№ 22
гр. Ямбол, 01.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ в публично заседание на шестнадесети юли
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Р. Ст. Стоева
при участието на секретаря П.У.
като разгледа докладваното от Р. Ст. Стоева Търговско дело №
20242300900035 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба на "С.И.Г." ООД
гр.Сливен, с ЕИК ********* против "ДВ ОСЕМ" ЕООД с.Денница, с ЕИК *********.
Ищецът претендира съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата 65 375,08 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на ИМ в съда до
окончателното изплащане на сумата.
В исковата молба се твърди, че претендираната сума е дължима по сключен между
страните договор за наем от 03.05.2023 г. на 1634,377 дка земеделска земя, по който ищеца е
"наемодател", а ответника - "наемател". Наемателят се задължил да заплати на наемодателя
наемна цена в размер 81 718,85 лв., плащането на която било уговорено по следния начин:
16 343,77 лева с падеж 31.01.2024 г.; 32 687,54 лева с падеж 30.03.2024 г.; 32 687,54 лева с
падеж 30.04.2024 г. Ищецът сочи, че на 01.03.2024 г. наемателят заплатил сумата 16 343,77
лева с падеж 31.01.2024 г., но изпаднал в просрочие за останалите две вноски от
задължението си.
По делото е изпълнена процедурата по чл.366-373 от ГПК и е приключила двойната
размяна на книжа между страните.
В депозирания в срока и при условията по чл.367 от ГПК отговор на ИМ ответника
"ДВ ОСЕМ" ЕООД не оспорва фактическите твърдения, изложени в исковата молба,
относно сключването между страните на договор за наем на 1634,377 дка земеделска земя,
по който ищеца е "наемодател", а ответника - "наемател" и уговорена наемна цена в общ
размер от 81 718.85 лв. Потвърждава плащането на първата вноска от наемната цена в
размер на 16 343.77 лв. Заявява още, че след образуване на делото, но преди получаване на
препис от ИМ е заплатил на ответника част от дължимата наемната цена по процесния
договор за наем в размер общо на 35 000 лв., както следва: на 01.07.2024 г. заплатил сумата
от 15 000 лв.; на 15.07.2024 г. заплатил сумата от 10 000 лв. и на 22.07.2024 г. заплати сумата
от 10 000 лв., за което към отговора са приложени доказателства. Твърди, че част от наетата
земя в размер на 187,839 дка е негодна за земеделско ползване и неподлежаща на
обработване и за нея не следва да дължи наем в размер общо на 9 392 лв. В тази връзка
заявява, че признава за основателна претенцията на ищеца до размера на 20 983,08 лв., а в
останалата част е неоснователна.
В депозираната при условията и в срока по чл.372 от ГПК допълнителна ИМ
ищеца оспорва твърдението на ответното дружество, че част от наетите земи са „негодни" за
ползване и следва да бъдат изключени от общата площ. В тази връзка твърди, че ответника е
1
дългогодишен техен наемател, който и през предходната 2022/2023 г. е наел и обработвал
същите земи, т.е. бил е наясно в какво състояние са те и при наемането им за стопанската
2023/2024 г. не е възразил, че част от имотите са негодни. Не оспорва твърдението, че след
образуване на делото и в хода на производството, ответното дружество е заплатило част от
дължимата сума или сума в размер на 35 000 лева.
В срока по чл.373 от ГПК ответника е депозирал отговор на допълнителната ИМ,
в който поддържа вече заявените доводи по същество, както и излага допълнителни такива.
Оспорва твърденията на ищеца, че сключването на процесния договор за наем представлява
поредица от действия, които водят до постигане на съгласие и че тези действия се състоят от
отправяне на оферта от едната страна и приемане на предложението от другата страна по
договора, като заявява, че при договарянето устно се поставя условието от името на
собственика на земята, че или се сключва договор за цялата земя или не се сключва никакъв.
Именно по тази причина и тъй като ищеца и другите свързаните с него фирми били в
доминиращо положение в землища с.Денница и с.Оман - притежават значителна част от
собствеността, което е предпоставка да определят начина на сключване на договорите и
условията по тях, както и да налагат прекалено високи наемни цени, в неатрактивни
землища, а и земите в тези землища са както обработваеми, така и необработваеми. Заявено
е, че макар и действителен, процесният Договор за наем не е породил действие относно
уговорения в него предмет поради нищожност в хипотезата на чл.26, ал.1, т.З от ЗЗД в
частта, в която е предоставено ползването на 187.839 дка земеделска земя, негодна за
земеделско ползване, като противоречащ на добрите нрави, при пълна липса на
еквивалентност. В тази връзка ответника счита, че следва да бъде намалена наемната цена
по процесния договор за наем със сумата от сумата от 9392,00 лв., представляваща наемна
цена за изцяло необработваема площ от 187.839дка с цена 50 лв./дка, представляваща част от
предоставената от наемодателя земеделска земя, като негодна за земеделско ползване и
неподлежаща на обработване. В случай, че съда не възприеме това възражение за
основателно, при условията на евентуалност, искат да не се дължи наемна цена за
процесните неизползваеми 187.839 дка от наетата земя в размер на 9392 лв., поради
нищожност на договора за наем поради накърняване на добрите нрави, при пълна липса на
еквивалентност на престациите, в частта относно описани в ОДИМ земеделски земи.
В о.с.з. ищецът С.И.Г. ООД, редовно призован, не изпраща представител. В
предварително депозирано писмено становище, подадено от ищцовото дружество чрез
юриск. О., са заявени доводи по същество и е направено искане за присъждане на разноски,
съгласно приложен списък на разноските.
В о.с.з. ответникът „ДВ Осем“ ЕООД, редовно призован, явяват се управителят Д. Д.
и адв. Ж. К.. Поддържат всички съображения, изложени в ОИМ и в отговора на
допълнителната ИМ. Молят ЯОС, ако приеме иска за основателен, като съобрази
направеното плащане в размер на 35 000 лв. от страна на ответника, да уважи иска до
размера на 20 065 лева. Заявена е претенция за присъждане на направените по делото
разноски.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено
следното от фактическа страна:
По делото е установено и не е налице спор между страните, че на 03.05.2023 г.
между ищеца „С.И.Г“ ООД гр. Сливен като „наемодаел“ и „ДВ ОСЕМ“ ЕООД с. Денница
като „наемател“, е сключен договор за наем на земеделски земи, по силата на който ищецът
предоставил на ответника за временно и възмездно ползване земеделски земи, находящи се в
землищата на с.Денница и с.Оман, община Болярово, с обща площ от 1634,377 дка,
индивидуализирани в договора чрез посочване на местонахождението им, номер на имота,
категория, площ и начин на трайно ползване. В чл.1, ал.3 от договора страните са уговорили
наемателят да ползва имотите за земеделско производство /земеделско производство;
обработваема земя, пасища, мери, ливади, лозя/. Според чл.2 договорът е сключен за срок от
една стопанска година, считано от 01.10.2023 г. до 30.09.2024 г. Съгласно чл.3, ал.1 от
договора, наемодателят предава на наемателя имотите в състояние, което отговаря на
ползването, за което са наети, а в чл.4 е уговорено, че с подписването на договора
наемателят декларира, че е извършил оглед на имотите, същите нямат недостатъци, които да
ги правят негодни за ползване, съгласно предвиденото в договора предназначение, че е
2
запознат с имотите и няма каквито и да било възражения по отношение на тяхното
състояние и размер, както и не е открил недостатъци, препятстващи или ограничаващи
възможността за обичайната им употреба. Съгласно чл.5 от договора, наемодателят не носи
отговорност за недостатъци, които са били известни на наемателя при подписването на
договора или са могли да бъдат открити при обикновен преглед. Съгласно чл.6 с
подписването на договора страните са се съгласили, че имотите са предадени в надлежно
състояние, което обстоятелство не може да се оспорва от наемателя. Уговорената в договора
наемна цена е в размер на 50 лв./дка, или общо 81 718,85 лв., като същата е следвало да бъде
заплатена от наемателя на наемодателя по банков път както следва: до 31.01.2024 г. – сума в
размер на 16 343,77 лв.; до 30.03.2024 г.- сума в размер на 32687,54 лв. и до 30.04.2024 г.-
сума в размер на 32 687,54 лв.
Между страните не е спорно, че наемателя-ответник е заплатил първата наемна
вноска в размер на 16 343,77 лв. преди датата на подаване на исковата молба. Установено е
по делото и не е спорно и това, че след подаване на исковата молба /на 25.06.2024 г./
ответното дружество е заплатило на ищеца общо сумата от 35 000 лв. - част от наемната
цена по договора, както следва: на 01.07.2024 г.- сумата в размер на 15 000 лв.; на 15.07.2024
г.- сума в размер на 10 000 лв. и на 22.07.2024 г.- сума в размер на 10 000 лв.
