Р Е Ш Е Н И E
№164 22.07.2020 година гр.Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд граждански състав
на тридесети
юни две хиляди и двадесета година
публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова
ЧЛЕНОВЕ:
секретар Станка
Чавдарова
прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Д.Динкова
т.дело номер
273 по описа за 2019 година.
Производството е
образувано по искова молба на „Домеу“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. „Одрин“ №50, ет.2, бизнес център „Аполо“,
представлявано от управителя Андрейс Члаидзе, гражданин на Република Латвия и „Комфорт
България“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас,
кв. Сарафово, к-с „Аквамарин“, бл.В, ет.1, ап.1, представлявано от управителя
Максим Кучай, гражданин на Република Латвия,
против „Флагман
инк.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Несебър,
к.к. „Слънчев бряг“, зона „Запад“, административна сграда „Аква парк“,
представлявано от управителя Вили Иванов Мацин, за овластяване на ищците по
равно и поотделно да извършат за сметка на ответника необходимите
строително-монтажни работи за довършване на строежа и въвеждане в експлоатация
на сграда с идентификатор 51500.507.79.1, в поземлен имот с идентификатор
51500.507.79, подробно изброени в 56 пункта в исковата молба, като всички CMP
се изпълнят с български материали първо качество по БДС и за осъждане на
ответника да заплати по 950 000 лв. на всеки от ищците, представляващи
стойността на необходимите за довършване и въвеждане в експлоатация на строежа
строително-монтажни работи, ведно със законната лихва върху главницата от
предявяване на иска (30.05.2019г.) до окончателното ѝ изплащане, както и
за осъждане на ответника на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД да заплати по 54 000
лв. на всеки от ищците, представляващи неустойка по пункт XI т.3 от нотариален
акт № 175, том 30, дело 5740, дв.вх.рег.№ 95 от 14.11.2013 г. на СВ - Несебър,
дължима за периода на забава, считано от м. юни 2017 г. до м. май 2019 г.
включително.
Ищците твърдят, че
страните сключили нотариален акт № 175, том 30, дело 5740, дв.вх.рег.№ 95 от
14.11.2013 г. на СВ-Несебър за прехвърляне правото на собственост срещу
задължение за проектиране и строителство и разпределение (делба на право на
строеж) за поземлен имот с идентификатор 51500.507.79, съгласно КККР на гр.
Несебър, к.к. „Слънчев бряг – запад“ с площ от 2608 кв.м. Ищците като
собственици прехвърлили на ответното дружество 1967,99/2608 кв.м. идеални части
от имота срещу задължението му да изгради за своя сметка, лично или чрез
подизпълнители, предвидената по действащия ПУП жилищна сграда с обща квадратура
5841,21 кв.м., както и открити тераси с квадратура 397,68 кв.м. или общо
6238,92 кв.м., състояща се от партер, четири етажа, тавански складов етаж и
частично използваем покрив - тераса, и да предаде на ищците в уговорената
степен на завършеност обектите, за които последните си запазили правото на строеж,
подробно описани за всеки от ищците. Срещу прехвърлените идеални части от
поземления имот ответникът поел задължение да изгради сградата, като след
изграждането ѝ придобил и всички останали обекти в сградата съгласно
одобрения проект, подробно изброени в 100 пункта в исковата молба.
Ищците твърдят, че са
изпълнили изцяло задълженията си по договора, а ответникът следвало до
30.06.2015 г. да изгради сградата и уговорените довършителни работи, да състави
всички необходими документи за подписване на акт образец 15 и да предаде
описаните по-горе обекти на ищците в предвидената в т.VII степен на
завършеност. Съгласно т.V.4 в срок до 30.07.2015 г. ответникът следвало състави
заедно с ищците и останалите инвеститори необходимата документация за въвеждане
на сградата в експлоатация и да поиска издаването на удостоверение за това.
Твърди се още, че в средата на 2015 г. ответникът преустановил работата по
изграждане на процесната сграда на етап груб строеж, в което състояние била и в
момента. Акт образец 15 не бил подписан, ответникът не съставил необходимите
документи за въвеждане на сградата в експлоатация и не поискал издаването на
удостоверение от община Несебър. От 2015 г. до настоящия момент не извършвал
никаква строителна дейност по обекта. На 14.05.2015 г. бил съставен акт образец
№14 за приемане на конструкцията и жилищната сграда била нанесена в
кадастралната карта на гр. Несебър с идентификатор 51500.507.79.1, както и
обектите в нея.
Считат, че
продължилата четири години забава в изпълнението сочела виновната невъзможност
на ответника да изпълни задълженията си, които били за заместими действия. Тъй
като ищците все още имали интерес от изпълнението, предявили настоящия иск по
чл. 80, ал.1 от ЗЗД за овластяването им да извършат посочените довършителни
работи за сметка на длъжника, като последният бъде осъден и да заплати
необходимите за това разходи предварително.
Твърди се, че отделно
от това в точка XI.3 от договора била предвидена и санкционна отговорност за
заплащане на неустойка за неизпълнение в размер на по 3000 лв. месечно за всеки
месец на забава. Претендират дължимата неустойка за 36 месеца, считано от месец
юни 2017 г. до месец май 2019 г., за който период считат, че давността не е изтекла.
В съдебно заседание
претенцията се поддържа, представят се доказателства.
Ответникът оспорва
претенциите като неоснователни. Заявява, че е налице злоупотреба с право,
предвид направеното от него по т.д.561/2017г. на БОС възражение за право на
задържане на сградата до заплащане на подобренията по чл.72-73 от ЗС. Твърди,
че ищците не разполагат със средства за заплащането им, нито за довършване на
строителството, предвид което с настоящото дело целят с процесуални средства да
заобиколят задължението на собственика на вещта първо да заплати за
подобренията и едва тогава да я получи, като прихванат стойността на
подобренията срещу разноските по довършването на сградата в настоящото
производство.
Оспорва размера на
иска предвид изявлението на ищците, че цената е произволно определена. Оспорва
и иска за неустойка по основание и размер поради прекомерност и противоречие с
чл.26 ЗЗД. Позовава се на чл. 83, ал. 2 от ЗЗД, като счита, че добрият стопанин
не търпи неизпълнението на задължение за заместими действия, тъй като може да
поиска да бъде овластен той да ги извърши за сметка на длъжника. Като не са
завели иска си по чл. 80 от ЗЗД в продължение на четири години, ищците не са
положили грижа на добрия стопанин и не могат да търсят вреди и загуби за
времето, през което са търпели неизпълнението на заместимото действие.
Бургаският окръжен
съд, с оглед събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Между страните не се
спори за обема на поетите от ответника задължения по нот.акт №146, том ІХ,
рег.№8257, дело №1505/2013 год. на нотариус Бакърджиева. Не се оспорва от
ответника, че ищците са собственици на прехвърлените 1967,99/2608 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 51500.507.79, които преди
това последователно са придобили с нот.актове №№183, том І, рег.№934, дело
№179/2008 год. и №142, том ХVІ, рег.№15688, дело №3100/2013 год. С подписването
на договора за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за
проектиране и строителство в изискуемата от закона форма за валидност, ищците
са изпълнили своето задължение по него.
Няма спор, че
ответникът, сега с променено наименование, не е изпълнил в пълен обем поетото
задължение по договора за построяване за своя сметка, лично или чрез
подизпълнители, на жилищна сграда, предвидена по действащия ПУП, състояща се от
партер, четири жилищни етажа, тавански (складов) етаж и частично използваема
тераса, както и за предаване на обещаните и разпределени на ищците обекти в
уговорената степен на завършеност и в уговорения срок.
От заключението на СТЕ
се установява, че съгласно одобрения проект и издаденото разрешение за строеж в
УПИ VІІ-364, кв.3903 по плана на к.к.“Слънчев бряг – запад“, имот с идентификатор 51500.507.79, е построена жилищна сграда за сезонно обитаване, разположена свободно в имота.
Сградата се състои от шест етажа и съдържа общо 133 самостоятелни обекта, от
които 130 са жилища за временно обитаване и един апартамент, два офиса и един
обект за търговска дейност – бар. От експертизата се установява, че с нот.акт
№146/2013 год. всички обекти са разпределени между страните и няма
неразпределени такива, като обектите в букви А и Б са определени за двете
дружества-прехвърлители, а останалите обекти се получават от „Или инвест“ ЕООД
(сега Флагман инк“ ЕООД). Видно е от заключението, че два от обектите не
отговарят на определението за самостоятелен обект по см.на §5 т.39 от ДР на ЗУТ и са необходими незначителни
преустройства, описани от вещите лица, които са свързани с разходи за
материали, труд и административни разходи (пояснения в съдебно заседание).
Вещите лица са
установили, че към момента сградата е завършена в груб строеж с частично
положени електро- и ВиК инсталации и частично монтирана дограма, частично са
изпълнени подови замазки, частично положена мазилка по стани, на партерния етаж
е напълно завършено едно жилище като мострен обект, съседното е с монтирана
врата и се ползва за склад. Установено е, че строителството е изпълнено
съгласно проекта без отклонения. Описани и остойностени са всички извършени до
момента от ответника СМР в таблица №1 „Завършен груб строеж“ и таблица №2
„Изпълнени довършителни работи“. От експертизата става ясно, че необходимите
довършителни работи за обектите на ищците и на ответника се различават, тъй
като в нотариалния акт приобретателят е поел задължение за довършване на
обектите на ищците в по-голям обем спрямо нормативно необходимата степен на
завършеност. Като са взели предвид необходимата степен на завършеност на двете
групи обекти и на самата сграда, вещите лица са остойностили, че разходите за
довършване по инвестиционен проект и договореното по нот.акт №146/2013 год. са
в размер на 1 914 964,05 лв. с ДДС.
Въз основа на така
установените факти следва да се приеме, че претенцията с правно основание чл.80
от ЗЗД е основателна. Когато длъжникът не изпълни едно заместимо действие,
кредиторът може да поиска да му се разреши да го извърши за сметка на длъжника.
От заключението е видно, че построяването на сградата не е осъществено в пълния
уговорен обем, а дължимите довършителни действия могат да се изпълнят от всяко
лице, вкл. и от кредитора, тъй като не са уговорени с оглед личността на
длъжника. Според уговорките между страните, крайния срок за довършване на
сградата и предаване на обектите на ищците в необходимата степен на завършеност
е бил 30.06.2015 год. и очевидно не е спазен, а от експертизата е ясно, че СМР
са спрени след съставяне на акт №14/14.05.2015 год. за завършен етап „груб строеж“.
Щом като кредиторът е предпочел възможността по чл.80 от ЗЗД пред
възможностите, които му дава чл.79 ал.1 от ЗЗД (да иска изпълнение заедно с
обезщетение или обезщетение за неизпълнение), неговата воля следва да се зачете
от съда, тъй като той се води от собствения си интерес. Освен това следва да се
посочи, че забавата е продължила дълго и самият кредитор е преценил, че
приобретателят не разполага със средства и възможности да изпълни задълженията
си по договора.
В случаите по чл.80
ал.1 от ЗЗД овластяването да се извърши дължимото действие е за сметка на
длъжника, тъй като той вече е получил насрещната престация по договора. С
решение №630 от 4.11.2010 г. на ВКС по
гр. д. № 461/2009 г., IV г. о., ГК се приема, че длъжникът дължи
разходите по извършените за негова сметка действия, както и разходите за тази
част от действията, които все още не са извършени от кредитора ( чл.
80, ал. 1 ЗЗД и чл.
526, ал. 2 ГПК), също и разноските по овластяването (чл. 79 ГПК). Тези вземания може да бъдат претендирани като разходи за сметка на
длъжника и разноски по изпълнението, но същите суми може да бъдат претендирани
и като обезщетение за неизпълнение (вместо изпълнение). Вземането е едно и
също, но според волята на кредитора то може да претендирано на различни
основания. Предвид възприетото разрешение, основателно е искането на ищците за
осъждане на ответника да заплати всички предстоящи разходи за довършването на
сградата, които възлизат на 1 914 964,05 лв. Финансово-икономическото
състояние на ищцовите търговски дружества не може да бъде аргумент, нито в полза,
нито във вреда на основателността на предявената претенция.
Третата кумулативно
предявена претенция е за присъждане на неустойка по по пункт XI т.3 от нот.акт №146/2013 год. в размер на 108 000 лв.
за периода от м. юни 2017 г. до м. май 2019 г. включително. Според договора между страните, в случай на
неизпълнение на задълженията по т.V.3, приобретателят дължи неустойка в размер
на 3000 лв. месечно в случай, че забавата продължи повече от 6 месеца. Ясно е,
че неустойката в случая представлява обезщетение за вредите от допусната забава
в изпълнението. С цитираното по-горе решение е прието, че съгласно чл.
83, ал. 2 ЗЗД длъжникът не дължи обезщетение за вредите, които кредиторът е
могъл да избегне, като положи грижи на добър стопанин. Добрият стопанин не
търпи неизпълнението на задължение за заместими действия, тъй като може да
поиска да бъде овластен той да ги извърши за сметка на длъжника. Затова
обезщетението за неизпълнение на задължението за заместими действия обхваща
разходите за извършването на дължимите действия плюс разноските по
овластяването. Всички други загуби и пропуснати ползи (напр. тези от забавянето
на изпълнението) добрият стопанин може да избегне и ако ги е понесъл, обезщетение
за това не се дължи. Предвид възприетото от съдебната практика, претенцията за
присъждане на неустойка за забава по т.ХІ.3 от договора е неоснователна и
следва да се отхвърли.
И двете страни са
поискали присъждане на разноски.
Ищците са направили
разноски по представен списък в размер на 94 615 лв. От тях, съразмерно на
уважената част от исковете, следва да им се присъдят 89 563,79 лв.
Ответниците не са представили
списък, нито доказателства за разноски, поради което такива не им се присъждат.
Мотивиран от така
изложените съображения, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
РАЗРЕШАВА на ищците „Домеу“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Одрин“ №50, ет.2, бизнес
център „Аполо“, представлявано от управителя Андрейс Члаидзе, гражданин на
Република Латвия и „Комфорт България“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Бургас, кв. Сарафово, к-с „Аквамарин“, бл.В, ет.1, ап.1,
представлявано от управителя Максим Кучай, гражданин на Република Латвия,
по претенцията им против „Флагман инк.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Несебър, к.к. „Слънчев бряг“, зона „Запад“, административна сграда „Аква парк“,
представлявано от управителя Вили Иванов Мацин, заедно, поравно и поотделно да
извършат за сметка на „Флагман инк.“
ЕООД, ЕИК ********* необходимите строително-монтажни работи за довършване на
строежа и въвеждане в експлоатация на сграда с идентификатор
51500.507.79.1, в поземлен имот с идентификатор 51500.507.79 по КККР на гр.Несебър, както
следва: общи части на сградата, завършени на 100%; изпълнени външни връзки на
ВиК и ел.инсталации; фасадни и калканни зидове – топлоизолация, измазани;
външна дограма – ПВЦ; вътрешна дограма – изпълнена по проект с врати –
интериорни, фурнировани, с брави и патрони, според проекта; фасадна дограма за
фоайето – алуминиева; изолации по проект; водопроводна инсталация на 100%;
вътрешна канализация – вертикална и хоризонтална по проект; ел.инсталация по
проект; апартаментни ВиК и ел.инсталации – на 100%; подове – ламинат или
теракот (за обектите на ищците); стени и тавани – латекс (за обектите на
ищците); баня с тоалетни чинии и бойлери (за обектите на ищците); подове на
тераси, стълбища и площадки към тях – теракот; изводи на ел.мрежа за ел.ключове
и контакти – в кутии/розетки; осветителни тела на фасунка; ел.табла монтирани,
обезопасени; вертикална планировка, осветление, оформени пътеки, ограда,
паркоместа; вход с бариера и място за охрана; озеленяване; басейн, не по-малък
от 100 куб.м.; строителна площадка с околно пространство – почистени;
вентилационни отвори и комини съгласно проекта; асансьори – завършена
строителна част, съобразно проекта; олуци и водосточни тръби; балкони с
парапети и ограждения, метални ръкохватки, мазилки и боя по металните части;
стени и тавани на балконите завършени на 100%, топлоизолация и хидроизолация по
детайл от съгласувания и одобрен архитектурен проект, като всички СМР се
изпълнят с български материали първо качество по БДС.
ОСЪЖДА „Флагман инк.“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Несебър, к.к.
„Слънчев бряг“, зона „Запад“, административна сграда „Аква парк“,
представлявано от управителя Вили Иванов Мацин да заплати на „Домеу“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Одрин“ №50, ет.2, бизнес
център „Аполо“, представлявано от управителя Андрейс Члаидзе, гражданин на
Република Латвия и „Комфорт България“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Бургас, кв. Сарафово, к-с „Аквамарин“, бл.В, ет.1, ап.1,
представлявано от управителя Максим Кучай, гражданин на Република
Латвия, поравно
сумата от 1 914 964,05 лв., т.е. по 957 482,02 (деветстотин
петдесет и седем хиляди четиристотин осемдесет и два 0.02) лв. на всеки един от
тях, ведно със законната лихва от предявяването на иска – 30.05.2019 год., до
окончателното им изплащане.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на „Домеу“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Одрин“ №50,
ет.2, бизнес център „Аполо“, представлявано от управителя Андрейс Члаидзе,
гражданин на Република Латвия и „Комфорт България“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, кв. Сарафово, к-с „Аквамарин“,
бл.В, ет.1, ап.1, представлявано от управителя Максим Кучай, гражданин на Република Латвия,
против „Флагман
инк.“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Несебър,
к.к. „Слънчев бряг“, зона „Запад“, административна сграда „Аква парк“,
представлявано от управителя Вили Иванов Мацин, за осъждане на ответника да
заплати на ищците неустойка по пункт XI т.3 от нотариален акт № 175, том 30, дело 5740,
дв.вх.рег.№ 95 от 14.11.2013 г. на СВ - Несебър, дължима за периода на забава,
считано от м. юни 2017 г. до м. май 2019 г. включително, в размер общо на 108 000
лв., или по 54 000 лв. на всеки един от тях.
ОСЪЖДА „Флагман инк.“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Несебър, к.к.
„Слънчев бряг“, зона „Запад“, административна сграда „Аква парк“,
представлявано от управителя Вили Иванов Мацин да заплати на „Домеу“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „Одрин“ №50,
ет.2, бизнес център „Аполо“, представлявано от управителя Андрейс Члаидзе,
гражданин на Република Латвия и „Комфорт България“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, кв. Сарафово, к-с „Аквамарин“,
бл.В, ет.1, ап.1, представлявано от управителя Максим Кучай, гражданин на Република
Латвия, поравно
сумата от 89 563,79 лв., т.е. по 44 781,90 (четиридесет и четири
хиляди седемстотин осемдесет и един 0.90) лв. на всеки един от тях,
представляващи разноски съразмерно на уважената част от исковете.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: