№ 433
гр. гр.Несебър, 05.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря К.И.Л.
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20212150101208 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във
връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът „А.М.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***,
представлявано от управителя А. М. Т., твърди в исковата си молба, че ответникът Е.Д.С.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянен адрес в Република България:
град ***, Код по Булстат ***, е собственик на следния недвижим имот, находящ се в град
***, със застроена площ от 25,01 кв.м., като площта на студиото ведно с прилежащите му
общи части в апартаментен хотел „В.А.“ от 0,641%, равняващи се на 3,38 кв.м., възлиза на
28,39 кв.м., представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, както и че
на 06.02.2013г. между ответника, от една страна в качеството му на възложител, и „З.Ф.“
ЕООД, от друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен договор за поддръжка на
площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А. 1“. С този договор ответникът е
възложил, а изпълнителят е приел и се е задължил срещу заплащане да управлява, поддържа
и обслужва организационно, технически и административно съоръженията и обектите за
общо ползване, разположени в апартаментен хотел „В.А. 1“. Ответникът от своя страна се е
задължил да заплаща на изпълнителя годишно възнаграждение в размер на 273 евро с
включен ДДС, платима авансово до 30-и април. На 18.06.2018г. е сключен Договор за
възлагане извършването на дейностите по поддръжка и управление на жилищен комплекс
„А. 1“, с който „З.Ф.“ ЕООД е възложил на „А.М.“ ООД извършването на всички
необходими дейности по поддръжка и управлението на жилищния комплекс, както и
1
събирането в брой или по банкова сметка дължимите суми от собствениците в комплекса за
поддръжка и управление, съгласно подписани индивидуални договори между съответния
собственик, от една страна като възложител, и „З.Ф.“ ЕООД, от друга страна като
изпълнител, както и събирането на всички други суми, дължими от собствениците във
връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати в
договора. За сключването на този договор всички собственици в комплекса, включително и
ответника, са били надлежно уведомени от страна на „З.Ф.“ ЕООД, като едновременно с
него им е била изпратена и банковата сметка с титуляр „А.М.“ ООД, по която да се
извършат плащанията. В исковата молба се твърди, че от страна на изпълнителя по
договора/ите е било налице пълно и точно изпълнение на поетите задължения, като е
извършвал дейностите по поддръжка на зелените площи, поддръжка, стопанисване и
осигуряване ползването на басейна в комплекса, целогодишно извършване на техническа
поддръжка на общите части и съоръженията на комплекса, санитарно-хигиенно обслужване,
заплащане на разходите за електричество, в това число за осветление, асансьори, басейн,
вода в общите части. Ответникът не е заплатил дължимите суми в уговорените в договора
срокове, включително и след изпратена му на 27.10.2020г. по електронната поща покана за
плащане. Ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата в размер на 273
евро, представляваща неплатена годишна такса за поддръжка и управление за 2019г., ведно
с мораторната лихва в размер на 66,04 евро, начислена за периода от 01.05.2019г. до
17.09.2021г., както и законната лихва, считано от предявяване на иска, сумата в размер на
273 евро, представляваща неплатена годишна такса за поддръжка и управление за 2020г.,
ведно с мораторната лихва в размер на 38,29 евро, начислена за периода от 01.05.2020г. до
17.09.2021г., както и законната лихва, считано от предявяване на иска, сумата в размер на
273 евро, представляваща неплатена годишна такса за 2021г., ведно с мораторната лихва в
размер на 10,61 евро, начислена за периода от 01.05.2021г. до 17.09.2021г., както и
законната лихва, считано от предявяване на иска. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се
изразява становище за неоснователност на исковете, в която връзка отбелязва, че
комплексът не представлява жилищен такъв от затворен тип, поради което относно
процесния договор е неприложима разпоредбата на чл.2, ал.1 от ЗУЕС, а сключването му е
проява на недобросъвестна търговска практика, тъй като инвеститорът „З.Ф.“ ЕООД цели с
него да си осигури постоянни доходи от етажните собственици, а от друга страна
последните биват лишени от възможността сами да решават как да уреждат отношенията си
във връзка с управлението и поддръжката на Етажната собственост. Наред с това договорът
е сключен от ответника с оглед личността на възложителя „З.Ф.“ ЕООД, поради което
прехвърлянето на поетите от него задължения в полза на ищеца „А.М.“ ООД представлява
злоупотреба с права, които възложителят не притежава. Затова и договорът между тези две
дружества не е произвел правни последици по отношение на ответника, съответно не е
възникнало валидно облигационно правоотношение между ищеца и ответника, като първият
може да предявява претенции по правилата на неоснователно обогатяване. Моли за
отхвърляне на исковете.
