота. Евентуално се прави възражение за нищожност на самия предварителния
договор, поради невъзможен предмет.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно
и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното
от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 93, ал. 2, изр. посл. от ЗЗД за заплащане в двоен
размер на задатъка, даден по предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от
09.06.2021 г. Според чл. 93, ал.1 от ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен
договорът и обезпечава неговото изпълнение. Разпоредбата на чл. 93, ал. 2, изр. посл. от ЗЗД
предвижда, че ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест, по предявения иск с
правно основание чл. 93, ал. 1 от ЗЗД, ищецът следва да установи при условията на пълно и главно
доказване следните правопораждащи факти: че валидно е възникнало твърдяното облигационно
2
правоотношение, въз основа на предварителен договор за продажба на недвижим имот, чието
изпълнение е обезпечено със задатък; плащане на уговореното капаро; отказ (разваляне) от
договора от страната, дала задатъка, която е изправна; забава на ответника по отношение
изпълнението му на задължението за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия
имот.
В тежест на ответника, с оглед направените възражения е доказването на обстоятелства,
изключващи неговата отговорност.
Не се спори, а и от събраните писмени доказателства се установява, че на 09.06.2021 г.
страните са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот, съгласно който
ответницата е поела задължение да прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим
имот, представляващ: 500/1840 (петстотин хиляда осемстотин и четиридесет) идеални части от
Дворно място, находящо се в село **, цялото с площ от 1840 (хиляда осемстотин и четиридесет)
кв.м., за което е отреден УПИ VІ-85 (шест римско за осемдесет и пет арабско) в кв. 10 (десет) по
регулационния план на селото, ведно с построените в същото: жилищна сграда и подобрения, при
граници: улица, УПИ V-84, УПИ ХІХ-99, УПИ ХVІІІ-98, УПИ ХVІІ-97, и УПИ VІІ-86, а ищецът
да заплати цена в размер на 7000 /седем хиляди/ лева.
В Раздел I, точка 1, буква А от предварителния договор е описано, че продавачът Я.. С. Г. е
заявила, че е получила напълно и в брой от купувача Д. ИВ. Г. при подписване на договора, сумата
от 3000 /три хиляди/ лева, което обстоятелство не се оспорва от ответницата.
В Раздел I, точка 1, буква Б от предварителния договор е описано, че остатъка от 4000
/четири хиляди/ лева ще бъде изплатен при подписване на окончателния нотариален акт за
прехвърляне на собствеността на имота, която дата страните се споразумяват да е 09.07.2021 г.,
което също не се оспорва от ответницата.
Видно от т. 5 на Раздел ІІ от договора е, че продавачът се е задължил да прехвърли
собствеността на имота и да снабди купувача с нотариален акт в срок до 09.07.2021 г., но след
получаване на остатъка от продажната цена, което също не се оспорва от ответницата.
Видно от т. 7 на Раздел ІІ от договора е, че продавачът е декларирал, че не е прехвърлял
имота на други лица, няма сключени договори за продажба с трети лица, не подлежи на
реституция и в момента няма съдебен спор за имота, както и че имота е чист от вещно-правни
тежести, което също не се оспорва от ответницата.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор следва да съдържа
уговорки относно съществените елементи на окончателния договор. В случая, процесния
предварителен договор съдържа всички съществени договорки относно предмета на договора и
цената, което обуславя извод за действителност на същия.
Не се спори, че ответницата Я.. С. Г. не е изпълнила задължението си да прехвърли в
договорения срок собствеността върху описания в предварителния договор имот. Това
обстоятелство се установява също така от приложените към ИМ нотариална покана с рег. № 3665,
т. 1, № 127 от 13.09.2021 г. и констативен протокол - акт № 137, т. 1, рег. № 3963/30.09.2021 г. на
нотариус ** на НК от който е видно, че сделката не е била извършена поради неявяване на
продавача Я.. С. Г. на определените ден и час – 30.9.2021 г. от 9 до 10.30 часа, както и че явилият
се в нотариалната кантора на нотариус **, купувач Д. ИВ. Г. (изпращач на нотариална покана с
рег. № 3665, т. 1, № 127 от 13.09.2021 г. получена на 16.09.2021 г. от получателя ** син на адресата
Я.. С. Г.) е заявил, че е приел отсъствието на другата страна да изпълни задълженията си по
3
сключения предварителен договор.
Спорен между страните е въпросът - виновно ли е неизпълнението на ответницата и има ли
основание за ангажиране на отговорност за това. Сключения договор обвързва страните със силата
на закон и изисква от всяка от страните да изпълнява поетите задължения по начина указан в
договора - точно и добросъвестно, без да пречи на другата страна и тя да изпълнява задълженията
си по същия начин, а виновното неизпълнение на произтичащите задължения съставлява
основание за носене на договорна отговорност.
Съгласно разпоредбата на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД, длъжникът не отговаря, ако невъзможността
за изпълнението се дължи на причина, която не може да му се вмени във вина.
По процесното правоотношение ищецът Д. ИВ. Г. твърди като основание за ангажиране на
отговорността на ответницата – неизпълнението от страна на последната на задължението й за
сключване на окончателен договор
Ответницата Я.. С. Г. навежда възражение, че след сключване на предварителния договор и
преди настъпване на срока за изпълнението му е възникнало обстоятелство, независещо от нейните
воля, действия и усилия, и представляващо обективна пречка да прехвърли на ищеца Д. ИВ. Г.
собствеността върху процесния недвижим имот.
От събраните по делото доказателства се установява, че към датата на сключване на
процесния предварителен договор - 09.06.2021 г., ответницата Я.. С. Г. се е легитимирала като
собственик на недвижимия имот, предмет на договора, въз основа на саморъчно завещание на ** г.
в нейна полза и надлежно обявено с Протокол общ. рег. № 1829 по нотариално дело № ** г. по
описа на нотариус ** дело № ** г. в Служба по вписванията гр. Чирпан (л. 4 и 5 от приложеното
гр. дело № 20215540100490/2021 г. на РС – Чирпан).
Това обстоятелство е описано в Раздел I, изречение 1 от процесния предварителен договор
(л. 3 от делото).
Въз основа на гореописаното завещание е бил съставен нотариален акт за собственост
върху недвижим имот, придобит въз основа на писмени доказателства ** г. по описа на Служба по
вписванията гр. Чирпан (л. 9 от приложеното гр. дело № 20215540100490/2021 г. на РС – Чирпан).
След сключване на предварителния договор, на дата - 23.06.2021 г., в РС - Чирпан е била
депозирана искова молба с вх. № 873, въз основа на която е образувано гр.д. № 490/2021 г. по
опита на РС – Чирпан, с предмет на исковата молба – да бъде признато за нищожно посоченото
саморъчно завещание и отменен съставения въз основа на него нотариален акт (л. 2 от
приложеното гр. дело № 20215540100490/2021 г. на РС – Чирпан), вписана **
С Решение № 36/21.10.2021 г. по гр. дело № 20215540100490 по описа на РС – Чирпан е
била прогласена нищожността на саморъчното завещание на ** г. в полза на Я.. С. Г., с ЕГН
**********, с адрес: гр. Чирпан, обл. ** обявено с № 88 том 2 peг. № 2511, за което е съставен
протокол с общ.рег. № 1829 по ** първи препис с вх.2854 № в ** г. поради нарушение на чл. 25,
ал. 1 от ЗН, по предявения от ** с ЕГН **********, чрез процесуален представител Д.Т. от АК
Стара Загора, със съдебен адрес: **“ **, иск с правно основание чл. 42, б. „б“ от ЗН, като е бил
отменен констативен нотариален акт, издаден от ** по заместване на нотариус **
В показанията си свидетелката ** сочи, че на 09.06.2021 г. е бил сключен предварителен
договор между синът и **.а при нотариус ** за недвижим имот, като дали 3000 лв. капаро пред
секретарката на нотариуса и до един месец трябвало да вземат имота. * - дъщеря на Я.а развалила
4
завещанието, след като сключили договора, тъй като не искала да продава. Я.а се обадила по
телефона на свидетелката и поискала заем от 1000 лв. за адвокат, която сума свидетелката твърди,
че и дала в кафене. Свидетелката твърди, че други 300 лв. синът и Делчо занесъл на ответницата.
Свидетелката твърди, че Я.а е искала да продава, но дъщеря й ** не е искала да продава, което
разбрали, когато ** започнала да разваля завещанието. Свидетелката твърди, че три пъти са се
срещали и през цялото време е била убедена, че Я.а ще и продаде имота. Разговаряли с Я.а за
връщане на даденото капаро. Свидетелката имала претенция за капарото, тъй като ответницата не
искала да го връща в двоен размер. Свидетелката уведомила ответницата, че ще водят срещу нея
дело и ако може да им даде парите - капарото в двоен размер за да не водят дело. Т.е. от
показанията на св. ** (майка на ищеца), ценени от съда съобр. чл. 172 от ГПК, се установява, че
ищецът Г. е бил запознат за образуваното гр.д. гр. дело № 20215540100490/2021 г. на РС – Чирпан,
както и за предмета на делото.
Установеното от фактическа страна, налага извод, че невъзможността за изпълнението на
договора се дължи на причина, която не може да се вмени във вина на ответницата. Практиката на
ВКС е константна, че за да се освободи длъжникът от последиците на неизпълнението, е
необходимо то да се дължи на практически или правно непреодолими препятствия, чието
настъпване не зависи от неговата воля (В този смисъл Решение № 834 от 29.11.1999 г. по гр. д. №
201/1998 г. на ВКС , I г.о.).
В случая, безспорно се установи, че продавачът не е изпълнил задължението си по
процесния договор да прехвърли обекта, предмет на предварителната продажба в срока по
договора, поради обстоятелства, стоящи извън волята му – правно непреодолимо препятствие, а
именно: прогласена с Решение № 36/21.10.2021 г. по гр. дело № 20215540100490 по описа на РС –
Чирпан, нищожност на саморъчното завещание на ** г. в полза на Я.. С. Г., с ЕГН **********, с
адрес: гр. Чирпан, обл. ** обявено с № 88 том 2 peг. № 2511, за което е съставен протокол с
общ.рег. № 1829 по нот. дело № 3 от 13.05.2021 г. по описа на нотариус **, с вписан в Служба по
вписванията първи препис с вх. 2854 № в ** г. поради нарушение на чл. 25, ал. 1 от ЗН, по
предявения от ** с ЕГН **********, чрез процесуален представител Д.Т. от АК Стара Загора, със
съдебен адрес: **“ **, иск с правно основание чл. 42, б. „б“ от ЗН, и отмяна на констативен
нотариален акт, издаден от ** по заместване на нотариус **
Причините за неизпълнение са обективни и независещи от волята и усилията на
ответницата, която не е можела да знае, че тъй като завещателя е поставил датата на неправилно
място на саморъчното завещание, същото ще бъде обявено за нищожно с горецитираното съдебно
решение и констативния нотариален акт, съставен въз основа на това завещание ще бъде отменен.
Още повече, че нотариус (лице, притежаващо необходимите правни познания) е обявил надлежно
саморъчното завещание и въз основа на него е признал ответницата Я.. С. Г. за собственик на
процесния имот с нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит въз основа на
писмени доказателства № 102, том 2, рег. № 2622, нот. дело 296/22.06.2021 г. по описа на нотариус
**, рег. № 090 на НК, вписан с вх. № 2979.
Последното обосновава извод за неоснователност на предявения иск по чл. 93, ал. 2 от
ЗЗД, тъй като ищецът не установи по категоричен начин виновно неизпълнение на задълженията
на ответницата, поети с предварителния договор за продажба на недвижим имот от 09.06.2021 г.
Ето защо за ищеца не е възникнало потестативното право едностранно да се откаже от договора,
поради неизпълнение, поради което и не му се дължи връщане на даденото капаро /задатък/, в
двоен размер. Не е налице неизпълнение от страна на ответницата, което да се дължи на причина,
5
за която тя отговаря, доколкото в уговорения между страните срок – 09.07.2021 г. за сключване на
окончателния договор, същата е предприела необходимите действия за сключването му –
съставяне по нейна молба на нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит въз
основа на писмени доказателства ** г. по описа на Служба по вписванията гр. Чирпан, както и
наемане на адвокат за защита по цитираното по гр. дело № 20215540100490 по описа на РС –
Чирпан, т.е. предприела е всички необходими от нейна страна фактически и правни действия за
окончателното сключване на договора.
С оглед изложеното, съдът счита, че следва да отхвърли предявения иск по чл. 93, ал. 2 от
ЗЗД, като неоснователен.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, следва да се присъдят на ответницата Я.. С. Г.,
направените по делото разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 680
/шестстотин и осемдесет/ лева.
Водим от горните мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. ИВ. Г., с адрес: от **, ЕГН **********, представляван от
адв. Д.П. Т. от АК - Стара Загора, със съдебен адрес: **“ против Я.. С. Г., ЕГН **********, с
адрес: **, представлявана от адв. Г.В. Ж. от АК – Стара Загора, иск за заплащане на сумата от 6000
/шест хиляди/ лева, представляваща двойния размер на дадения от ищеца задатък, съгласно
сключения предварителен договор за продажба на недвижим имот от 09.06.2021 г., като
неоснователен.
ОСЪЖДА Д. ИВ. Г., с адрес: от **, ЕГН **********, представляван от адв. Д.П. Т. от АК -
Стара Загора, със съдебен адрес: **“ да заплати на Я.. С. Г., ЕГН **********, с адрес: **,
представлявана от адв. Г.В. Ж. от АК – Стара Загора, направените по делото разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на 680 /шестстотин и осемдесет/ лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Окръжен съд
- Стара Загора.
Съдия при Районен съд – Чирпан: _______________________
6