№ 5782
гр. С., 03.02.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в закрито заседание на
трети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ПЛАМЕНА С. ТРЕНЧЕВА
като разгледа докладваното от ПЛАМЕНА С. ТРЕНЧЕВА Гражданско дело
№ 20241110148543 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 140 ГПК.
Производството по делото е образувано по искова молба на С. П. Л., И. Ц. Л., К. М.
М., Д. М. М., Л. М. М. и С. П. М. срещу „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, ДАНАОС
ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД и „АКСИОН Пропърти“ ЕООД.
В исковата молба се твърди, че С. П. Л. е собственик на Апартамент № 76, находящ се
на втори етаж, в сграда „Г, Паркомясто № 23, находящо се в подземния гараж в сутерена на
сграда „Г”, Паркомясто № 24, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда „Г”,
които имоти се намирали в сграда с идентификатор 68134.2044.1908.3.19, като за
поддръжката и управлението на недвижимия имот е подписала Договор за поддръжка и
управление на недвижим имот в жилищен комплекс „**********“ с „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“
ООД, вписан при Служба по вписванията - гр. С. под Акт 79, том XI, дело №*****, вх. peг.
№*****/27.07.2023 г.
Твърди се, че И. Ц. Л. е собственик на Апартамент №59, находящ се на втори етаж в
сграда „В“, в сграда с идентификатор 68134.2044.1908.2.11, ПАРКОМЯСТО №28, находящо
се в подземния гараж в сутерена на сграда „В“, на сграда с идентификатор
68134.2044.1908.2.19 и ПАРКОМЯСТО №32, находящо се в подземния гараж в сутерена на
сграда „В“ на сграда с идентификатор 68134.2044.1908.2.19. За поддръжката и управлението
недвижимия имот подписал Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в
жилищен комплекс „**********“ с „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, вписан при Служба
по вписванията - гр. С. под Акт 51, том ***, дело №*****, вх. peг. №*****/20.12.2023 г.
Твърди се, че К. М. М., е собственик на АПАРТАМЕНТ №75, находящ се на втори
етаж, в сграда „Г“, в сграда с идентификатор 68134.2044.1908.3.9 и ПАРКОМЯСТО №14,
находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда Г, на кота. на сграда с идентификатор
68134.2044.1908.3.19, като за поддръжката и управлението на недвижимия имот е подписала
Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен комплекс „**********“ с
1
„ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, вписан при Служба по вписванията - гр. С. под Акт 78, том XI,
дело №*****, вх. peг. №****/27.07.2023 г.
Твърди се, че Д. и Л. М.и, са собственици на АПАРТАМЕНТ №58, находящ се на
втори етаж, на кота +3,40 м., в сграда „В“, с идентификатор 68134.2044.1908.2.10 и
ПАРКОМЯСТО №17, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда на сграда с
идентификатор 68134.2044.1908.2.19, като за поддръжката и управлението недвижимия
имот подписали Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен
комплекс „**********“ с „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, вписан при Служба по вписванията -
гр. С. под Акт 87, том XI, дело №******, вх. peг. №*****/27.07.2023 г. Посочват, че към
датата на подаването на исковата молба част от сградите, които съставляват жилищен
комплекс „**********“ и в които се намират гореописаните недвижими имоти, са въведени
в експлоатация от компетентните органи, но друга част, както и целият Комплекс, в който са
разположени тези сгради, обаче не е въведен в експлоатация, като останалите сгради и общи
части в Комплекса не са завършени и/или въведени в експлоатация. Твърдят, че от месец
септември 2023 г. до м. декември 2023 г., от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД е
начислявана част от уговорената такса за подръжка и управление (между 60-64 %), пълната
такса „Капиталови разходи - сграда“ и пълната такса „Капиталови разходи-обща
инфраструктура“ и др. консумативни разноски, като размерът на тази такса е бил
определена едностранно от страна на ответното дружество, предвид етапа на завършеност
на комплекса. Сочат, че от септември 2023 г. до подаването на исковата молба заплащали
дължимите такси. Твърди се, че от месец 09.2023 г. до м. 12.2023 г. С. Л. е заплащала на
„ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД такса поддръжка и управление в размер на 343, 54 лева (65% от
уговореното) и 100 % от таксите по такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови
разходи-обща инфраструктура“- 41, 20 лева, като равностойност на 21,08 евро). От месец
януари до месец април 2024 г. заплащала такса за поддръжка и управление в размер на 535,
92 лева, която била 100 % от уговорената в подписания с ответната страна договор като
същата е била едностранно увеличена от ответника, както и 100 % от таксите по такса
„Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41, 20
лева, като равностойност на 21,08 евро). От месец май 2024 г. от страна на „АКСИОН
Пропърти“ ЕООД, по отношение на С. Л. се начислявали, респ. същата надлежно заплащала
такса за поддръжка и управление в размер на 535, 92 лева, представляваща 100 % от
уговорената в подписания с „Планекс Инвест“ ООД договор - 271, 01 евро или 530, 12 лева с
ДДС и едностранно увеличена, както и 100 % от таксите по такса „Капиталови разходи-
сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41, 20 лева, като
равностойност на 21,08 евро). От месец 09.2023 г. до м. 12.2023 г. от страна на „ПЛАНЕКС
ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за собствените на К. М. недвижими имоти, са
начислявани такса поддръжка и управление в размер на 324,96, 54 лева (60,6 % от
уговорената в подписания с ответната страна договор - 259, 19 евро или 507,12 лева с ДДС),
100% от такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща
инфраструктура“ (38,98 лева, като равностойност на 19,94 евро). От месец януари до месец
април 2024 г. от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за
2
собствените на К. М. недвижими имоти, са начислявани такса за поддръжка и управление в
размер на 506,94 лева , както и такса „Капиталови разходи- сграда“ и такса „Капиталови
разходи-обща инфраструктура“ (38,98 лева, като равностойност на 19,94 евро). От месец май
2024 г. от страна на „АКСИОН Пропърти“ ЕООД, по отношение на М. М., за собствените на
К. М. недвижими имоти, се начислявала такса за поддръжка и управление в размер на 506,94
лева, както и такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови разходи-обща
инфраструктура“ (38,98 лева, като равностойност на 19,94 евро). Твърди се, че фактурите по
описаните по-горе суми са издавани на името на М. Д. М. (баща на К. М.), като сумите за
периода от месец септември 2023 г. до месец март 2024 г. съответно за месец юли 2024 г. са
заплатени от С. П. М. (майка на К. М.), а сумите от месец април до момента на подаването
на исковата молба са заплатени от М. Д. М. (баща на К. М.). От месец 09.2023 г. до м.12.2023
г. от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за собствените на Д. и
Л. М.и недвижими имоти са начислявани такса поддръжка и управление в размер на 343,54
лева, за м. 11.2023 г. - 100% от такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови
разходи-обща инфраструктура“ (41,20 лева, като равностойност на 21,08 евро. От месец
януари 2024 г., от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, по отношение на М. М., за
собствените на Д. и Л. М.и недвижими имоти е начислена такса за поддръжка и управление
в размер на 535,92 лева, както и такса „Капиталови разходи-сграда“ и такса „Капиталови
разходи-обща инфраструктура“ (41,20 лева, като равностойност на 21,08 евро). От месец май
2024 г., от страна на „АКСИОН Пропърти“ ЕООД, по отношение на М. М., за собствените на
Д. и Л. М.и недвижими имоти се начислявала такса за поддръжка и управление в размер на
535,92 лева, както и такса „Капиталови разходи-обща инфраструктура“ (41,20 лева, като
равностойност на 21,08 евро). Фактурите по описаните по-горе суми са издавани на името
на М. Д. М., а всички начислени суми за периода от месец септември 2023 г. до месец март
2024 г., съответно за месец юли 2024 г., са заплатени от С. П. М. (майка на К. М.). Всички
начислени суми от месец април до момента на подаване на настоящата искова молба били
заплатени от М. Д. М.. Твърди се, че на И. Ц. Л. за първи път са начислени с Фактура
№48/31.05.2024 г., издадена от „АКСИОН Пропърти“ ЕООД суми за такса поддръжка и
управление, такса „капиталови разходи- сграда“ и такса „капиталови разходи - обща
инфраструктура“ за периода месец декември 2023 г. до месец май 2024 г., а именно: за
периода 20.12.2023 г. -31.12.2023 г. за Ап. №59 е начислена такса за поддръжка и управление
в размер на 214, 37 лева с вкл. ДДС; такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 8,24
лева и такса „капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер на 8,24 лева, а за
паркомясто №28 е начислена такса за поддръжка и управление в размер на 16,40 лева, такса
„капиталови разходи - сграда“ в размер на 0,62 лева и такса капиталови разходи - обща
инфраструктура“ в размер на 0,62 лева. За паркомясто №32 е начислена такса за поддръжка
и управление в размер на 19,68 лева, такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 0,76
лева и такса капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер 0,76 лева. От месец
януари 2024 г., до момента на депозиране на исковата молба за Ап. №59, е начислена такса
управление и поддръжка в размер на 535, 92 лева с вкл. ДДС, такса капиталови разходи -
сграда в размер на 20,60 лева и такса капиталови разходи - обща инфраструктура в размер
3
на 20,60 лева. За паркомясто №28 е начислена такса за поддръжка и управление в размер на
40,33 лева с вкл. ДДС, такса „капиталови разходи - сграда“ в размер на 1,55 лева и такса
„капиталови разходи - обща инфраструктура“ в размер на 1,55 лева. За паркомясто № 32 е
начислена такса за поддръжка и управление в размер 49,21 лева с вкл. ДДС, такса
„капиталови разходи - сграда“ в размер на 1,89 лева и такса „капиталови разходи - обща
инфраструктура“ в размер на 1,89 лева. Твърди се, че всички начислени суми за периода
месец декември 2023 г. до месец юли 2024 г., в размер на 5111,93 лева с вкл. ДДС са
заплатени от С. П. Л. (майка на И. Ц. Л.). Твърдят, че сключените договори за управление
и поддръжка съдържат множество неравноправни клаузи, поради което същите
договори са нищожни, а всички платени суми били заплатени без основание. Твърдят,
че неравноправна клауза е клаузата по т.2.4, според която собственикът няма право да откаже
приемането на предоставяните от Инвеститора услуги/извършваните дейности, както и че
дори и да ги откаже, същият дължи плащане на уговорената такса в Договора. Освен това
неравноправна е била клаузата по т. 3.2, ал.2, б. „в“, според която неизползването на
Обектите и съоръженията за общо ползване от собственика или временното ограничаване на
достъпа му до тях, не е основание за намаляването на таксата (възнаграждението), съответно
- за отказ за плащането им. Считат, че неравноправна е и клаузата по т.4.2, ал. 4, в която е
било посочено, че първата такса се дължи в срок до 30 дни, след датата на придобиване на
Обекта (нотариално прехвърляне) и подписване на приемо-предавателния протокол за
приемане на владението на Обекта, без да се съобразява обстоятелството дали услугите се
предоставят в цялост. Твърдят, че клаузата по т.4.2, ал. 5 също е неравноправна, като в нея
било посочено, че ако Собственикът отсъства повече от 3 месеца, следва да заплати таксата
авансово. Твърдят, че клаузата по т.4.6, ал. 2, която определяла дължимата такса по неясен
начин, доколкото същото било разделено на два етапа - след въвеждането на сградата в
експлоатация и след въвеждането на ЦЕЛИЯ Комплекс в експлоатация. Считат, че клаузата
по т. 5.2, ал.2 също е неравноправна, доколкото само и единствено по преценка на
Инвеститора, същият можел да налага ограничителни санкции на Собственика, без да е
включено или загатнато задължение за преценка на вида, степента и тежестта на
нарушението и т.н. Посочват, че клаузата по т.5.5, предвиждаща възможността на
Собственика да преустанови плащания единствено при системно неизпълнение от страна на
Инвеститора също е неравноправна. На следващо място твърдят неравноправност на
клаузата по 7.3, която предвиждала обвързване на потребителя с договора, което зависило от
волята на друго лице, на което прехвърля правото си на собственост. Твърдят нищожност и
на неустойката предвидена по т.7.4, доколкото уговорената неустойка е била равна на по-
голямата сума измежду продажната цена и данъчната оценка на разпоредителен акт,
извършен от Собственик, при неизпълнение на условията на клаузата на т.7.3. Твърдят, че
клаузата по т.8.2, предвиждаща, че Инвеститорът, в лицето на ответното дружество има
право, без да необходимо съгласие на ищците, по всяко време да прехвърли правата си по
договора за поддръжка и управление на трето лице, неопределено към момента на
подписване на договора лице. Считат, че с така уговорените неравноправни клаузи се
достига до неравновесие между търговеца и потребителите. На следващо място твърдят, че
4
изпълнението на посочените в описаните по-горе договори за поддръжка и управление,
задължения от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД,
респ. „АКСИОН Пропърти“ ЕООД, не е започнало или ако е започнало, същото не е в
уговорения между страните обем. Считат, че няма да е налице пълно изпълнение до
сключването на идентични договори за поддръжка с всички собственици, респ. за периода от
закупуването на описаните по-горе недвижими имоти до 11.11.2023 г., когато сградите са
снабдени с електричество, респ. до въвеждането в експлоатация на целия Комплекс.
Посочват, че в периода от закупуването на недвижимите имоти от тях до 11.11.2023 г.,
използването по предназначение на закупените самостоятелни обекти и паркоместа е било
невъзможно, поради липсата на електричество в сградите, находящи се в Комплекса.
Твърдят, че поради невъзможността за използване на имотите, всички платени суми по
договора за управление за платени без основание. Твърдят, че съгласно т. 3.3, ал. 2,
„ПЛАНЕКС ИНВЕС“ ООД и „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД са поели задължение да
сключат идентични Договори за управление и поддръжка с всички Собственици, закупили
самостоятелни обекти и/или паркоместа в сгради, находящи се в Комплекс. Твърдят, че
комплексът не отговаря на законовите изисквания за комплекс от затворен тип, съгласно
уредбата на ЗУЕС. Считат, че с оглед забраната по чл. 176 от ЗУТ. за ползването на строежи
или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган по чл. 177 от
ЗУТ, какъвто е настоящият случай, плащането на такси в пълен размер е било без
основание.
С оглед гореизложеното моли съдът прогласи нищожността на сключения между С.
П. Л. и „Планекс Инвест“ ООД, Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в
жилищен комплекс „**********“, сключен на 27.07.2023 г., а в условията на евентуалност
при отхвърлянето на главния иск да прогласи нищожността на клаузите по т.2,4, т. 3.2. ал.2,
б. „в“, т. 4.2. ал. 4, т.4.2, ал. 5, т.4.2, ал. 5,т.4.2, ал. 6, т.5.2, т.5.5, т.7,3, т.7,4 и 8.2 от същия
договор.
С оглед гореизложеното моли съдът прогласи нищожността на сключения между И.
Ц. Л. и „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД, Договор за поддръжка и управление на
недвижим имот в жилищен комплекс „**********“, сключен на 20.12.2023 г., а в условията
на евентуалност при отхвърлянето на главния иск да прогласи нищожността на клаузите по
т.2,4, т. 3.2. ал.2, б. „в“, т. 4.2. ал. 4, т. 4.2, ал. 5, т. 4.6, ал. 2, т. 5.2, т.5.5, т.7,3, т.7,4 от същия
договор.
Моли съдът да прогласи нищожността на сключения между К. М. М. и „ПЛАНЕКС
ИНВЕСТ“ ООД, Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен
комплекс „**********“, сключен на 27.07.2023 г., а в условията на евентуалност при
отхвърлянето на главния иск да прогласи нищожността на клаузите по т.2,4, т. 3.2. ал.2, б.
„в“, т. 4.2. ал. 4, т.4.2, ал. 5, т.4.2, ал. 5, т.5. 2, т.5.5,т.7,3, т.7,4 и т.8.2 от същия договор.
Моли съдът да прогласи нищожността на сключения между и „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“
ООД и Д. М. М. и Л. М. М. Договор за поддръжка и управление на недвижим имот в
жилищен комплекс „**********“, подписан на 27.07.2023 г., а в условията на евентуалност
5
при отхвърлянето на главния иск да прогласи нищожността на клаузите по т.2,4, т. 3.2. ал.2,
б. „в“, т. 4.2. ал. 4, т.4.2, ал. 5, т.4.6, ал. 2, т.5.2, т.5.5,т.7,3, т.7,4 и т.8.2 от същия договор.
Моли съдът да осъди „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД да заплати на С. П. Л. сумата в
общ размер на 3928, 09 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми за
АПАРТАМЕНТ № 76 , ПАРКОМЯСТО № 23 и Паркомясто № 24 заплатени в периода
28.09.2023 г. до 17.04.2024 г., както и мораторна лихва върху тях в общ размер на 315,12 лв.
за периода от 28.09.2023 г. до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД да заплати на С. П. Л. сумата в
общ размер на 3928, 09 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми за
АПАРТАМЕНТ № 76, находящ се на втори етаж в сграда Г, ПАРКОМЯСТО № 23, находящо
се в подземния гараж на сграда Г и Паркомясто № 24, находящо се в подземния гараж на
сграда Г, заплатени в периода 28.09.2023 г. до 17.04.2024 г., както и мораторна лихва върху
тях в общ размер на 315,12 лв. за периода от 28.09.2023 г. до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД да заплати на С. П. М. сумата в
общ размер на 3157,46 лв. по издадени фактури на името на М. Д. М. представляваща
неоснователно начислени и платени суми за АПАРТАМЕНТ №75, находящ се на втори етаж,
в сграда Г и ПАРКОМЯСТО №14, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда Г,
заплатени в периода 02.10.2023 г. до 31.03.2024 г., както и мораторна лихва върху тях в общ
размер на 267,08 лв. за периода от 02.10.2023 г. до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД да заплати на С. П. М. сумата в
общ размер на 3320,45 лв. по издадени фактури на името на М. Д. М. представляваща
неоснователно начислени и платени суми за АПАРТАМЕНТ №58, находящ се на втори етаж
в сграда В и ПАРКОМЯСТО №17, находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда В,
заплатени в периода 02.10.2023 г. до 31.03.2024 г., както и мораторна лихва върху тях в общ
размер на 284,43 лв. за периода от 02.10.2023 г. до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД да заплати на М. Д. М. сумата в
размер на 558,81 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми за
АПАРТАМЕНТ №75, находящ се на втори етаж, в сграда Г и ПАРКОМЯСТО №14,
находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда Г, заплатена на 02.5.2024 г., както и
мораторна лихва върху тях в общ размер на 22,58 лв. за периода от 02.05.2024 г. до
15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД да заплати на М. Д. М. сумата в
общ размер на 592,38 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми за
АПАРТАМЕНТ №58, находящ се на втори етаж, в сграда В и ПАРКОМЯСТО №17,
находящо се в подземния гараж в сутерена на сграда В, заплатена на 02.5.2024 г., както и
мораторна лихва върху тях в общ размер на 23,93 лв. за периода от 02.05.2024 г. до
15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „Аксион Пропърти“ ЕООД да заплати на С. П. Л. сумата в общ
размер на 1769, 34 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми за
6
АПАРТАМЕНТ № 76, находящ се на втори етаж в сграда Г, ПАРКОМЯСТО № 23, находящо
се в подземния гараж на сграда Г и Паркомясто № 24, находящо се в подземния гараж на
сграда Г, заплатени в периода 10.06.2024 г. до 29.07.2024 г., както и мораторна лихва върху
тях в общ размер на 30,86 лв. за периода от 10.06.2024 г. до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „Аксион Пропърти“ ЕООД да заплати на С. П. Л. сумата в общ
размер на 5111, 93 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми по
отношение на И. Ц. Л. за АПАРТАМЕНТ № 59, находящ се на втори етаж, в сграда В и
Паркомястото № 28, находящо се в подземния гараж на сграда В, заплатени в периода
17.06.2024 г. до 29.07.2024 г., както и мораторна лихва върху тях в общ размер на 103,57 лв.
за периода от 17.06.2024 г. до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „Аксион Пропърти“ ЕООД да заплати на М. Д. М. сумата в общ
размер на 1114, 70 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми в за
АПАРТАМЕНТ № 75, находящ се на втори етаж, в сграда Г и Паркомястото № 14, находящо
се в подземния гараж на сграда Г, заплатени в периода 10.06.2024 г. до 28.06.2024 г., както и
мораторна лихва върху тях в общ размер на 24,52 лв. за периода от 10.06.2024 г. до
15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „Аксион Пропърти“ ЕООД да заплати на М. Д. М. сумата в общ
размер на 1180, 77 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми в за
АПАРТАМЕНТ № 58, находящ се на втори етаж, в сграда В и Паркомястото № 17,
находящо се в подземния гараж на сграда В, заплатени в периода 10.06.2024 г. до 28.06.2024
г., както и мораторна лихва върху тях в общ размер на 25,98 лв. за периода от 10.06.2024 г.
до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „Аксион Пропърти“ ЕООД да заплати на С. П. М. сумата в
размер на 558, 98 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми в за
АПАРТАМЕНТ № 75, находящ се на втори етаж, в сграда Г и Паркомястото № 14, находящо
се в подземния гараж на сграда Г, заплатена на 27.07.2024 г., както и мораторна лихва в
размер на 4,23 лв. за периода от 27.07.2024 г. до 15.08.2024 г.
Моли съдът да осъди „Аксион Пропърти“ ЕООД да заплати на С. П. М. сумата в
размер на 592, 34 лв., представляваща неоснователно начислени и платени суми в за
АПАРТАМЕНТ № 58, находящ се на втори етаж, в сграда В и Паркомястото № 17,
находящо се в подземния гараж на сграда В, заплатена на 27.07.2024 г., както и мораторна
лихва в размер на 4,49 лв. за периода от 27.07.2024 г. до 15.08.2024 г.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника
„ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, с който оспорва предявените искове като неоснователни.
Счита, че оспорените договори са действителни, както и всички техни клаузи, като
обвързват страните по тях. Сочи, че е инвеститор на жилищен комплекс, които е реализиран
върху поземлен имот с площ от над 90 дка, с 13 многофамилни жилищни сгради (блокове),
всяка от които с по три надземни нива с апартаменти и едно подземно ниво с мазета и
паркоместа, с редови жилища от различен тип, с обща инфраструктура и обекти и
съоръжения за общо ползване. Твърди, че за да може „**********“ да функционира, а не
само да бъде изграден, като жилищен комплекс от затворен тип е сключвал еднакви по
съдържанието си договори с лицата, придобили право на собственост върху отделни
7
самостоятелни обекти на територията на комплекса. Посочва, че договорите бил с цел
нормалното управление на комплекса, като целял да постигне баланс между интересите на
собствениците като цяло, на всеки отделен собственик, както и лицето, отговарящо за
управлението. Твърди, че т. 2.4. и т. 3.2., ал. 2, б. „в“ от договорите установяват, че техният
предмет е единен. Счита, че доколкото целта на договора е цялостната поддръжка на
комплекса, клаузите предвиждали, че всеки отделен собственик ще дължи уговореното
възнаграждение, дори фактически да не се е възползвал от някоя от възможностите, тъй като
комплексът имал нужда от обща грижа. Посочва, че при неточно изпълнение на отделните
дейности са предвидени съответни права и възможности за въздействие в полза на
възложителите. Оспорва твърдението, че клаузата по т.4,2, ал.4 предвиждаща, че таксата се
дължи от момента на придобиване на собствеността е неравноправна, доколкото по този
начин е било разумно. Твърди, че клаузата по т. 4.6., ал. 2 е в интерес на собствениците,
доколкото единствено инвеститорът разполагал с достатъчно информация да формира
точния размер на таксата към момента на подписването на договорите. Счита, че останалите
оспорени клаузи от ищците са неправилно тълкувани, доколкото те не са отчели връзката
помежду им и основното им предназначение, да обслужват както интересите на отделните
собственици и в цялост, така и специфичните нужди на комплекса. Твърди, че договорите
съдържат клаузи, които поставят размера на дължимите такси в зависимост от въведената в
експлоатация част от комплекса. Оспорва твърдението, че използването по предназначение
на закупените самостоятелни обекти е било невъзможно от придобиването им до 11.11.2023
г., поради което начисляването на такси е без основание. Счита, че задължението на
собственика не следва да се разбира буквално като такова да обитава закупения
самостоятелен обект - жилище, а да се ограничи в използването му само съобразно
предназначението му да задоволява жилищни нужди. Твърди, че извършил всички дейности
по въвеждането на сградата в експлоатация в най-кратки срокове. Посочва, че дейностите по
т. 2.2. се извършват за сметка на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД още преди въвеждане в
експлоатация на каквато и да е част от жилищния комплекс. Твърди, че съгласно
предварителни договори купувачите още няколко години преди придобиване на съответното
право на собственост са били наясно, че договорите могат да бъдат сключени или с
„ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, или с „посочено от него дружество“. Оспорва, че комплексът
не отговаря на изискванията за затворен комплекс, като оспорва да е налице изискване
договорите по чл.2 ЗУЕС да са сключени с всички купувачи относно всички обекти на една
и съща дата. Счита, че по отношение на „**********" са налице всички условия по § 1, т. 3
от ДР на ЗУЕС, за да се приеме, че представлява жилищен комплекс от затворен тип, тъй
като е обособен в един УПИ, в него са построени сгради в режим на етажна собственост,
спазват условия за контролиран достъп на външни лица, по отношение на самостоятелните
обекти се сключват договори за управление и поддръжка и същите се вписват в съответната
служба по вписванията. Твърди, че а налице предвидените в договорите основания за
начисляване, съответно - за претендиране от ищците на сумите, обективирани в
изпращаните им фактури. Счита, че е изпълнявал точно в количествено, качествено и
времево отношение задълженията си по сключените с ищците договори. С оглед
гореизложеното моли за отхвърлянето на всички предявени искове и присъждането на
сторените по делото разноски.
Правна квалификация:
Предявени са главни искове с правна квалификация чл.26, ал. 1 пр. 1 ЗЗД вр. чл. 143
ЗЗП, с които се иска прогласяването за нищожни сключените от ищците с ответниците
Договори за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен комплекс
„**********“, а в условията на евентуалност са предявени искове с правна квалификация
чл.26, ал. 1 пр. 1 ЗЗД вр. чл. 143 ЗЗП на прогласяването на нищожността на отделни клаузи
от процесните договори, които искове са съединени кумулативно с осъдителни искове по чл.
8
55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, с които се претендира платените от ищците суми като платени без
основание.
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНАТА ТЕЖЕСТ съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК.
По исковете с правна квалификация чл.26, ал. 1 пр. 1 ЗЗД вр. чл. 143 ЗЗП в тежест на
ищците е да докажат сключването на твърдените Договори за поддръжка и управление на
недвижим имот в жилищен комплекс „**********“ със соченото в исковата молба
съдържание, както и че договорът противоречи на императивни материалноправни
разпоредби, в частност, че съдържа неравноправни клаузи по чл. 143 ЗЗП.
В тежест ответника е да докаже направените в отговора на исковата молба твърдения,
а именно, че договорите са действителни, както и оспорените от ищците клаузи.
По исковете с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД в тежест на ищците е да
докажат даването на процесните суми, а в тежест на ответника – наличието на основание за
получаването/задържането й.
ОТДЕЛЯ на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК като безспорни и ненуждаещи се от
доказване между страните по делото обстоятелствата, че между страните са твърдените
Договори за поддръжка и управление на недвижим имот в жилищен комплекс „**********“
със соченото в исковата молба съдържание, както и че ищците са заплатили в полза на
ответника „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД твърдените в исковата молба суми.
По доказателствата:
Следва да се приемат представените от ищците с исковата молба и ответника с
отговора на исковата молба документи като писмени доказателства по делото.
Искането на ищците по чл. 186 ГПК да се изиска от Столична Община, район „В.“,
Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК) и Столична регионална дирекция по
строителен Контрол всички строителни книжа съгласувани и одобрени архитектурни
документи, протоколи, разрешения за строеж, документи, въз основа на които се
удостоверява етапа на строителство, в това число, удостоверения за въвеждане в
експлоатация и др., въз основа на които е разрешено, изпълнява се и/или изпълнено
планираното строителство на жилищен комплекс с търговско наименование „**********“,
изграждащ се в Поземлен имот с идентификатор 68134.2044.1908 е относимо и допустимо и
следва да бъде уважено.
Искането на ищците по чл. 192 ГПК да се изиска служебна информация от
„ЕЛЕКТРОХОЛД БЪЛГАРИЯ“ ЕООД относно снабдяването с електрическа енергия на
находящите се и въведени в експлоатация сгради, в това число Сграда с идентификатор
68134.2044.1908.2 и Сграда с идентификатор 68134.2044.1908.3, находящи се на територията
на Поземлен имот с идентификатор 68134.2044.1908, както и да представи информация
дали, от страна на „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД, ЕИК *********, е подавано заявление,
ведно с необходимите за това документи, за изкупуване на изградените трафопостове и
кабелни линии до „Електрохолд България“ , както и да се предостави копие от това
заявление, както и информация за входящ номер и дата на подаването му. Следва да
представи информация и дали въведените в експлоатация сгради, находящи се в Поземлен
имот с идентификатор 68134.2044.1908 са снабдени с електричество, както да се предостави
информация за основанието въз основа на което е направено това, началния момент на
снабдяването им с електричество, съответно дали преди 11.11.2023 г., същите са били
електроснабдени.
Искането на ищеца за назначаване на съдебно-техническа експертиза е относимо и
допустимо.
9
Искането за назначаване на съдебно-счетоводна експертиза е относимо и допустимо,
но ответникът „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД е възразил срещу това искане, доколкото не
оспорва извършените от ищците плащания. С оглед на това и обстоятелството, че другите
ответници не са подали отговори на исковата молба искането следва да бъде отложено за
първото открито съдебно заседание.
Искането по чл. чл. 190 ГПК за задължаването на „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“ ЕАД
да представи всички вписани 33 броя договори за поддръжка и управление на
самостоятелни обекти изградени в обект с идентификатор 68134.2044.1908, както и
издадените фактури и съответно дали е получавало плащания по тях за комплекс
„**********“ следва да бъде уважено по отношение на издадените фактури и плащания, по
които ищците са страни, а по отношение на договорите за поддръжка и управление същото
следва да бъде отхвърлено, доколкото ищците са представили техните договори, а договори
с други лица неотносими по настоящето дело.
Искането по чл. 190 ГПК за задължаване на ответника „ПЛАНЕКС ИНВЕСТ“ ООД да
представи всички вписани договори за поддръжка и управление на самостоятелни обекти
изградени в обект с идентификатор 68134.2044.1908 следва да бъде оставено без уважаване,
доколкото ищците са представили техните договори, а договори с други лица неотносими по
настоящето дело. Същото се отнася и по отношение на направеното идентично искане по
отношение на „Аксион Пропърти“ ЕООД.
По изложените съображения и на основание чл. 140, ал. 1 от ГПК Софийски районен
съд
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото в открито съдебно заседание на 04.06.2025 г. от 11:20 ч. за която
дата и час:
Да се призоват страните, като им се връчи препис и от настоящото определение;
На ищеца да се изпрати и препис от отговора на исковата молба.
ПРИЕМА представените с исковата молба и отговора на исковата молба документи
като писмени доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 186 ГПК в срок до първо съдебно заседание
Столична Община, район „В.“, Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК) и
Столична регионална дирекция по строителен Контрол да представят всички строителни
книжа, съгласувани и одобрени архитектурни документи, протоколи, разрешения за строеж,
документи, въз основа на които се удостоверява етапа на строителство, в това число,
удостоверения за въвеждане в експлоатация и др., въз основа на които е разрешено,
изпълнява се и/или изпълнено планираното строителство на жилищен комплекс с търговско
наименование „**********“, изграждащ се в Поземлен имот с идентификатор
68134.2044.1908, като им УКАЗВА, че при неизпълнение на това задължение може да им
бъде наложена глоба.
УКАЗВА на ищеца на основание чл. 192 ГПК да представи нарочна писмена молба,
препис от която да се изпрати на „ЕЛЕКТРОХОЛД БЪЛГАРИЯ“ ЕООД за представяне на
исканата информация.
ДОПУСКА изслушване на съдебно-техническа експертиза със задачи, поставени от
ищците в исковата молба при депозит в размер на 400 лв., вносими от ищците в
едноседмичен срок от получаването на препис от настоящето определение.
НАЗНАЧАВА за вещо лице АЛЕКСАНДРЕТА НИКОЛАЕВА ВЪРБАНЧОВСКА
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 190 ГПК ответникът „ДАНАОС ДЕВЕЛОПМЕНТ“
10
ЕАД да представи в едноседмичен срок издадените фактури и съответно да представи
информация дали е получавало плащания по тях за комплекс „**********“ по отношение на
ищците, като му УКАЗВА, че при неизпълнение на това задължение могат да бъдат
приложени последиците на чл. 161 ГПК.
ОТЛАГА произнасянето по искането за назначаване на съдебно-счетоводна
експертиза за първото открито съдебно заседание.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖАВАНЕ останалите доказателствени искания на ищците.
УКАЗВА на страните, че ако в изпълнение на предоставената им възможност не
направят доказателствени искания, те губят възможността да направят това по-късно, освен
в случаите по чл. 147.
СЪДЪТ НАПЪТВА страните към спогодба, медиация, преговори или друг подходящ
според тях начин за извънсъдебно и доброволно уреждане на споровете помежду им.
На страните се указва, че при приключване на делото със спогодба, ще бъде върната
половината от внесената държавна такса. Ако страните решат да започнат процедура по
медиация, делото ще бъде спряно, а давност няма да тече, така че не съществува опасност от
накърняване на права или злоупотреба с такива. Извънсъдебното уреждане на спора би било
в полза на страните с оглед запазване на добрите отношения между тях, както и предвид
възможността да бъдат спестени значителни по размер суми, свързани с евентуални
разноски в исковото производство или пък принудително изпълнение на задълженията
(разноски в изпълнителния процес).
УКАЗВА на страните, че, ако някоя от тях живее или замине за повече от един месец
в чужбина, е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се връчват
съобщенията. При неизпълнение на тези указания, всички съобщения ще се прилагат по
делото и ще се смятат за редовно връчени.
УКАЗВА на страните, че, ако някоя от тях отсъства повече от един месец от адреса,
на който веднъж му бъде връчено съобщение, е длъжна да уведоми съда за новия си адрес.
При неизпълнение на тези указания, всички съобщения ще се прилагат по делото и ще се
смятат за редовно връчени.
УКАЗВА на страните, за възможността да бъде постановено неприсъствено решение.
Съгласно чл. 238 ГПК (1) “Ако ответникът не е представил в срок отговор на исковата молба
и не се яви в първото заседание по делото, без да е направил искане за разглеждането му в
негово отсъствие, ищецът може да поиска постановяване на неприсъствено решение срещу
ответника или да оттегли иска. (2) Ответникът може да поиска прекратяване на делото и
присъждане на разноски или постановяване на неприсъствено решение срещу ищеца, ако
той не се яви в първото заседание по делото, не е взел становище по отговора на исковата
молба и не е поискал разглеждане на делото в негово отсъствие. Ако ищецът предяви отново
същия иск, прилага се чл. 232, изречение второ. (3) Ако ищецът не е посочил и не е
представил доказателства с исковата си молба и ответникът не е подал в срок отговор, и
двете страни не се явят в първото заседание по делото, без да са направили искане делото да
се гледа в тяхно отсъствие, делото се прекратява.“
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
11
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12