2
В съдебно заседание ищецът се представлява от законния си представител и от
упълномощен адвокат, който заявява, че на 01.11.2021г. ответникът е извършил плащане в
полза на ищеца на сумата в размер на 273 евро, по който начин е погасил задължението си
за таксата поддръжка за 2019г. Заявява, че поддържа предявените искове. В представеното
отделно писмено становище по отговора на исковата молба отбелязва, че в исковата молба
не се твърди комплексът, в който се намира самостоятелният обект на ответника, да
представлява жилищен такъв от затворен тип, а сключеният между „З.Ф.“ ЕООД и
ответника договор не представлява пример за недобросъвестна търговска практика, с него
не е нарушен закона, с него не се реализира забранен от закона резултат, нито пък етажните
собственици, които са сключили договор с това дружество, между които ответника, са били
въведени в заблуждение. Договорът, който има комплексен характер доколкото съдържа
елементи на договор за поръчка и на договор за изработка, и който не е сключен с оглед
личността на изпълнителя, е израз на свободата на договаряне и има за предмет не само
управлението и поддръжката на общите части на сградата, но и на целия комплекс,
включително и на незастроената част, в която се намират басейна, зелени площи, детски
площадки, и останалите съоръжения, поради което клаузите в него не са подчинени на
изискванията на ЗУЕС. Етажните собственици не са провеждали Общо събрание, на което
да са вземани решения за определяне на годишни такси за управление и поддръжка,
съответно не са събирани такива, които да се разходват за поддръжката на общите части.
Посочва, че „А.М.“ ООД се намира в облигационно отношение с ответника от 18.06.2018г.,
когато е сключил договор със „З.Ф.“ ООД. При предявяването на иска „А.М.“ ООД не
действа като пълномощник на „З.Ф.“ ЕООД, а е придобил качеството на страна по
материално правоотношение със собствениците, включително и с ответника.
Ответникът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от особен представител,
който заявява, че поддържа подадения отговор на исковата молба, като счита, че
извършеното от ответника плащане в хода на процеса не следва да се приема като
признаване на дълг. Поддържа, че „А.М.“ ООД не се намира в облигационно отношение с
ответника, който е бил задължен или принуден от „З.Ф.“ ЕООД за подпише договора за
поддръжка при закупуването на имота си, което е проява на недобросъвестност в
търговските отношения. Договорът пък между „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД представлява
договор за цесия.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.02.2013г.,
обективиран в нотариален акт № 32, том I, рег.№ 339, дело № 31/2013г. на нотариус Линка
Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, „З.Ф.“ ЕООД, от
една страна в качеството му на продавач, е продал на купувача Е.Д.С., която на това
основание е придобила собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Студио ***,
представляваща Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес: град ***, с
3
предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент; брой нива на обекта – 1, с
площ по документ 25,01 кв.м., ведно с числящите се към него 0.641%, равняващи се на 3,38
кв.м., идеални части от общите части на апартаментен хотел „В.А.“, представляващ
самостоятелна сграда с идентификатор ***.1, с административен адрес на сградата: град
С.В., местност „К.“, вила „А.“, със застроена площ от 723 кв.м., с функционално
предназначение: Апартаментен хотел, изградена в поземлен имот с идентификатор ***,
одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно
изменение със Заповед № КД-14-02-1588/10.09.2012г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес
на поземления имот: град С.В., местност „К.“, с трайно предназначение на територията:
Урбанизирана, с начин на трайно ползване: за ниско застрояване (до 10 м.), с площ от 2 400
кв.м.
В деня на сключване на прехвърлителната сделка – 06.02.2013г., е сключен и
Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А. 1“, по
силата на който договор възложителят Е.Д.С. като собственик на гореописания недвижим
имот, от една страна, е възложила, а „З.Ф.“ ЕООД, ЕИК ***, от друга страна в качеството му
на изпълнител, е приел и се е задължил да извършва поддръжка на площите и съоръженията
за общо ползване в комплекс „В.А. 1“, находящ се в поземлен имот с идентификатор ***.
