Р Е Ш Е Н И Е № 260045
04.04.2022г., град
Пловдив
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ХV граждански състав на двадесет и четвърти февруари две
хиляди двадесет и втора година в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРЪСТИНА ДИМИТРОВА
СЕКРЕТАР: МАРИЯ ПЕЕВА, като разгледа докладваното от
председателя гражданско дело №2627 по описа за 2019
година, намери за установено следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл.59 от ЗЗД.
Делото е образувано по искова молба на В. – А.Б.Д., ЕГН ********** ***.
Ищцата твърди, че през 2011г. в изпълнение на Заповед №ОА 1273/27.03.2011г.
Община Пловдив назначила комисия, която да подготви и проведе публичен конкурс
за отдаване под наем на недвижим имот, частна общинска собственост, находящ се
в ***,***,***и представляващ сграда с идентификатор №56784.519.516, ползваща се
като ***. Ищцата участвала в конкурса и с Протокол №28/01.12.2011г. на Общински
съвет Пловдив била определена за участник, спечелил конкурса. Последвало
сключване на договор за наем с ответника №12ДГ 165/28.02.2012г. за срок от 10
години. Ищцата като наемател на имота се задължила съгласно т.11.1 – т.11.9 от
договора да извърши ремонт на имота, съобразно одобрен от Община Пловдив
инвестиционен проект до размер на 150 000,00 лева.
Твърди се, че от самото начало ищцата се сблъскала с технически и организационни
проблеми от различно естество – липса на предоставена строителна документация
от ответника, липса на съдействие във връзка с възникнал спор за граници на
поземления имот, в който е построена сградата. Въпреки всички проблеми, Д.
изпълнила поетото задължение. С помощта
на строителни компании през периода 2012г. – 2013г. осъществила СМР в имота на
обща стойност 66 042,00 лева, подробно индивидуализирани в уточняваща
молба от 17.12.2019г. Ответникът обаче прекратил предсрочно договора за наем с
ищцата, считано от 17.11.2014г.
Ищцата твърди, че вина за прекратяване на договора за наем има Община
Пловдив, която не е оказала необходимото съдействие като собственик за решаване
на възникналите проблеми и е поставила в невъзможност Д. да изпълнява своите
задължения.
Тъй като в договора за наем не са уговорени правните последици от
предсрочно прекратяване на договора и от неползването на имота с направените в
него инвестиции, ищцата счита, че за защита на интересите й на нейно
разположение е единствено субсидиарният иск по чл.59 ЗЗД. Твърди, че се е
обеднила с вложените в ремонтите средства на стойност 66 042,00 лева, а
ответникът се е обогатил за нейна сметка с увеличаващите стойността на имота му
подобрения. Ето защо сезира съда с искане да постанови решение, с което да
осъди ответника да й заплати сумата 66 042,00 лева, с които ответникът се
е обогатил неоснователно. Сумата се претендира ведно със законна лихва, считано
от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Претендират се разноски.
В хода на делото по реда на чл.214, ал.1 от ГПК е допуснато изменение на размера на исковата
претенция, като същата е намалена на 58 474,00 лева.
В срока по чл.131 ГПК ответникът чрез процесуалния си представител
юрисконсулт П.Г. е подал отговор, с който оспорва иска. Застъпва становище, че
претенцията не следва да се квалифицира като такава по чл.59 ЗЗД, тъй като на
разположение на ищцата е иск за реализиране на договорна отговорност. Признава
обстоятелствата: че е проведен описания в исковата молба конкурс, спечелен от
ищцата; че между страните е сключен договора за наем; че договорът е прекратен
предсрочно от наемодателя Община Пловдив; че ищцата съобразно поетите договорни
задължения е извършила СМР в наетия имот. Оспорва, че извършените подобрения са
на стойност 66 042,00 лева, както и че такава сума е била вложена от Д.
Твърди, че ищцата не е изпълнила задълженията си съгласно уговореното в
договора; изпълнението на СМР е лошо, неотговарящо на одобрения инвестиционен
проект и в нарушение на законовите уредби. Счита, че тъй като в самия договор е
регламентирано наемодателят да придобие правото на собственост върху
подобренията, напълно неоправдано е наемателят да претендира тяхната стойност.
Касае се за специфична процедура, при която наемателят се е съгласил да направи
ремонт на имота, поради което не е налице обогатяване на наемодателя. Дори да
се приеме, че процесната сума се дължи, ответникът прави възражение, че
вземането е погасено по давност. Претендира се юрисконсултско възнаграждение.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, поотделно и в
съвкупност, намира за установено следното:
Страните не спорят, че проведения от Община Пловдив конкурс, описан в
исковата молба е спечелен от ищцата, като последица от което страните са
сключили договор за наем №12ДГ 165/28.02.2012г. Видно от съдържанието на същия,
наемодателят Община Пловдив отдава под наем на наемателя В. – А.Б.Д. имот,
частна общинска собственост, находящ се в ***, представляващ сграда с
идентификатор №56784.519.516.1, на два етажа, с предназначение – сграда за
култура и изкуство. Договорът е сключен за срок от 10 години. Съгласно т.11
наемателят се е задължил в срок до 12 месеца от подписване на договора да
извърши ремонт и да приведе общинския имот във вид, подходящ за
предназначението му, съобразно одобрен инвестиционен проект, включващ: ремонт
на покрив, изработка и монтаж на дървена стълба, обработка на дървените
елементи по фасадите, ремонт на ел.инсталация, поставяне на ограда,
пренареждане на плочник в двора, цялостен ремонт на санитарни възли,
екстериорно и интериорно боядисване. Предвидено е инвестицията да бъде около
150 000,00 лева, съгласно офертата на кандидата, която да бъде изпълнена
съобразно одобрения архитектурен проект и количествената сметка, неразделна
част от него. Определени са етапите на работа във времево отношение. В договора
за наем няма уговорки относно облигационните последици от направените
инвестиции при предсрочно прекратяване на договора. Не е предвидено изрично, че вложените от наемателя
средства остават за негова сметка. В т.13 е записано, че подобрения,
преустройства и други подобни извън предвидените в т.11 от договора, са за
сметка на наемателя.
Със Заповед №14ОА 2384/15.09.2014г. на *** на Община Пловдив договорът за
наем е прекратен с едномесечно предизвестие. Изложените в заповедта мотиви
касаят констатирано неспазване от наемателя на уговорените срокове за
преустройство, лошо изпълнение, изразяващо се в отклонение и частично
неизпълнение на строително ремонтните дейности, неплатени задължения по
договора в размер на 1428,00 лева. Наетият имот е предаден на наемодателя на
23.07.2015г. в добро състояние, видно от приемо-предавателен протокол от същата
дата.
Представени са протоколи от 26.02.2013г. и 25.11.2013г., подписани от
представители на Община Пловдив и Общински институт „Старинен Пловдив”, с които
са констатирани изпълнените и неизпълнените СМР, предвидени в договора за наем,
както и актове за установяване на видовете СМР. Свидетелката Ц.К.има
впечатления, че взетият от ищцата имот под наем бил доста занемарен.
Впоследствие В. направила ремонт на стълбите, имало човек, който подредил
каменните плочи на двора, сменена била счупена мивка, сградата била боядисана
вътре и отвън, станало „чисто и добре направено” според преките впечатления на
свидетелката. Тя разбрала,че се прави и ремонт на покрива със смяна улуци.
По делото са приети три експертизи за установяване на стойността на СМР към
момента на извършването им /2012г. – 2013г./ и за отговор на въпроса увеличават
ли същите стойността на общинския имот. И трите експертизи, след анализ на
представените по делото писмени доказателства и оглед на място установяват, че
в изпълнение на поетите по договора задължения за извършване на ремонтни
работи, В.Д. е сключила договори с „БКТП Арда” – *** и „Евробулстрой холдинг”АД
– ***, а „Вини”ООД е осигурявало строителен надзор. Вещите лица са оценили
стойността на вложените материали и труд към момента на изпълнение на СМР,
счели са, че извършеното има характер на подобрения, които увеличават
стойността на имота и са определили размера на това увеличение. Първите две
експертизи са оспорени от страните и определят съществено различаващи се
стойности на вложени материали и на подобрения. Ето защо съдът кредитира
приетата тройна експертиза като изчерпателна, компетентно изготвена и
неоспорена от страните. Според вещите лица от състава на разширената
експертиза, ищцата е вложила средства във връзка с извършването на основния
ремонт съгласно договора в размер на 58 474,00 лева с ДДС, а сумата, с
която се е увеличила стойността на имота вследствие на извършените подобрения,
е 58 776,00 лева.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответната страна за
погасяване на исковата претенция по давност. Последователна и непротиворечива е
съдебната практика по въпроса от кога започва да тече 5-годишния давностен срок
в хипотеза сходна с настоящата, когато договорът за наем е бил прекратен.
Приема се, че на извършилия подобренията наемател се дължат направените разходи
за подобрения в наетия имот, както и че погасителната давност на неговата претенция
по чл.59 от ЗЗД започва да тече от момента на предаване на имота на наемодателя
след прекратяване на договора. В случая ищцата е предала имота на Община
Пловдив на 23.07.2015г., а исковата молба е подадена на 08.11.2019г., към който
момент не е изтекъл давностния срок, следователно искът не е погасен по
давност.
Въз основа на обсъдените по-горе доказателства искът е основателен и
доказан и следва да се уважи в пълен размер, ведно със законна лихва, считано
от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Налице са елементите
от фактическия състав на чл.59 от ЗЗД - ищцата се е обеднила с извършените
разходи в наетия имот, за които в договора за наем не е предвидено за чия сметка са;
ответникът се е обогатил с извършените подобрения, които са увеличили
стойността на неговия имот. Тези
осъществили се факти са независими от причините за прекратяване на договора за
наем, доколкото виновното неизпълнение на договорните задължения /в случай, че
такова е било налице от страна на наемателя/ се уреждат съобразно с уговорените
от страните последици.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищцата направените по делото разноски за адвокатско
възнаграждение, възлизащи съгласно представения списък с разноски на 1700,00
лева, представляващи част от уговореното възнаграждение в договор за правна
защита и съдействие, приложен на л.526 от делото. Този размер на
възнаграждението не е прекомерен по смисъла на чл.78, ал.5 от ГПК, както е
възразила ответната страна, тъй като не надвишава минималния размер на
възнаграждението от 2 284,00 лева, дължимо на основание чл.7, ал.2, т.4 от
Наредба №1/09.07.2004г.
На основание чл.78, ал.6 от ГПК ответникът следва да заплати по сметка на
съда държавна такса за предявения иск в размер на 2 338,96 лева, както и разноски за вещи лица в общ
размер на 1150,00 лева.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Община Пловдив да заплати на В. – А.Б.Д., ЕГН ********** ***, на
основание чл.59 от ЗЗД, сумата 58 474,00
лева, представляваща направени през 2012г. – 2013г. разходи за извършване на
ремонт на сграда, частна общинска собственост, находяща се
в ***, на ***, представляваща обект с идентификатор №56784.519.516.1, на два
етажа, с предназначение – сграда за култура и изкуство, който ремонт е извършен
в изпълнение на поето задължение по т.11 от договор за наем №12ДГ
165/28.02.2012г., ВЕДНО със законна лихва върху сумата, считано от подаване на
исковата молба до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Община Пловдив да заплати на В. – А.Б.Д., ЕГН ********** ***
направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1700,00
лева.
ОСЪЖДА Община Пловдив да заплати по сметка на Окръжен съд – Пловдив държавна
такса в размер на 2 338,96 лева, както и направените разноски за
експертизи в размер на 1 150,00 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: