Р Е Ш Е Н И Е
№ …
гр. Враца, 27.09.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН
СЪД гр. ВРАЦА, ГО, VI състав, в
публичното съдебно заседание на осми септември две хиляди двадесет и първа
година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МАГДАЛЕНА МЛАДЕНОВА
при секретаря Н. Г., като разгледа гр.д. № 1280 по описа на ВРС за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание по
чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за
признаване за установено, че договор за наем на земеделска земя, сключен между „Зланд“
ЕООД и „Юлстрейд“ ООД на 06.03.2020 г., вписан в СВ гр. Л. с дв. вх. рег. №
1475/10.03.2020 г., акт № 11, том 3 за срока му на действие след 30.09.2021 г.
е нищожен поради противоречие със закона /чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ/ по отношение на
процесните имоти в землището на с. С., обл. М..
В условията на евентуалност е предявен иск с правно основание по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за
признаване за установено, че договор за наем на земеделска земя, сключен между
„Зланд“ ЕООД и „Юлстрейд“ ООД на 06.03.2020 г., вписан в СВ гр. Л. с дв. вх.
рег. № 1475/10.03.2020 г., акт № 11, том 3 за срока му на действие след
30.09.2023 г. е нищожен поради противоречие със закона /чл. 229, ал. 2 ЗЗД/ по
отношение на процесните имоти в землището на с. С., обл. М..
Ищецът
„Златия Агро“ ЕООД твърди, че на 20.07.2020 г. между „Златия агро“ ЕООД и
съсобственици, притежаващи необходимия общ минимален дял от над 50% ид.ч.
съгласно изискванията на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е сключен договор за аренда в
земеделието, вписан в СВ гр. Л., с дв.вх.№ 4030/20.07.2020 г., акт № 260,
том 6, по отношение на следните имоти в землището на с. С., обл. М.: 1. ПИ с
идентификатор 16184.25.70, с площ 5979 кв. м., по КК на с. Септемврийци; 2. ПИ
с идентификатор 16184.134.24, с площ 3300 кв. м., по КК на с. Септемврийци; 3. ПИ
с идентификатор 16184.792.10, с площ 101009 кв. м., по КК на с. Септемврийци;
4. ПИ с идентификатор 16184.28.110, с площ 8749 кв. м., по КК на с.
Септемврийци и ПИ с идентификатор 16184.28.160, с площ 5899 кв. м., по КК на с.
Септемврийци.
Сочи, че
за същите имоти е сключен договор за наем на земеделска земя, с дв.вх.рег. №
1475 от 10.03.2020 г., акт № 11, том 3, със страни „ЮЛСТРЕЙД“ ООД, като
арендодател, и „ЗЛАНД” ЕООД, като арендатор, за срок от десет години, с начало
на действие от 01.10.2020 г.
Счита, че
договорът за наем на земеделска земя, сключен между „Юлстрейд“ ООД и „Зланд“
ЕООД, е сключен в противоречие със закона, а именно: не отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2
ЗСПЗЗ, тъй като, видно от вписванията по партидите на процесните имоти и
документите за собствеността им, „Юлстрейд“ ООД не притежава необходимите
двадесет и пет процента от собствеността за сключване на договор над една
година; в условията на евентуалност, в случай че бъде доказана собственост над
двадесет и пет процента, счита, че така сключеният между ответниците договор за
наем на земеделска земя противоречи на разпоредбите на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, тъй
като е сключен за срок от десет години и не е търговска сделка.
Поради
изложените съображения моли процесният договор да бъде прогласен за нищожен за
времето над допустимото от закона. Претендира разноски.
В срочно постъпил отговор, ответниците „Зланд“ ЕООД и „Юлстрейд“ ООД
излагат съображения, че предявеният иск е недопустим, алтернативно –
неоснователен. Считат за неправилно твърдението за противоречие с разпоредбата
на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. В отговора се твърди, че „Юлстрейд" ООД е
собственик на 4/15, т.е. 26,67% ид.ч. от собствеността върху поземлените имоти,
поради което процесният договор за наем съответства на изискванията на
цитираната разпоредба.
