№ 6880
гр. София, 13.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично
заседание на трети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Стела Кацарова
Членове:Йоана М. Генжова
Боян Г. Бояджиев
при участието на секретаря Бояна Вл. Боянова
като разгледа докладваното от Стела Кацарова Въззивно гражданско дело №
20251100506562 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 3705 от 05.03.2025 г., гр.д. № 71448/2024 г., СРС, 168 с-в
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по исковете предявени по реда на чл. 422,
ал.1 ГПК, че П. Д. К. дължи на Собствениците на самостоятелни обекти в
сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. ****, комплекс „М.“,
представлявана от управителя „Образцов дом“ ЕООД, на основание чл. 51,
ал.1 ЗУЕС сумата от 150 лева, представляваща дължима такса за управление
на етажната собственост на сграда с адрес: гр. ****, Комплекс „М.“ за периода
01.12.2022 г. - 22.07.2024 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране
на заявлението – 22.07.2024 г. до окончателното изплащане на сумата, за която
е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от
16.09.2021 г. по ч. гр. д. № 44367/2024 г., СРС, 168-ми състав, ОТХВЪРЛЯ
предявените по реда на чл. 422, ал.1 ГПК от Собствениците на самостоятелни
обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. ****, Комплекс
„М.“, представлявана от управителя „Образцов дом“ срещу П. Д. К. искове с
правно основание чл. 50 ЗУЕС и чл. 51 вр. с чл. 6 ЗУЕС за разликата над
1
присъдения размер от 150 лева до пълния претендиран размер от 2 850,46 лева
(или за сумата от 2 700,46 лева) представляваща главница за неплатени вноски
за фонд ремонт, такса управление и режийни разходи на етажната
собственост, дължими във връзка с апартамент № 1 в етажна собственост на
адрес: гр. ****, комплекс „М.“, за която сума има издадена Заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 44367/2024
г., СРС, 168- ми състав, като ОСЪЖДА ответницата да заплати на ищеца 35,40
лева - разноски в исковото производство и 3,60 лева разноски в заповедното
производство, а ищеца да заплати на ответницата 551 лева - разноски в
производството.
Срещу решението в частта, с която са отхвърлени исковете постъпва
въззивна жалба от ищеца Собственици на самостоятелни обекти в сграда в
режим на етажна собственост с адрес: гр. ****, Комплекс „М.“,
представлявана от управителя „Образцов дом“ ЕООД. Релевира оплаквания,
че страда А 5, където се намира самостоятелният обект на ответницата,
изградена в общ парцел заедно с останалите сгради от комплекса. Общите
събрания в ЕС са проведени съвместно съгласно чл. 18 ЗУЕС и решенията са
стабилизирани. Гласувани са бюджет на сграда А 5 и бюджет на целия
комплекс, изработени в табличен вид, като сумите са разпределени.
Водопроводните елементи, вътрешното и алейно осветление и контролът за
строителните елементи на сградите са общи части по естество в парцела по
смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, а останалите части от терена, които служат за общо
ползване са общи части по предназначение, независимо от притежавани
идеални части върху дворното място, респ. право на строеж. Ответницата не
оспорва разпределението на сумите и изграждането на алейни осветителни
тела, електрозахварване и водопроводна система в комплекса, а
обстоятелството, че е задължена да участва в тези общи разходи. Иска се
отмяна на решението в тази част и постановяване на друго, с което да се
уважат исковете. Оспорва жалбата на ответницата по исковете.
Срещу решението в частта, с която е уважен искът по чл. 51, ал.1 ЗУЕС
за сумата150 лв. постъпва въззивна жалба от ответницата по него П. Д. К..
Навежда доводи, че в правният мир не съществува затворен комплекс „М.“ по
смисъла на чл. 2 ЗУЕС. Няма сключен валиден договор за управление с
нотариална заверка на подписите, който да е вписан в съответствие със същата
разпоредба. Ответницата не притежава идеални части от земята, върху която е
2
построена сграда А 5, както и нито един собственик на обект в общо 27-те
жилищни сгради в квартала, поради което искът е недопустим с оглед липса на
процесуална легитимация. В протокола на ОС от 22.10.2022 г. не вписано
решение за упълномощаване на Велизар Радев да подписва договор за
поддръжка с „Образцов дом“. Дори и писменият договор за управление да
предвижда упълномощаване, същото е извършено ос участие на част от
етажните собственици в самостоятелните ЕС на част от сградите в квартала,
които са 20 от общо 27, поради което обвръзва само тях. Земята не е обща част
между отделните ЕС на сградите, за да се извършва разпределение на
разходите за поддръжка на обекти върху терена съразмерно правата върху
идеалните части върху него. Така могат да се разпределят само разходите за
поддръжка и преустройство само на общите части от сградите, от които
етажните собственици притежават идеални части. Неприложима е нормата на
чл. 18, ал. 2 ЗУЕС за провеждане на съвместно ОС, защото не съществува
единна етажна собственост на затворен комплекс.Иска се отмяна на
решението в тази част и постановяване на друго, с което да се отхвърли искът.
Оспорва жалбата на ищеца.
Софийският градски съд, ІV-А с-в, след съвещание и като обсъди по
реда на чл.269 ГПК наведените в жалбата оплаквания, приема за установено
от фактическа и правна страна следното:
Въззивните жалби са подадени в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от
надлежни страни и са допустими, а разгледани по същество, жалбата на ищеца
е неоснователна, а жалбата на ответницата е основателна..
Изцяло обжалваното решение е валидно, допустимо и отчасти
правилно.
В отговор на оплакванията по жалбите, въззивният съд приема следното:
Предявени са искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК вр. чл. 48 -
чл. 51 ЗУЕС.
По силата на договор за покупко-продажба от 11.12.2015 г., обективиран
в нот. акт № 108, том VI, д. 918/2015 г., н-с рег. № 362 НК, ответницата по
исковете П. Д. К. и трето за спора лице Веселин Теофилов Миланов
придобиват при равни квоти право на собственост върху апартамент № 1,
находящ се в гр. София, район „Витоша“, кв. „Симеоново“, комплекс „М.“, ул.
3
„Акад. Петър Динеков“ № 23, сграда А-5, с площ 93,89 кв.м., състоящ се две
стаи, дневна с кухненски бокс, две бани с тоалетни, входно антре, коридор и
две тераси, ведно с изба № 2 от 12,50 кв.м. и 15,308 % идеални части от
общите части на сградата, както и толкова идеални части от правото на строеж
върху поземления имот.
Безспорно е, че сградата в режим на етажна собственост, където се
намира самостоятелния обект на ответницата, е разположена в границите на
жилищен комплекс „М.“, заедно с множество други сгради в отделен режим
на етажна собственост.
С договор за управление на етажната собственост от 08.11.2022 г. се
възлага на ищеца „Образцов дом“ ЕООД да извършва дейности по нейното
управление и поддръжка по реда на чл. 19, ал. 8 вр. чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС.
По протокол от 22.10.2022 г. от проведено съвместно общото събрание с
част от етажните собственици на част от сградите – 20 от общо 27 сгради в
жилищния комплекс, са приети решения за подлежащи на събиране такси
всеки месец, както следва: за управление по 15 лв., дължима такса от всеки
самостоятелен жилищен и търговски обект в комплекса, както и дължими от
всички собственици, спрямо определените общи части на комплекса вноски в
общ размер, от които за почистване - 3 780 лв., озеленяване – 3 186 лв.,
снегопочистване - 1 300 лв., охрана - 6 180 лв., лице по поддръжката - 2 634
лв., електрическа енергия за общи части - 1 500 лв., Фонд ремонт комплекс -
2 500 лв., Фонд ремонт за всяка отделна сграда – 50 лв. и наем на помещение
за нуждите на персонала по поддръжка и охрана - 600 лв.
Въззивният съд намира, че въз основа на протокола от проведеното
съвместно общо събрание не следва да се признават за дължими от
ответницата процесните такси по исковете с правно основание чл. 422, ал. 1
ГПК вр. чл. 48 – чл. 51 ЗУЕС предвид притежаваното от нея право на
собственост върху индивидуален обект в сграда А-5, ведно с обслужващо
избено помещение, идеални части от общите части на сградата и право на
строеж върху терена, но не и идеални части от правото на собственост върху
същия. Всяка от постройките, намиращи се в жилищния комплекс е в режим
на самостоателна вертикална етажна собственост, без такава да възниква
върху дворното място, с оглед притежавани от етажните собственици
единствено идеални части върху ограниченото вещно право на строеж, но не и
4
на идеални части от общите части на дворното място, т.е. върху абсолютното
право на собственост спрямо него.
Съгласно чл. 38 и чл. 39 ЗС етажната собственост възниква ex lege при
сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни
собственици. Общи на всички собственици на първо място са земята, върху
която е построена сградата, дворът, заедно с отделните изброени части от
конструкцията на сградите. Необходимо е поне четири самостоятелни обекта в
сградата да принадлежат на различни физически или юридически лица, за да
се прилагат спрямо тях правилата на етажната собственост съгласно чл. 3
ЗУЕС. Последователно в решение № 816 от 7.07.2011 г. на ВКС по гр. д. №
2028/2009 г., I г. о., ГК, решение № 1323/25.10.1984 г. по гр. д. № 484/84 г. на
IV г. о., определение № 270/07.11.2003 по гр. д. № 217/2003 г. на ВКС, I г.
о., решение № 676/05.04.1976 г. по гр. д. № 290/1976 на I г. о. се приема, че
когато в едно дворно място има хоризонтално разположени две и повече
сгради и те са собственост на отделни лица, не е налице етажна собственост.
Етажна собственост възниква за всяка сграда поотделно, тъй като в нея
различни лица притежават индивидуално право на собственост върху
обособени обекти в сградата. Етажната собственост се отнася до вертикално
изградена постройка, в която са разположени самостоятелни обекти на
собственост.
В случая, сграда А-5 не съставлява част от жилищен комплекс от
затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС. Съгласно легалната дефиниция на
§ 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, жилищен комплекс от затворен тип е
комплекс, обособен като отделен УПИ, в който са построени сгради в режим
на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп на външни
лица. Съгласно чл. 2, ал. 1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в
режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен
тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а съгласно ал. 2
договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по
партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
последващи приобретатели. Представеният по делото писмен договор за
управление не е сключен в изискуемата особена форма за валидност с
нотариална заверка на подписите и не е вписан. Отделно, обсъдената
5
разпоредба касае само управлението на етажната собственост във връзка с
общите части на комплекси от затворен тип, докато в жилищен комплекс „М.“
не съществуват общи части върху дворното място, което не съсобствено.
В тази връзка, не е налице и хипотеза за приложимост чл. 18 ЗУЕС,
предвиждащ възможност при необходимост от решаване на въпрос, който е
свързан със общи части на две или повече етажни собствености, да се проведе
съвместно общо събрание, като за участието в него етажните собствености да
излъчават равен брой представители. Както вече се посочи, след като
собствениците на самостоятелни обекти в сградите не притежават идеални
части върху дворното място, където са построени, а само право на строеж,
същото няма характер на обща част. При липса на съвместни общи части на
две или повече етажни собствености не следва да се провежда съвместно
общо събрание по реда на чл. 18 ЗУЕС. Приетите решения на проведеното по
този ред общо събрание от 22.10.2022 г. не са годни да произведат правен
ефект спрямо ответницата. Предявените срещу нея установителни искове за
признаване, че дължи втоски за месечни такси за поддръжка и преустройство
на общи части в дворното място следва да се отхвърлят като неоснователни.
Крайните изводи на двете съдебни инстанции частично съвпадат.
Първоинстанционното решение на основание чл. 271, ал. 1, изр. 1, предл. 2
ГПК следва да се отмени в частта, с която е уважен искът за сумата 150 лв. -
такса за управление и тази за разноските, възложени в тежест на ответницата,
като вместо него се постанови друго, с което искът се отхвърли.
Решението в останалата отхвърлителна част следва да се потвърди.
Ответницата по исковете за заповедно производство не установява
разноски. Пред първа инстанция установява такива от 580 лв. – платено в брой
възнаграждение за един адвокат, от които след приспадане на присъдените от
СРС разноски за 551 лв., остават дължими 29 лв. Пред въззивна инстанция
реализира разноски от 25 лв. за държавна такса и 290 лв. – платено в брой
възнаграждение за един адвокат. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК има право на
възстановяване на общо 344 лв. – разноски за двете инстанции.
Неоснователно е възражението за прекомерност на възнагражденията. С
оглед известната фактическа и правна сложност на спора, при условията на чл.
78, ал. 5 ГПК същите не следва да се намаляват до нормативния минимум по
чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/2004 г., МРАВ от 585,04 лв., още повече, че и
6
пред двете инстанции са изплатени в по-нисък размер.
По изложените съображения, Софийският градски съд, ІV-А с-в
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 3705 от 05.03.2025 г., гр.д. № 71448/2024 г., СРС,
168 с-в в частта, с която се ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по исковете
предявени по реда на чл. 422, ал.1 ГПК, че П. Д. К. дължи на Собствениците
на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр.
****, комплекс „М.“, представлявана от управителя „Образцов дом“ ЕООД, на
основание чл. 51, ал.1 ЗУЕС сумата от 150 лева, представляваща дължима
такса за управление на етажната собственост на сграда с адрес: гр. ****,
комплекс „М.“ за периода 01.12.2022 г. - 22.07.2024 г., ведно със законната
лихва от датата на депозиране на заявлението – 22.07.2024 г. до окончателното
изплащане на сумата, за която е издадена Заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК от 16.09.2021 г. по ч. гр. д. № 44367/2024 г., СРС,
168-ми състав, като се ОСЪЖДА П. Д. К. да заплати на Собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр.
****, комплекс „М.“, представлявана от управителя „Образцов дом“ ЕООД
сумата 35,40 лв. - разноски в исковото производство и 3,60 лв. - разноски в
заповедното производство, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Собствениците на самостоятелни обекти в
сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. ****, комплекс „М.“,
представлявана от управителя „Образцов дом“ ЕООД срещу П. Д. К. иск с
правно основание чл. 422, ал.1 ГПК вр. чл. 51, ал. 1 ЗУЕС за признаване за
установено, че П. Д. К. дължи на Собствениците на самостоятелни обекти в
сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. ****, комплекс „М.“,
представлявана от управителя „Образцов дом“ ЕООД сумата 150 лв. - такса за
управление на етажната собственост на сграда с адрес: гр. ****, комплекс
„М.“ за периода 01.12.2022 г. - 22.07.2024 г., за която сума е издадена Заповед
за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 16.09.2021 г. по ч. гр.
д. № 44367/2024 г., СРС, 168 състав.
ОСЪЖДА Собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на
7
етажна собственост с адрес: гр. ****, комплекс „М.“, представлявана от
управителя „Образцов дом“ ЕООД да заплатят на П. Д. К. сумата 344 лв. –
разноски за първа и въззивна инстанция.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8