Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 9,
13.02.2019 г. , гр. КОТЕЛ
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД
КОТЕЛ, граждански състав, на 19.12.2018
г., в публично съдебно заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ИВАН ЧЕНКОВ
секретар Савка Панова, прокурор………….., като
разгледа докладваното от Председателя Иван Ченков
гражданско дело № 97 по описа за 2018 год., за да се произнесе, съобрази
следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.19, ал.З от ЗЗД за
обявяване за окончателен сключения на 25.12.2007г.между Д. Г. М. като
пълномощник на ответницата и Н. Б. Н. предварителен договор за продажба на
недвижими имоти, находящи се в землището на с.Стрелци
, общ. Котел, в местността Алчак, а именно ПИ № 092001c площ от 41 266 кв.м.и ПИ № 000373 с
площ от 237 834 кв.м.
В срока по чл.131 от ГПК е
постъпил отговор срещу исковата молба, в който се излагат твърдения, че
предявеният иск е неоснователен, че пълномощникът Д. М. не е имал
представителна власт да продаде имотите на ответницата, поради което сключеният
на 25.12.2007 г. предварителен договор бил нищожен, поради липсата на съгласие
от продавачката и по тази причина сключената на 21.08.2012 г. цесия, не е могла
да прехвърли вземането, на което се основава искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. В
тази връзка се оспорва истинността на пълномощно с рег. № 8940/26.02.2007 г. на
нотариус Александър Чакъров, с което ответницата била упълномощила лицето Д. М.
да продаде имотите ú.
В съдебно заседание за
ищците се явява адвокат Д.П. ***, който от тяхно име поддържа предявения иск.
За
ответницата се явява адвокат Е. ***, която поддържа становището си от отговора.
Съдът, след като обсъди
доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства в тяхната
съвкупност намира за установено следното от фактическа
страна:
На 25.12.2007 г. бил сключен предварителен договор
за покупко-продажба на два недвижими имота, представляващи широколистна гора в землището
на с. Стрелци, община Котел, в местността Алчак, единият
с № 092001, с площ от 41.266 дка, а другият с № 000373, с площ 237.834 дка, между
продавача собственик Ц.Т.Х., действаща по сделката чрез упълномощения от нея Д.
Г. М. и купувачът Н. Б. Н..
Пълномощникът
Д. Г. М. сключил предварителен договор от 25.12.2007 г. с Н. Б. Н. за продажба
на имотите, като последният предварително заплатил продажната цената в размер
на 25 000 лв. още преди подписването на окончателния договор и му издал за това
плащане разписка на 27.12.2007г. за получената сума.
Пълномощникът Д. Г. М. предал сумата от 25 000 лв.
на своя упълномощител – ответницата Ц.Т.Х., за което тя му издала разписка от 28.12.2007 г.
На 21.08.2012 г. бил сключен договор за цесия между М.П.В.,
В.Д.М. и цедентът Н. Б. Н.,
придобивайки вземането произтичащо по предварителния договор от 25.12.2007 г.
за покупко-продажба на процесните имоти, със
собственик и продавач Ц.Т.Х., за която цесия на 10.09.2012 г. Н. Б. Н. е
уведомил нотариално пълномощника на Ц.Т.Х. – Д. Г. М..
Имотът
обаче останал непрехвърлен нотариално, независимо,че бил изплатен изцяло и
предварително на Ц.Т.Х., поради което ú била отправена нотариална покана за сключване на
окончателния договор.
Защитавайки
интересите си, ищците М.П.В. и В.Д.М. предявяват пред съда иска си по чл. 19 от ЗЗД срещу ответницата Ц.Т.Х..
В
образуваното гр. дело № 531/2012 г. по описа на РС – Котел е установено, че Ц.Т.Х. дарила
на внука си П. Т. Й. с нотариален акт № 92, т. І, нот. дело №
84/2012г. на нотариус Милен Височков, собствените си недвижими имоти, а именно процесните такива.
След
установяване на горе описаната фактическа обстановка М.П.В. и В.Д.М. чрез адв. Евгени Минчев от АК- Сливен подават искова молба срещу
Ц.Т.Х. и П. Т. Й. с правно основание чл. 135 от ЗЗД пред Районен Съд Котел, за
което е образувано гр. дело № 85 /2014г. по описа на Районен Съд Котел, с което
е обявен за относително недействителен договорът за дарение. Решението е влязло в сила след
като е потвърдено от ОС Сливен и ВКС.
Цедентът
Н. Б. Н. бил предварителен купувач по предварителен договор от 25.12.2007г. на процесните имоти с предварителен продавач Ц. Х..
На 21.08.2012г. бил сключен договор за цесия между М. В. и В. М.
в качеството им на цесионери са придобили всички
права от цедента Н. Н. по предварителния договор от
25.12.2007г. за покупко-продажба на недвижимите имоти. Предварителния договор
от 25.12.2007г. , е сключен между Н. Н. в качеството му на предварителен
купувач и Ц. Х. , в качеството на продавач, чрез пълномощника си Д. М.,
упълномощен от нея с нотариално заверено пълномощно от 26.02.2007 г.
При сключване на предварителния договор Н. Н. е заплатил на
пълномощника на Цв. Х. – Д. М., договорената продажна
цена в размер на 25 000 лв. предварително още преди да бъде подписан
окончателния договор. За това заплащане е издадена разписка на 27.12.2007г. от Ц.Х.
за получената от нея сума.
Продавачът Ц. Х. не изпълнила поетото от нея договорено
задължение по предварителния договор за продажба за на недвижим имот за сключване
на окончателен договор, по който договор страната купувач са встъпилите в
правата на удовлетворения кредитор ищци М. В. и В. М., чрез договор за цесия.
Длъжникът по цесията Ц.Х. е била надлежно уведомена за
прехвърлянето на вземането по предварителния договор, чрез нотариална покана от
09.05.2012г. , адресирана до пълномощника ú по сделката. Продавачът Ц.Х.
прави невъзможно изпълнението на поетото задължение по предварителния договор
като чрез договор за дарение прехвърля на своя внук П. Т. Й. описаните процесни имоти.
Между ищците М. В. и В. М. и ответника Ц. Х. е валиден
предварителен договор от 25.12.2007 г. за покупко-продажба на недвижими имоти.
Следователно ищците М. В. и В. М. се явяват кредитори на ответника Ц. Х. по
отношение на задължението ú за прехвърляне и вземането му е възникнало
преди датата атакуваната с иска сделка 14.06.2012 г. Чрез атакуване на сделката,
ответникът Ц. Х. се лишава от възможността да изпълни задължението си за
прехвърляне, поради което увреждането безспорно е на лице. Освен това
предварително е заплатена цената от 25 000 лв.
В съдебно заседание повторно бяха изслушани вещите лица – трима
експерти, които заявиха, че подписът под пълномощното и разписката за
получената сума са на Ц.Х..
По делото бяха приети като писмени доказателства пълномощно,
разписка, нотариална покана за оттегляне на пълномощно и удостоверение, от
които съдът съди, че Ц.Х.
е упълномощила Д. М. да сключи предварителен договор за по горе описания имот.
Предвид установените
факти и обстоятелства и след като
обсъди всички представени по делото писмени доказателства, които кредитира,
съобразно доказателствената сила, която им придава
ГПК, в това число и досието на гр. д. № 85/2014 г на РС Котел, съдът намира, че
са налице условия за уважаване на предявения иск.
Въз основа на наведените в исковата молба твърдения, очертаващи рамките
на спора, съдът стигна до извода, че предявеният иск е с правно основание чл.19
от ЗЗД, като производството се движи по реда на особените правила, установени
чл.362 – 364 от ГПК.
Разгледан от същество, предявеният иск е основателен и следва да бъде
уважен. Този иск по правната си същност е конститутивен.
С него пред съда се предявява потестативно право,
което може да се предяви само пред съд, като се иска съдът да го потвърди със
сила на пресъдено нещо и да постанови следващата се
от него правна промяна на гражданските правоотношения между спорещите страни.
Ищецът се е решил да се възползва от дадената му процесуална възможност, тъй
като, според твърденията в исковата молба, в противоречие с действителното
правно положение ответницата не е дала съгласието си за дължимата правна
промяна. За основателността на иска съдът изследва няколко елемента, установени
от материалноправната норма - страните да са сключили
предварителен договор, който да съдържа всички съществени елементи на
окончателния договор, да са налице изискванията за прехвърляне на
собствеността, както и ищецът да е изправната страна по предварителния договор.
За да бъде характеризиран един договор като предварителен, следва да са
налице следните кумулативно дадени признаци : изрично заявена и съзнавана от
страните воля за това, че се касае до предварителен, а не до окончателен
договор. Изрично и недвусмислено страните са изразили волеизявление, че
сключват предварителен договор, по силата на който поемат задължение да сключат
окончателен договор за покупко – продажба; взаимно
поето задължение за сключване на последващ
окончателен договор; уговаряне на съществените условия за сключване на договор.
Съществените клаузи на договора за покупко-продажба са страните, надлежно
легитимирани.
Обсъждайки представения от ищцова страна
заверен препис от предварителния договор от 25.12.2017 г., съдът го прецени
като отговарящ на Закона по съдържание и форма. Същият е сключен в изискуемата
от чл. 19, ал.1 от ЗЗД писмена форма за действителност, тъй като се цели
прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот. В предварителния договор се
съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор, посочен
е крайният срок, в който собственикът се е задължил да го прехвърли на приобретателя, посочена е и продажната цена, която е била
платена от купувача към момента на сключване на предварителния и доплатена
впоследствие, което прави купувача изправна страна по договора. Уговореният
срок за сключване на окончателен договор е изтекъл, но ответницата не е
изпълнила поетото с предварителния договор задължение да прехвърли в полза на
купувача собствеността върху имота.
По отношение на договора за цесия от 21.08.2012 г., същият е сключен
легитимно между цедента Н. Б. Н. и цесионерите М.П.В. и В.Д.М. и отговаря на изискуемите от
закона условия за форма и съдържание. М.В. и В.М. са придобили вземането,
произтичащо по предварителния договор от 25.12.2017 г. за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, подробно описани по делото.
Спазени са всички изисквания за прехвърляне на собствеността върху имота
– ответницата е собственик на имота, представени са скици, удостоверение за
данъчната оценка на имота с оглед на определянето на дължимите данъци и такса,
както и декларации по ЗННД и по ДОПК.
Позоваването на
ответницата относно неистинността на пълномощното на Д. М., то видно от
развитието на досъдебно производство № 458/2010 г. на РП – Котел, същото е
прекратено по отношение на Д. М., а на направеното от нея оттегляне на дадените
правомощия, става едва на 22.12.2010 г., освен това, в производството по гр. д.
№ 85/2014 г. на РС – Котел, приложено към настоящото, в експертното заключение по
назначената по делото съдебнографологическа
експертиза - лист 135 от делото, се казва: „Подписът е свободно поставен и няма
признаци, водещи до съмнение да е пренасян“, както и за печатите на
нотариусите, че „няма признаци, водещи до съмнение да са пренасяни“.
Що се касае до
позоваването на ответницата на погасителния петгодишен давностен
срок от подписването на предварителния договор, то за сочения от закона начален
момент, тук няма категоричната яснота, никъде в предварителния договор не е
упоменат неговият краен срок на действие, след който да се инициира
производство по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Поради тези съображения съдът следва
да уважи предявения иск, като обяви сключения предварителен договор за
окончателен.
На
основание чл.364, ал.1 от ГПК съдът следва да осъди приобритателя
по предварителния договор да заплати по сметка на Община Котел сумата 699 лева,
представляващи 2.6% данък върху стойността на придобитото имущество по ЗМДТ
(върху по-високата стойност – тази на данъчната оценка), на основание чл. 6,
ал. 3 от Наредбата за определяне размера на местните данъци
на територията на Община Котел, като до внасяне на сумата съдът следва да
наложи възбрана върху имотите, както и
по сметка на РС Котел сумата 295.69 лева, представляваща нотариална такса по
чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД. На основание чл.115, ал.2 от ЗС съдът следва да укаже на приобритателя, че не по – късно от шестмесечен срок от
влизане на решението в сила, следва да го впише в Службата по вписванията.
Мотивиран от горните съображения,
съдът
Р Е
Ш И :
ОБЯВЯВА на основание чл.19 от ЗЗД за ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 25.12.2007 г. между Ц.Т.Х., с ЕГН **********,***, ,
действаща чрез пълномощника си Д. Г. М., с ЕГН **********, с постоянен адрес ***,
като продавач и Н. Б.Н., с ЕГН **********, с постоянен адрес ***, , като
купувач, предварителен договор за покупко – продажба
на недвижими имоти, по силата на който продавачът Ц.Т.Х. с посочени данни, се е
задължила да прехвърли на купувача Н. Б. Н. собствеността върху следните
недвижими горски имоти, възстановени с Решение № ПРЗЗ от 22.12.2007 г. на ОСЗ –
Котел, а именно:
1.
Имот с № 000373,
по картата на възстановената собственост в землището на село
Стрелци,
община Котел, с площ 237.834 дка, представляващ дървопроизводителна
горска площ, при граници имоти с № №:
085001 - дървопроизводителна площ на наследниците на
Джелил Исов Исов; 000374 - дървопроизв. пл. на МЗГ – ДЛ; землищна граница; 043001 –
пасище, мера, земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ; 043001 – врем. неизп.
Нива на наследници на Али Реджебов Камуралиев; 000328
– дере на Община Котел; 043041 – врем. неизп. Нива на
земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ; 043033 – ливада на наследниците на Мехмед Аптуллов Зюлкяров; 043039 – врем.
неизп. Нива на насл. на
Юсеин Камбуралиев; 092001 – широколист.
Гора на наследниците на Тодор Христов Календеров; 044001
– врем. неизп. Нива на наследниците на Дончо Н.
Петков; 092002 – широколист. гора на Пламен Д. Янчев;
092003 – широколистна гора на МЗГ – ДЛ; 044006 – врем. неизп.
нива на земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ; 044007 – врем. неизп.
Нива на наследниците на Джелил Исов Исов; 000329 – дере на Община – Котел; 044009 – врем. неизп. нива на наследниците на Зейнеб Мехмедова Субашиева; 044008 – врем. неизп.
нива на тземи по чл. 19 от ЗСПЗЗ; 000136 – дървопроизв. пл. на „Билминерал“
ООД; 000371 – дървопроизв. пл. на наследниците на
Фатме Мурадова Османова; 000369 – дървопроизв. пл. на
наследниците на Зюхтю Мехмедов Реджиев;
00068 – дървопроизв. пл. на наследниците на Мехмед Аптуллов Зюлкяров; 000365 – дървопроизв. пл. на наследниците на Мехмедали Хашимов Мехмедов, за който имот е изготвена скица № Ф39494
от 04.04.2008 г. ведно с таксационна
характеристика към нея;
2.
Имот № 092001
по картата на възстановената собственост в
землището на село
Стрелци,
община Котел, с площ 41.266 дка, представляващ широколистна гора в местността „Алчак“, при граници имоти с № №: 044001 – врем. неизп. нив ана
наследниците на Дончо Н. Петков; 092002 – широколист.
Гора на Пламен Д. Янчев; землищна граница; 043026 – врем. неизп.
нива на Димитър Христов Стоев; 043027 – вревм. Неизп. нива на наследниците на Адем Реджебов Камбуралиев; 043028 – пасище, мера на наследниците на Михал
Стоев Шопов; 043031 – врем. неизп. нива на земи по
чл. 19 от ЗСПЗЗ; 043039 – врем. неизп.нива на насл. на Юсеин Камбуралиев;
000373 – дървопроизв. пл. на наследниците на Тодор
Христов Календеров, за който имот е изготвена скица №
Ф 39493/04.04.2008 г., ведно с таксационна
характеристика към нея, за сумата 25 000.00 лева, платени изцяло от купувача.
ОСЪЖДА на основание чл.364,
ал.1 ГПК Н. Б. Н., с ЕГН **********, с постоянен адрес ***, ,, ДА ЗАПЛАТИ по сметка на Община Котел сумата 699.00 (шестстотин
деветдесет и девет) лева, представляваща 2.6% данък върху стойността на
придобитото имущество по ЗМДТ, на основание чл. 6, ал. 3 от Наредбата
за определяне размера на местните данъци на територията на Община Котел.
ОСЪЖДА на основание чл.364,
ал.1 ГПК Н. Б. Н., с ЕГН **********, с постоянен адрес ***, , ДА ЗАПЛАТИ в полза на бюджета на съдебната власт по
сметка на РС Котел сумата 295.69 лв. (двеста деветдесет и пет лева и шестдесет и девет стотинки), представляваща нотариална такса по чл.8 от
Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на основание
чл.364, ал.1 от ГПК препис от решението, след влизането му в сила, на Съдията
по вписванията при РС Котел за служебно вписване на ВЪЗБРАНА върху имотите,
подробно описани в пункт 1 и 2 от диспозитива на решението, за дължимите от Николай
Бориславов Н. данъци и такси по решението до тяхното заплащане.
УКАЗВА на Николай Бориславов Н.
с посочени данни, че решението следва да се впише в СВ при РС Котел не по –
късно от шест месеца от влизането му в сила на основание чл.115, ал.2 от ЗС.
УКАЗВА на ищцовата страна, че
съдът не издава препис от решението, докато не докаже, че са заплатени
разноските по прехвърлянето на имотите и дължимите данъци и такси за имота.
РЕШЕНИЕТО може да бъде
обжалвано пред ОС Сливен с въззивна жалба в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните, че е изготвено.
П
Р Е Д С Е Д А Т Е Л: