РЕШЕНИЕ
№ 10323
гр. София, 30.05.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. Г.
при участието на секретаря Диана Г. Димитрова
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. Г. Гражданско дело №
20231110104735 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба на И. Г. П. срещу „Белвю
проперти“ ООД и „Посеви груп“ ЕООД, с която са предявени претенции за
обявяване на относителна недействителност поради накърняване на интереса
на ищеца като кредитор на договор за ипотека, сключен между ответниците с
Нотариален акт № **/**.**.**** г., том *, рег. № ****, нот. дело № **/****
г.на нотариус Г. Н., в частта, с който ответникът „Белвю проперти“ ООД е
учредило ипотека в полза на другия ответник – „Посеви груп“ ЕООД, върху
два недвижими имота – паркоместа №№ 1 и 15 – обособена част от подземния
паркинг на етаж -1 на сграда, построена в недвижим поземлен имот с
идентификатор 68134.4337.1.28, и адрес: С., ул. „Б.“ № **.
В исковата молба се твърди, че ищецът сключил с ответника „Белвю
пропърти“ ООД договор за продажба на недвижим имот – апартамент, за
който бил сключен Нотариален акт акт № **/**.**.**** г., том *, рег. № ****,
нот. дело № **/***** г. на ***** К. К., като същият следвало да се построи до
31.03.2018 г. В договора била уговорена неустойка за забава и тъй като
сградата била въведена в експлоатация едва на 20.02.2020 г. първият ответник
дължал на ищеца 13 200 лева неустойка за периода от април 2018 г. до януари
2020 г., като ищецът има и съдебно решение за това вземане по гр. дело №
22354/2021 г. на Софийския районен съд, 157. състав, в сила. На 07.12.2018 г.
ответникът „Белвю проперти“ ООД бил ипотекирал описаната си сграда в
полза на втория ответник – „Посеви груп“ ЕООД, за дълг на трето лице – И.
К.. Тъй като ответникът нямал други активи освен посочената сграда, се иска
да се обяви относителна недействителност на сключената ипотека.
1
В законоустановения срок е подаден отговор от ответника – „Посеви
груп“ ЕООД, с който предявеният иск се оспорва по основание. Излагат се
твърдения, че искът следва да се квалифицира като такъв по чл. 135, ал. 3 ЗЗД
– за увреждане на бъдещ кредитор, поради което следвало да се установи
специална цел на „Посеви груп“ ЕООД да увреди ищеца, а такава не е
доказана. При всички случаи се оспорва този ответник да е знаел, че уврежда
ищеца като кредитор на „Белвю пропърти“ ООД. Освен това се поддържа, че
атакуваният договор за ипотека от 07.12.2018 г. е всъщност такъв за
преучредяване на ипотека, която „Белвю проперти“ ООД било вече учредило
в полза на други лица ипотеки, и ипотеката от 2018 г. е била с цел
обезпечаване на рефинансиране на кредитите, като ако не е била направена,
имотите са щели да бъдат изнесени на публична продан. Поради това се иска
отхвърляне на иска.
В законоустановения срок (изтекъл на 15.07.2023 г.) не е подаден
отговор от ответника – „Белвю пропърти“ ООД.
В съдебното заседание ищецът претендира, че има интерес от
уважаване на иска, тъй като процесните паркоместа можело да се продадат
като идеални части от общи части на сградата, а и поради факта, че
притежавал друг недвижим имот в същата сграда, към който да ползва
паркоместата като принадлежност. В писмени бележки поддържа, че
извършеният акт на разпореждане от ответника „Белвю пропърти“ ООД
представлявал безвъзмездна сделка – обезпечение на чужд дълг, като цитира
практика на Върховния касационен съд (ВКС) в тази насока. Ответникът
„Посеви груп“ ЕООД поддържа, че ипотеката е извършена възмездно, тъй
като този ответник бил финансирал преди това кредит, по който длъжник бил
„Белвю пропърти“ ООД и поради това ставало въпрос за система от сделки.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
обстановка:
Относно качеството „кредитор“ на ищеца:
Съгласно представен на лист 60 – 63 от делото Нотариален акт №
**/**.**.**** г., том *, рег. № ****, нот. дело № **/***** г.г. на ***** К. К. с
№ 201 от регистъра на Нотариалната камара, ищецът е закупил от ответника
„Белвю пропърти“ ООД недвижим имот – апартамент с площ 77,32 кв.м. с
адрес: С., ул. „Б.“ № **, ет. 5, ап. 13, като ако сградата не се въведе в
експлоатация до 31.03.2018 г. посоченото ответно дружество ще дължи
неустойка в размер на 1 % от продажната цена за всеки месец забава.
Съгласно представено на лист 65 – 66 от делото в препис Решение №
20211043/12.11.2021 г. по гражданско дело № 22354/2021 г. на Софийския
районен съд, 157. състав, влязло в сила на 11.01.2022 г., ответникът „Белвю
пропърти“ ООД е осъден да плати на ищеца неустойка за забавено въвеждане
на сградата в експлоатация по посочения нотариален акт в размер на 13 200
лева и законна лихва от 20.04.2021 г. до окончателното плащане.
Относно учредената ипотека:
2
Съгласно представен на лист 39 от делото Нотариален акт за учредяване
на договорна ипотека акт № **/**.**.**** г., том *, рег. № ****, нот. дело №
**/**** г. на нотариус М. Г. с № *** от регистъра на Нотариалната камара,
ответникът „Белвю пропърти“ ООД е учредил в полза на втория ответник –
„Посеви груп“ ЕООД договорна ипотека върху 19 отделни недвижими имота,
сред които и процесните паркоместа №№ 1 и 15 в подземния паркинг на
сградата с адрес: С., ул. „Б.“ № **, за обезпечение на заем, предоставен от
втория ответник на управителя на първия ответник „Белвю пропърти“ ООД,
със срок на изплащане от 3 месеца и при лихва от 0,15 % за целия период на
договора, като заемът бил осигурен за рефинансиране на задължение на
управителя на първия ответник към друго дружество – „Маршал кредит груп“
АД, получен през 2014 г. В т. ΙΙΙ от договора е уговорена неустойка за забава
по договора за заем в размер на 2,5 % за всеки месец забава след падежа (30
% годишно).
Съгласно представената от ищеца на лист 94 – 95 от делото справка от
партидата на първия ответник – „Белвю пропърти“ ООД, водена за създаване
на бъдещ имотен регистър от Агенцията по вписванията още на 05.05.2016 г.
(вписване под № 43) първият ответник е ипотекирал процесните две
паркоместа с №№ 1 и 15 в полза на „Маршал кредит груп“ АД.
Съгласно представени на лист 50 – 59 от делото молби от
кредитополучателя, вписани между 13.04.2020 г. и 02.09.2020 г. – втория
ответник „Посеви груп“ ЕООД, са заличени договорни ипотеки върху 10 от
ипотекираните 19 самостоятелни обекта в сградата с адрес: С., ул. „Б.“ № **,
различни от процесните паркоместа №№ 1 и 15.
Съгласно представен на лист 74 – 75 от делото протокол за извършено
разпределение от 26.01.2023 г. по изпълнително дело № 20229240401260 на
частен съдебен изпълнител Г.К. от публична продан на процесното
паркомясто № 1 в полза на втория ответник – „Посеви груп“ ЕООД, са
разпределени 21 165,67 лева, като за последното са разпределени 20 418,07
лева и не са останали суми за разпределение към ищеца, който е присъединен
взискател по делото.
Съгласно представен на лист 76 – 77 от делото протокол за извършено
разпределение от 26.01.2023 г. по изпълнително дело № 20229240401260 на
частен съдебен изпълнител Г. К. от публична продан на процесното
паркомясто № 15 в полза на втория ответник – „Посеви груп“ ЕООД, са
разпределени 16 791,22 лева, като за последното са разпределени 16 197,95
лева и не са останали суми за разпределение към ищеца, който е присъединен
взискател по делото.
По отношение на сградата:
Съгласно представено на лист 64 от делото Удостоверение за
въвеждане в експлоатация № 164/20.02.2020 г. на главния архитект на
Столичната община сградата с адрес: С., ул. „Б.“ № **, е въведена в
експлоатация на посочената дата.
Съгласно архитектурния проект на сградата, представен на лист 253 от
3
делото, в подземния паркинг са обособени 17 гаража и 6 мазета, които по
проект следва да се отделят със стени.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от
правна страна:
Предявен е иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД за прогласяване на сделка за
учредяване на ипотека за относително недействителна по отношение на
учредилия ипотека в полза на трето лице.
Искът се разглежда, ако с обявяването на относителна недействителност
на ипотеката за ищеца би възникнала възможност за по-лесно
удовлетворение, ако вторият ответник е длъжник на ищеца, като е извършил
сделка, с която е затруднил удовлетворението на ищеца и другата страна по
сделката – ипотекарният кредитор е знаел за увреждането.
Неоснователни са аргументите на ответника, че искът следвало да се
квалифицира като такъв за увреждане на бъдещ кредитор – по делото е
представен нотариален акт, според който ищецът е имал право да получи от
първия ответник – „Белвю пропърти“ ООД, неустойка за забавено въвеждане
на сграда в експлоатация, което е възникнало на 30.04.2018 г. – един месец
след срока за въвеждане на сградата в експлоатация по договора с ищеца от
2017 г. Същевременно договорната ипотека е учредена чак на 07.12.2018 г.,
когато първият ответник вече е имал задължение към ищеца. Искът се
квалифицира по чл. 135, ал. 1 ЗЗД.
За да се уважи искът следва да се установи, че сключеният от първия
ответник – „Белвю пропърти“ ООД, ипотечен договор от 07.12.2018 г. е
обременил имуществото на дружеството с обезпечение, което не е
съществувало преди това и така е затруднил удовлетворението на ищеца. В
случая обаче се установява, че двата процесни имота – паркоместа №№ 1 и
15, са били ипотекирани от първия ответник още на 05.05.2016 г., като тази
ипотека не е била заличена към датата, на която ищецът е сключил
нотариалния си акт с първия ответник от 30.06.2017 г. Следователно върху
имотите – предмет на иска, е тежало ипотечно право още преди ищецът да
влезе в договорни отношения с първия ответник и положението му не е
влошено. Тъй като липсва увреждане на ищеца, искът следва да се отхвърли.
Относно разноските:
При този изход на спора право на разноски има ответникът на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Ответникът „Посеви груп“ ООД е доказал разноски в размер на 2500
лева – адвокатски хонорар по договор от 12.06.2023 г. (на лист 266 от делото),
който съдържа и разписка за плащане. Ищецът възразява за прекомерност на
този хонорар, като възражението е неоснователно, тъй като делото има
известна правна сложност, както и интерес от 20 000 лева (данъчни оценки,
интересът при преценка на коефициентите на удовлетворение в
изпълнителното дело пряката икономическа полза на ищеца би била около
1400 лева), което обуславя хонорар близък до поискания от ответника.
Поради това следва да му се присъдят общо 2500 лева разноски.
4
Другият ответник не претендира разноски и не следва да му се
присъждат.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Г. П. иск с правна квалификация чл. 135,
ал. 1 ЗЗД за прогласяване на относителна недействителност по отношение
на ищеца И. Г. П. , с ЕГН: **********, и адрес: София, ул. „Ради Радев“ №
18, вх. Б, ет. 1, ап. 7, на част от договор за учредяване на договорна ипотека,
сключен между „Белвю пропърти“ ООД, с ЕИК: *********, и адрес на
управление: София, бул. „Тодор Каблешков“ № 47, ет. 2, ап. 10, и „Посеви
груп“ ЕООД, с ЕИК: *********, и адрес на управление: Ямбол, ул. „Жорж
Папазов“ № 9, ет. 4, ап. 2, с Нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № 44/07.12.2018 г., том XVII, рег. № 32264, нот. дело № 2510/2018 г.
на нотариус Милена Г.а с № 622 от регистъра на Нотариалната камара – в
частите относно т. 2.8. и 2.17, които се отнасят до паркомясто № 1 с площ
15,38 кв.м. по архитектурен проект, намиращо се в подземния паркинг (кота
„- 2,90 м“), при съседи: маневрено пространство, паркомясто № 2 и от две
страни – външни преградни стени, и паркомясто № 15 с площ 15,74 кв.м. по
архитектурен проект, намиращо се в подземния паркинг (кота „- 2,90 м“), при
съседи: маневрено пространство, паркомясто № 16, външна преградна стена,
и паркомясто № 14, и двете намиращи се в подземния паркинг на сграда – с
идентификатор 68134.4337.9917.1.28, която сграда се намира в дворно място
с адрес: София, ул. „Бързарица“ № 16.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК И. Г. П. , с ЕГН: **********,
и адрес: София, ул. „Ради Радев“ № 18, вх. Б, ет. 1, ап. 7, да плати на и
„Посеви груп“ ЕООД, с ЕИК: *********, и адрес на управление: Ямбол, ул.
„Жорж Папазов“ № 9, ет. 4, ап. 2, сумата от 2500 лева (две хиляди и
петстотин лева) – разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5