РЕШЕНИЕ
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Районен съд – гр.
Тутракан в открито заседание на двадесет и първи септември две хиляди двадесет
и първа година в състав:
Районен
съдия: ГЕОРГИ ГЕОРГИЕВ
при участието на
секретаря ЗАНИЕЛА ВАСИЛЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр. д. №
63/2020 г. по
описа на съда, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава XXXI (чл. 362 и сл.) от ГПК.
1.
Предявени са
кумулативно обективно съединени искове по чл. 19 от ЗЗД от ЗК „А.-93“, представлявана
от адв. Е.Г. от Адвокатска колегия – гр. Силистра (л. 18), за обявяване за
окончателен на Предварителен договор за покупко – продажба, на недвижим
имот от 14.11.2011 г, с нотариална заверка на подписите с рег. №
4015/14.11.2011 г. по описа на Нотариус № *** на НК – Й. Д., сключен между
ищеца и наследодателя на ответника Т. Б. С., с който е уговорено прехвърлянето
на собствеността върху следният недвижим имот: Нива
в землището на с. Търновци, с ЕКАТЕ 73729, с площ 10,000 дка, съставляваща имот №
010105, трета категория,
в местност „Косуйски път“, при граници (съседи): имот № 010106 – нива, имот №
010125 - нива, имот № 010104 – нива и имот № 010134 – полски път.
1.1. Ищецът твърди, че ответницата е дъщеря и единствен законен наследник на Т.Б. С., бивш жител ***, починал на 30.11.2019 г.
1.2. Твърди се, че наследодателят на ответницата по силата на Решение № 540/11.01.2010 г. за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни граждани в землището на с. Търновци, е придобил собствеността на гореописаният недвижим имот
1.3. Ищецът твърди, че страните се споразумели окончателният договор да бъде подписан с отпадането на ограничението за продажба на имота, упоменато в горепосоченото решение на ОСЗ - Тутракан, а именно: след изтичането на 10 - годишен срок от придобиването ѝ, тъй като купувачът по предварителния договор е лице, извън предвидените в решението за оземляване, а именно държавата и общината. В предварителния договор изрично е записано, че при отказ от страна на продавача, купувачът може да иска от съда обявяването на договора за окончателен. С наближаването на края на горепосочения десетгодишен срок потърсил продавача на имота, за да уговори удобно време за изповядване пред нотариус на окончателния договор за покупко-продажба. Разбрали се, че на 30.11.2019 г. продавачът е починал, и че единствен негов наследник е дъщеря му А.Т.Б. (ответница по настоящия иск). Свързал се с наследницата, за да уговори подробностите за изповядване на сделката пред нотариус, но тя отказала да сключи окончателния договор за покупко-продажба на имота. Доколкото е известно, същата вече е предприела действия по снабдяване с нужните й документи за продажба на имота на трето лице.
1.4. Ищецът твърди, че по негова молба с Определение № 9/ 13.01.2020г. по ЧГД № 8/2020г. по описа на ТРС било допуснато обезпечение на бъдещ иск за обявяване за окончателен на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.11.2011 г. До ответника била отправена нотариална покана за изповядване на окончателен договор за покупко-продажба на подробно описания по - горе имот. Поканата била връчена лично на ответницата. На посочената в поканата дата - 12.02.2020 г., А.Т.Б. не се явила, не е изпратила свой представител или каквото и да било становище по отправената ѝ покана, видно от Констативен протокол от 12.02.2020 г.
2. Ответникът А.Т.Б. е депозирала отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК чрез процесуалният си представител адв. Я.П. от Адвокатска колегия – гр. Русе (л. 45), с който счита иска за допустим, но неоснователен
2.1. Направено е възражение за нищожност на договора поради липса на съгласие, тъй като подпиС.я предварителния договор нямал компетентност да подписва договора.
2.2. Направено е възражение за нищожност на договора поради липса на предмет, тъй като имотът, предметна договора не е индивидуализиран в достатъчна степен.
2.3. Направено е възражение за изтекла погасителна давност.
2.4. Оспорва се твърдението, че продажната цена е заплатена.
3.
С Определение № 9/13.01.2020 г. по ч. гр. д. № 8/2020
г. на ТнРС съдът е допуснал обезпечение на исковете чрез налагането на възбрана
върху процесния имот (л. 11).
От
фактическа страна
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за
установено от фактическа страна следното:
4. На 11.01.2010 г. с Решение № 540 за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от НОБМГ в землището на с. Търновци ОбСЗ – гр. Тутракан, е оземлен Т.Б. С., чрез прехвърлянето на правото на собственост върху имот № 010105. Посочено е, че оземленото лице не може да прехвърля „земята” за срок от 10 г. от придобиването ѝ, освен на държавата или общината (л. 7).
5. От представената схема, която бе проверена от настоящия състав на съда в интернет - страницата на АГКК[1], се установява, че след одобряването на кадастралната карта на имота е отреден идентификатор № 73729.10.105 (л. 34).
6. На 14.11.2011 г. от Нотариус № *** на РНК – Й. Д. е съставен Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, с който Т.Б. С. се е задължил да прехвърли на ищцовата кооперация горепосочения имот за цена от 4 500 лв., която сума е заплатена към момента на подписването на договора. Уговорено е окончателният договор да бъде сключен при отпадането на ограничението за продажба на имота, упоменато в решението за оземляване (л. 8).
7. На 25.11.2011 г. е издаден Разходен касов ордер № 407, който удостоверява получаването на сумата от 4 500 лв. от Т. С., за „покупка на земеделска земя 10,000 дка * 450,00” (л. 82). С протоколно определение от 10.06.2021 г. е открито производство по оспорване на истинността на документа, в частта на авторството на положения за Т.Б. С., подпис след „подпис:”, втори поред, непосредствено след поставената отметка „ˇ”. Назначената графическа експертиза е установила, че подписа е положен от същото лице (л. 88), поради което оспорването следва да бъде прието за недоказано.
8. На 30.11.2019 г. Т. С. починал, оставяйки като единствен свой наследник дъщеря си А.Б. - ответник по делото (л. 36).
9. На 20.01.2020 г. е съставена Нотариална покана, представена на Е. Г.– помощник нотариус по заместване при Нотариус № *** на НК - М. К.до А.Б., с която последната е поканена да се яви на 12.02.2020 г. в кантората на нотариус К. за сключването на окончателния договор (л. 14). Поканата е получена лично от ответника на 28.01.2022 г., видно от представеното известие за доставяне (л. 17) и съставения констативен протокол (вж. сл. точка).
10. На 12.02.2020 г. е съставен Констативен протокол, заверена от Е. Г.– помощник нотариус по заместване при Нотариус № *** на НК - М. К., с който е удостоверено, че ответникът А.Б. не се е явила за изповядването на сделката (л. 16).
От
правна страна
От така установената
фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
I.
По допустимостта
11. Съдът намира, че исковете са заведени между надлежни страни и е налице правен интерес от воденето на делото, поради което спорът следва да бъде разгледан по същество.
II.
По основателността
12. По делото не се спори придобиването на процесния имот от Т. С., както и преминаването на собственическите му права върху ответника в резултат на наследствено правоприемство. Оспорва се обвързващия ефект на предварителния договор.
13. Направено е възражение за нищожност на договора поради липса на съгласие, тъй като подпиС.я предварителния договор нямал компетентност да подписва договора.
13.1. Установено е че, предварителният договор е подписан за ищцовата кооперация от О. М., упълномощен от Председателят на кооперацията - К.М. с пълномощно, с нот. заверка на подписите, извършена на 06.04.2011 г. (л. 53). В абз. 7 от пълномощното на О. М. изрично са предоставени правата да представлява кооперацията в качеството на купувач, като закупува движимо и недвижимо имущество от името на юридическото лице.
13.2. След извършена справка в интернет - страницата на Търговския регистър и регистъра на ЮЛНЦ се установява, че и към момента на издаване на пълномощното К.М. е бил председател и законен представител на кооперацията.