Тези дейности включват: техническа поддръжка на съоръженията за общо ползване,
организация на вътрешния ред и режима на достъп в комплекса, организиране на външна
охрана на комплекса, поддръжка на общите инсталации, подземни и надземни съоръжения,
дворното пространство, зелените площи, детска площадка, басейните, атракциони и други,
организация на санитарно-хигиенните дейности в комплекса, организиране и предоставяне
на допълнителни платени услуги, организиране на комунални услуги. Възложителят има
право да упражнява правото си на собственост върху самостоятелния обект в сградата,
находящ се в жилищния комплекс „В.А. 1“, в пълен обем и той и гостите му имат право да
използват платените услуги, предоставени на територията на комплекса. Предвидено е
изпълнителят да има право да ограничи достъпа на възложителя до зоните за общо ползване,
както и да не допуска на територията на комплекса гостите на възложителя, в случай, че
последният е забавил заплащането на дължимите суми или не е изпълнил някое от
задълженията си по договора, като ограничението е в сила до пълното изплащане на
дължимото, ведно с дължимата неустойка. Съгласно чл.17 от договора възложителят
упълномощава изпълнителя да прехвърли правата по този договор на трето лице, което в
съответствие с предвиденото в договора ще изпълнява задачите във връзка с поддръжката на
зоните за общо ползване в комплекса. Основното задължение на възложителя е да заплаща
на изпълнителя годишната такса в размер на 273 евро с включен ДДС по конкретно
посочена в договора банкова сметка. Наред с това той се е задължил да заплаща и
полагащата му се процентна част от всички разходи, направени с цел възстановяването на:
общите части на сградата, дворното и околните пространства, на съоръженията за общо
ползване, както и всякакви други неотложни и непредвидени разходи. Възложителят се
задължава да заплаща и: всички непредвидени разходи, свързани с отстраняване на аварии
или повреди на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградата,
4
разходи, необходими във връзка с осигуряване на техническата изправност на сградата, на
съоръженията, на инсталациите в нея с оглед запазване на здравето и безопасността на
обитателите, всички планирани разходи, необходими за капитален ремонт на сградите и
съоръженията в комплекса, които представляват общи части. Той се е задължил да заплаща
на изпълнителя и разходите за консумирани в жилището на възложителя електроенергия и
вода. Уговорено е определената годишна такса да се заплаща от възложителя авансово в
срок до 30-и април на текущата година, а отговорността на възложителя в случая на забава в
плащането на годишната такса е ангажирана в зависимост от периода на забавата. Така той
дължи обезщетение в размер на 0,5% върху главницата за всеки ден забава, а в случай на
забава в плащането на таксата за повече от три месеца, същият дължи таксата за съответната
година в петорен размер ведно с лихвите, в който случай изпълнителят има право да
ограничи достъпа на възложителя до съоръженията за общо ползване в комплекса.
Договорът не е ограничен с краен срок, а той може да бъде прекратен по взаимно съгласие
между страните.
На 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД, от една страна в качеството му на възложител,
и ищеца „А.М.“ ООД, от друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен договор, с
който възложителят е възложил на изпълнителя, а изпълнителят се е съгласил срещу
възнаграждение да извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими
дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „А. –
1“, представляващ самостоятелна сграда с идентификатор ***.1, находяща се в град С.В.,
местност „К., „А. 1“; възложил му е да събира в брой, като регистрира плащанията със свой
касов апарат или по своя банкова сметка, от собствениците всички дължими суми за
поддръжка и управление в комплекса, съгласно подписаните индивидуални договори между
съответния собственик като възложител и мениджъра (възложител по този договор), като
изпълнител, както и всички други суми, дължими от собствениците и обитателите в
комплекса във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други,
неупоменати. Възложителят се е задължил да предостави на изпълнителя пълномощно, с
което изпълнителят се легитимира пред собствениците. И този договор е сключен за
неопределен срок. В изпълнение на договора изпълнителят се е задължил да организира
следните неизчерпателно посочени дейности: да организира вътрешния ред и сигурността в
комплекса, да извърши необходимото за запознаване на собствениците с приетия правилник
на вътрешния ред в комплекса; да поддържа техническите си и комункационни трасета,
находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически, водопроводни и
канализационни инсталации, слаботокови инсталации за кабелна ТВ и телефони, и други) и
отстранява евентуални повреди по тях; да поддържа вътрешно комплексните транспортни
пътища, алеи, места за паркиране, тротоарни и пешеходни алеи, и извършва евентуални
ремонти по тях; да осигури обслужване и техническа поддръжка на главните линии на
всички видове инсталации, находящи се в сградата, и централните им уредби; да осигури
поддържане на хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и игрища,
общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и развлечения в
комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в сградата (без задължения за
5
сметосъбиране и сметоизвозване, което е задължение на общинските фирми за чистота); да
осигури управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни
съоръжения (басейн и други), находящи се в комплекса; да осигури поддържане на
парковите места, зелените площи и дървесната растителност в имота; да организира и
управлява външната и вътрешната охрана в имота и сградата, в т.ч.: организиране на
пропускателен режим, осъществяване на външна целогодишна охрана, осъществяване на
охрана и реда по отношение ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в
комплекса и други; да осигури организиране и управление на плащанията, свързани с
ползването на имота (в т.ч.: външно алейно и градинско осветление, поддръжка и
хигиенизиране на външните водни съоръжения, поддръжка и осветление, на детските и
спортните площадки и игрища, вода за полИ.е на зелените площи и други) и общите части в
сградата (осветление за стълбища и коридори); да осъществява връзка със собствениците на
обектите; да води необходимата документация във връзка с комплекса и неговата
поддръжка. Изпълнителят има право да наема работници, сътрудници и консултанти за
извършване на дейностите, като урежда отношенията си с тях самостоятелно, на своя
отговорност и за своя сметка, както и да събира в брой или по банкова сметка сумите, които
се дължат от собствениците съгласно сключените с възложителя по договора индивидуални
договори за поддръжка и управление в комплекса. В договора изрично е уговорено, че
всички индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекса, които са
сключени между възложителя по този договор, са неразделна част от него, преподписани от
страните, се скрепват към това приложение. Всички индивидуални договори за поддръжка и
управление на комплекса, които бъдат сключени за бъдеще време, също стават неразделна
част от настоящия договор и се описват в ново приложение към него.
На 18.06.2018г. „З.Ф.“ ЕООД е уведомил всички собственици по електронните
пощи, че всички права и задължения, поети от дружеството по силата на сключените с
етажните собственици индивидуални договори по обслужването и по събирането на
средствата за обслужване и комуналните разходи, са предадени на „А.М.“ ООД, като им е
предоставил телефони и адрес на кореспонденция с това дружество.
Ново уведомление до собствениците на апартаменти в комплекси „А. 1“, „А. 2“ и
„А. 3“ в к.к. Елените в град С.В., е изпратено от „З.Ф.“ ЕООД и на 17.10.2020г., с което
потвърждава сключения между двете дружества договор от 18.06.2018г. и че „А.М.“ ООД
извършва всички дейности по управлението и поддръжката в комплексите, както и че в
полза именно на това дружество следва да се извършват плащанията на дължимите от
собствениците суми, по силата на сключените от тях индивидуални договори. Потвърдени
са и банковите сметки, които са им посочени по-рано, с титуляр „А.М.“ ООД, по които да се
превеждат дължимите суми, отново им е указано, че следва да се обръщат именно към това
дружество, чрез законния му представител, за всички въпроси, свързани с управлението и
поддръжката в комплексите.
В изпълнение на задълженията си по този договор, на 18.11.2020г. „З.Ф.“ ЕООД е
упълномощил, по силата на пълномощно с нотариална заверка на подписите „А.М.“ ООД
6
със следните права: да уведоми всички собственици на самостоятелни обекти в комплекси с
търговски наименования „А. 1“, „А. 2“ и „А. 3“, находящи се в град С.В., местност „К.“, за
сключения между двете дружества договор за възлагане дейностите за поддръжка и
управление на жилищните комплекси, че с него „З.Ф.“ ЕООД е възложил на „А.М.“ ООД
извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управление на жилищните
комплекси, както и събирането на дължимите суми за поддръжка и управление от
собствениците във всеки от посочените комплекси. Във връзка с упражняването на правата
по пълномощното упълномощеното лице има право да подпише и изпрати уведомления или
да изпрати вече изготвено и подписано от „З.Ф.“ ЕООД уведомление до всички собственици
на самостоятелни обекти в трите комплекса. Упълномощен е да събира в брой или своя
банкова сметка от всички собственици дължимите за 2018г. суми за поддръжка и
управление на всеки един от посочените по-горе комплекси, съгласно подписани
индивидуални договори между съответния собственик както възложител и „З.Ф.“ ЕООД
като изпълнител, както и да да събира всички други суми, дължими от собствениците и
обитателите на съответния комплекс във връзка с поправки, ремонти, плащания на общи
разходи в комплекса, комунални разходи и други. Изрично е упоменато в пълномощното, че
упълномощеното лице във връзка с упражняването на предоставените му права има право да
изпраща покани за доброволно изпълнение, заявления за издаване на заповеди за
изпълнение, както и искови молби. Друго такова пълномощно с идентично съдържание и
пак с нотариална заверка на подписите е съставено и на 19.10.2021г., в което е добавено
само, че пълномощникът има право да събира дължимите от собствениците в комплекса
суми за поддръжка и управление и за 2019-а, 2020-а и 2021-а години.
На 13.09.2021г. „А.М.“ ООД е изпратил по електронната поща покана до ответника
Е.Д.С., като й е предоставен 7-дневен срок да заплати такса поддръжка за 2019г. в размер на
273 евро с ДДС и такса поддръжка за 2020г. в размер на 273 евро с ДДС, като е била
предупредена, че при неизвършване на доброволно плащане в предоставения й срок на
дължимите суми, ще бъдат предприети действия по предявяване на иск за тяхното
заплащане с цел принудителното изпълнение, което е свързано с допълнителни разходи.
Съгласно признанията на ищеца, на 01.11.2021г. ответницата му е заплатила сумата
в размер на 273 лева, с което плащане тя е погасила задължението си за дължимата главница
за 2019г.
От показанията на свидетеля А.П.Н. се установява, че през трите календарни години
– 2019г., 2020г. и 2021г., поддръжката в комплекс „А. 1“ се е осъществявала от „А.М.“ ООД.
В незастроената му, част има изграден басейн, а в пространството около него се поставят
чадъри и шезлонги, също осигурени от ищцовото дружество. Има детски кът, алеи, както и
озеленяване, което се поддържа от ищеца. Комплексът е ограден с метална ограда, която е
била доизградена от „А.М.“ ООД, който освен това е монтирал камери за видеонаблюдение
и е осигурил интернет до сградата, който да може да се ползва от собствениците на
самостоятелните обекти в нея. Влизането в двора на комплекса се осъществява през портал,
който се заключва, а влизането в сградата се извършва от етажните собственици с помощта
7
на чип. За извършването на дейностите в незастроената част на комплекса, между които и за
поддръжката, както и за поддръжката на целия комплекс, включително и на асансьора в
сградата, „А.М.“ ООД е сключил договори с други търговци за определени дейности и
доставянето на услугите, наемал е и работници по трудов договор. Самостоятелните обекти
в сградата нямат отделни партиди за ток и вода, а отчитането на потребеното им количество
от етажните собственици е ставало с подотчетни електромери и водомери, като средствата,
представляващи стойността на потреблението, са се заплащали от собствениците в полза на
„А.М.“ ООД, който от своя страна е отчитал приходите и е заплащал със събраните средства
на доставчиците на тези услуги. През 2020г. поради ограничения брой посетители в
комплексите, басейнът, разположен в във „В.А. 1“, не е функционирал с цел да се спестят
излишни разходи, като на обитателите на този комплекс е била осигурена възможност да
ползват басейна и шезлонгите и чадърите около него, находящи се в съседните комплекси
„А. 5“ и „А. 6“.
При така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните
правни изводи:
Съгласно общия принцип за разпределение на доказателствената тежест, всяка от
страните следва да ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните
за нея факти. Предвид характера на предявените искове за осъждането на ответника да
заплати на ищеца дължими по договора между тях парични суми и предвид
разпределението на доказателствената тежест в настоящото производство, ищецът следваше
да докаже наличие на валидна облигационна връзка с твърдените права и задължения на
страните, фактът, че е изправна страна по договора, размерът на дължимите такси за
процесните периоди, наличието на предпоставките, довели до дължимост на претендираните
суми, и обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им елементи.
Ответникът следваше да докаже изпълнението на задълженията си по договора или
наличието на правоизключващи или правопогасяващи обстоятелства.
Безспорно е между страните, че комплекс „В.А. 1“ в к.к. Елените не представлява
жилищен такъв от затворен тип. В действителост той се състои само от една жилищна
сграда, а именно тази с идентификатор ***.1, което по същество означава, че не е налице
една от кумулативно предвидените в § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС предпоставки за да се счита, че
комплексът има характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, а именно да има
повече от една сграда в режим на етажна собственост в един урегулиран поземлен имот.
Обстоятелството, че жилищният комплекс не е такъв от затворен тип, не
предполага задължително отношенията във връзка с управлението и поддръжката на общите
части между етажните собственици да се уреждат по правилата на ЗУЕС и въз основа на
решения на Общото събрание на Етажната собственост. Щом като ЗУЕС дава право с
решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя да сключи договор с избран търговец,
който да осъществява поддръжката и управлението на общите части (чл.19, ал.8 от ЗУЕС),
няма законова пречка самите етажни собственици всеки поотделно да сключи индивидуален
договор с един и същ търговец, който сами са си избрали, пак при същите условия и клаузи,
8
т.е. когато не е учредена Етажна собственост, правата и задълженията могат да се уредят с
индивидуални договори. След като договор от името на Етажната собственост може да има
един и същ предмет и да ги обвързва еднакво, както и да заплащат на търговеца-изпълнител,
няма пречка клаузите относно съществените елемент на индивидуалните договори да
съвпадат. Това дори е наложително, защото престацията е същата – изпълнителят се е
задължил да извършва еднаква дейност по отношение на всички етажни собственици. Освен
това договорът не обхваща единствено общите части, които собствениците притежават само
в сградата, но и незастроената част от комплекса ведно със съоръженията, разположени и
изградени там, които се ползват от тях и по отношение на които също следва да се
осъществява поддръжката, но което не може да бъде извършвано с решения на Етажната
собственост, понеже са извън обхвата на ЗУЕС.
Това налага извода, че договорът, обвързващ „З.Ф.“ ЕООД и ответника, е валиден и
е породил целените от страните правни последици, респ. страните са поели конкретни
задължения с него. Неприемлива е позицията на особеният представител на ответника, че
„З.Ф.“ ЕООД е действал недобросъвество, тъй като е принудил ответника да подпише
договора за поддръжка като условие за придобИ.е на собствеността. В тази връзка следва да
се отбележи, че на разположение на ответника, като страна по безсрочния договор, е налице
възможността да поиска неговото разваляне поради виновно неизпълнение, ако счита, че
такова е било налице, или да иска прекратяване действието му на предвидените в закона
условия, но такива действия не само не са били предприемани от него, а той е извършвал
плащания в изпълнение на поетото от него с договора задължение, независимо, че по някой
от тези плащания е налице забава. Поради това съдът прави извод, че договорът е
действителен, породил е целените от страните правни последици, не са налице пороци при
неговото сключване, когато страните по него са направили насрещните с иволеизявления.
Този договор, сключен на 06.02.2013г. между Е.Д.С., от една страна, и „З.Ф.“ ЕООД, от
друга страна, е вид договор за поръчка, включващ е елементи на договора за изработка
(договор със смесен фактически състав), вадлидно е обвързвал страните от момента на
сключването му, не противоречи на закона, тъй като страните по него не са целели забранен
от закона резултат (Определение № 37 от 20.01.2021г. по търг. дело № 606/2020г. на ВКС, I
т.о.). С оглед непосочения краен срок на договора, и след като правата и задълженията по
този индивидуален договор на изпълнителя „З.Ф.“ ЕООД, сключен с ответника-възложител,
са прехвърлени от първия на ищеца „А.М.“ ООД с друг договор, по който начин последният
е придобил качеството на изпълнител по индивидуалния договор с ответника, той е
обвързвал ищеца и ответника през процесния период – 2019-а, 2020-а и 2021-а години. През
този период е настъпила изискуемостта на задълженията на дължимите от ответника-
възложител годишни такси, претендирани от ищеца. Договорът не само не противоречи, но
е и съобразен с добрите практики.
Никакъв договор за цесия не е сключван между „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД, за да
се поставя изискване от ответника, който счита себе си за длъжник по прехвърленото
вземане, спазване изискванията и условията на чл.99, ал.3 и ал.4 от ЗЗД. Сключеният между
9
тези две дружества договор от 18.06.2018г. представлява по съществото си, а не според това
как е озаглавен или качеството, в което са посочени страните, а според неговото съдържание
и съгласно действително уговореното относно неговите съществени елементи, между които
е предмета на договора и поетите с него права и задължения, договор за заместване в права и
задължения. С него „З.Ф.“ ЕООД е прехвърлил на „А.М.“ ООД всички свои права и
задължения по всички действащи договори за управление и поддръжка, т.е. цялото
правоотношение, в резултат на което приобретателят замества прехвърлителя като страна по
тези договори. В чл.3 и чл.4 от договора страните са се споразумели „А.М.“ ООД да събира
от етажните собственици всички дължими от тях, съгласно сключените индивидуални
договори, които са неразделна част от договора, такси за поддръжка и управление, които
такси да представляват и размера на възнаграждението за „А.М.“ ООД, а съгласно чл.1 и
чл.2 от договора „А.М.“ ООД се е съгласил и задължил да извършва всички дейности по
управление и поддръжка на комплекс „А. 1“ в к.к. Елените с цел нормалното му
функциониране. Този начин на уговаряне придава на договора характер на заместване в
съществуващо правоотношение, при което прехвърляне на правоотношението е допустимо
да се съчетават правилата на цесия и на заместването в дълг по смисъла на чл.102 от ЗЗД.
Заместването на изпълнителя с друго лице прави последното титуляр на вземане на
уговореното възнаграждение и има за последиця придобИ.ето на активна процесуална
легитимация в един процес. Ответникът, който има качеството на кредитор по отношение на
дейностите по осъществяване на поддръжката в комплекса, е изразил съгласието си като е
приел съглашението между стария („З.Ф.“ ЕООД) и новия („А.М.“ ООД) длъжник, според
което досегашният длъжник се освобождава от дълга и се замества с нов длъжник. Не само с
уведомяването от страна на „З.Ф.“ ЕООД на етажните собственици, че от 2018-а година
именно „А.М.“ ООД извършва дейностите по поддръжката в комплекса и на това дружество
следва да се извършват плащанията на годишните такси, но и с оглед факта, че
действително оттогава единствено това дружество осъществява тези дейности в комплекса,
а ответникът му е заплащал сумите за потребени в неговия самостоятелен обект ток и вода,
заплатил му е таксата за поддръжка за 2019-а година, не е възразявал по размерите на
претендираните от ищеца суми по силата на договора, е достатъчно да се приеме, че е
изразил достатъчно ясно съгласието си „А.М.“ ООД да продължава вместо „З.Ф.“ ЕООД да
осигурява поддръжката в комплекса, без да е било налице противопоставяне от негова
страна, което от своя страна означава, че е приел работата, извършена от ищеца, а
съгласието му той да продължава да извършва тези дейности по управление и поддръжка
съществува и понастоящем.
Въобще няма основание да бъде прието, че и двете дружества за продължили да
имат едновременно задължения да осъществяват дейностите по поддръжката в комплекса, в
който случай една част от етажните собственици в комплекса да са били обвързани по
силата на договори с „А.М.“ ООД, който единствен и извършвал дейностите и е разходвал
средствата за това, а другата час от тях да продължават да изискват изпълнение от и да
дължат плащане на „З.Ф.“ ЕООД. „А.М.“ ООД няма качеството на търговски представител,
независимо от упълномощаванията, които са направени в изпълнение на предвиденото в
10
договора между двете дружества, не е и подизпълнител само заради това, че в подзаглавието
на договора между двете дружества е посочено „за подизпълнител на дейностите по
поддържане и управление“. Наред с това ответникът изрично е упълномощил „З.Ф.“ ЕООД
със сключването на договора между тях, последният да има право да прехвърли правата по
договора на трето лице, което да изпълнява задачите по поддръжката, т.е. задължението по
договора, което от една страна опровергава тезата на особения представител на ответника,
че договорът е сключен с оглед личността на изпълнителя. Положението на „А.М.“ ООД е
именно на страна, в качеството му на изпълнител, по валидно възникнало, развило се и
съществуващо с ответника-възложител Е.Д.С. облигационно отношение по осъществяване
дейностите по управление и поддръжка в комплекса, с насрещни права и задължения на тези
страни по този договор.
Доказа се по несъмнен и категоричен начин, че ответникът е дължал на ищеца към
датата на предявяване на иска сумите за такси, уговорени в процесния договор като
годишни възнаграждения за 2019-а, 2020-а и 2021-а години, през който период договорът е
действал и валидно е обвързвал ищеца и ответника, както и че ответникът не е изпълнил
това свое основно договорно задължение да извърши плащанията в уговорените срокове, но
и след настъпванто на изискуемостта на вземанията. Извършеното от ответника плащане в
хода на делото, с което е погасил задължението си по една от главниците, а именно за 2019-а
година, следва да бъде взето предвид от съда на основание чл.235, ал.3 от ГПК, съответно да
има за последица отхвърляне на иска за нейното заплащане поради извършено от ответника
плащане. Така ответникът остава да дължи годишните възнаграждения, всяко от които в
размер на 273 евро, за 2020-а и 2021-а години, както и мораторните лихви върху платената и
неплатените главници, за периодите от изискуемостта на всяка от тях до датата на
предявяване на исковете, които мораторни лихви са доказани по размер. Годишните
възнаграждения, които продължават да се дължат като незаплатени за двете календарни
години, следва да се присъдят ведно със законната лихва, считано от предявяване на
исковете.
Тъй като всички предявени от ищеца суми са били изискуеми към датата на
предявяване на иска, ответникът слева да бъде осъден да заплати на ищеца сумата по
разноските в общ размер на 1 165 лева, съгласно списъка на разноските, включваща 300 лева
платена държавна такса, 15 лева такса за наложена възбрана, 300 лева възнаграждение за
особен представител на ответника и 550 лева за платено адвокатско възнаграждение.
Ответникът не е извършвал разноски по делото, не претендира заплащането на
такива, а и с оглед изхода на делото разноски не му се следват на основание чл.78, ал.3 от
ГПК, поради което съдът не дължи произнасяне по такива неизвършени и непретендирани
разноски.
Мотивиран от гореизложеното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
11
ОТХВЪРЛЯ предявения от „А.М.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: град ***, представлявано от управителя А. М. Т., иск за осъждане на Е.Д.С.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянен адрес в Република България:
град ***, Код по Булстат ***, да му заплати сумата в размер на 273 евро (двеста седемдесет
и три евро), представляваща годишно възнаграждение за 2019г. съгласно чл.5, ал.1 от
Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А. 1“ от
06.02.2013г., ведно със законната лихва, считано от 18.09.2021г. до окончателното
изплащане на главницата, поради погасяване на задължението в резултат на извършено
плащане след предявяване на иска.
ОСЪЖДА Е.Д.С., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянен
адрес в Република България: град ***, Код по Булстат ***, ДА ЗАПЛАТИ на „А.М.“ ООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от управителя А.
М. Т., следните суми: сумата в размер на 66,04 евро (шестдесет и шест евро и 04 евроцента),
представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 01.05.2019г. до 17.09.2021г.
върху главницата от 273 евро, представляваща годишно възнаграждение за 2019г. съгласно
чл.5, ал.1 от Договор за поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс
„В.А. 1“ от 06.02.2013г.; сумата в размер на 273 евро (двеста седемдесет и три евро),
представляваща годишно възнаграждение за 2020г. съгласно чл.5, ал.1 от Договор за
поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А. 1“ от
06.02.2013г., ведно със законната лихва, считано от 18.09.2021г. до окончателното
изплащане на главницата, и сумата в размер на 38,29 евро (тридесет и осем евро и 29
евроцента), представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 01.05.2020г. до
17.09.2021г.; сумата в размер на 273 евро (двеста седемдесет и три евро), представляваща
годишно възнаграждение за 2021г. съгласно чл.5, ал.1 от Договор за поддръжка на площите
и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А. 1“ от 06.02.2013г., ведно със законната
лихва, считано от 18.09.2021г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в
размер на 10,61 евро (десет евро и 61 евроцента), представляваща мораторна лихва,
начислена за периода от 01.05.2021г. до 17.09.2021г.
ОСЪЖДА Е.Д.С., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, постоянен
адрес в Република България: град ***, Код по Булстат ***, ДА ЗАПЛАТИ на „А.М.“ ООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от управителя А.
М. Т., сумата в размер на 1 165 лв. (хиляда сто шестдесет и пет лева), представляваща
направени по делото съдебни и деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
12