При това положение общо заплатените от ответника суми по процесния договор за
наем са в размер на 51 343,77 лв., при което следва извод, че към момента на приключване
на съдебното дирене пред ЯОС, незаплатената от ответника част от наемната цена по
договора е в размер на 30 375,08 лв. От посочената сума ответника признава, че дължи сума
в размер на 20 983,08 лв. Оспорва дължимостта на наем в размер на 9 392 лв. за част от
наетата земя в размер на 187,839 дка, за която твърди, че е негодна за земеделско ползване и
неподлежаща на обработване.
По делото е установено, а и не е спорно, че страните са били обвързани и от наемно
правоотношение, възникнало на основание сключен между тях на 05.05.2022 г. договор за
наем за стопанската за стопанската 2022/2023 г., предмет на който са същите земеделски
земи в землищата на с.Денница и с.Оман, община Болярово, с обща площ от 1634,377 дка,
които са предмет и на процесния договор за наем. Установено е също така от представени
оферти от "ДВ Осем“ ЕООД до "С.И.Г." ООД за стопанската 2022/2023 г. и за стопанската
2023/2024 г, че инициативата за сключване на договори за наем за процесните земеделски
земи е била на ответника, който в офертите е предложил наемна цена от 50 лв./дка, срокове
за плащане и размер на наемните вноски в проценти.
От доказателствата по делото - автоматични справки от Системата за електронно
управление на ДФЗ, справка от ОД „Земеделие“ гр.Ямбол и ДФ „Земеделие“ се установява,
че част от земеделските земи, предмет на процесния договор за наем, с обща площ от
206,199 дка, находящи се в землищата на с.Денница и с.Оман, не подлежат на подпомагане.
Обработваемата площ на имотите по договора е в размер на 1428,04 дка и това е заявената
за подпомагане площ по схеми на ДФ „Земеделие“ за 2024 г. Незаявените за подпомагане
площи от имотите по договора в размер на 192,129 дка са необработваеми поради
самозалесяване от съседни имоти с храсти и дървета.
От представените по делото протоколи на ОД „Земеделие“ гр.Ямбол, се установява,
че определения размер на средното рентно плащане за ниви в землищата на с.Денница и
с.Оман, общ.Болярово, е както следва: за стопанската 2022/2023 г. е в размер на 22 лв./дка за
с.Денница и 19 лв./дка за с.Оман; за стопанската 2023/2024 г. е в размер на 27 лв./дка за
с.Денница и 26 лв./дка за с.Оман; за стопанската 2024/2025 г. е в размер на 27 лв./дка за
с.Денница и 26 лв./дка за с.Оман; за стопанската 2025/2026 г. е в размер на 29 лв./дка за
с.Денница и 32 лв./дка за с.Оман
Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Предявеният в производството иск е с правно основание чл.232, ал.2, вр. чл.228 ЗЗД.
Заявеното от ответника възражение за частична нищожност на процесния договор за наем,
като противоречащ на добрите нрави, при пълна липса на еквивалентност, тъй като 187.839
дка от предоставената за ползване земеделска земя е негодна за земеделско ползване и
дължимия за нея наем в общ размер на 9392 лв. не се дължи, намира правно основание в
3
чл.26, ал.1, т.3 от ЗЗД.
Съгласно ал.1 на чл.228 от ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати
определена цена. Съгласно чл.232, ал.2 от ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена
и разходите свързани с ползването на веща.
Безспорно между страните в настоящото производство е бил сключен валиден
договор за наем на земеделски имоти с обща площ от 1634,377 дка, находящи се в
землищата на с.Денница и с.Оман, община Болярово, за срок от една стопанска година,
считано от 01.10.2023 г. до 30.09.2024 г., за което наемателят се задължил да заплати на
наемодателя годишна наемна цена в размер на 81 718,85 лв. Тази наемна цена е следвало да
бъде заплатена от наемателя на наемодателя по банков път както следва: до 31.01.2024 г. –
сума в размер на 16 343,77 лв.; до 30.03.2024 г.- сума в размер на 32 687,54 лв. и до
30.04.2024 г.- сума в размер на 32 687,54 лв.
Безспорно е, че наемателя-ответник е заплатил /макар и след падежа/ първата
наемна вноска в размер на 16 343,77 лв., както и след подаване на исковата молба /на
25.06.2024 г./ заплатил на ищеца още част от наемната цена по договора в размер на сумата
от 35 000 лв., платена както следва: на 01.07.2024 г.- сумата в размер на 15 000 лв.; на
15.07.2024 г.- сума в размер на 10 000 лв. и на 22.07.2024 г.- сума в размер на 10 000 лв.
При това положение общо заплатените от ответника суми по процесния договор за
наем са в размер на 51 343,77 лв., при което следва извод, че към момента на приключване
на съдебното дирене пред ЯОС, незаплатената от ответника част от наемната цена по
договора е в размер на 30 375,08 лв., от която ответника признава, че дължи сума в размер
на 20 983,08 лв.
Основния спорен между страните въпрос е относно дължимостта на наем в размер
на 9 392 лв. за част от наетата земя в размер на 187,839 дка, за която ответника твърди, че е
негодна за земеделско ползване и неподлежаща на обработване, което водело до частична
нищожност на процесния договор за наем, като противоречащ на добрите нрави, при пълна
липса на еквивалентност - нищожност в хипотезата на чл.26, ал.1, т.3 от ЗЗД.
Съгласно чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД, нищожни са договорите, които противоречат на
добрите нрави. Обратната страна на тази повелителна норма се съдържа в разпоредбата на
чл.9 ЗЗД, в която добрите нрави („морала“) са регламентирани като един от ограничителите
на свободата на договаряне на страните. Автономията на волята на страните да определят
свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл.9 ЗЗД в две посоки:
съдържанието на договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в
равна степен и на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с
тази на противоречието на договора със закона (чл.26, ал.1 ЗЗД). Добрите нрави не са
писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях. Един от тези принципи е принципът на справедливостта и
добросъвестността, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се
закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Въпросът дали поведението на
конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”,
злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява
във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните доказателства по
конкретното дело.
В съдебната практика се приема, че противоречието с добрите нрави се свързва с
нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които
морално недопустимо е сключеният договор да породи съответните правни последици.
Липсата на еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори се приема
за противоречие с добрите нрави, доколкото те определят границата на свободата на
договаряне по чл.9 ЗЗД. Така в Решение №277/26.01.2015 г., постановено по гр.д.
№1962/2014 г., ІІІ г.о., ВКС разяснява, че преценката дали нееквивалентността е значителна,
съответно дали е налице основание за нищожност на сделката, следва да се извършва при
съобразяване на преследваната от страните цел и обстоятелството свързана ли е тя с
удовлетворяване на значим, допустим от закона интерес. (в т.см. Решение №153/24.07.2015 г.
4
по гр.д.№3014/2014 г. на ВКС, ІІІ г.о.).
Пак в практиката си ВКС въвежда по-конкретни критерии при определяне на
еквивалентността на престациите, като приема, че не всяка нееквивалентност представлява
нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна
нееквивалентност, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че
има практически нулева стойност /в т.см. Решение №24/09.02.2016 г. по гр.д.№ 2419/2015 г.
на ІІІ г. о. на ГК на ВКС/. Според ВКС критерии са необходими, тъй като в противен случай
преценката на съда би заменила волята на страните и би се накърнил принципът на
свободата на договарянето, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява
от страните и се съобразява с техния правен интерес. Друг критерий, възприет в съдебната
практика е изключително голямата разлика в престациите. Така в Решение №615/15.10.2010
г. на ВКС по гр.д.№1208/2009 г. на ІІІ г.о. например е прието, че нищожност има поради
дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение №119/22.03.2011 г. по гр.д.
№485/2010 г. на І г.о. на ВКС - при двадесет и осем пъти по-ниска цена. В последното
решение се сочи още, че предвид каузалния характер на възмездните сделки при преценката
на тяхната действителност следва да се съобразява не само съдържанието на уговорените
насрещни престации, а съгласно чл.20 ЗЗД следва да се вземе предвид целта, с която е
сключена сделката от всяка страна, тъй като тази цел е свързана с удовлетворяване на
допустим от закона интерес на страната. В Решение №24/09.02.2016 г. по гр.д.№2419/2015 г.
на ІІІ г.о., ВКС приема, че когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да
извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради
крайна нужда /унищожаемост по чл.33 от ЗЗД/, ако такъв иск е предявен.
В случая за нееквивалентност и в тази връзка за действия на ищеца, злепоставящи и
накърняващи интересите на ответника не може да се говори. Престациите, договорени в
наемния договор, са незначително нееквивалентни към датата на сключване на договора.
Договора е сключен за 1634,377 дка земеделски земи, а необработваемите площи от тях, по
твърдение на ответника, са в размер на 187,839 дка, или около 11,49%, което от своя страна
сочи, че нееквивалентността на престациите не е съществена, не е прекомерна и не
противоречи на добрите нрави, които страните по договора следва да съблюдават при
сключването му. В процесния случай договорът за наем следва да бъде разглеждан в
неговата цялост, като сключен по отношение на множество имоти, с различна категоризация
и площ, в различни землища, с различно предназначение, при договорена средна наемна
цена на декар за всички имоти, а не за всеки конкретен имот, предмет на договора. Както и
самият ответник заявява в отговора на допълнителната искова молба, интересът му да
сключи процесния договор при наличие на знание за това, че част от земеделските имоти,
предмет на договора са необработваеми, произтича от факта, че обработва земеделски земи в
землищата на селата Денница и Оман, където дружеството е направило и инвестиции, и
облагата, макар и малка му е нужна, а интересът на ищеца е да сключи договор за наем по
отношение на всички притежавани земеделски имоти в тези две землища.
При изложеното до тук с оглед цитираната съдебна практика и ангажираните
доказателства, според съда не се доказа да е налице несъответствие, което да е явно
значително, нито пък може да се приеме, че е налице нулева престация.
Възраженията на ответното дружество, свързани с начина на сключване на договора
и уговорената между страните наемна цена от 50 лв./дка, която е по-висока от определеното
средно рентно плащане за стопанската 2023/2024 г. от ОД „Земеделие“ гр. Ямбол са
относими към иск по чл.33 от ЗЗД за унищожаемост на договора, като сключен при явно
неизгодни условия и при състояние на крайна нужда, какъвто иск в производството не е
предявен, а освен това и останаха недоказани в хода на производството.
При всичко изложено до тук предявеният иск с правно основание чл.232, ал.2, вр.
чл.228 ЗЗД се явява основателен и доказан за сумата от 30 375,08 лв., която сума следва да
бъде присъдена на ищеца ведно със законната лихва за забава, считано от датата на подаване
на исковата молба - 25.06.2024 г. до окончателното изплащане. Искът за разликата над
сумата от 30 375,08 лв. до предявения размер на 65 375,08 лв. следва да бъде отхвърлен като
неоснователен, поради извършеното от ответника плащане на сумата от 35 000 лв. след
подаване на исковата молба, който факт следва да бъде зачетен от съда на основание чл.235,
ал.3 от ГПК.
5
При този изход на спора и на основание чл.78, ал.1 и ал.8 от ГПК ответникът следва
да бъде осъден да заплати на ищеца направените разноски в производството в размер на
2995 лв., от които 2615 лв. заплатена държавна такса и 380,00 лв. юрисконсултско
възнаграждение. Разноските се присъждат в пълен размер, т.к. частичното отхвърляне на
иска за сумата от 35 000 лв. е поради извършеното от ответника плащане на тази сума след
подаване на исковата молба в съда. Поради същата причина, ответника няма право на
разноски.
Така мотивиран, Ямболският окръжен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ДВ ОСЕМ“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: с.Денница, общ.Болярово, обл.Ямбол, ул.„Христо Ботев“ №5, представлявано от
управителя Д. Н. Д., да заплати на „С.И.Г.“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Сливен, ул. „Добри Чинтулов“ №16, представлявано от управителя Л.В.З., на
основание чл. 232, ал.2, във вр. чл. 228 ЗЗД сумата от 30 375,08 лв., представляваща
неплатена наемна цена за стопанската 2023/2024 г. по сключения между страните Договор за
наем на земеделска земя №80/03.05.2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 25.06.2024 г. до окончателното
изплащане, като иска за разликата над сумата от 30 375,08 лв. до предявения размер от 65
375,08 лв., ОТХВЪРЛЯ като неоснователен, поради извършеното от ответника плащане на
сумата от 35 000 лв. след подаване на исковата молба.
ОСЪЖДА „ДВ ОСЕМ“ ЕООД, с ЕИК ********* да заплати на „С.И.Г.“ ООД, с
ЕИК *********, на основание чл.78, ал.1 и ал.8 от ГПК направените разноски в
производството в размер на 2995 лв., от които 2615 лв. - заплатена държавна такса и 380,00
лв. - юрисконсултско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване в 2-седмичен срок от връчването му на страните
пред Апелативен съд- Бургас.
Съдия при Окръжен съд – Ямбол: _______________________
6