№ 40557
гр. София, 13.11.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 65 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ПОЛИНА ЛЮБ. АМБАРЕВА
като разгледа докладваното от ПОЛИНА ЛЮБ. АМБАРЕВА Гражданско
дело № 20231110116455 по описа за 2023 година
Делото е образувано по искова молба на „НИСИМА“ЕООД, ЕИК : ********* ,с
която срещу "Ателие 84"ЕООД са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни
искове ,с правно основание чл.232,ал.2, от ЗЗД,чл.232,ал.2,пр.2 от ЗЗД,чл.233,ал.1,пр.2 от
ЗЗД и чл.92 от ЗЗД ,, която е редовна, а предявените с нея искове са допустими.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден отговор на исковата молба.
Налице са предпоставките за насрочване на делото за разглеждане в открито
заседание. Представените от ищеца документи с изключение на Протокол от 05.08.2022 г.
следва да се приемат като писмени доказателства, тъй като са допустими, относими и
необходими за изясняване на делото от фактическа страна.
По отношение на Протокол от 05.08.2022 г. е направено оспорване от ответника,
имащо характер на оспорване на неговата автентичност, доколкото се излагат твърдения, че
той не е автор на изявленията в документа.
В тази връзка следва да се дадат указания на ответника изрично да уточни дали иска
по отношение на този документ да бъде открито производство по чл. 193 ГПК, респ. ищецът
следва да заяви желае ли да се ползва от документа като следва последния да бъде задължен
да представи и оригинала на същия.
Искането на ищеца за допускане на ССчЕ не е конкретизирано ,тъй като не са
поставени задачи към вещото лице,поради което следва да бъде отложено произнасянето на
съда за о.с.з.
Следва да бъде уважено искането на ответника и да бъдат допуснати до разпит
двама свидетели,при режим на довеждане ,които ще свидетелстват за относими към спора
обстоятелства,посочени в отговора на исковата молба.
Така мотивиран, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 01.02.2024год. в 11,30 часа, за когато да
се призоват страните, като им се изпрати и препис от настоящото определение, а на ищеца –
и препис от отговора на исковата молба .
ПРИЕМА представените от ищеца документи като писмени доказателства по
делото с изключение на Протокол от 05.08.2022 г., по отношение на който УКАЗВА на
ответника в 1-седмичен срок от получаване на препис от настоящото определение изрично
1
да посочи дали иска откриване на производство по реда на чл. 193 ГПК за проверка на
неговата автентичност съобразно направеното оспорване, както и УКАЗВА на ищеца в 1-
седмичен срок от получаване на препис от настоящото определение изрично да заяви дали
желае да се ползва от оспорения документ.
СЛЕД ПОСТЪПВАНЕ НА СТАНОВИЩАТА НА СТРАНИТЕ ДЕЛОТО ДА СЕ
ДОКЛАДВА.
ОТЛАГА произнасянето по искането на ищеца за допускане на ССчЕ след
уточняване на конкретни задачи към вещо лице.
ДОПУСКА до разпит ,при режим на довеждане от страна на ответника "Ателие
84"ЕООД ,двама свидетели ,които ще свидетелстват относно обстоятелствата посочени в
писмения отговор.
ИЗГОТВЯ следния проект за доклад на основание на основание чл. 140, ал. 3 вр. чл.
146, ал. 1 и ал. 2 ГПК:
1.Предявени са от ищеца "Нисима "ЕООД срещу ответника "Ателие 84"ЕООД
обективно кумулативно съединени осъдителни искове ,както следва :
-с правно основание чл.232,ал.2, от ЗЗД, за заплащане на сумата от 10 902,14лв.,,с
вкл. ДДС ,представляваща дължим наем за периода от 01.07.2022год. до 05.08.2022год.
,ведно със законната лихва от 30.03.2023год. ,до окончателното й заплащане;
- с правно основание чл.232,ал.2,пр.2 от ЗЗД, за заплащане на разходи за
консумативи за месец 03.2022 г. - 4096,33 лв., месец 04.2022 г. - 4230,91 лв., месец 06.2022
г. - 3530,81 лв., месец 07.2022 г. - 3972,20 лв., ведно със законната лихва от 30.03.2023год.
,до окончателното им заплащане;
- с правно основание чл.233,ал.1,пр.2 от ЗЗД за заплащане на сумата от 8 913,64 лв.
с ДДС,представляваща обезщетение за щети и промени в Имота , ведно със законната лихва
от 30.03.2023год. ,до окончателното им заплащане;
С правно основание чл.92 от ЗЗД вр. чл.18 от Договора за наем от 01.08.2021год., за
заплащане на сумата в размер на 1 793,88 лв. неустойка за периода от 26.11.2022 г. до
09.01.2023 г. върху сумата от 40 772,39 лв., както и сумата в размер на 2709,40 лв. ,неустойка за
периода 10.01.2023 до 28.03.2023 г. върху сумата от 35 646,03 лв.
2.В исковата молба ищецът твърди ,че предоставил на ответника по силата на
Договор за наем от 01.08.2021год. ,в качеството му на наемател за временно и възмездно
ползване еднофамилна жилищна сграда с басейн, с идентификатор 68134.1944.3010.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-68/02.12.2010
г. на Изпълнителния директор на АГКК, представляваща, съгласно документ за собственост
Жилищна сграда № 2, с адрес: гр. София, район Витоша, ул. „Полк. Антон Кръстев“ № 7Б,
със застроена площ от 134,40 кв.м. и разгърната застроена площ с включен сутерен от 451,20
кв.м. ,за жилищни нужди ,като имотът бил отдаден под наем с оборудване и
обзавеждане,подробно описано в Приложение № 2 към договора за срок от 12 месеца
,считан от датата на подписването му – 01.08.2021год.
Ищецът твърди ,че срокът на договора изтекъл на 01.08.2022год. като страните не
продължили наемното правоотношение.Наемателя бил в имота до 05.08.2022год.,вкл. ,на
която дата бил подписан протокол относно освобождаването на имота и констатирани
нанесени щети и промени в имота от страна на наемателя.
Твърди ,че не бил заплатен дължимия месечен наем в размер на 4000 евро без ДДС
,дължим по банков път от 1-во до 5-то число на текущия месец, като ответника останал
задължен за наем м.юли 2022год. в размер на 9387,98лв. с ДДС и за периода 1-5 август
2022год. в размер на 1514,16лв. с ДДС.
Освен това твърди ,че страните били уговорили наемателят да заплаща дължимите
за ползването на имота такса битови отпадъци,данък за собственост ,всички консумативни
2
разходи ,включително електричество,ВиК услуги,интернет,поддръжка и почистване на
басейна и прилежащите към имота зелени площи.В тази връзка било уговорено ,че същите
първоначално ке заплащат от наемодателя ,като в последствие наемателят се задължава да
ги възстанови в срок от 5 календарни дни след получаване на фактура от наемодателя.
Наемателят заплащал за своя сметка и 1/3 от разходите за услуги във връзка с
поземления имот с идентификатор 68134.1944.1181, в който се намира жилищната сграда и
басейнът, предмет на Договора за наем, а именно разноски за озеленяване, почистване /вкл.
снегопочистване/ и поддръжка на частта от имота. Разноските за описаните услуги се
заплащат от Наемодателя, като Наемателят дължи да му ги възстанови по банкова сметка в
срок до 5 календарни дни след получаване на фактура.
Така твърди ,че ответника останал задължен за разноски за консумативни разходи :
- за месец март 2022год. общ размер от 4 096,33лв.,за което била издадена фактура
№ 293/27.04.2022 г.,включващи : газ . 3,13лв. ; охрана-1626.44 лв.; Електрическа енергия -
1294.31 лв.; Интернет-91.49 лв.; Градина - 260.00 лв.; Вода - 138.24 лв.
- за месец април 2022год. в общ размер от 4230,91лв. с ДДС ,за което била издадена
фактура № 347/26.05.2022 г,включващи : За поддръжка градина - 400.00 лв.;За Интернет -
91.42 лв.;За охрана - 1650.00 лв.;За газ - 3.13 лв.;За вода - 115.20 лв.;За ел. енергия - 1266.01
лв.
-месец юни 2022год. в общ размер от 3 530,81лв. с ДДС ,за което била издадена
фактура № **********/28.07.2022 г.,включващи : За вода - 13.82 лв.;За поддръжка градина -
400.00 лв.;За Интернет - 91.49 лв.;За охрана - 1650.00 лв.;За газ - 3.13 лв.;За електрическа
енергия - 784.00 лв.
- месец юли 2022год. в общ размер от 3 972,20лв. с ДДС ,за което била издадена
фактура № **********/25.08.2022 г.,включващи : За газ - 3.13 лв.;Басейн - 450.91 лв.;За
поддръжка градина - 400.00 лв.;За охрана - 1650.00 лв.;За Интернет-91.49 лв.;За
електрическа енергия - 688.53 лв.;За вода - 26.11 лв.
Ищецът твърди ,че при освобождаване на имота бил подписан Протокол от
05.08.2022 г., в който били описани констатирани щети и промени по Имота ,които били
остойностени , както следва: Лакиране на маса в хол - 500 лв.; Корекция с боя на стени -
1500 лв.; Транспорт, монтаж мебели в средна спалня - 500 лв.; Монтаж контакти ключове в
средна спалня - 200 лв.; Щета на плот от камък /в кухня7 пред мивката/ - по оферта от City
Stone 2020 /оферта № 227/ - 17 330 лв. Въпреки, че подмяната на плота от камък в кухнята
била на стойност по оферта - 17 330 лв., страните се уговорили, че наемателя следва да
заплати само сумата от 9000 лв. без ДДС.Общо задължението възлизало на 11 700лв. без
ДДС или на 14 040лв. с включен ДДС.
Предвид неизпълнението на посочените задължения ищеца твърди ,че отправил до
ответника нотариална покана, със срок за доброволно изпълнение чрез плащане на сумата в
общ размер на 40 77239 лв. ,връчена на последния на 25.11.2022год. , чрез нотариус Евгения
Братоева, per. № 547, на Нотариалната камара на РБ.
На 09.01.2023год. ответникът заплатил по банков път само част от задължението в
размер на 5 126,36лв.,което било отнесено по реда на чл.76 от ЗЗД към задължението по
Протокол от 05.08.2022год. в общ размер от 14 040лв.,като след съответното приспадане на
платеното претендира остатъка от 8 913,64лв.
Освен това твърди ,че наемателя дължи и неустойка ,съгласно чл.18 от Договора ,в
поради забава в плащането на наема или друга сума ,дължима на наемодателя и в
уговорените срокове в размерна 0,1% на ден върху незаплатената сума ,за всеки ден
забава.Така твърди ,че ответника му дължи за периода от 26.11.2022 г. /денят, следващ деня
на получаване на нотариалната покана/ до 09.01.2023 г. /денят на частично плащане/ ,
уговорената договорна неустойка по чл. 18 от Договора за наем, за 44 дни върху сумата от
3
40 772,39 лв. - неустойка в размер на 1 793.88 лв.За периода от 10.01.2023 г. до 28.03.2023 г.
претендира неустойка върху сумата от 35 646,03 лв. - неустойка за 76 дни забава, в размер на
2709,40 лв.
Претендира и деловодни разноски.
3.В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника „Ателие
84“ЕООД,в който предявените искове се оспорват като неоснователни изцяло.
Ответникът не оспорва сключването на наемния договор от 01.08.2021год. със
съответното му съдържание,както и че същия бил прекратен ,поради изтичането на срока му
,като наемателя освободил наетия имот в указания му от наемодателя срок.
Не оспорва заплатените наемни вноски за периода от 01.08.2021год. до
01.06.2022год.,както и че на 09.01.2023г. заплатил по сметката на ищеца сумата от 5126.36
лева.Сочи ,че е предоставил в полза на наемодателят парична гаранция за добросъвестно
изпълнение на задълженията по договор съгласно условията на чл. 13.
Оспорва заявените претенции на ищеца за заплащане на разноски за лакиране на
маса в хол - 500 лева;корекция на стени с боя - 1500 лева;транспорт и монтаж на мебели в
средна спалня - 500 лева;монтаж на контакти и ключове в средна спалня - 200 лева, както и
Плот от камък в кухня /пред мивка/ - 9000 лева.
Твърди ,че както наетите помещенията , така и обзавеждането което е било в тях
били в перфектно състояние и по никакъв начин не се налагало извършване на какъвто и де
е било ремонт – боядисване на стени и лакирване на маса.Оспорва претенцията за транспорт
и монтаж на мебели средна стая,тъй като не се налагал ремонт на повредена мебел.Оспорва
и претенцията в размер на 9 000лв. ,тъй като наемателят ползвал имота с грижата на добър
стопанин и не бил увредил обзавеждането или неговата структура.Счита тази претенция и за
недоказана по размер.
В тази връзка оспорва съдържанието и автентичността на протокол ,като твърди ,че
положеният подпис за наемател не е подписван от представителя по закон на ответника,а от
приложеното копие към исковата молба не се установявало и в присъствието на кои страни
и за какво бил съставен.
Оспорва и да е изпаднал в забава в дължимостта на задълженията,тъй като страните
били постигнали споразумение с оглед прекратяването на договора,поради изтичането на
срока му ,задълженията за наем и консумативи за периода от юни - август 2022г. да бъдат
прихванати от заплатеният от наемателя при сключване на договора депозит.
Във връзка с това споразумение ответникът довнесъл сумата от 5 126,36лв.,чрез
която да бъдат погасени задълженията му за наем и консумативи,поради което оспорва
твърдението на ищеца ,че е отнесъл същата към репарирането на вреди.
Ответникът е направил и възражение за прихващане,но в случай ,че ищецът оспори
съществуващата между тях уговорка,на задължението по фактури на обща стойност от 21
246.03 лева с ДДС, с част от депозита заплатен при сключване на договора, целият в размер
на 12 000 евро или 23466.02 лева до размера на по-малкото ,по фактури :293/27.04.2022г. на
стойност от 4096.33 лева с ДДС;347/26.05.2022г. на стойност от 4230.91 лева с
ДДС;33/28.07.2022г. на стойност от 3530.81 лева с ДДС;25/05.07.2022г. на стойност от
9387.98 с ДДС. По този начин и след извършеното прихващане, твърди от заплатеният
депозит да остава сума за връщане от страна на наемодателя в размер на 2 219.99 лева.
Също така с внесената сума от 5 126,36лв. твърди ,че общо сумата която е
надвнесена от ответника към ищеца е в размер на 7 346.35 лева. Предвид посоченото,
насрещно задължение на наемодателя - ищец в размер на 7346.35 лева, прави възражение
за прихващане със сумата от 5486.36 лева с ДДС, представляваща наем за периода от 01 -
05.08. 2022г. и режийни разходи, обективирани в позиции 1 и 2 от фактура №
56/25.08.2022г. от надплатената сума, като останалите позиции приема за спорни и не ги
признава .
Сочи ,че след извършеното прихващане ще се считат за погасени всички задължения
на ответника във връзка с договора за наем. Като сумата от 1859.99 лева, явяваща се разлика
между заплатените от ответника суми и възникналите във връзка с договора задължения се
явява платена на отпаднало основание и следва да бъде върната от страна на ищеца.
Ето защо, счита за неоснователни предявените искове и като такива, същите
4
следва да бъдат отхвърлени.Претендира деловодни разноски.
4.Доказателствената тежест се разпределя по следния начин :
По иска по чл.232,ал.2 от ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че между страните е
налице валидно облигационно отношение по договор за наем, по което ищецът е
предоставил за временно и възмездно ползване определена вещ на ответника, която се е
ползвала до посочената в исковата молба дата 05.08.2022год. и размерът на процесните
вземания за незаплатен наем, а в тежест на ответника – че е заплатил търсените суми.
По иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в доказателствена тежест на
ищеца е да установи наличието през исковия период на наемно правоотношение
между
страните и предаване на наетия имот на наемателя, както и размера на разходите за
имота през процесния период , а при установяване на тези обстоятелства в тежест на
ответника е да докаже, че ги е заплатил.
По исковете с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за обезщетения за
претърпени загуби по време на ползването на вещта в тежест на ищеца е да докаже:
наличието на валидно облигационно правоотношение с ответника, възникнало по силата на
договор за наем за процесния имот; прекратяването на договора; настъпването за ищеца на
вреди от ползването на имота от ответника, което предполага ищецът да установи
конкретното състояние, в което имотът му е бил върнат от наемателя след прекратяване на
ползването, стойността на необходимия ремонт за възстановяване на имота в състоянието, в
което се е намирал към момента на предаването му на наемателя, а в тежест на ответника
да докаже, че настъпилите в имота вреди се дължат на причина, за която той не отговаря.
По исковете с правно основание чл. 92 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже
наличието на главните задължения, наличие на писмена уговорка за неустойка ,изпадането
на ответника в забава в плащането на всяко от тях .
В тежест на ответника по предявените искове е да докаже плащане на
задълженията, както и да установи при условията на насрещно доказване възраженията си,
от които черпи изгодни за себе си правни последици.
По възражението за прихващане ,съдът ще се произнесе ,след като ищецът
изрично посочи дали оспорва постигнато споразумение между страните всички възникнали
и оставащи задължения на ответника да бъдат прихванати от внесения депозит по чл.13 от
договора.
За да се уважи възражението за прихващане следва да са изпълнени условията на чл.
103 от ЗЗД, а именно – наличие на насрещни еднородни вземания (задължения),
изискуемост на вземанията и ликвидност,като доказването на наличието на активно вземане
/по основание и размер/ е в тежест на ответника.
ОБЯВЯВА за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства:
сключването между страните на Договор за наем от 01.08.2021 г. за процесния имот срещу
заплащане на месечна наемна цена в последен размер на 4 000 евро без ДДС; предоставяне
на имота за ползване на ответника на 01.08.2021 г.; прекратяване на договора поради
изтичането на срока му на 01.08.2022год. и освобождаването на имота от ответника .
УКАЗВА на страните, че следва най-късно в първото по делото заседание да
изложат становището си във връзка с дадените указания и доклада по делото, както и да
предприемат съответните процесуални действия, като им УКАЗВА, че ако в изпълнение на
предоставената им възможност не направят доказателствени искания, те губят възможността
да направят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК. УКАЗВА на страните, че ако
отсъстват повече от един месец от адреса, който са съобщили по делото или на който
5
веднъж им е било връчено съобщение, са длъжни да уведомят съда за новия си адрес, като
такова задължение имат страните и когато те са посочили електронен адрес за връчване. При
неизпълнение на това задължение, както и когато страната е посочила електронен адрес за
връчване, но го е променила, без да уведоми съда, или е посочила неверен или
несъществуващ адрес, всички съобщения ще бъдат приложени към делото и ще се смятат за
редовно връчени.
ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената
държавна такса се връща на ищеца.
УКАЗВА на страните, че за приключване на делото със спогодба е необходимо
лично участие на страните или на изрично упълномощен за целта процесуален представител,
за който следва да се представи надлежно пълномощно.
УКАЗВА на страните, че за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на
бързина и ефективност може да бъде използван способът медиация.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6