№ 20277
гр. С., 10.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПОЛИНА АНД.
ХАДЖИМАРИНСКА
при участието на секретаря ТЕОДОРА СТ. ВЕЛЧЕВА
като разгледа докладваното от ПОЛИНА АНД. ХАДЖИМАРИНСКА
Гражданско дело № 20241110166756 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от С. П. Ц. срещу Б. В. К., с която са
предявени искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за осъждане на
ответницата да опразни и предаде държането на предоставени й под наем недвижими
имоти на ищеца – наемодател.
В исковата молба ищецът излага, че по силата на договор за наем от 1.09.2023г.
е предоставил на ответницата за временно и възмездно ползване таван № 9 на ет. 4 в
сграда, находяща се в гр. С., ул. „ЙО.С.“ № 15, с площ от 55 кв.м., представляващ
самостоятелен обект с идентификатор ,,,,,, и паркомясто № 6 на ет. – 1 в същата сграда,
с площ от 15,61 кв.м., представляващо самостоятелен обект с идентификатор .....
Посочва, че договорът е сключен за срок от 12 месеца и се счита прекратен на
1.09.2024г., с изтичане на срока на действие. Отделно от това навежда, че ответницата
е в неизпълнение на задълженията си по договора за заплащане на наемната цена и
консумативните разходи за ползване на наетите имоти, което съставлява допълнително
основание за прекратяването му съгласно чл. 7.3. от същия. Твърди, че след
прекратяването на наемното правоотношение на 3.09.2024г. е изпратил до ответницата
нотариална покана, с която й е предоставил тридневен срок за опразване на наетите
имоти. Ответницата обаче не освободила имотите, като и до настоящия момент
продължава да ги държи без правно основание. С тези доводи ищецът обосновава
правния си интерес от търсената искова защита. Претендира направените по делото
разноски.
1
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК от страна на ответницата чрез назначения й особен
представител адв. В., е постъпил отговор на исковата молба с изразено становище за
неоснователност на предявените искове. Оспорва твърденията на ищеца, че наемният
договор е прекратен с изтичане на уговорения срок, позовавайки се на клаузата на чл.
3, предвиждаща продължаване на действието му при липса на волеизявление на някоя
от страните за прекратяване през последния месец. Твърди още, че е заплатила изцяло
дължимите за първата година от действието на договора наемни вноски. Поддържа, че
наетите имоти не се намират в нейно държане и не упражнява фактическа власт върху
тях. С тази доводи моли за отхвърляне на исковата претенция и за присъждане на
деловодните разноски.
Съдът, като прецени твърденията на ищците и като обсъди събраните по делото
доказателства поотделно и в съвкупност, формира следните изводи от фактическа и
правна страна:
Повдигнат е спор по облигационна претенция по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за
връщане държането на наети недвижими имоти, при твърдения на ищеца, че
договорът, с който имотите са предоставени във фактическа власт на ответницата, е
прекратен. Основателността на предявените на соченото правно основание искове се
обуславя от установяване на фактически състав, който включва следните елементи: 1)
валидно възникнало между страните правоотношение по договор за наем на
процесните имоти; 2) предаване за наетите имоти от ищеца за ползване на ответницата
в изпълнение на задълженията му по договора; 3) прекратяване действието на
договора на някое от наведените от ищеца основания; и 4) неизпълнение от страна на
ответницата на задължението й да върне на ищеца държането на имотите. Съобразно
правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът носи доказателствената тежест за
установяване, при условията на пълно и главно доказване, на фактите, съставляващи
основание на исковете и имащи характер на положителни такива, а именно
обвързаността на страните от твърдяната договорна връзка, предоставяне на
процесните имоти във фактическа власт на ответницата и преустановяване на
наемното правоотношение. По отношение на неизпълнението, доколкото то се
изразява в неосъществяване на дължимо поведение – връщане на наетата вещ, е
достатъчно твърдението на ищеца за продължило от страна на ответницата ползване на
процесните имоти и след прекратяване на наемния договор, като в тежест на
ответницата е да установи положителния факт, който го изключва – изпълнение на
задължението й за връщане държането на имотите.
По делото не е спорно, че между страните е сключен в писмена форма договор
за наем от 1.09.2023г. с предмет описаните в исковата молба недвижими имоти – таван
№ 9 на ет. 4, с площ от 55 кв.м., и паркомясто № 6 на ет. – 1, с площ от 15,61 кв.м.,
находящи се в сграда в гр. С., ул. „ЙО.С.“ № 15, които представляват самостоятелни
2
обекти, нанесени в КККР с идентификатори съответно ,,,,, и ..... Видно от договора,
представен като доказателство, по силата на същия ищецът в качеството си на
наемодател се е задължил да предостави на ответницата наемател процесните имоти за
временно и възмездно ползване. В чл. 2 от договора е уговорена дължима месечна
наемна цена в размер от 400 евро, като е предвидено задължение на наемателя за
авансово плащане на цената за първите 12 месеца от действието на договора – от
1.09.2023г. до 31.08.2024г., при неговото сключване. Съгласно чл. 3 договорът е
сключен като срочен – за срок от 12 месеца считано от предаване на наетите имоти с
двустранно подписан приемо-предавателен протокол, като е уговорено продължаване
на действието му за нов период от 12 месеца, в случай, че никоя от страните не
отправи писмено волеизявление до насрещната страна за прекратяване на договора в
последния месец от договорения срок. За този нов срок на действие на договора е
приет същия размер на наемната цена при условие на пълното й предплащане за целия
период, а в противен случай е уговорена цена от 500 евро. Съгласно чл. 4 наемните
вноски са платими от първо до пето число на текущия месец в брой или по банков път,
като съгласно чл. 6 наемателят заплаща и консумативните разноски. В чл. 7 от
договора са уредени основанията за прекратяването му – освен с изтичане на срока,
също и предсрочно – по взаимно съгласие на страните, както и едностранно с
едномесечно писмено предизвестие до другата страна, или в случай на разваляне при
неизпълнение, без предизвестие.
Към доказателствата е приобщен и двустранно подписан протокол от
1.09.2023г., удостоверяващ извършени от страните действия по приемо-предаване на
процесните имоти в описано в Приложение № 1 към наемния договор съС.ие, с
обзавеждане в таванското помещение и изправни електроуреди, ВиК и Ел. инсталации.
По делото не са наведени оспорвания на авторството на положените от името на
всяка страна подписи в процесния договор и в съставения приемо-предавателен
протокол, поради което от така събраните писмени доказателства съдът приема
наличието на валидно възникнало обвързващо ищеца и ответницата наемно
правоотношение с посочените в договора предмет и съдържание, по което последната
е получила във фактическа власт наетите имоти за ползване при уговорените условия.
Спорът между страните е концентриран върху това настъпило ли е на някое от
предвидените в него основания прекратяване на наемния договор като условие за
възникване притезанието на ищеца срещу ответницата за връщане държането на
наетите имоти. В тази връзка съдът съобразява, че макар и сключен като срочен, с
клаузата на чл. 3 от договора е предвидено автоматично продължаване действието му
след срока, ако никоя от страните не е волеизявила изрично в писмен вид за
прекратяването му в последния месец от уговорения 12-месечен наемен период.
Ищецът, който се позовава на соченото прекратително основание, не е ангажирал
3
доказателства за отправено от него такова волеизявление, достигнало до ответницата.
По делото е представена единствено нотариална покана до ответницата чрез нотариус
Валентина Благоева, рег.№ 302 на НК, с предоставен срок за освобождаване на наетите
имоти поради изтичане срока на договора, която обаче освен че датира от 3.09.2024г. –
след срока, не се установява обективираното в нея волеизявление да е доведено до
знанието на адресата, предвид нотариалното удостоверяване, че при извършени
посещения на адреса ответницата не е била открита. Няма данни и за осъществена
процедура по връчване със залепване на уведомление съобразно изискванията на ГПК,
за да се приеме поканата за евентуално връчена по реда на чл. 50 ЗННД вр. чл. 47
ГПК, още повече, че като адрес за връчване не е указан упоменатия в процесния
договор адрес на ответницата. Поради това съдът намира, че срокът на договора
следва да се счита конклудентно продължен при условията на чл. 3 и същият е бил
действащ включително към момента на завеждане на настоящото производство,
доколкото не се и твърди, нито доказва настъпване на някое от останалите
прекратителни основания – постигнато взаимно съгласие или едностранно упражнено
право на прекратяване с предизвестие от някоя от страните.
От друга страна, както се установи от съдържанието на процесния договор,
страните изрично са предвидили като основание за прекратяване на действието му
разваляне поради неизпълнение на поети задължения. Следва да се отбележи, че
потестативно право на всяка от страните да развали двустранен договор при
неизпълнение задълженията на другата страна съществува и без нарочна уговорка в
договора в този смисъл, доколкото е законово уредено в чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Като
евентуално прекратително основание ищецът сочи именно разваляне на договора при
твърдения за неизпълнени от страна на ответницата задължения за заплащане на
дължимите наемни вноски и консумативни разходи за ползване на наетите имоти.
Ответницата, която носи тежестта на доказване, не е ангажирала доказателства за това
да е изпълнила паричните си задължения по договора. В това отношение съдът отчита,
че макар да е предвидено авансово плащане на наемната цена за първоначално
уговорения срок на действие при сключване на договора, в същия не се съдържа
клауза, обективираща разписка за извършване на плащането, нито е представен
платежен документ за платени в брой или по банков път наемни вноски. Дори да се
приеме, че с предаване държането на наетите имоти на ответницата ищецът е признал
факта на получено от него плащане (предвид клаузата на чл. 5.2, предвиждаща
плащането като условие за предаване на имотите), то за продължения съгласно чл. 3
срок на действие на договора няма доказателства, сочещи на плащане наемната цена,
нито изцяло авансово, нито на вноски. Отделно от това, няма доказателства и за
платени консумативни разноски, каквито видно от представените от ищеца фактури от
„Софийска вода“ АД и „Електрохолд Продажби“ ЕАД, са начислявани за потребени в
имотите ВиК услуги и ел. енергия. Поради това, в приложение последиците от
4
разпределената тежест на доказване, съдът приема, че за ищеца е възникнало правото
да развали процесния договор. Тъй като фактическият състав на развалянето, освен
неизпълнение на поето договорно задължение, включва и волеизявление на изправната
страна, отправено до длъжника, съдът намира, че независимо от уговореното в случая
автоматично прекратяване на договора в хипотезата на чл. 7.3 от него, за да се счита
осъществено това прекратително основание следва да е налице и изрично
волеизявление в този смисъл, което да е достигнало до адресата. Такова волеизявление
се съдържа, направено в условия на евентуалност, в нотариалната покана от
3.09.2024г., за която обаче както беше мотивирано по-горе, не се установи да е била
надлежно връчена на ответницата, за да се счита за настъпил целения прекратителен
ефект. Съдът обаче приема, съобразно последователната съдебна практика в този
смисъл, че исковата молба, с която ищецът претендира връщане на наетите имоти,
позовавайки се на договорното неизпълнение от страна на ответницата, съдържа
изявление за разваляне на договора, поради което с подаването й до съда, съответно
връчването й за отговор на ответната страна, следва да се счита завършен
фактическият състав на развалянето.
С прекратяването на наемния договор поради развалянето му е възникнало
задължение на ответницата да върне държането на наетите имоти на ищеца. Въпреки
указаната й доказателствена тежест ответницата не доказва да е предала имотите на
ищеца към датата на приключване на съдебното дирене. Възраженията й, че не ползва
имотите, са ирелевантни, доколкото е без значение обстоятелството дали след
сключване на договора тя е упражнявала на практика фактическата си власт, лично
и/или чрез трети лица, щом веднъж са й били предоставени за ползване и не се
установява да ги е освободила и върнала държането им обратно на ищеца.
С оглед изложеното се налага извода, че предявените искове са основателни и
следва да се уважат като ответницата бъде осъдена да опразни процесните имоти и да
ги предаде на ищеца.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, право на разноски се
поражда в полза на ищеца, който претендира и доказва да е направил разноски в общ
размер от 2175,52 лв., вкл. за държавна такса в размер от 375,52 лв., за депозит за
възнаграждение на назначения особен представител на ответницата в размер от 800 лв.
и за собственото си процесуално представителство в размер от 1000 лв. – платено на
упълномощения адвокат възнаграждение, видно от отбелязването за плащане в брой в
представения договор за правна защита и съдействие, служещ в тази част като
разписка за платената сума. Посоченото възнаграждение при съобразяване
материалния интерес по исковете и обема извършена от адвоката защита не е
прекомерно и следва да се присъди в пълния договорен размер.
С тези мотиви съдът
РЕШИ:
5
РЕШИ:
ОСЪЖДА Б. В. К., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „О.“ № 100, вх. Б, ет. 2,
ап. 20, да опразни и предаде на С. П. Ц., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Т.К.“ №
24, ет. 8, ап. 30, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, държането на предоставени й за
ползване по сключен между страните договор за наем от 1.09.2023г. таван № 9 на ет. 4
в сграда, находяща се в гр. С., ул. „ЙО.С.“ № 15, с площ от 55 кв.м., представляващ
самостоятелен обект с идентификатор ,,,,, по КККР, и паркомясто № 6 на ет. – 1 в
същата сграда, с площ от 15,61 кв.м., представляващо самостоятелен обект с
идентификатор .... по КККР.
ОСЪЖДА Б. В. К., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „О.“ № 100, вх. Б, ет. 2,
ап. 20, да заплати С. П. Ц., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Т.К.“ № 24, ет. 8, ап.
30, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 2175,52 лв. – деловодни разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски градски съд в 2-
седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6