На следващо място са изложени съображения за неоснователност на
твърдението, че е налице противоречие с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
Сочи се, че страните по спорния наемен договор са търговци по смисъла на чл. 1,
ал. 2 ТЗ – поради правноорганизационната си форма, поради което следва да
намери приложение презумпцията, установена в чл. 286, ал. 3 ТЗ, според която
всяка сделка, сключена от търговец, е свързана с търговското му занятие до
доказване на противното. Ето защо се счита, че атакуваният наемен договор
попада под изключението, предвидено в чл. 229, ал. 1 ЗЗД.
Твърди се освен това, че дори спорният договор да не отговаря на
посочените от ищцовото дружество в евентуално съединените му искове разпоредби,
то тези несъответствия биха имали съвсем друга правна последица, а не
твърдяната нищожност. Претендират се и разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства,
прие за установено от фактическа страна следното:
От
представеното удостоверение за наследници с изх. № АО-14-65/16.01.2020 г.,
издадено от Община Вълчедръм, се установява, че след смъртта си на 18.11.1941
г. П. Н. К. е оставила седем наследници по закон – съпруга си Н. К. С.и нейните
деца А. Н. К., В. Н. К., В. Н. П., Д. Н. К., В. Н. Г. и Г. Н. К.. Видно от
представеното удостоверение за наследници с изх. № АО-14-66/16.01.2020 г.,
издадено от Община В., Н. К. С. е починал на 24.06.1960 г., като е оставил
шестима наследници по закон – неговите деца. След смъртта си на 14.08.1978 г. А.
Н. К. е оставил трима наследници по закон – неговите деца С. А. С.-Т., М. А. М.
и Й. А. М.. След смъртта си на 17.08.1999 г. С. А. С.-Т. е оставила един
наследник по закон – нейния син А. А. Й..
След смъртта си на 14.12.1999 г. М. А. М. е оставила двама наследници по закон
– нейните деца И. А. М. и И. А. М.. След смъртта си на 05.10.2003
г. Й. А. М. е оставила двама наследници по закон – съпруга си В. И. М. и дъщеря
си Ю. В. М..
От приетия като доказателство по делото договор за продажба на
наследствени права от 06.11.2014 г., с нотариална заверка на подписите на
страните рег. № 10966 от 06.11.2014 г. на нотариус С. С., с рег. № 577 и район
на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. № 7687/06.11.2014 г.,
се установява, че А. А. Й. е продал на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.”
наследствените си права от наследодателя си С. А. С.-Т. като съвкупност от права
и задължения, включително правото на собственост, представляващи 1/10 идеална
част от поземлени имоти – земеделска земя, собственост на наследниците на Н. К.
С. и П. Н. К., за сумата от 2 500,00 лв.
С
представения Нотариален акт за констатиране правото на собственост № 98, том XXII, рег. №
10969, дело № 1702/06.11.2014 г. на нотариус С. С., с рег. № 577
и район на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. рег. №
7688/2014 г. въз основа на писмени доказателства, удостоверяващи правото на
собственост, сред които Договор за продажба на наследствени права рег. № 10966
от 06.11.2014 г., ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” е признат за собственик
на 1/18 ид.ч. от следните поземлени имоти – земеделска земя, находяща се в
землището на с. С.: 1. Нива от 5,900 дка, трета категория земя, представляваща
имот № 028160; 2. Нива от 8,750 дка, трета категория земя, представляваща имот
№ 028110; 3. Нива от 101,009 дка, трета категория земя, представляваща имот №
792010; 4. Нива от 3,300 дка, трета категория земя, представляваща имот №
134024 и 5. Нива от 5,980 дка, трета категория земя, представляваща имот №
025070.
От
представения Нотариален акт за покупко-продажба том XXII, рег. №
10974, дело № 1704/06.11.2014 г. на нотариус С. С., с рег. № 577
и район на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. рег. №
7689/2014 г., се установява, че И. . М., Ю. В. М.а и И. А. М. са продали на ЕТ
„Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” своите общо 1/9 идеални части от наследствени
поземлени имоти – земеделска земя, находящи се в землището на с. С., а именно:
1. Нива от 5,900 дка, трета категория земя, представляваща имот № 028160; 2.
Нива от 8,750 дка, трета категория земя, представляваща имот № 028110; 3. Нива
от 101,009 дка, трета категория земя, представляваща имот № 792010; 4. Нива от
3,300 дка, трета категория земя, представляваща имот № 134024 и 5. Нива от
5,980 дка, трета категория земя, представляваща имот № 025070, за сумата от
8 000,00 лв.
По делото е приет като доказателство Договор за продажба на търговско
предприятие по чл. 15, ал. 1 ТЗ от 03.10.2016 г., с нотариална заверка на
подписите на страните рег. № 8358, том 6, акт 111 от 03.10.2016 г. на нотариус
А. П., с рег. № 578 и район на действие Районен съд – Монтана, вписан в СВ –
гр. Л., вх. рег. № 709/02.02.2017 г. и в СВ – гр. К. вх.рег. № 367/14.07.2017
г., от който се установява, че ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” е продал
търговското си предприятие на „Юлстрейд” ООД като съвкупност от всички права,
задължения и фактически отношения за сумата от 606 532,00 лв. От представеното
приложение-опис на дълготрайните материални активи – поземлени имоти земеделска
земя на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” към Договор за продажба на
търговско предприятие по чл. 15, ал. 1 ТЗ от 03.10.2016 г., с нотариална
заверка на подписите на страните рег. № 8358, том 6, акт 111 от 03.10.2016 г. е
отразено, че част от търговското предприятие на едноличния търговец са по 4/15
идеални части от: 1. Нива от 5,900 дка, трета категория земя, представляваща
имот № 028160; 2. Нива от 8,750 дка, трета категория земя, представляваща имот
№ 028110; 3. Нива от 101,009 дка, трета категория земя, представляваща имот №
792010; 4. Нива от 3,300 дка, трета категория земя, представляваща имот №
134024 и 5. Нива от 5,980 дка, трета категория земя, представляваща имот №
025070.
По делото са приети скица № 15-490143/17.07.2018 г. на поземлен имот с
идентификатор 16184.25.70 по КК на с. Септемврийци, нива, трета категория, с
площ 5981 кв.м., имот по
предходен план № 025070; скица № 15-490123/17.07.2018 г. на
поземлен имот с идентификатор 16184.134.24 по КК на с. С., нива, трета
категория, с площ 3300 кв. м., имот по предходен план № 134024; скица №
15-490169-17.07.2018 г. на поземлен имот с идентификатор 16184.792.10 по КК на
с. С., нива, трета категория, с площ 101023 кв. м., имот по предходен план № 792010, скица №
15-490154/17.07.2018 г. на поземлен имот с идентификатор 16184.28.110 по КК на с. С., нива, трета категория, с площ
8751 кв. м., имот по
предходен план № 028110 и скица № 15-490162/17.07.2018 г. на
поземлен имот с идентификатор 16184.28.160 по КК на с. С., нива, трета
категория с площ 5900 кв. м., имот по предходен план № 028160.
Като
собственик на 4/15 ид.ч от имотите в скиците е посочено лицето „Юлстрейд” ООД въз
основа на Договор за прехвърляне на предприятие, в което има право на
собственост върху земеделска земя № 247, том 2, рег. № 709/02.02.2017 г.,
издаден от СВ – гр. Л.. В скиците е отразено и право на собственост на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” върху 1/9 ид.ч. от имотите въз
основа на Нотариален акт № 183, том 13, рег. 7689, дело 2457 от 06.11.2014 г.,
издаден от СВ – гр. Лом и върху 1/18 ид.ч. от имотите въз основа на Нотариален
акт № 182, том 13, рег. 7688, дело 2456 от 06.11.2014 г., издаден от СВ – гр. Л..
Като собственици на идеални части от имотите са отразени и „Златия Агро” ЕООД,
Н. К. С. и П. Н. К..
Приет като доказателство по
делото е и Договор за наем на земеделски земи от 06.03.2020 г. с нотариална
заверка на подписите на страните рег. № 2375/06.03.2020 г. на нотариус В. М., с
рег. № 373 и район на действие Районен съд – Козлодуй, вписан в СВ – гр. Л. вх.
рег. № 1476/10.03.2020 г., съгласно който „Юлстрейд” ООД като наемодател предоставя
на „Зланд” ЕООД като наемател за временно и възмездно ползване собствената си
земеделска земя, а именно поземлени имоти, последните пет от които съвпадат с
процесните имоти, посочени в исковата молба. Срокът на договора е 10 стопански
години, считано от 01.10.2020 г. до 01.10.2030 г.
Приет като доказателство по
делото е и Договор за аренда на земеделска земя от 16.07.2020 г. с нотариална
заверка на подписите на страните рег. № 4617/16.07.2020 г. на нотариус С. С. с
рег. № 577 и район на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. рег.
№ 4040/20.07.2020 г., съгласно който Е. Ж. Т., С. И. Н., В. Р. В., П. Р. В., В.
Е. Н., С. П. С., Д. К. И., А.Й. М. и Д. С. Б. /всички, посочени като наследници на П. Н.К. и Н. К.С. в представените
по делото удостоверения за наследници/ като арендодатели предоставят на
„Златия Агро” ЕООД като арендатор за временно и възмездно ползване земеделска
земя, предмет на договора, а арендаторът се задължава да заплати на
арендодателя договорената арендна вноска. Предмет на договора са процесните
поземлени имоти, посочени в исковата молба. Договорът е сключен за срок от 10
стопански години, като влиза в сила от стопанската 2020/2021 г.
Представен по делото е и
Договор за наем на земеделска земя от 09.11.2010 г. с нотариална заверка на
подписите на страните рег. № 9563/09.11.2010 г. на нотариус С. С. с рег. № 577
и район на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. рег. №
105/07.01.2011 г., съгласно който Р. С.П. /посочена
като наследник на П. Н. К. и Н. К. С. в представените по делото удостоверения
за наследници/ като наемодател предоставя на „Златия Агро” ЕООД като
наемател за временно и възмездно ползване земеделска земя, предмет на договора,
а наемателят се задължава да заплати на наемодателя договорената наемна цена. Предмет
на договора са процесните поземлени имоти, посочени в исковата молба. Договорът
е сключен за срок от 10 стопански години, като влиза в сила от стопанската
2010/2011 г. Представен е и Анекс от 25.09.2015 г. към Договор за наем на
земеделска земя, вписан под № 95, т. I, вх. рег. № 105/07.01.2011 г., с нотариална заверка на подписите на
страните рег. № 5953/25.09.2015 г. на нотариус В. В. с рег. № 338 и район на
действие Районен съд – Враца, вписан в СВ – гр. Л. вх. рег. № 8336/18.11.2015 г.,
съгласно който страните се съгласяват да удължат сключения между тях договор за
наем на земеделска земя за процесните имоти, посочени в исковата молба, като
срокът на договора се удължава с 10 години и влиза в сила от стопанската
2020/2021 г.
При така възприетото
от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:
По предявения
главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД:
За основателността на предявения главен иск с правно
основание чл. 26, ал.1, предл. 1-во ЗЗД за обявяване на атакувания договор за
нищожен, в тежест на ищеца е да
докаже, че сключеният договор за наем на земеделска земя противоречи на
закона – съответно на чл. 4а, ал. 2 от
ЗСПЗЗ. При доказване на горното, в тежест на
ответника е да установи, че притежава повече от 25 на сто идеални части от процесните
имоти към момента на сключване на сделката.
На
първо място следва да се отбележи по направеното в отговора на исковата молба
възражение за недопустимост на предявения иск поради липса на правен интерес,
че предявеният иск е процесуално допустим, доколкото
ищецът има правен интерес да установи несъществуване на облигационно
правоотношение по повод договор за наем на земеделска земя, на която той е съсобственик, което прави неговото
правно положение несигурно с оглед сключен от самия него договор за аренда на същата земеделска земя.
С изготвения проект на доклад по делото, обективиран в Определение № 262587/17.06.2021
г., съдът е отделил като безспорно и
ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните обстоятелството, че на
06.03.2020 г. между „Зланд“ ЕООД и „Юлстрейд“ ООД е сключен договор за наем на
земеделска земя, вписан в СВ гр. Л. с дв. вх. рег. № 1475/10.03.2020 г., акт №
11, том 3.
Ищецът счита, че договорът за наем на земеделска земя от 06.03.2020 г. е
нищожен поради противоречие с чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, тъй като ответникът
„Юлстрейд” ООД не притежава необходимите 25 % от собствеността за сключване на
договор за наем на земеделска земя над една година.
От приетия като доказателство по делото договор за продажба на
наследствени права от 06.11.2014 г. с нотариална заверка на подписите на
страните рег. № 10966 от 06.11.2014 г. на нотариус Станислав Станчев, с рег. №
577 и район на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. №
7687/06.11.2014 г., се установява, че ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” е
купил от А.А. Й. наследствените му права от наследодателя му С. А.С.-Т.
като съвкупност от права и задължения, включително правото на собственост,
представляващи 1/10 ид.ч. от
поземлени имоти – земеделска земя, собственост на наследниците на Н. К. С. и П.
Н. К.. С представения Нотариален акт за констатиране правото на собственост №
98, том XXII, рег. №
10969, дело № 1702/06.11.2014 г. на нотариус С.С., с рег. № 577 и
район на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. рег. № 7688/2014
г. ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” е признат за собственик на 1/18 ид.ч. от процесните поземлени
имоти, описани в исковата молба. Този констативен нотариален акт е съставен на
основание чл. 587, ал. 1 ГПК въз основа на писмени доказателства, като изрично
е посочено, че при съставянето му е взет предвид като писмено доказателство,
удостоверяващо правото на собственост Договор за продажба на наследствени права
рег. № 10966 от 06.11.2014 г. Следователно с признаването на право на
собственост на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” с констативния нотариален
акт на 1/18 ид.ч от процесните имоти от нотариуса е било съобразено
придобиването на 1/10 ид.ч.
от поземлени имоти – земеделска земя, собственост на наследниците на Н. К. С. и
П. Н. К., като въз основа на него и отчитайки правата в съсобствеността на
продавача А.А. Й. е бил издаден констативният нотариален акт.
Впоследствие с Нотариален акт за покупко-продажба том XXII, рег. №
10974, дело № 1704/06.11.2014 г. на нотариус С. С., с рег. № 577
и район на действие Районен съд – Лом, вписан в СВ – гр. Л. вх. рег. №
7689/2014 г. ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” е придобил още 1/9 ид.ч. от процесните поземлени
имоти, описани в исковата молба.
Настоящият съдебен състав
намира, че от горепосочените доказателства се установява, че ЕТ „Марио Асенов –
Юлстрейд – Ю. К.” е придобил собствеността
върху 1/6 ид.ч. /1/18+1/9/от
процесните поземлени имоти, а не 4/15 ид.ч. /1/10+1/18+1/9/, както е отразено в
приложение-опис на дълготрайните материални активи – поземлени имоти земеделска
земя на ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” към Договор за продажба на търговско предприятие по чл. 15, ал. 1 ТЗ
от 03.10.2016 г. Съгласно общия принцип на
частното право – „Никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава”, праводателят на „Юлстрейд” ООД – ЕТ „Марио Асенов – Юлстрейд – Ю. К.” не би могъл да му прехвърли вещни права върху останалите идеални части
от спорните имоти, тъй като той самият не е притежавал такива към момента на прехвърлянето с Договор за продажба на
търговско предприятие по чл. 15, ал. 1 ТЗ от 03.10.2016 г. Предвид гореизложеното
съдът приема, че ответното дружество „Юлстрейд” ООД е придобило собствеността върху 1/6
ид.ч. от процесните поземлени имоти, като не притежава повече от 25 на сто идеални части от съсобствените имоти.
С чл. 4а, ал. 2 е уредена
хипотезата на отдаване под наем на съсобствени земеделски земи, когато се
сключват договори за наем със срок над 1 година. Разпоредбата гласи,
че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от
съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на
сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. В тези
случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС –
всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с
частта си.
Така очертаният режим има
положението на специален, в отклонение от общите правила по ЗЗД, така и спрямо
разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, съдържаща изискването управлението и
ползването на общата вещ да се извършва по решение, взето от съсобствениците,
които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението
на малцинството да се съобрази с решението на мнозинството и да не може да го
променя /извън случаите на чл. 32, ал. 2 ЗС/.
Законът не определя какви са
правните последици при нарушаването на изискванията към лицата, които могат да
сключват наемен договор и по-специално дали сключените в отклонение на чл. 4а
ЗСПЗЗ договори за наем биха били нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД като
противоречащи на императивни правни разпоредби, или отношенията ще се уреждат
на плоскостта на противопоставимостта спрямо собственика/съсобствениците.
С ал. 2 на чл. 4а, в отклонение
от разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС, се предвижда съсобственик или
съсобственици, които притежават повече от една четвърт от дяловете, да могат да
сключат договор за наем със срок над 1 година, който да е противопоставим на
останалите съсобственици. В съдебната практика /Решение № 179 от 23.07.2015 г.
по гр. д. № 3104/2014 г., IV г. о. на ВКС/, се приема, че имуществените
отношения в хипотезата на чл. 32, ал. 1 ЗС се уреждат между съсобствениците, а
не между наемателя и неучаствалия в сделката съсобственик, което съдът намира
за приложимо и в случаите по чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС
общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от нея. Доколкото отдаването на съсобствена
вещ под наем представлява действие на управление, решението за това следва да
бъде взето при съблюдаване разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС тоест от
съсобствениците, притежаващи повече от половината й. С оглед на това когато
съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от
съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този
договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота
заедно или поотделно /в този смисъл решение № 314/17.02.2012 г. на ВКС, ІІІ г.о
по гр.д. № 1548/2010 г./. Следователно наемният договор, сключен от „Юлстрейд”
ООД със „Зланд” ЕООД, макар да не
отговаря на изискванията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ, е валиден, но
непротивопоставим на съсобственика „Златия Агро” ЕООД.
Фактът, че
договорът за наем е сключен от съсобственик с част по-малка от 25 на сто
идеални части от съсобствените имоти, не влече нищожност на договора по смисъла
на чл. 26 ал. 1 пр. първо ЗЗД – противоречие със закона. Договорът за наем е
облигационен договор и следва да се разглежда на плоскостта на облигационните
правоотношения, а не на вещните такива /които уреждат отношенията между самите
съсобственици/. Именно поради това е и възможно сключването на валиден договор
за наем и при липса на собственост върху наетата вещ от страна на наемодателя.
В този смисъл е и Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г.,
IV г. о., ГК, в което е посочено, че договорът за наем не обвързва
собствениците на земеделски земи, ако е сключен в нарушение на закона, но не е
нищожен. Поради изложеното, съдът намира, че предявеният установителен иск за
признаване за установено, че договор за наем на земеделска земя, сключен между
„Зланд“ ЕООД и „Юлстрейд“ ООД на 06.03.2020 г., вписан в СВ гр. Л. с дв. вх.
рег. № 1475/10.03.2020 г., акт № 11, том 3 за срока му на действие след
30.09.2021 г. е нищожен поради противоречие със закона /чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ/ по
отношение на процесните имоти в землището на с. С., обл. М. се явява
неоснователен, и като такъв – следва да бъде отхвърлен.
С оглед отхвърлянето на главния иск, съдът дължи произнасяне по евентуалния
такъв.
По предявения
евентуален иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1-во ЗЗД:
По
евентуалния иск с правно основание чл. 26, ал.1, предл. 1-во, в тежест на ищеца
е да докаже, че сключеният на 06.03.2020 г. договор за наем на земеделска земя
противоречи на закона – на чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
При
доказване на горното, в тежест на ответника по предявения в условията на
евентуалност иск е да установи, че са налице предпоставките, при които е
допустимо сключването на договора за повече от три години.
Няма правило в ЗСПЗЗ, което да
дава изричен отговор на въпроса дали предвидена в чл. 229 ЗЗД защита ще е
приложима и спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени от
съсобственици, притежаващи 25 на сто от дяловете. Предвид намаляването на
мнозинството дялове, изискващи се за управлението на съсобствена земеделска
земя чрез отдаването й под наем за срок над 1 година, и липсата на изрично
формулирано изключение от разпоредбата на чл. 229 ЗЗД, която представлява
правило от общ закон, съдът приема, че чл. 229 ЗЗД ще намери приложение и
спрямо договорите за наем на земеделски земи, сключени по реда на чл. 4а, ал. 2
ЗСПЗЗ. Действието на посочените разпоредби не се изключва по никакъв начин от
специалната норма на чл. 4а ЗСПЗЗ, тъй като последната не дава право на
съсобствениците, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от имота, да
извършват действия на разпореждане с имота, каквото би представлявало
сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от три години.
С чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена
императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по
обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три
години. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че
макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три
години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава
възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за
сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на
лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на
договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права
за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок
до три години по силата на чл.229, ал.3 ЗЗД и за прекратяване на договора след
изтичане на тригодишния срок. /в този смисъл Решение № 75/24.07.2012 г. по т.д.
№ 194/2011 г., II т.о. на ВКС/
В конкретния случай,
съсобственикът „Юлстрейд” ООД, който е собственик на 1/6 ид. част от
съсобствения имот, сключвайки
договор за наем за 10 години е извършил сделка на разпореждане, каквито
правомощия с оглед квотите му в съсобствеността безспорно не е притежавал.
Изложеното води до извод, че макар ответникът да е
сключил валиден договор за наем, като
съсобственик на вещта, той е ограничен до извършването на действия по
обикновено управление. Предвид горното се налага изводът, че при сключване
на процесния договор за наем в частта му за уговорения срок е била нарушена
разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД,
поради което клаузата от договора в частта й за уговорения срок над три години
е нищожна поради противоречието й със закона и предявеният иск за прогласяване
на нищожността й е основателен и следва да се уважи. Клаузата от договора, предвиждаща срок на действие от 10 години, е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД,
като противоречаща на закона и по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД следва да се
приеме, че процесният наемен договор е сключен за срок от три години.
Предвид факта, че договорът за
наем е сключен за 10 стопански години, а не за повече от 10 години, за да
намери приложение ограничението на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, съдът не намира за
необходимо да обсъжда възраженията на ответниците за наличие на търговска
сделка.
По разноските:
С оглед изхода на делото,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца разноски в производството
в общ размер на 549,91 лв. съобразно представения списък по чл.
80 ГПК за
заплатена държавна такса и юрисконсултско възнаграждение.
Предвид гореизложеното съдът,
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „Златия Агро” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Вълчедръм, ул. „Бенковски” № 90, против „Зланд” ЕООД, ЕИК:
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Враца, ул. „Екзарх Йосиф” №
48, вх. Б, ет. 4, ап. 10, и „Юлстрейд” ООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София, ж.к. Надежда 2, ул. „Христо Силянов” № 41, иск
с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за
признаване за установено, че договор за наем на земеделска земя, сключен между
„Зланд“ ЕООД и „Юлстрейд“ ООД на 06.03.2020 г., вписан в СВ гр. Л. с дв. вх.
рег. № 1475/10.03.2020 г., акт № 11, том 3 за срока му на действие след
30.09.2021 г. е нищожен поради противоречие със закона /чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ/ по
отношение на имоти в землището на с. С., обл. М.: 1. ПИ с
идентификатор 16184.25.70, с площ 5979 кв. м., по КК на с. Септемврийци; 2. ПИ
с идентификатор 16184.134.24, с площ 3300 кв. м., по КК на с. Септемврийци; 3.
ПИ с идентификатор 16184.792.10, с площ 101009 кв. м., по КК на с.
Септемврийци; 4. ПИ с идентификатор 16184.28.110, с площ 8749 кв. м., по КК на
с. Септемврийци и ПИ с идентификатор 16184.28.160, с площ 5899 кв. м., по КК на
с. Септемврийци.
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО в
отношенията между „Златия Агро” ЕООД,
ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Вълчедръм, ул.
„Бенковски” № 90, и „Зланд” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Враца, ул. „Екзарх Йосиф” № 48, вх. Б, ет. 4, ап. 10, и
„Юлстрейд” ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. София,
ж.к. Надежда 2, ул. „Христо Силянов” № 41, че клаузата на р. III, т. 1 от договор за наем на земеделска земя,
сключен между „Зланд“ ЕООД и „Юлстрейд“ ООД на 06.03.2020 г., вписан в СВ гр. Л.
с дв. вх. рег. № 1475/10.03.2020 г., акт № 11, том 3, е нищожна на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД поради противоречие със закона – чл. 229,
ал. 2, в частта относно уговорения срок на договора, по
силата на която на наемателя са предоставени за временно и
възмездно ползване 1. ПИ с идентификатор 16184.25.70, с площ 5979 кв.
м., по КК на с. Септемврийци; 2. ПИ с идентификатор 16184.134.24, с площ 3300
кв. м., по КК на с. Септемврийци; 3. ПИ с идентификатор 16184.792.10, с площ 101009
кв. м., по КК на с. Септемврийци; 4. ПИ с идентификатор 16184.28.110, с площ
8749 кв. м., по КК на с. Септемврийци и ПИ с идентификатор 16184.28.160, с площ
5899 кв. м., по КК на с. Септемврийци, за
срока й
на действие след
30.09.2023 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „Зланд” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Враца, ул. „Екзарх Йосиф” № 48, вх. Б, ет. 4, ап. 10,
и „Юлстрейд” ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр.
София, ж.к. Надежда 2, ул. „Христо Силянов” № 41 да
заплатят на „Златия
Агро” ЕООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление: гр. Вълчедръм,
ул. „Бенковски” № 90 сумата от 549,91 лв. разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен
съд – Враца в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: