Решение по дело №14/2021 на Окръжен съд - Шумен

Р Е Ш Е Н И Е

№ 260028

град Шумен, 29.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Шуменският окръжен съд, в публично съдебно заседание на тридесети юни две хиляди двадесет и втора година в състав:

Окръжен съдия: Йордан Д.

при секретаря Силвия Методиева като разгледа докладваното от окръжния съдия т. д. №14 по описа за 2021 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Настоящото дело е заведено като искова молба от „Агротоник“ ООД, ЕИК *********, гр. Шумен, ул. „Кирил и Методий“ №98А, ет.2, ап.3, със съдебен адрес-*** – адв. Д.С. от ШАК против „Адванс терафонд“ АДСИЦ, ЕИК *********, гр. София, ул. „Златовръх“ №1. В ИМ се излага, че ищецът и ответникът сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с разсрочено плащане на цената, с обща площ 456.524 дка. (четиристотин петдесет и шест декара петстотин двадесет и четири квадтарни метра), на обща стойност 280 100.30 евро (двеста и осемдест хиляди и сто евро и тридесет евроцента), при еденични цени описани подробно в договора, за следните недвижими имоти (земеделски земи), всички находящи се в землището на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, а именно:

Имот с № 11001 /единадесет хиляди и едно/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 13.006дка. /тринадесет декара и шест квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11,12.2018г. на Изп. директор на АГКК, е със самостоятелен идентификатор № 05966.11.1 /нула пет девет шест шест точка едно едно точка едно/, за сумата от 7979.83 евро;

Имот с № 12013 /дванадесет хиляди и тринадесет/ по ICBC на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 11.941 дка. /единадесет декара деветстотин четиридесет и един квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/1 1.12.2018г. на Изп. директор на АГКК, е със самостоятелен идентификатор № 05966.12.13 /нула пет девет шест шест точка едно две точка едно три/, за сумата от 7326.40 евро;

Имот с № 12014 /дванадесет хиляди и четиринадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 20.996дка. /двадесет декара деветстотин деветдесет и шест квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/1 1.12.2018г. на Изп. директор на АГКК, е със самостоятелен идентификатор № 05966.12.14 /нула пет девет шест шест точка едно две точка едно четири/, за сумата от 12882.10 евро;

Имот с № 13002 /тринадесет хиляди и две/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 5.999дка. /пет декара деветстотин деветдесет и девет квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.13.2 /нула пет девет шест шест точка едно три точка две/, за сумата от 3680.69 евро;

Имот с № 13011 /тринадесет хиляди и единадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 12.099дка. /дванадесет декара деветдесет и девет квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.13.11 /нула пет девет шест шест точка едно три точка едно едно/, за сумата от 7423.34 евро;

Имот с № 14014 /четиринадесет хиляди и четиринадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 16.004дка. /шестнадесет декара и четири квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.14.14 /нула пет девет шест шест точка едно четири точка едно четири/, за сумата от 9819.25 евро;

Имот с № 14023 /четиринадесет хиляди и двадесет и три/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 19.803дка. /деветнадесет декара и двадесет и три квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.14.23 /нула пет девет шест шест точка едно четири точка две три/, за сумата от 12150.13 евро;

Имот с № 14032 /четиринадесет хиляди и тридесет и две/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 11.700дка. /единадесет декара и седемстотин квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.14.32 /нула пет девет шест шест точка едно четири точка три две/, за сумата от 7179.54 евро;

Имот с № 14033 /четиринадесет хиляди и тридесет и три/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 8.301дка. /осем декара триста и един квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.14.33 /нула пет девет шест шест точка едно четири точка три три/, за сумата от 5093.08 евро ;

Имот с № 14043 /четиринадесет хиляди и четиридесет и три/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 5.250дка. /пет декара и двеста и петдесет квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.14.43 /нула пет девет шест шест точка едно четири точка четири три /, за сумата от 3221.14 евро;

Имот с № 14044 /четиринадесет хиляди и четиридесет и четири/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 5.250дка. /пет декара и двеста и петдесет квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.14.44 /нула пет девет шест шест точка едно четири точка четири четири/, за сумата от 3221.14 евро;

Имот с № 15003 /петнадесет хиляди и три/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, СЕДМА категория, с площ от 10.006 дка. /десет декара и шест квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.15.3 /нула пет девет шест шест точка едно пет точка три/, за сумата от 6139.18 евро;

Имот с № 15012 /петнадесет хиляди и дванадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 3.994дка. /три декара деветстотин деветдесет и четири квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.15.72 /нула пет девет шест шест точка едно пет точка едно две /, за сумата от 2450.52 евро;

Имот с № 15013 /петнадесет хиляди и тринадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 10.005 дка. /десет декара и пет квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.15.13 /нула пет девет шест шест точка едно пет точка едно три/, за сумата от 6138.57 евро;

Имот с № 16001 /шестнадесет хиляди и едно/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от14.402дка. /четиринадесет декара четиристотин и два квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК, е със самостоятелен идентификатор № 05966.16.1 /нула пет девет шест шест точка едно шест точка едно /, за сумата от 8836.35 евро;

Имот с № 16005 /шестнадесет хиляди и пет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 20.601 дка. /двадесет декара шестстотин и един квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.16.5 /нула пет девет шест шест точка едно шест точка пет /, за сумата от 12639.74 евро;

Имот с № 16010 /шестнадесет хиляди и десет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 23.400дка. /двадесет и три декара и четиристотин квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.16.10 /нула пет девет шест шест точка едно шест точка едно нула /, за сумата от 14357.07 евро;

Имот с № 16011 /шестнадесет хиляди и единадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 5.000 дка. /пет декара/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.16.11 /нула пет девет шест шест точка едно шест точка едно едно /, за сумата от 3067.75 евро;

Имот с № 16012 /шестнадесет хиляди и дванадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 5.503дка. /пет декара петстотин и три квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.16.12 /нула пет девет шест шест точка едно шест точка едно две /, за сумата от 3376.37 евро;

Имот с № 16019 /шестнадесет хиляди и деветнадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 11.997дка. /единадесет декара деветстотин деветдесет и седем квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.16.19 /нула пет девет шест шест точка едно шест точка едно девет/, за сумата от 7360.76 евро;

Имот с № 16023 /шестнадесет хиляди и двадесет и три/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 15.800дка. /петнадесет декара и осемстотин квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.16.23 /нула пет девет шест шест точка едно шест точка две три/, за сумата от 9694.09 евро;

Имот с № 17005 /седемнадесет хиляди и пет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 19.994дка. /деветнадесет декара деветстотин деветдесет и четири квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.17.5 /нула пет девет шест шест точка едно седем точка пет/, за сумата от 12267.32 евро;

Имот с № 17010 /седемнадесет хиляди и десет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 20.001дка. /двадесет декара и един квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.17.10 /нула пет девет шест шест точка едно седем точка едно нула/, за сумата от 12271.61 евро;

Имот с № 17041 /седемнадесет хиляди и четиридесет и едно/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 13.001дка. /тринадесет декара и един квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.17.41 /нула пет девет шест шест точка едно седем точка четири едно /, за сумата от 7976.76 евро;

Имот с № 17047 /седемнадесет хиляди и четиридесет и седем,/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 24.927дка. /двадесет и четири декара деветстотин двадесет и седем квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.17.47 /нула пет девет шест шест точка едно седем точка четири седем/, за сумата от 15293.96 евро;

Имот с № 19009 /деветнадесет хиляди и девет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 14.000дка. /четиринадесет декара/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.19.9 /нула пет девет шест шест точка едно девет точка девет/, за сумата от 8589.70 евро;

Имот с № 19020 /деветнадесет хиляди и двадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 10 дка. /десет декара/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.19.20 /нула пет девет шест шест точка едно девет точка две нула/, за сумата от 6135.50 евро;

Имот с № 20011 /двадесет хиляди и единадесет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 9.953дка. /девет декара деветстотин петдесет и три квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.20.11 /нула пет девет шест шест точка две нула точка едно едно/, за сумата от 6106.66 евро;

Имот с № 20031 /двадесет хиляди тридесет и едно/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ЧЕТВЪРТА категория, с площ от 15.989дка. /петнадесет декара деветстотин осемдесет и девет квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.20.31 /нула пет девет шест шест точка две нула точка три едно/, за сумата от 9810.05 евро;

Имот с № 20042 /двадесет хиляди четиридесет и две/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ТРЕТА категория, с площ от 17.998дка. /седемнадесет декара деветстотин деветдесет и осем квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.20.42 /нула пет девет шест шест точка две нула точка четири две/, за сумата от 11042.67 евро;

Имот с № 22024 /двадесет и две хиляди и двадесет и четири/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, СЕДМА категория, с площ от 17.294дка. /седемнадесет декара двеста деветдесет и четири квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.22.24 /нула пет девет шест шест точка две две точка две четири/, за сумата от 10610.73 евро;

Имот с № 22031 /двадесет и две хиляди и тридесет и едно/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ОСМА категория, с площ от 19.304дка. /деветнадесет декара триста и четири квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.22.31 /нула пет девет шест шест точка две две точка три едно/, за сумата от 11843.97 евро;

Имот с № 22032 /двадесет и две хиляди и тридесет и две/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ОСМА категория, с площ от 12.998дка. /дванадесет декара деветстотин деветдесет и осем квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18- 1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.22.32 /нула пет девет шест шест точка две две точка три две/, за сумата от 7974.92 евро;

Имот с № 22035 /двадесет и две хиляди и тридесет и пет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ОСМА категория, с площ от 10.008дка. /десет декара и осем квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК,е със самостоятелен идентификатор № 05966.22.35 /нула пет девет шест шест точка две две точка три пет/, за сумата от 6140.41 евро;

Съобразно предвиденото в договора – раздел втори общата покупна цена на всички гореописани имоти била разпределена за плащане в 7 вноски, дължими, както следва:

- На 15.05.2016г. сумата в размер на 14005.02 евро;

- На 30.09.2016г. сумата в размер на 56020.06 евро;

- На 30.09.2017г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2018г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2019г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2020г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2021г. сумата в размер на 42015.05 евро;

Сочи, че съобразно договора първите две вноски в общ размер от 70 025.08евро имали характер на задатък, обезпечаващ изпълнението на договора. Всички плащания пък следвало да се извършват по банкова сметка *** по централният курс на БНБ за деня. Съобразно с договора след плащането на първите две вноски – задатъка, се предавало и владението, което било реално предадено на ищеца и купувач. Купувачът извършил и следните плащания:

- На 30.09.2016г. е изплатена сумата в размер на 109562.72лв. - втора вноска;

- На 06.11.2017г. е изплатена сумата в размер на 43028.26лв. - част от трета вноска;

- На 26.01.2018г. е изплатена сумата в размер на 45472.49лв. - втора част от трета вноска и неустойка по трета вноска в размер на 3368.33лв.;

- На 05.03.2019г. е изплатена сумата в размер на 50000.00лв. - част от четвърта вноска;

- На 29.03.2019г. е изплатена сумата в размер на 45944.25лв. - втора част отчетвърта вноска и неустойка по четвърта вноска в размер на 13769.95лв.;

Сочи, че към 30.11.2020 г. съгласно първонначалния договор останало незаплатено задължение в размер на 284.240.84 лв., от които 246 522.82 лв. остатък от главницата и 37 718.02 лв. съгласно чл.14, ал.2 от договора лихва за забава на плащанията по главницата, изчислена към 30.11.2020 г. твърди, че след настъпване на падежа на шестото поредно плащане ищецът поискал да придобие право на собственост върху поземлените имоти, преди изтичане на срока на договора, като заплати останалата част от главницата, като и натрупаните лихви заради забавени плащания. Твърди, че пред продавача било декларирано намерение това да стане чрез включване на трето лице – А.Х.В., която е трябвало със съгласието на купувача да го замести по договора. С тази цел започнало подготвяне на тристранно споразумение, като подготовката му била съгласувана с продавача и ответник в производството. Били договорени клаузи във връзка с плащанията и задълженията на заместващия. Въпреки това поради липса на разбирателство между продавача и заместващия в крайна сметка този договор не бил сключен. След това от страна на купувача било направено предложение за нов заместващ – „Агро легаси“, ЕООД, ЕИК *********, гр. София, ул. „....“ 24, вх.“А“, ап.39 Изготвено било ново тристранно споразумение, както се твърди на 18.12.2020 г. твърди, че в тази връзка били извършени множество подготвителни действия като събиране на документи за имотите – скици, характеристики, удостоверения за данъчна оценки, издадени на 23.12.2020 г. от Дирекция МДТ с. Венец. С оглед на извършване на тези действия бил ангажиран и Г.В.с №702 на НК. Тези действия се извършили в периода 23 – 30 декември 2020 г. На 31.12.2020 г. обаче станало ясно, че продавачът не бил съгласен с извършването на тази сделка и за това ищецът решил да реализира правата, които му давал първоначалният договор. На 04.01.2021 г. отправил нотариална покана по силата на която поискал да придобие правото на собственост върху имотите по договора като заплати оставащата главница по договора, както и дължимите по смисъла на договора лихви. Поканата съдържала искане представител на ответника и продавач по договора да се яви на 25.01.2021 г. в офиса на Нотариус с №702 на НК, ведно със всички документи за сключване на окончателен договор с всички необходими документи за сключване на окончателен договор. На датата се явил представител на ответника, но последният посочил, че счита договорът за развален на 22.12.2020 г. и поискал връщането на владението на процесните имоти в седмодневен срок, но не по-късно от 30.09.2021 г. При същия нотариус по искане на представителя на „Адванс терафонд“ АДСИЦ бил изготвен отговор на нотариалната покана, в който се изтъквало, че договора е прекратен на 22.12.2020 г., като се уведомявал ищеца „Агротоник“ ООД, че във връзка с разваления договор ще бъде извършено прихващане на задължението за плащане на сумата в размер на 84 030.10 евро, със свое насрещно ликвидно и изискуемо вземане за уговорена и дължима лихва за забавено плащане в размер на 21 133.58 евро, с което насрещните вземания се считали за погасени до размера на по-малкото от тях, от което следвало, че на купувача се дължал остатък от 62 896.52 евро, въпреки, че заплатените от ищеца суми по договора били на стойност от 301 305.75 лв. намира, че по този начин ответника е проявил недобросъвестност спрямо купувача по договора, като действията им били в разрез със законовата уредба, добрите нрави и целели единствено да навредят на контрахента им и да набавят за себе си имотна облага. Намира, че договорът не би могъл да бъде прекратен по искания от ответника ред, а само с отправено писмено предизвестие до купувача, което би произвело действие от неговото получаване. Намира, че разваляне на договора може да настъпи по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД по силата на изрична клауза в договора, както и по чл.89, ал.1 от ЗЗД – когато има частично изпълнение изпълнението е станало невъзможно по съдебен ред по чл.89, изр.2 от ЗЗД. Намира, че предварителният договор не може да бъде развален с изпратено писмо, независимо от изтичане на срокове, предвидени в договора, когато в този период купувачът е положил усилия да изпълни задълженията си. Намира, че неизпълнената част от задължението към 25.01.2021 г. е незначителна с оглед интереса на продавача и разваляне на договора според чл.87, ал.4 от ЗЗД не следва ад се допуска. Цитира изложеното в Постановление №3 от 29.03.1973 на Пленум на ВС. Намира, че продавача не се освобождава от задължението си да прехвърли собствеността върху имота предмет на предварителен договор, като задължението може да се изпълни и от трето лице – което е встъпило в дълга на купувача – цитира практика. Моли на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД съдът да обяви сключения предварителен договор за окончателен, като бъде даден и срок за заплащане на договорената цена. При условия на евентуалност предявява иск с правно основание чл.55 от ЗЗД, като моли ответника да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 321 399.16 лв., представляващи заплатените суми по договора за заплащане на главницата и изплатени лихви за забава като сума дължима на отпаднало основание, с която ответника се е обогатил неоснователно, ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба до окончателното им заплащане. Моли ответника да бъде осъден да заплати и направените в производството съдебни и деловодни разноски от ищеца.

От страна на ответника „Адванс терафонд“ АДСИЦ на основание чл.367 от ТЗ е депозиран отговор на ИМ. В него се прави подробно изложение за обосноваване на неоснователността на заявените претенции. По отношение на договора с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД твърди освен това, че е недопустим поради обстоятелството, че, за да може да проведе иска си ищецът е следвало да докаже, че има такъв действащ договора, а ответникът твърди, че същият е бил прекратен. Ответникътне оспорва твърденията на ищеца от ИМ за наличие на сключен предварителен договор, за неговият предмет и съществени клаузи, за което прави подробно изложение. Оспорва твърдението в ИМ, че ищецът е владелец на имотите – сочи, че според клаузите на договора последният е бил само техен държател. Сочи, че причината за сключването на четирите допълнителни споразумения във връзка с процесният предварителен договор е обстоятелството, че ответника не е обслужвал задълженията си по договора, като не е извършвал своевременно плащания, като сключването на тези споразумения е свързано с това, че ответникът е проявявал разбиране. Сочи, че и към настоящият момент не е изпълнено шестото плащане с падеж на 30.09.2020 г. Намира, че към сключване на окончателен договор освен това е можело да се премине едва след пълното изпълнение на договорните задължения на купувача, като последното им задължение е падежирало на 30.09.2021 г. не се оспорват твърдените от ищеца плащания по договора. Твърди обаче, че плащанията са били напълно преустановени след 01.04.2019 г. твърди, че ответника с уведомление от 30.06.2020 г. заявил готовност в срок от 45 работни дни да придобие предсрочно имотите предмет на договора, като заплати целият дължим остатък на сумите по договора. Това обаче не се случило. Сочи, че през септември 2020 г. представителя на ищеца заявила, че ще погаси задълженията по договора чрез заем от банка, но това не се случило, а в началото на декември 10.12.2020 г. последната посочила, че дължимите от купувача суми ще бъдат заплатени от трето лице. Твърди, че започнала подготовказа сделката, но на 17.12.20202 г. управителя на ищеца лично дошла в офиса на ответника и заявила, че вече съгласувания вариант на договор не я удовлетворявал поради счетоводни причини, без да пояснява какви и сделката не се състояла. Сочи, че са неверни твърденията в ИМ, че страните са постигнали съгласие за сключване на договор на 30.12.2020 г. Оспорва твърдението, че е имало встъпване в дълг на трето лице, като сочи, че в самият договор има уредена хипетаза, която забранява на купувача да прехвърля правата си на трети лица без предварителното изрично писмено съгласие на продавача – чл.13, ал.1, б. „Б“ от договора. Сочи, че договора следва да се счита прекратен на 22.12.2020 г. предвид изричното изявление на ответника. Твърди, че писмото адресирано до ищеца за прекратяване на договора е достигнало до негов представител на 29.12.2020 г. сочи, че освен писмото до ищеца било изплатено и писмо до областна дирекция по земеделие – Шумен и Общинска служба земеделие Венец, с което уведомява последните за обстоятелството, че процесният договор е прекратен и от началото на стопанската 2021-2022 г. ищецът „Агротоник“ ООД ли трети лица нямат право да ползват и заявяват за ползване процесните имоти. Сочи, че при тази обстановка на 06.01.2021 г. ответника получил нотариалната покана на ищеца, с която е поканен в кантората на Нотариус Великова за сключване на окончателен договор. Сочи, че при нотариуса била оформен отговор на нотариална покана изходяща от ответника, с който се заявявало, че счита договорът за прекратен на 22.12.2020 г. и поканата за прехвърляне на процесните имоти е закъсняла. Сочи, че е направил възражение за прихващане по отношение на сумата от 21 133.58 евро, представляващи лихва за забава по договора със задължение на ответника от 84 030.10 евро, до размера на по-малкото от двете, като така се оформила дължима от ответника сума от 62 896.52 евро, като превел левовата равностойност на тази сума по банкова сметка ***.01.2021 г. или сумата от 123 014.91 лв. Намира, че договорът е прекратен волеизявлението обективирано с писмо получено от представител на ответника на 29.12.2020 г., или с уведомителното писмо адресирано до общинската и областната служби по земеделие или с отговора на нотариалната покана връчен по куриер на 18.01.2021 г. намира, че не са верни твърденията на ищеца, че е направил възможното, за да изпълни задълженията си предвид обстоятелството, че дори след последното споразумение и уговорените падежи не били изплатени дължимите суми, както и това не се било случило и към момента на искането за сключване на окончателен договор. Намира, че според константната практика частично неизпълнение е съществено ако неплатените вноски надвишават 1/5 (една пета) от дължимото. Намира, че в настоящият случай размерът на дължимите суми е по-голям. Моли да бъде отхвърлен искът с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД. Намира, че по евентуалният иск не се дължат платените от ищеца суми като мораторни лихви в размер на 21 133.58 евро, като се обосновава с ТР №7/13.11.2014 г. по т.д. №7/2013 г. на ВКС, намира, че не следва да връща и сумата уговорена в чл.17 от договора като задатък в размер на 70 025.08 евро, като сочи, че на ищеца била преведена сумата от 123 014.91 лв. на 19.03.2021 г., което означава, че претендираната от ищеца сума е неоснователна. Моли ако съдът уважи искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД да бъде осъден ищеца да заплати сумата от 246 522.82 лв. като дължима по договора главница. Моли и евентуалният иск за връщане на суми на основание чл.55 от ЗЗД да бъде приет за недопустим и неоснователен, а алтернативно ако бъде приет за основателен да се вземат предвид възраженията обсъдени по-горе за частична недължимост на претендираните суми. Ако искът с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД бъде уважен изцяло прави възражение за прихващане със сумата от 136 957.15 лв., цената за ползване на процесните имоти за срок от пет стопански години. Моли да му бъдат присъдени и сторените в производството съдебни и деловодни разноски. Моли да бъде разпоредено с решението (във всички случаи) вписване на решението в Служба по вписванията по партидата на всеки имот.`

Ищецът се е възползвал от възможността по чл.372 от ТЗ и е депозирал допълнителна ИМ в даденият за това срок. В нея се признава плащането от страна на ответника на сумата от 123 014.91 лв. на 19.03.2021 г. от ответника. Оспорва основателността на искането за прихващане на евентуално присъдените суми по искът по чл.55, ал.1 от ЗЗД със сумата от 136 957.15 лв., представляващи цената за ползване на процесните имоти за срок от пет стопански години, считано от началото на 2016/2017 стопанска година. Цитира практика, в която владелецът на имоти, предадени му въз основа на предварителен договор за прехвърлянето им не дължи обезщетение за ползването им от момента на предаването до разваляне на предварителния договор. Прави възражеине за погасителна давност на тези суми.

Ответникът е депозирал отговор на ДИМ по реда на чл.373 от ГПК. В последният се поддържа направеното възражение за прихващане със сумата от 136 957.15 лв., представляващи цената за ползване на процесните имоти за срок от пет стопански години, считано от началото на 2016/2017 стопанска година. Оспорва възражението на ищеца за изтекла погасителна давност на тези суми, тъй като задължението за плащането им тече от момента на развалянето на договора.

Молбата е процесуално допустима.

В съдебно заседание страните поддържат становищата изразени в исковата молба, отговора, допълнителната ИМ и отговора към нея. Предоставено са писмени бележки и от двете страни, които са с идентично съдържание на разменените книжа – ИМ, отговор, ДИМ и отговор към нея. Представителите на двете страни претендират разноски, а представителя на ищеца прави възражение за прекомерност по отношение на разноските на ответника.

Разгледана по същество исковата молба е частично основателна.

Съдът намира, че е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за закупуване на земеделска земя за окончателен. Същият е конститутивен иск, при който изправната страна може да иска обявяването на договора за окончателен и едностранно да предизвика транслативният ефект, който е предвиден да има окончателният договор след санкцията на съдебното решение. В производството по разглеждане на посоченият иск доказателствената тежест е общата - ищецът следва да установи благоприятните за него факти - обстоятелството, че има сключен договор, че е изпълнил задълженията си произтичащи от предварителния договор и да твърди, че не е натъпил транслативният ефект на окончателният договор, предвиден от предварителния. Ответната страна може да установява обстоятелства свързани с благоприятните за нея факти и обстоятелства, като например, че ищецът не е изпълнил задълженията си по предварителния договор, че окончателният договор е сключен и други. В условията на евентуалност, при условие, че бъде отхвърлен предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД от страна на ищеца е предявен иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД, с който ищецът поради неосъществено основание - прехвърлянето на собствеността върху земеделските земи, предмет на предварителния договор, с окончателен договор е поискал връщането на всички платени суми. Тук отново доказаталествената тежест е общата, като всяка от страните следва да установи онези факти и обстоятелства, които са благоприятни за нея. Ищецът следва да установи плащанията на твърдените от него суми, както и че същите са били получени без правно основание, предвид обстоятелството, че по отношение на част от сумите се оформя спор с ответника, който твърди, ч те са платени на друго основание - последният може да доказва действителността на собствените си твърдения, т.е., че сумите са били платени на друго основание.

В рамките на производството от фактическа страна се установява следното: на 05.05.2016 г. между „Адванс терафонд” АДСИЦ, в качеството им на продавач и „Агротоник”ООД, в качеството им на купувач бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с разсрочено плащане на цената (л.50-54 от делото), съгласно който страните се споразумяват да прехвърлят собствеността върху земеделски земи с обща площ от 456.524 дка срещу сумата от 280 100.30 евро, а именно:

Имот с № 22035 /двадесет и две хиляди и тридесет и пет/ по КВС на село ...., общ. Венец, обл. Шумен, ОСМА категория, с площ от 10.008дка. /десет декара и осем квадратни метра/, който имот съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрена със Заповед РД-18-1946/11.12.2018г. на Изп. директор на АГКК, е със самостоятелен идентификатор № 05966.22.35 /нула пет девет шест шест точка две две точка три пет/, за сумата от 6140.41 евро;

Посочено е (чл.2, ал.2 от договора), че продажната цена на имотите следва да бъде заплатена от купувача съобразно със следния план, съдържащ 7 вноски, дължими, както следва:

- На 15.05.2016г. сумата в размер на 14005.02 евро;

- На 30.09.2016г. сумата в размер на 56020.06 евро;

- На 30.09.2017г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2018г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2019г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2020г. сумата в размер на 42015.05 евро;

- На 30.09.2021г. сумата в размер на 42015.05 евро;

В чл.2, ал.3 от договора е посочено, че първото и второто плащане в размер общо на 70 025.08 евро ще има характер на задатък, обезпечаващ изпълнението на договора, като неплащането му следва да се счита за прекратително условие по договора. В чл.2, ал.6 е посочена банкова сметка, *** връзка с договора. Съгласно чл.2, ал.7 от договора - всички плащания, определени в евро могат да се извършват и в левовата им равностойност съгласно централния курс на БНБ - евро/лев за деня на плащането. В чл.3 от договора е посочено, че при изпълнение на всички задължения на купувача по договора е плащане изцяло на договорената продажна цена и всички останали евентуално дължими суми по договора купувачът има право, а продавача се задължава едновременно с извършване на последното плащане да прехвърли на купувача правото на собственост върху поземлените имоти, предмет на договора в законовата нотариална форма. Съгласно чл.5 от договора купувачът може да придобие правото на собственост върху недвижимите имоти преди изтичането на срока по договора след предварително писмено изявление до продавача само при условие, че плати пълният остатък на продажната цена по смисъла на чл.2, ал.2 от договора, както и всички други плащания произтичащи от договора. Чл.9 от договора сочи, че „Поземлените имоти по чл.1, ал.1 се считат предадени на купувача от момента на заплащане изцяло на задатъка по чл.2, ал.3.”, което следва да се тълкува като задължение на продавача да предаде фактическата власт върху на имотите след плащането на първите две вноски по договора. в чл.12, ал.2, б.”А” от договора като основно право на продавача правото му да получи договорените суми, в предвидените в договора срокове и условия, а основното му задължение описано в чл.12, ал1, б.”В” да прехвърли собствеността върху имотите след като купувача е изпълнил своите задължения. Най-същественото задължение на купувача, пък е описано в чл.13, ал.3, б.”А” от договора и то е да плаща дължимите по договора суми в определените срокове. Правата на купувача описани в чл.13, ал.2 от договора предвиждат възможността да придобие правото на собственост върху имотите след заплащане на задълженията си, но и считано от началото на стопанската 2016-2017 г. да ползва имотите съобразно обичайното им земеделско ползване, както и да заявява ползването им в съответната служба по „Земеделие”, освен това от същият момент да получава за собствена сметка наемни (арендни) плащания във връзка със земята по заварени договори, а от стопанската 2017-2018 г. да сключва за собствена сметка договори за наем за поземлените имоти, както и получава и събира принудително дължимият наем за тях. В чл.14 от договора са предвидени хипотези на неизпълнение по договора. В ал.1 на чл.14 е посочено, че при неплащане на сумата за задатък (първите две вноски по договора) следва да се счита за прекратително условие, при настъпването на което се прекратява и договора, без да е необходимо друго изявление от страна на продавача и даване на допълнителен срок за изпълнение. Според ал.2 от чл.14 при забавата на периодично плащане купувачът дължи на продавача неустойка в размер на 0.1% за всеки просрочен ден. Чл.14, ал.3 предвижда, че при забава от страна на купувача, на което и да е плащане на покупко-продажната цена с повече от 45 дни продавачът има прав да прекрати договора с едностранно уведомление без да е необходимо да предприема други действия и да дава допълнителен срок. Съобразно чл.15, а.1, т.1 от договора страните приемат, че купувачът е в неизпълнение по договора, когато не изпълни което и да е плащане, представляващо част от покупко-продажната цена по този договор за повече от 45 дни след съответния падеж. Чл.15, ал.2, т.2 от договора предвижда, че прие неизпълнение на задължението на купувача оп чл.15, ал.1, т.1 от договора продавачът има право да прекрати договора чрез изпращане на писмено предизвестие до купувача без да дава допълнителен сок за изпълнение, както и да предприема каквито и да са други действия. В чл.17 от договора е предвидено, че извършените от купувача плащания по реда и при условията на договора, с изключение на плащането по чл.2, ал.3 от договора - задатък по договора, подлежат на връщане при прекратяване или разваляне на договора на каквото и да е основание в 90 дневен срок от момента на прекратяването. Според чл.21 от договора всички съобщения и уведомления между страните по договора се извършват в писмена форма за действителност, която ще се смята спазена и при отправянето им с писмо с обратна разписка, по електронна поща и друг способ на адреси упоменати в договора.

Установява се, че в рамките на действие на договора купувачът не изпълнявал своевременно задълженията си за плащане на дължимите суми. Това наложило сключване на допълнителни споразумения, които удължавали крайният срок за извършване на дължимите плащания. Споразумение №1 (л.166 от делото) било сключено на 08.10.2018 г. и с него се удължавал срокът за погасяване на 4-то плащане с падеж на 30.09.2018 г. до 15.11.2018 г., а за периода на забава от 02.10.2018 г. до 15.11.2018 г. купувачът се съгласявал да заплати лихва в размер на 5% на годишна база от дължимата за плащане сума на четвъртото плащане. Със споразумение №2 (л.55 от делото), сключено на 25.01.2019 г. бил удължен крайният срок на същата четвърта вноска до 28.02.2019 г, като с уговаряло купувача да заплати лихва за забава в размер на 0.1% за всеки просрочен ден. Със споразумение №3 (л.56 от делото) от 27.09.2019 г. се постигало споразумение купувача да издължи петата вноска, която първоначално била с падеж на 30.09.2019 г. до 15.11.2019 г., а впоследствие със споразумение №4 (л.57 от делото) от 27.02.2020 г. страните се споразумявали същата пета вноска да се заплати не по-късно от 31.03.2020 г.

Явно затрудненията да погасява падежиращите си задължения принудили дружеството купувам да търси други начини да удовлетвори тези плащания. По делото са налице данни за коеспонденция по електронен път, то които се установява, че през септември месец купувачът „Агротоник” ООД е предлагал да погаси задълженията си по договора чрез кредит от банка - л.180 от делото - писмо от 30.09.2020 г., като това явно не било реализирано, тъй като в по-късен момент страните започнали да говорят за включван на трето лице на страната на купувача, което да поеме оставащите задължения на купувача. Започнали разговори за тристранно споразумение, което напълно да уреди отношенията между страните. Първоначално като такова трето лице била посочена А.В.. В тази насока писмо от 10.12.2020 г. - л.183 от делото, писмо за намерение - л.185, писмо за намерение - л.186, писмо от 16.12.2020 г. - л.187, л.188, л.191. Въпреки тази предварителна подготовка за сключване на такова тристранно споразумение с трето лице А.В.. От страна на купувача бил изпратено ново писмо по електронна поща - л.194 от делото, в което се говори за сключване на тристранно споразумение, но с юридическо лице (без да е посочено кое). След това с писмо отново по електронна поща се уточнявало името на управителя на юрдическото лице - писмото е от 18.12.2020 г. - л.196 от делото. Отговор на това писмо бил изпратен на 21.12.2020 г. от пощата на представител на ищеца, в което се уточнявало дали ще отпадне физическото лице като купувач - л.195 от делото. На 23.12.2020 г. (11:58) от страна на адвокат представител на купувача било изпратено писмо по електронна поща, в което се сочи, че се изпраща проект на тристранно споразумение с предложените от новия купувач промени, които не засягали съществени условия - л.197. По делото е представен и екземпляр от проекта на тристранно споразумение с името на физическото лице А.Х.В. - л.199 - л.201 от делото.

Междувременно с изх.№А294 от 22.12.2020 г. (л.202 - л.203 по делото) на продавача „Адванс терафонд” АДСИЦ било обективирано изявление на изпълнителния директор на дружеството, с което на основание на неплащане на дължими суми по предварителния договор в уговорените за това срокове, както и поради забава на вноски по договора, като става въпрос за отлжената със споразумение №4 пета вноска, която е падежирала на 01.04.2020 г., както и за шеста вноска, която е била с падеж според договора на 30.09.2020 г. поради това в договора е посочено, че договора се счта за развален, считано от 22.12.2020 г. с всички произтичащи от това последствия. С тази покана е посочено, че следва да бъде възстановено и владението на продавача върху имотите обект на предварителния договор. Уведомлние за това е изпратено по куриер. От данните на удостоверение изх №SM-460/11.02.2021 г. (л.204 по делото), издадено от „Спиди” АД може да се установи, че пратка адресирана от продавача до купувача по предварителния договор е била изпратена на 23.12.2020 г., като се е очаквало да бъде получена на 29.12.2020 г. Установява се, че на тази дата не е извършена реална доставка от куриер, а пратката е върната в офис. На 30.12.2020 г. е направен нов опит за връчване отново неуспешен. на 07.01.2021 г. е отбелязано, че доставката е неуспешна и получателят ще вземе пратката от офис, което вероятно говори, че куриера по телефон се е свързал с получателя. На 08.01.2021 г. е направен нов опит за доставка - отново неуспешен. Пратката е върната на подателя на 09.01.2021 г. Продавача е изпратил уведомения за намерението си да прекрати договора и до Областна дирекция „Земеделие” - Шумен, носещо изх. №А295/23.12.2020 г. и входирано с вх. №РД-12-05-350 от 29.12.2020 г. и до Общинска служба „Земеделие”, с. Венец отново с изх. №А295/23.12.2020 г. и входирано с вх. №РД-12-05-353 от 29.12.2020 г. (л.205 и 206 по делото). Междувременно на 04.01.2021 г. купувачът - „Агротоник” ООД съставил Нотариална покана рег. №5/2021 г. (л.88-89 от делото) на нотариус с рег. №702 на Нотариалната камара и район на действие - района на ШРС, с която декларира желанието си да сключи окончателен договор, като придобие собствеността върху поземлените имоти на основание чл.5 от предварителния договор, като кани представител на продавача да се яви на 25.01.2021 г. от 12.00 ч. в кантората на Г.В.в гр. Шумен, който да носи необходимите документи за сключването на окончателен договор. Поканата била връчена на представител на продавача „Адванс терафонд” АДСИЦ на 06.01.2021 г. Продавачът изготвил нотариално заверено становище - отговор на нотариалната покана (л.221-222 от делото) заверено нотариално с рег. №388 от 21.01.2021 г. на Нотариус с рег. №260 на НК и район на действие - района на СРС, както и Отговор на нотариална покана изх. №А3/08.01.2021 г., заверен нотариално с рег. №57/25.01.2021 г. на Нотариус с №702 на НК, в която се изразява становище, че предварителният договор е развален на 22.12.2020 г., поради неизпълнение на задълженията от страна на купувача и просрочие на вноски.

В рамките на производството е била приета СТЕ (л.271 и сл. от делото), която е дала заключение за размерът на пазарният наем на земеделската земя предмет на предварителният договор за срока на неговото действие:

1).За стопанската 2016/2017 година - 20087.05 лв.

2).За стопанската 2017/2018 - 19 858.78 лв.

3).За стопанската 2018/2019 г. - 21 228.36 лв.

4).За стопанската 2019/2020 г. - 23 054.46 лв.

5).За стопанската 2020/2021 г. - 23 054.46 лв.

В рамките на производството е била приета и ССЕ (л.307 и сл. от делото), която е установила общият размер на плащанията по договора извършени от купувача е 321 402.15 лв., от които сумата от 301 305.75 лв. е погасила главници, а сумата от 20 096.40 лв. е погасила лихви - с уточнение на вещото лице направено в съдебно заседание на 12.05.2022 г. (л.317 на гърба), тъй като в заключението неправилно е посочена по-ниска сума - 2096.40 лв.

В рамките на производството са били разпитвани свидетели - Г.В.Ц.В.Г.Р. - свидетел на ищеца, Я.Д.Д.., П.А.И.- свидетели на ответника. Посочените свидетели са ангажирани и установяват най-вече обстоятелства свързани с развитието на отношенията между страните в края на 2020 г., опитите да бъде сключено тристранно споразумение за заместване на купувача или поемането на дълг от третото лице. Тези показания съдът намира за неотносими към предмета на делото, доколкото установяването на намерения относно новирането на договора са без значение, доколкото те не са станал действителност, а новирането на предварителен договор, с който би се прехвърлила собственост върху недвижими имоти може да стане само с нов писмен договор. Свидетелските показания не установяват неизпълнение или изпълнение. Свидетелските показания също така не могат да установят сключването на окончателен договор или уведомяване.

Всъщност между страните не са спорни следните факти и обстоятелства: Че е налице писмен предварителен договор за прехвърляне на собствеността на описаните по-горе недвижими имоти, че по него има сключени четири допълнителни споразумения, които новират определени клаузи от договора - най-вече се определят нови срокове за плащане на част от вноските. Не е спорно, че по част от вноските в договора е имало закъсняло изпълнение, а други - пета и шеста не са били платени въобще. Не се спори това, че страните са били в преговорни отношения за постигане на споразумение с трети лица, за да се уредят отношенията между тях. Не се спори и относно това, че към момента пета, шеста и седма вноски не са заплатени въобще.

Спорните въпроси между страните са свързани преди всичко с правните измерения на сделката, а именно: 1).Бил ли е прекратен валидно договора и 2).Можело ли е правно валидно купувача да иска сключването на окончателен такъв, съобразно заложеното в предварителния договор клаузи. И макар да не е формулирано изрично купувача явно цели да се установи, че 3).разговорите за сключване на тристранно споразумение с трето лице, което да замести купувача по предварителния договор или да поеме задълженията му, имат правнообвързващ страните характер.

Предвид приетото от фактическа страна съдът направи следните правни изводи: В настоящото производство е безспорно установено наличието на предварителен договор при описаните по-горе клаузи. В отклонение от типичните предварителни договори, които очертават основните параметри на сделката, но не предвиждат преди сключването на окончателен договор да се извършат основните насрещни престации по договора в този сключването на окончателен договор е отложено във времето до момент, в който купувачът ще изпълни в пълен размер своето основно задължение, а имено да изплати в цялост покупната цена. Това отклонение от типичните предварителни договори, като че ли поставя купувача в неблагоприятно положение. Въпреки това съдът намира, че сключването на подобен предварителен договор не е в отклонение от общите правила за предварителните договори. От една страна само нагледно купувачът е в неравностойно положение. От друга страна, доколкото нему, в един ранен етап от действието на договора, се предава изцяло владението на процесните земеделски земи и той получава право да ги експлоатира в пълнота по отношение на тяхната нормална стопанска експлоатация - да получава плащания по вече сключени наемни договори, а също така да ги отдава под наем самостоятелно, както и да ги обработва, съдът намира, че това не представя накърняване на интересите на купувача, а напротив - последният без да купува земята и без към момента на сделката да е заплатил някаква по-значителна част от нейната стойност, за един значителен период от време - 7 години, придобива правото да извлича стопанските ползи от нея. В този смисъл може да се приеме, че е налице неправилен предварителен договор, с включени в него договорки за отдаване на земя под наем. Ето защо като приема, че това е напълно редовен предварителен договор, съдът намира, че към него в действителното са напълно относими правилата, които касаят предварителните договори, като същият е сключен в рамките на правилата за договорна свобода (чл.20 от ЗЗД).

В рамките на предмета на доказване по иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, както и при всеки друг договор, е валидното изпълнение на задълженията на страната, която иска изпълнение по договора – в частният случай – обявяване на договора за окончателен. С други думи - изпълнение може да иска само изправната страна. Предвид това предмет на доказване от страна на ищеца-купувач следва да бъде обстоятелството, че последният е изпълнил задълженията си произтичащи от договора и че по този начин, в качеството си на изправна страна е поставил в забава ответника-продавач. Подобни обстоятелства в производството не с установяват. Макар в договора да е предвидено, че за да може да иска сключването на окончателен договор купувача следва да е извършил пълно изпълнение на задълженията си - чл.3, ал.1 от предварителния договор - „При изпълнение на всички задължения на купувача по договора, в това число и за плащане изцяло на договорената покупко-продажна цена и всички останали евентуално дължими суми купувачът има право, а продавачът се задължава … да прехвърли на купувача, в предвидената по закон нотариална форма правото на собственост …”, явно това не е било сторено – то не само не се установява в рамките на производството, но и не е спорно между страните. Договора третира правото на купувача да придобие имотите чрез сключване на окончателен договор в клаузата на чл.13, ал.2, б. „А”, но отново срещу задължението да заплати цялата дължима покупна цена. С изрична клауза е уговорено, че продавачът е в забава само след пълното плащане на дължимите вноски по договора и след поканването му да сключи окончателният договор, а той се забави повече от 20 работни дни да извърши това - чл.16 от предварителния договор.

Предвид липсата на плащане на дължимите по договора суми (последните три вноски) съдът приема, че съобразно клаузите на договора купувачът е бил неизправна страна към 25.01.2021 г. и не е можел да иска валидно сключване на окончателен договор. Ето защо съдът приема само и единствено въз основа на лиипсата на пълно изпълнение на задълженията на купувача, че предявеният в настоящото производство иск е неоснователен, като преждевременно предявен. С оглед на това така предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

В рамките на производството са твърдени и се установяват множество контакти между страните, които са целяли да превърнат договора в тристранен, като трето лице поеме задълженията на купувача или го замести по договора. Всички те са на фаза преговори и установяват намерения, но не и правнообвързващи действия, които да променят клаузите на договора и да въведат нови права и задължения по него. В този смисъл разпитаните свидетели дари и да установяват обстоятелства във връзка с тези преддоговорни отношения насочени към новиране на част от съдържанието на договора са без правно значение и според съда не са произвели правно действие, което да обвързва страните с някакви последствия извън уговореното по първоначалния предварителен договор. Ето защо съдът не намира за необходимо да обсъжда събраните свидетелски показания – тъй като те очевидно от една страна не са в рамките на предмета на доказаване, а от друга не установяват факти и обстоятелства, които да променят правната преценка на съда.

По отношение на твърдението на продавача-ответник, че договорът е развален на 22.10.2020 г., съдът намира, че действително договорът е развален, но в по-късен момент, когато изявлението на продавачът е достигнало до това на купувачът. Твърдението, че договорът е развален на 22.12.2020 г. с едностранното изявление на изпълнителният директор на „Адванс терафонд“ АДСИЦ е неоснователно и няма основа в договореностите между страните, както и изискванията за правно валидно разваляне на договора. От една страна чл.15, ал.2, т.1 от предварителния договор продавачът има право да прекрати договора при неизпълнение от страна на купувача на задължението му по чл.15, ал.1, т.1 от договора – „неизпълнение на задължение за плащане, на което и да е плащане на част от покупко-продажната цена по този договор за повече от 45 дни след съответния падеж“ чрез изпращане на писмено предизвестие до купувача без да дава допълнителен срок за изпълнение и да предприема каквито и да било други действия. Това правило е договорено в отклонение на правилото на чл.87, ал.1 от ЗЗД, съобразно който текст е изрично предвидено, че при развалянето на договора изправната страна следва да отправи покана към неизправната, с която да даде срок за изпълнение, независимо от обстоятлеството, че страната вече е в забава. Това правно положение отразява разбирането на българската правна доктрина, че основна цел по договорите е постигането на реално изпълнение. Това правно положение обаче има стойност на минимален стандарт, от който страните могат да се отклонят, както това е направено с нормата на чл.15, ал.2, т.1 от предварителния договор. Т.е. правилото на чл.87, ал.1 от ЗЗД не е императивно и страните още повече, тъй като са търговци, със съответните по-високи изисквания за подгготвеност и осведоменост са се отклонили от него. Ето защо следва да се приеме, че не са правилни твърденията на ищеца, че е следвдало да му бъде даден подходящ срок за изпълнение.

Налице са материалните предпоставки за прекратяване на предварителния договор съобразно клаузата на чл.15, ал.2, т.1. Установява се и не е спорно между страните, че по отношение на пета и шеста вноска по договора е налице неизпълнението предвидено в посочения текст. Съобразно допълнително споразумение №4 към договора от 27.2.2020 г. задължението за плащане по петата вноска е следвало да бъде изпълнено от купувача до 31.03.2020 г., а то не е изпълнено и към момента на разваляне – 22.12.2020 г., като значително е просрочен предвидения в чл.15, ал.2, т.1 от предварителния договор 45 дневен срок. Същото се отнася и до шестата вноска по договора, за която срокът за изпълнение е бил 30.09.2020 г., а тя също не е изпълнена към 22.12.2020 г. Т.е. изявллението на представител на продавача към 22.12.2020 г. за разваляне на договора е правомерно и в съответствие с договорните и законови норми. Въпреки това то не е могло да настъпи автоматично, аккто явно това счита представителя на ответника, за да се позове на това, че договорът е прекратен именно на 22.12.2020 г. Договорният текст чл.15, ал.2, т.1 от предварителния договор е предвидил, че правото на продавача за разваляне на договора се реализира чрез „ ... изпращане на писмено предизвестие до купувача ... „ Използваният правен език в случая е непрецизен, макар да става ясно, че следва да се изпрати известие на купувача. Използва се термина „изпращане“ – не е използван глагол, като тук следва да се подразбира, че задължението на продавача е само да изпрати съобщение, като явно договорният текст не изисква известието да е получено. От друга страна ползва се термина „предизвестие“, а не „известие“, като предизвестието предполага, че ще следва да настъпят други обстоятелства или да се предприемат други деяствия освен да се изпрати известие, доколкото записаното в тълковния речник – „Български тълковен речник“, изд.- „Наука и изкуство“, 2008 г., четвърто издание – стр.728 значение на думата „предизвестие“ е „предварително известие“, а обяснението на думата „предизвестявам“ е „известявам предварително“ Същевременно впоследствие се изключва възможността да става въпрос за „предизвестие“, т.е. действие, което е насочено да породи верига от други действия, тъй като изрично в този текст е записано, че продавача се освобождава от задължението да предприема други действия, за да развали договора. При това противоречие следва съдът да извърши тълкуване относно действителната воля на страните. Предвид изложеното съдът приема, че е явна волята на страните да се освободи продавача в качеството си на кредитор от задължението да извършва уведомяване, с което да дава срок за изпълнение по реда на чл.87, ал.1 от ЗЗД, от друга страна словесно е неясно какво се и за предвид под „изпращане“ – дали следва да се счита уведомен купувачът като неизправна страна за развалянето само по силата на изпращане на уведомление или след като е имал възможност да го получи и да се запознае с него. В тази насока обаче използваната словоформа „предизвестие“ създава усещането, че след изпращането на известието следва да има и допълнителни действия, като предвид това съдът не може да приеме, че е налице правно валидно разваляне на договора единствено с изпращането на известие за развалянето. Съдът намира, че с оглед действително закрепената в нормата правна воля на страните и предвид техните интереси, следва известието да бъде реално получено, каквото е и общото правило за известяване по българската правна доктрина. Предвид това съдът намира, че за да установи валидно разваляне на процесния договор продавачът следва да установи получаването на изявлението за разваляне от купувача. Това не се установява с простия факт на изявление на изпълнителния директор на продавача обективирано като случило се на 22.12.2020 г., нито пък с простото изпращане на подобно изявление, направено по куриер на 23.12.2020 г., а още по-малко с известяването на трети лица – областната и общинската служба по земеделие. Редовно уведомяване за разваляне на договора би се установило при редовното уведомяване на купувача чрез негов представител. Такова не се установява от писмо изх. №SM-460 от 14.02.2021 г. (л.204 по делото), което установява процедурата при уведомяване на получателя на пратка №61291449430, от куриера „Спиди“ АД, тъй като в него липсва отбелязване за действително връчване на пратката, макар в писмото да има отбелязване, че е уведомен получателят за посочената пратка. Въпреки това няма уточнение кой е този получател, нито се сочи, а и не е доказвано, как е бил уведомен получателят, кой конкретно е бил уведомяван, има ли същият права да представлява дружеството. В крайна сметка първият сигурен момент, за който по делото има доказателства, че изявлението на продавача за разваляне на процесния договор е достигнало до представителя на купувача е момента на получаване от страна на купувача на отговора на нотариалната покана адресиран от продавача до купувача, което е станало на 25.01.2021 г. От този момент са налице всички предпоставки, за да се счете процесният договор за развален от изправната страна – продавача.

Неоснователно е възражението на ищеца, че за да може да бъде развален валидно настоящият предварителен договор от страна на продавача следва да е предявил иск пред съд за развалянето му, с оглед нормата на чл.87, ал.3 от ЗЗД, която придвижда, че договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти става по съдебен ред. Предварителният договор за прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти обаче не попада в категорията на посочените в чл.87, ал.3 от ЗЗД договори. Същият има облигационен характер, тъй като с него не се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права, а се поема задължението за прехвърляне на вещни права в бъдеще. В този смисъл многократно и еднопосочно са се произнасяли и теорията и практиката у нас – Определение №53/22.01.2009 г. по ч.т.д. №537/2008 г. на II ТО на ВКС, Определение №998/14.10.2010 г. по гр.д. №675/2010 г. на III ГО на ВКС, Решение №83/12.04.2017 г. по в.т.д. №396/2016 г. на Апелативен съд – Варна, Решение №180/23.06.2011 г. по гр.д. №178/2011 г. на Апелативен съд – Великот Търново, Решение №488/16.11.2006 г. по в.т.д. №589/2006 г. по описа на ОС – Варна и др.

Съдът намира, че не е налице и хипотезата на чл.87, ал.4 от ЗЗД, според, която норма „Разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора.“ това е така, тъй като купувачът и към момента не е изпълнил задължението си за заплащане на последните три вноски от дължимото по смисъла на договора, които общо възлизат на 126 045.12 евро. Тази сума е повече от една трета от общо дължимите по предварителния договор 280 100.30 евро и не може да бъде определена като незначителна според интереса на кредитора.

Предвид изложеното по-горе, че следва да бъде отхвърлен искът с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, а с оглед на обстоятелството, че съдът приема, че е налице развален предварителен договор, то следва да бъде разгледан и приет за частично основателен договорът за връщане на нещо (изплатените суми по договора) на неосъществено основание – чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД. По този иск ищецът претендира сумата от 321 399.16 лв., които суми са претендирани като платените главници, платените лихви за забава по смисъла на договора, с които суми ответника-продавач се е обогатил неоснователно, както и законната лихва до окончателното изплащане на претендираните суми. От заключението по приетата в производството ССЕ се установява, че всъщност общият размер на плащанията на ищеца към ответника по договора надхвърля претендираното и възлиза на 321 402.15 лв. От тези суми 301 305.75 лв. са платените суми по главници – касаещи първите четири вноски по договора – изплатени напълно, а сумата от 20 096.40 лв. са мораторни лихви, както са платени от ищеца, съобразно с клаузите на договора – чл.14, ал.2. Доколкото според предвиденото в договора – чл.2, ал.7, че всички суми предвидени в евро могат да се заплащат в лева по курса на деня, то съдът не намира за пречка претендирането и присъждането на сумите в български лева, особено предвид обстоятелството, че е ноторен факт, че обменният курс на еврото към лева при БНБ не е променян, откакто се търгува тази валутна двойка.
Претенцията обаче е частично основателна.

Според общото правило на чл.88, ал.1, изр.1 от ЗЗД действието на разваленият договор се заличава с обратна сила освен при договорите за продължително или периодично изпълнение. Настоящият договор не с продължително или периодично такива биха били договорите, по които правопораждащите факти са възникнали и известни на страните, но с изтичане на определени периоди от време би се формирал нов, конкретно определен предмет. Например – договор за периодични доставки, или договор за телефонни услуги и т.н. Макар и с разсрочено плащане настоящият договор няма характер на периодичен, тъй като освен основанието му, към момента на сключването му е известен и общият размер на задължението. Според чл.88, ал.1, изр.2 от ЗЗД страната, която е неизправна следва да обезщети и вредите от неизпълнението, т.е. в настоящият случай ищецът може да претендира само платените суми като главници, но не и сумите което е заплатил като обезщетения по договора, тъй като последните плащания са обезщетения, причинени от собственото му незаконосъобразно поведение, а не са платени в изпълнение на основаното задължение по договора. Т.е. сумата от 20 096.40 лв. от платените от ответинка суми не следва да му бъде присъждана.

По отношение на остатъка от 301 305.75 лв., платени от ищеца като главници има основателни възражения от страна на ответника, който сочи, че след завеждане на делото е била преведена от ответника сума в размер на 62 896.52 евро или 123014.91 лв., плащането по която сума не се оспорва от ищеца и се признава в представените писмени бележки. Ответникът освен това претендира на ищецът да не се присъжда и сумата от 70 025.08 евро - 136 957.15 лв., представляващи сумата внесена като задатък, както и изтекли нови лихви по смисъла на договора за двете не погасени до момента на разваляне на договора вноски, които лихви възлизат на 21133.58 евро или 41 333.69 лв.

Прави се искане от ответника, ако съдът приеме, че на ищеца следва да се върнат всички претендирани суми, то при ословие на евентуалност прави възражение за прихващане със сумата от 136 957.15 лв.

Съдът намира, че би следвало да бъдат възстановени всички суми, които ищецът е платил като главници по договора, които са 301 305.75 лв., намалени със сумата от 123014.91 лв., които представляват платено в рамките на висящността на настоящия процес, както и сумата платена като задатък, което възлиза на 136 957.15 лв. Предвид изложеното съдът намира, че искът на ищеца касаещ възстановяване наплащанията за главници е основателен до размера на 41 333.69 лв., а в останалата част следва да бъде оставен без уважение.

Що се касае до задълженията за лихви, то те следва да бъдат разделени на две групи – лихвите платени преди разваляне на договора поради забавени плащания и определени от ССЕ като сумата от 20 096.40 лв. и тези претендирани и от ищеца за забавата настъпила по отношение на петата и шестата вноски, преди разваляне на договора в размер на 41 333.69 лв. Съдът намира същите за вреди настъпили от изпълнението. Доколкото обаче по договора има определен задатък – чл.2, ал.3 от Договора, то същият представлява съобразно нормата на чл.93, ал.2, изр., от ЗЗД сума от пари, които изправната страна може да вземе при прекратяване на договора, каквото е налице в настоящият казус без да търси друга форма на обезщетение. Доколкото получаването на задатъка е предпоставено от прекратяване действието на договора, то съдът приема, че лихвите платени преди прекратяването на договора са били дължими, а задатъка, който следва да се задейства като обезщетение за изправната страна след прекратяването му лишава тази страна да търси възможност за друго обезщетение за вреди по договора, включително и закъснителна лихва, каквато е претендирана в случая. Ето защо съдът намира, че вече платените лихви са платени от купувача в качеството му на неизправна страна на договорно основание и съответно те не следва да бъдат връщани съобразно обсъденото по-горе правило по смисъла на чл.88, ал.1 изр.2 от ЗЗД, но доколкото прекратеният в по-късен момент договор е сключен с клауза за задатък, то за изправната страна възниква правдото на едно обезщетение – задатъка или вредите настъпили от договора, които могат да бъдат претиндирани на общо основание по реда на чл.93, ал.3 от ЗЗД. Съдът обаче намира, че не могат да бъдат претендирани и двете. Ето защо не следва да се връщатг платените от купувача лиихви в размер на 20 096.40 лв., но е предвид намаляването на дължимите на купувача суми с размера на платения задатък, последния не бива да бъде ангажиран с отговорността за договорните лихви в размер на 41 333.69 лв.

Ето защо искът с правно основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД е основателен до размер от 41 333.69 лв. и следва да бъде отхвърлен в останалата му част за разликата до пълният предявен размер от 321 399.16 лв., като неоснователен и надоказан.

Съдът приема, че страните са направили следните разноски: Ищецът сумата от 3 876.49 лв., от които 3000 лв. за адвокатско възнаграждение, 587.72 лв. – държавна такса за завеждане на ИМ, 58.77 лв. д.т. за вписване на ИМ, 200 лв. за изготвяне на ССЕ и 30 лв. за депозити за призоваване на трима свидетели. Съдът не признава разноските за такси за издаване на данъчни оценки на земеделски земи от Община Венец, доколкот същите не са искани от съда и не са били от значение за установяване на предмета на делото.

От страна на представител на ищеца е направено възражение за прекомерност на възнаграждението на процесуалния представител на ответника. Съдът намира, че възражението е неоснователно. Сумата платена за адвокатски хонорар е в размер на 9800 лв. При защита по дело с материален интерес от 321 399.16 лв., колкото е посоченият от ищеца материален интерес по предявения иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. 2 от ЗЗД, предявен в условията на евентуалност, минималното адвокатско възнаграждеине определено по правилата на чл.7, ал.2, т.5 от Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения №1/2004 г. е сумата от 7957.98 лв. Намаляването на сумите за адвокатско възнаграждение по възражение на страна е възможност, а не и задължение за съда, като е описано като възможност в чл.78, ал.5 от ГПК и се предвижда, ако възнаграждението е прекомерно съобразно действителната фактическа и правна сложност на делото. Съдът намира, че няма основания за това. Минимумът на възнаграждението е превишен само с една четвърт от минималното за защита по дело с подобен интерес, а става въпрос за дело усложнено от фактическа и правна страна, с рпедявени два иска при условия на евентуалност, назначени две експертизи, разпитани четирима свидетели, с множество възражения, включително и такива за прихващане. Ето защо не са налице предпоставките за намаляване на възнаграждението на адвоката на ответника.

Предвид изложеното ответника е направил разноски в размер на 10 608 лв.

Следва да бъде осъден ответника да заплати сумата от 498.54 лв. като разноски съобразно с уважената част на предявените искове.

Следва ищеца да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 9 243.75 лв., като разноски съобразно с отхвърлената част от предявените искове.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Агротоник“ ООД, ЕИК *********, гр. Шумен, ул. „Кирил и Методий“ №98А, ет.2, ап.3, със съдебен адрес-*** – адв. Д.С. от ШАК против „Адванс терафонд“ АДСИЦ, ЕИК *********, гр. София, ул. „Златовръх“ №1 иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД да бъде обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с разсрочено плащане на цената №13/05.05.2016 г., съгласно който от „Адванс терафонд“ АДСИЦ в качеството им на продавач и „Агротоник“ ООД в качеството им на купувач се споразумяват да прехвърлят собствеността върху земеделски земи с обща площ от 456.524 дка срещу сумата от 280 100.30 евро, като неоснователен е недоказан.

ОСЪЖДА на основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД „Адванс терафонд“ АДСИЦ да заплати на „Агротоник“ ООД сумата от 41 333.69 лв. (четиридесет и една хиляди триста тридесет и три лева и шестдесет и девет стотинки), представляващи суми платени на неосъществило се основание, а именно част от продажната цена на недвижими имоти описани в предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с разсрочено плащане на цената №13/05.05.2016 г., по който не бил сключен окончателен такъв.

ОТХВЪРЛЯ претенцията на „Агротоник“ ООД против „Адванс терафонд“ АДСИЦ на основание чл.55, ал.1, предл.2 от ЗЗД за заплащане на сумата над 41 333.69 лв. (четиридесет и една хиляди триста тридесет и три лева и шестдесет и девет стотинки) до пълния предявен размер от 321 399.16 лв. (триста двадесет и една хиляди триста деветдесет и девет лева и шестнадесет стотинки“, представляващи суми платени на неосъществило се основание, а именно част от продажната цена на недвижими имоти описани в предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти с разсрочено плащане на цената №13/05.05.2016 г., по който не бил сключен окончателен такъв, акто неосноваттелни и недоказани в тази им част.

ОСЪЖДА „Адванс терафонд“ АДСИЦ да заплати на „Агротоник“ ООД и сумата от 498.54 лв. (четиристотин деветдесет и осем лева и петдесет и четири стотинки), представляващи разноските в настоящото производство съобразно с уважената част от предявените искове.

ОСЪЖДА „Агротоник“ ООД да заплати на „Адванс терафонд“ АДСИЦ и сумата от 9 243.75 лв. (девет хиляди двеста четиридесет и три лева и седемдесет и пет стотинки), представляващи разноските в настоящото производство съобразно с отхвърланата част от предявените искове.

Решението може да бъде обжалвано пред Апелативен съд – Варна в двуседмичен срок от узнаването.

Окръжен съдия:

Номер на акта:	260028
Дата:	29 юли 2022 г. (в сила от 8 март 2024 г.)
Съдия:	Йордан Василев Димов

Дело:	20213600900014
Тип на делото:	Търговско дело
Дата на образуване:	2 февруари 2021 г.

Решение по дело №14/2021 на Окръжен съд - Шумен

Съдържание на акта