13.3. Действително съгласно чл. 26, ал. 3, във вр. с чл. чл. 15, ал. 4, т. 10 от ЗК за извършване на сделки на разпореждане с недвижими имоти е необходимо предварително решение на ОС на кооперацията. Това решение обаче не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка, а има единствено значение за вътрешните отношения между юридическото лице и законния представител (В този смисъл вж. Тълкувателно решение № 3/2013 г. на ВКС, ОСГТК).
14. Направено е възражение за нищожност на договора поради липса на предмет, тъй като имотът, предметна договора не бил индивидуализиран в достатъчна степен.
14.1. Поземлените имоти следва да се считат за индивидуализиран в достатъчна степен с посочване на идентификатора им и плана (картата), с който е отреден той, тъй като отразяването на имота в картографски документ отразява по ясен начин границите и площта му, като позволява същите с геодезически инструменти да бъдат трасирани на място. В тази връзка посочването на съседи на имота (от поне три страни) и площ е необходимо, единствено когато имотът не е нанесен в картографски документ. В конкретният случай е посочен идентификатора на имота съгласно плана за земеразделяне - № 010105, поради което същият е индивидуализиран в достатъчна степен.
15. По отношение на възражението, че продажната цена не е заплатена.
15.1. В Раздел II, т. 1 от договора Т. С. – продавач по договора изрично е декларирал, че е получил продажната цена. В този смисъл следва да се приеме, че насрещното задължение по смисъла на чл. 362, ал. 1 от ГПК на ищецът – купувач е изпълнено.
15.2. Освен това по делото е представен и РКО, удостоверяващ извършеното плащане (макар и към по - късна).
16. Направено е възражение за изтекла погасителна давност.
16.1.
Съгласно Раздел II, т. 1 от предварителния договор
окончателният такъв е следвало да бъде сключен при отпадането на ограничението
за продажба на имота, упоменато в решението за оземляване. В решението за
оземляване е предвидена 10-годишна забрана за разпореждане, считано от датата
на придобиването на собствеността от Т. С.. Срокът на ограничението изтича на
11.01.2020 г.
16.2.
По отношение на исковете по чл. 19 от ЗЗД се прилага
общата 5-годишна давност по чл. 110 от ЗЗД. Съгласно чл. 114 от ЗЗД давността
започва да тече от момента на възникване на изискуемостта на вземането. В
конкретния случай притезанието е възникнало след изтичането на ограничението по
решението за оземляване, т. е. на 12.01.2020 г. Последното налага извода, че към завеждането на исковата
молба правото на ищеца да поиска принудително реализиране на правото си да бъде
сключен окончателен договор не се е погасило.
17.
В тази връзка съдът намира, че предпоставките на чл.
19, ал. 3 от ЗЗД са налице и договорът следва да бъде обявен за окончателен.
Разноски
18. На
осн. чл. 78, ал. 1 на ищеца следва да бъдат присъдени всички разноски, свързани
с настоящото производство и това по предварителното обезпечаване на исковете.
Не следва да бъдат присъждани разноските, свързани с изготвянето и връчването
на нотариалната покана, както и с изготвянето на констативния протокол,
съставен от нотариуса. В тази връзка на ищеца следва да бъдат присъдени
разноски в размер на 1 086,99 лв.
19. Съдът на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК следва да осъди ищеца да заплати разноските по прехвърлянето на имота, за което следва да бъде вписана възбрана върху имота. Тези разноски са:
19.1. местен
данък по чл. 44 от ЗМДТ (Данък при придобиване на имущества по
дарение и по възмезден начин), във вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните
данъци на територията на Община Тутракан, възлизащ на 33,09 лв.
19.2. нотариална такса по
чл. 8 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност, която съгласно разясненията, дадени в т. 19 от Тълкувателно
решение № 6/2012 на ВКС, ОСГКТ следва да бъде присъдена в полза на държавният
бюджет и възлиза на 47,70 лв.
20. Съгласно
чл. 362, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС, във вр. с чл. 264 от ДОПК за
издаването препис от решението, който след това да бъде вписан в Служба по
вписванията следва да бъдат представени доказателства за:
20.1. заплащането
на разноските по прехвърлянето на имота (местен данък и нотариална такса);
20.2. липсата
на непогасени данъци и такси за имота -
същите следва да бъдат удостоверени с актуално удостоверение за данъчна оценка
на имота (което може да наложи довнасяне на дължимият местен данък по
чл. 44 от ЗМДТ, определен върху представената по делото неактуална данъчна
оценка);
20.3.
липсата на непогасени,
подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски на ответника – същите следва да бъдат
удостоверени с удостоверение от страна на НАП и Община Тутракан, за снабдяването с които на
ищеца могат да бъдат издадени съдебни удостоверения, след заплащането на дължимата държавна такса.
21. Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРЕИМА ЗА НЕДОКАЗАНО оспорването на истинността на Разходен касов ордер № 407/25.11.2011 г.,
изд. от ЗК Айват - 93 - каса, по отношение на авторството на положеният подпис
за Т.Б. С., след „подпис:”, втори поред, непосредствено след поставената
отметка „ˇ”.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по иск, заведен от ищеца К „ЗК А-**”, с ЕИК *********, с адрес на управление: *********, срещу ответника А.Т.Б., с ЕГН **********, с посочен по делото адрес: ***, Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 14.11.2011 г., с нот. заверка на подписите, с рег. № 4015/14.11.2011 г. на Нотариус № *** - Й. Д., с който Т.Б. С., с ЕГН **********, с е задължил да прехвърли на ищеца собствеността върху Нива в землището на с. Търновци, с ЕКАТЕ 73729, с площ 10,000 дка, трета категория, съставляваща имот № 010105, в местност „Косуйски път“, при граници (съседи): имот № 010106 – нива, имот № 010125 - нива, имот № 010104 - нива и имот № 010134 - полски път, на който имот с одобряването на кадастралната карта на землището на с. Търновци е отреден идентификатор № 73729.10.105 (седемдесет и три хиляди седемстотин двадесет и девет, точка, десет, точка, сто и пет), с площ 10 003 кв. м., при съседни имоти с идентификатори: № 73729.10.104, № 73729.10.125, № 73729.10.134, № 73729.10.106 (съгласно Скица № 15-177030-21.02.2020 г., изд. от СГКК - гр. Силистра), срещу продажна цена от 4 500 лв., заплатена от ищеца.
ОСЪЖДА ответника А.Т.Б., с ЕГН **********, да заплати на ищеца К „ЗК А-**”, с ЕИК *********, направените по делото разноски в размер на 1 086,99 лв. (хиляда осемдесет и шест лева и деветдесет и девет стотинки).
ОСЪЖДА
К „ЗК А-**”, с ЕИК *********, да заплати на Община Тутракан местен
данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер на 33,09 лв.
(тридесет и три лева и девет стотинки).
ОСЪЖДА
К „ЗК А-**”, с ЕИК *********, да заплати на Районен съд – гр. Тутракан
нотариална
такса в размер на 47,70 лв.
(четиридесет и седем лева и седемдесет стотинки).
НАРЕЖДА след влизане в сила на решението до размера на разноските по прехвърлянето на имота (местен данък и нотариална такса) да се впише възбрана върху имота.
ОПРЕДЕЛЯ на ищеца
шестмесечен срок за отбелязването на настоящото решение в Служба по вписванията
– гр. Тутракан
на основание чл. 115, ал. 2 ЗС.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му пред Окръжен съд – гр. Силистра.
КОПИЕ от
решението да бъде връчено на страните, а след влизането му в сила ПРЕПИС от него да бъде изпратен на Служба по
геодезия, картография и кадастър – гр. Силистра.
ПРЕПИСИ от
решението да не се издават на страните, докато не бъдат представени доказателства
за заплащането на разноските по прехвърлянето на имота (местен данък и нотариална такса), за липсата на непогасени данъци и
такси за имота, както и за липсата на непогасени,
подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски на ответника.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: