Р Е Ш Е Н И Е
№ ….
гр. Луковит, 16.10.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЛУКОВИТСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, в открито съдебно заседание на осми юли през две
хиляди и двадесета година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕНЦИСЛАВ ВЪЛЧЕВ
При секретаря:
В.П.
като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 537 по описа на съда за 2019 година, за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е образувано по повод подадена искова
молба от С.Н.П. с ЕГН ********** и М.П.П. с ЕГН ********** и двамата с
постоянни адреси: гр.Л., област Л., ул. „К.” **, вх. *, ет. *, ап. *, против Г.Ц.Г.
с ЕГН ********** *** и Г.Н.Г. с ЕГН ********** ***, с която е предявен иск чл.
19, ал. 3 от ЗЗД.
В исковата молба се излагат твърдения, че двамата ищци са съпрузи, със
сключен граждански брак на 17.04.1977 г., а двамата ответници са единствените
наследници на П.Г.Т. с ЕГН **********, починала на 07.01.2019 г., като нейни
племенници и наследници по чл. 10, ал. 2, предл. 1 от Закона за наследството
/ЗН/. Твърди се, че на 28.06.2016 г. в гр.Луковит, област Ловеч, ищцата С.Н.П.
в качеството й на купувач и починалата П.Г.Т., в качеството й на продавач, са
сключили договор за продажба на недвижим имот по чл. 19 от ЗЗД, по силата на
който П.Г.Т. - вдовица, продава на съсобственичката на имота С.Н.П. следното
свое, лично имущество - недвижим имот, находящ се в с.Карлуково, община
Луковит, с административен адрес: ул. „Г. Раковски” № 6, а именно: 3/8 идеални
части от поземлен имот /ПИ/, с кад. № 639, в квартал 79, който ПИ е с площ от
около 1015 кв.м., а като урегулиран поземлен имот /УПИ/ е № III-639, в
квартал 79, по подробния устройствен план на селото, който УПИ е с площ от
около 875 кв.м., при граници и съседи: ул. „Г. Р.”, УПИ № II- 638; УПИ № XVII-637; УПИ № XVI-642 и УПИ № IV-640, заедно с
по: 3/8 идеални части от попадащите в този имот: Двуетажна масивна жилищна
сграда със застроена площ 55 кв. м., Паянтова стопанска сграда, със застроена
площ от 42 кв.м., Паянтова стопанска сграда със застроена площ от 15 кв.м. и
същите идеални части от всички подобрения и трайни насаждения в имота, за
сумата 2500 лева.
Излагат се твърдения, че посочената сума от 2500 лв. продавачката П.Г.Т. е
получила напълно и в брой от ищцата купувач – С.Н.П., непосредствено преди
страните да подпишем този договор. От този момент ищцата С.Н.П., като купувач,
е станала напълно изправна страна към продавача – П.Г.Т. и последната не е
имала никакви бъдещи имуществени претенции към ищцата П. за този имот.
Твърди се, че по този договор, продавачът се е задължил да прехвърли на
ищцата С.Н.П. собствеността си в пълен размер, който има от този имот по
нотариален ред, в разумен срок, като си запази пожизнено и безвъзмездно вещното
право на ползване на този имот и още от сключване на този договор, продавачът е
предал на ищцата П. владението на идеалните си части от недвижимия имот. Сочи
се, че договорът е в изискуемата по чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, с
нотариална заверка на подписите - peг. № 3710/ 28.06.2016 г. на Нотариуса Б.М. - peг. № 591 на НК.
В
исковата молба се сочи, че на 07.01.2019 г. П.Г.Т. е починала и не успели да
сключат окончателен договор по нотариален ред. Сочи се, че ищцата С.Н.П. и П.Г.Т.
- наследодател на ответниците, са единствените преки наследници на Н.К.Т. с ЕГН
**********, починал на 03.02.2002 г, -
ищцата П. като негова дъщеря, а П.Г.Т. -
като негова съпруга, с която имали сключен граждански брак от 13.03.1967 г., от
който заедно нямат деца.
Относно
обстоятелствата, на които се основава предявения иск, се излагат твърдения, че
на 22.10.1979 г. с Нот. акт № 76, т. I, д. № 106/ 1979 г. на PC гр.Луковит, дядото на ищцата П., по
майчина линия - Х.Т.Ц. с ЕГН **********, е продал на баща й Н.К.Т. следния свой
имот, находящ се в с.Карлуково, а именно: ½ идеална част от дворно место
в с.Карлуково, заедно с ½ идеална част от къщата и сайвана в това дворно
место, което е с площ около 800 кв.м., съставляващо парцел I- 515, в квартал 96
по плана на селото, при съседи:улица, Д. Т. В.И., В.Г.и А.Н., за сумата 1200 лева,
срещу която сума си запазил правото да живее в къщата до края на живота си,
както и срещу грижите, които е положил купувачът по гледането на продавача до
сега и срещу задължението му да го гледа до края на живота му. Твърди се, че
дядото на ищцата П. - Х.Т.Ц., който бил придобил целия недвижим имот с Нот. акт
№ 69, т. I, peг. № 260, дело № 106/ 1942 г. на PC гр.Луковит, съставен на 28.03.1942 г., останал
собственик на другата ½ идеална част от описания по-горе недвижим имот,
находящ се в с.Карлуково, а именно: ½ идеална част от дворно место в с.
Карлуково, заедно с ½ идеална част от къщата и сайвана в това дворно
место, което е с площ около 800 кв.м., съставляващо парцел I-515 в квартал 96
по плана на селото. Непосредствено след като бащата на ищцата П. придобил този
имот заедно с дядо й Х.Т.Ц., изградили друга стопанска сграда, със застроена
площ от около 13 - тринадесет кв.м.
Твърди
се, че на 22.06.1980 г. починал дядото на ищцата П. - Х.Т.Ц., а преди него на
12.04.1971 г. починала баба й С. М. Ц., родена на *** г., с която имали сключен
брак от 06.02.1927 г. и оставили единствени наследници: ищцата С.Н.П. – като
внук и наследник по чл. 10, ал. 1, пр. 1 от ЗН на нейната майка И.Х.Т., родена
на *** г. и починала на 28.03.1963 г., която е първата съпруга на
баща й Н.К.Т..
Твърди
се, че другата наследница на Х.Т.Ц. – дядо на ищцата П. и С.М.Ц. – баба на
ищцата П., е дъщеря им Н.Х.В. с ЕГН **********, починала на 24.12.2010 г.,
която е наследена от съпруга й Г. В.В. с ЕГН ********** и сина им Т.Г.В. с ЕГН **********.
Твърди
се, че на 10.02.2013 г. е починал Г. В.В., който е наследен от сина им Т.Г.В..
На 08.04.2016 г. като неженен и без низходящи и възходящи, е починал Т.Г.В. и
единствен негов наследник по 8, ал. 4 от ЗН, по съребрена линия от четвърта
степен е ищцата С.Н.П..
Навеждат
се доводи, че ищцата С.Н.П. е придобила в свое лично имущество дела от дядо си Х.Т.Ц.
и баба си С.М.Ц., починала на 12.04.1971 г., в размер на ½ идеална част
от описания по-горе недвижим имот, който по сега действащия план на
с.Карлуково, област Ловеч, представлява: поземлен имот с кад. № 639, в квартал
79, който ПИ е с площ от около 1015 кв.м., а като урегулиран поземлен имот
/УПИ/ е № III - 639, в
квартал 79, по подробния устройствен план на с.Карлуково, община Луковит,
област Ловешка, с административен адрес: ул. „Г. Р.” № *, , който УПИ е с площ
от около 875 кв.м., при граници и съседи: ул. „Г. Р.”, УПИ №N- 638; УПИ № XVII-637; УПИ №
XVI- 642 и УПИ № IV-640, заедно с попадащите в този имот:
двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ 55 кв. м., паянтова
стопанска сграда, със застроена площ от 42 кв.м., паянтова стопанска сграда със
застроена площ от 15 кв.м.
Също
така се твърди, че другата ½ идеална част от описания по-горе недвижим
имот, която част бащата на ищцата П. - Н.К.Т. възмездно е придобил на
22.10.1979 г. с Нот. акт № 76, т. I, д. № 106/ 1979 г. на PC- Луковит,
от дядото й по майчина линия - Х.Т.Ц., и с него заедно построили втората
стопанска сграда - представлява негова и на съпругата му П.Г.Т. съпружеска
имуществена общност /СИО/, която част след смъртта на Н.К.Т., починал на
03.02.2002 г., е съсобственост между ищцата С.Н.П. с 1/8 идеална част и П.Г.Т.
с 3/8 идеални части. Тези идеални части на П.Г.Т., в качеството й на продавач,
и ищцата П., като купувач, били предмет на сключения между тях на 28.06.2016 г.
в гр. Луковит, предварителен договор за продажба на недвижим имот по чл. 19 ЗЗД. Тъй като П.Г.Т. починала на 08.01.2019 г., не изпълнила задължението си да
прехвърли собствеността си върху пълния размер на притежаваните от нея идеални
части от недвижимия имот по нотариален ред на ищцата П..
Предвид
изложените в исковата молба обстоятелства, се отправя искане до съда да
постанови решение, с което на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и гл. XXXI от ГПК,
да обяви за окончателен, сключения на 28.06.2016 г. в гр.Луковит, област Ловеч,
между ищцата С.Н.П., в качеството й на купувач и П.Г.Т., в качеството й на
продавач, договор за продажба на недвижим имот по чл. 19 от ЗЗД, по силата на
който договор, П.Г.Т. - вдовица, продава на съсобственичката си С.Н.П.,
следният свой, лично имущество недвижим имот, находящ се в с.Карлуково, община
Луковит, област Ловешка, с административен адрес: ул. „Г. Р.” № *, а именно:
3/8 /три осми/ идеални части от поземлен имот /ПИ/, с кад. № 639 /шестстотин
тридесет и девети/, в квартал 79 /седемдесет и девети/, който ПИ е с площ от
около 1015 /хиляда и петнадесет/ кв.м., а като урегулиран поземлен имот /УПИ/ е
№ III-639 /трети, шестстотин тридесет и девети/, в
квартал 79 /седемдесет и девети/, по подробния устройствен план на селото,
който УПИ е с площ от около 875
/осемстотин седемдесет и пет/ кв.м., при граници и съседи: ул. „Г. Р.”,
УПИ № II- 638; УПИ № XVII-637; УПИ № XVI- 642 и УПИ № IV-640, заедно с
по: 3/8 /три осми/ идеални части от попадащите в този имот: двуетажна масивна
жилищна сграда със застроена площ 55 /петдесет и пет/ кв. м., паянтова
стопанска сграда, със застроена площ от 42 /четиридесет и два/ кв.м., паянтова
стопанска сграда със застроена площ от 15 /петнадесет/ кв.м. и същите идеални
части от всички подобрения и трайни насаждения в имота, за сумата 2500 /две
хиляди и петстотин/ лева, която сума продавачката си е получила напълно и в
брой от купувача – ищцата П., непосредствено преди страните да подпишат този
договор и от този момент купувачът станал напълно изправна страна към продавача
и последната няма никакви бъдещи имуществени претенции към купувача за този
имот. По който договор, продавачът се задължил да прехвърли на ищцата П., като
купувач, собствеността си в пълен размер, който има от този имот по нотариален
ред, в разумен срок, като си запази пожизнено и безвъзмездно вещното право на
ползване на този имот и още от сключване на този договор е предадено владението
на идеални си части от горния недвижим имот на ищцата П..
Като
писмени доказателства по делото са приети представените с исковата молба:
Удостоверение за граждански брак от 17.04.1977 г. на М.П.П. и С.Н.П.;
Предварителен договор за продажба на недвижим имот по чл. 19 от ЗЗД, peг. № 3710/ 28.06.2016 г., сключен пред нотариус Б.М.,
peг. № 591 на НК в кантората й в гр.Луковит, на
ул.’’Р.” № *; Скица № 83/ 10.05.2019 г. на община Луковит; Удостоверение за
данъчна оценка № **********/ 09.07.2019 г. на община Луковит; Удостоверение №
КАСИ 01/1/ от 02.04.2019 г. на кметство с.Карлуково за наследници на П.Г.Т.,
ЕГН **********, починала на 07.01.2019 г.; Акт за женитба № 3/ 13.03.1967 г. на
Н.К.Т. и П.Г.В.; Акт за женитба № 2/ 25.01.1956 г. на Н.К.Т. и И.Х.Ц.; Нот. акт
№ 76, т. I, дело № 106/ 1979 г. на PC - Луковит; Удостоверение № КАО 01-248/
07.2019 г. на Община Луковит за идентичност на имота; Удостоверение № КАО
01-173/ 30.05.2019 г. на Община Луковит за търпимост; Удостоверение № ККО -
55/1/ от 17.04.2019 г. на кметство с.Карлуково за наследници на Н.К.Т., ЕГН **********,
починал на 03.02.2002 г.; Нот. акт № 69, т. I, per. № 260,
д. № 106/ 1942 г. на PC - Луковит; Удостоверение за сключен
граждански брак на 06.02.1927 г. между Х.Т.Ц. и С.М.Ц.; Удостоверение № ККО -
109/1/ от 16.07.2019 г. на кметство с.Карлуково за наследници на И.Х.Т., родена
на *** г., починала на 28.03.1963 г.; Удостоверение № ККО - 107/1/ от
04.07.2019 год. на кметство с. Карлуково за наследници на С.М.Ц., родена на ***
г., починала на 12.04.1971 г.; Удостоверение № ККО - 106/1/ от 04.07.2019 г. на
кметство с.Карлуково за наследници на Х.Т.Ц., ЕГН **********, починал на
20.06.1980 г.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците Г.Ц.Г. и Г.Н.Г. не са депозирали писмен отговор на исковата молба.
В съдебно заседание, ищците редовно призовани, се явява С.Н.П.. За техен процесуален представител се явява адв. М.М., която излага доводи за основателността на исковата претенция. Твърди, че представеният предварителен договор е в изискуемата по чл. 19 ЗЗД писмена форма, касаеща сделка с обещание за продажба на недвижим имот. По делото са представени безспорни писмени доказателства, относно правото на собственост и доказване на този елемент, съгласно изискванията на чл. 363 ГПК, относно правото на собственост на П.Г.Т. на идеалните части от недвижимия имот. Посочва, че П.Г.Т. е притежавала след смъртта на съпругата си и като елемент от СИО, и като наследство 3/8 идеални части от целия имот. Именно тези 3/8 идеални части са предмет на писмения договор сключен между тях - тоест, праводателят е бил собственик на недвижимия имот, предмет на този предварителен договор. Изпълнена е и насрещната престация още в момента на сключването на договора с нейното заплащане. Също така сочи, че искът е заведен през 2019 г., защото договорът е сключен на 28.06.2016 г. и има 5 годишен срок да бъде обявен за окончателен. Именно в този 5-годишен срок е заведен иска. Относно процесния договор пояснява, че е сключен пред нотариус, подписан е от страните, които са се съгласили със съдържанието му. Самата П.Г.Т. приживе се разпоредила с имота като няма данни да е била поставена под запрещение. Моли съда да постанови решение за обявяване на процесния договор за окончателен, в което неминуемо ще се определи ищците да заплатят държавната такса при сключване на окончателен договор, която е в размер на 3 % местен данък и държавна такса, която е приравнена на нотариалната такса такава, каквато е по тарифата. Претендират се разноски.
В последното заседание по делото, ответникът Г.Н.Г.,
редовно призован, се явява лично. Посочва, че е наследница на П.Г., тъй като баща
й Н.Г. П. е брат на П.. Изразява учудване, че договорът е подписан през 2016 г.
и до 2019 г., докато тя е била жива, не е бил направен нотариален акт и не е
нотариално прехвърлен имота на леля й П.Г.Т.. Възразява срещу цената на имота
твърдейки, че сумата от 2 500 лв. не е реална. Освен това сочи, че леля й е
била възрастна жена, когато са и предадени тия 2 500 лева от С., че няма нито
един свидетел, който да е присъствал, когато тя е давала тези пари. Изразява
съмнение, че С. е наистина е дала на леля й тези пари. Иска да и бъде заплатен
наследственият дял от ищцата С.П., който и се полага като наследник на П.Г.
Ответникът Г.Ц.Г., редовно призовани, не се
явяват. Същият се яви на първото заседание по делото проведено на 17.06.2020 г.
и категорично заяви, че признава предявения иск и няма претенции към ищцата.
Съдът, с оглед становищата на страните и след
като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:
На дата 28.06.2016 г. между ищцата С.Н.П. и П.Г.Т., е сключен
предварителен договор за продажба на недвижим имот, находящ се в с.Карлуково,
община Луковит, с административен адрес: ул. „Г. Р.” № *, а именно: 3/8 идеални
части от поземлен имот /ПИ/, с кад. № 639, в квартал 79, който ПИ е с площ от
около 1015 кв.м., а като урегулиран поземлен имот /УПИ/ е № III-639, в квартал
79, по подробния устройствен план на селото, който УПИ е с площ от около 875
кв.м., при граници и съседи: ул. „Г. Р.”, УПИ № II- 638; УПИ №XVII-637; УПИ №
XVI-642 и УПИ № IV-640, заедно с по: 3/8 идеални части от попадащите в този
имот: Двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ 55 кв. м., Паянтова
стопанска сграда, със застроена площ от 42 кв.м., Паянтова стопанска сграда със
застроена площ от 15 кв.м. и идеални части от всички подобрения и трайни
насаждения в имота, за сумата 2500 лева.
От съдържанието на процесния договор е видно,
че купувачът С.Н.П. е предал сумата от 2500 лева на продавача П.Г.Т., която
сума Тодорова е получила напълно и в брой от ищцата купувач С.Н.П.,
непосредствено преди страните да подпишем договора. Продавачът П.Г.Т. се е
задължила да прехвърли на ищцата-купувач С.Н.П. собствеността си в пълен
размер, който има от този имот по нотариален ред, в разумен срок, като си
запази пожизнено и безвъзмездно вещното право на ползване на този имот и още от
сключване на този договор, тя като продавач е предала на ищцата П. владението
на идеалните си части от недвижимия имот. Самият договор е бил сключен в
изискуемата по чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, с нотариална заверка на
подписите - peг. № 3710/ 28.06.2016 г. на Нотариуса Б.М. - peг. № 591 на НК. В
договора няма уговорено доплащане на цената на имота.
Междувременно регулационният статут на имота е
променен, като това обстоятелство е установено в процеса. От приетата по делото
скица на поземлен имот № 15-539623-23.06.2020 г. издадена Служба по геодезия,
картография и кадастър гр.Ловеч се установява актуалния регулационен статут. Към
настоящия момент процесният имот отговаря на поземлен имот с идентификатор 36511.700.639,
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-857/ 11.12.2019 г. на Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: с.К., ул. „Б.“ № *, с площ 1016 кв.м., трайно предназначение
на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Незастроен имот за
жилищни нужди, при съседи: 36511.700.637, 36511.700.642, 36511.700.640,
36511.700.5185, 36511.700.638, в който имот попадат следните сгради: сграда
36511.700.639.1, със застроена площ 65 кв.м., брой етажи 2, предназначение: жилищна
сграда; сграда 36511.700.639.2, със застроена площ 48 кв.м., брой етажи 1,
предназначение: селскостопанска сграда; сграда 36511.700.639.3, със застроена
площ 15 кв.м., брой етажи 1, предназначение: селскостопанска сграда, който имот
по стария план на селото представлява - поземлен имот с кад. № 639 с площ от
около 1015 кв.м.
От приетите писмени доказателства по делото се
установява, че процесният имот - поземлен имот с кад. № 639 с площ от около
1015 кв.м. в с.Карлуково е идентичен на имота с парцел I-515
в кв. 96 по стар недействащ план на селото и с имота описан по съседи в
нотариален акт № 69, том 1, рег. № 260, дело № 106 от 28.03.1942 г. на
Луковитския околийски съд.
От приложеното копие на нотариален акт № 76,
том 1, рег. № /не се чете/, дело № 106 от 1979 г. е видно, че на 22 октомври
1997 г. дядото на ищцата П. по майчина линия - Х.Т.Ц. е продал на баща й Н.К.Т.
следния свой имот, находящ се в с.Карлуково, а именно: ½ идеална част от
дворно место в с.Карлуково, заедно с ½ идеална част от къщата и сайвана
в това дворно место, което е с площ около 800 кв.м., съставляващо парцел I-515,
в квартал 96 по плана на селото, при съседи: улица, Д.Т., В.И., В.Г. и А.Н., за
сумата 1200 лева, срещу която сума си запазил правото да живее в къщата до края
на живота си, както и срещу грижите, които е положил купувачът по гледането на
продавача до сега и срещу задължението му да го гледа до края на живота му.
От приетото по делото удостоверение за
наследници на Н.К.Т. се установява, че към момента на издаване на
удостоверението – 17.04.2019 г., негов единствен наследник е ищцата С.Н.П..
От приетото по делото удостоверение за
наследници се установява, че П.Г.Т. е починала на 07.01.2016 г., без да има
сключен брак. В удостоверението за наследници са вписани - Г.Ц.Г., син на
починалия Ц.Г. П., който е брат на П.Г.Т., както и Г.Н.Г., дъщеря на починалия Н.Г. П., който е брат на П.Г.Т..
От приетото по делото Удостоверение за
граждански брак се установява, че ищците С.Н.П. и М.П.П. са сключили граждански
брак на 17.04.1977 г.
От съдържанието на представеното удостоверение
за данъчна оценка на чл. 264, ал. 1 от ДОПК е видно, че имот с партиден №
5708143039002, находящ се в с.Карлуково, ул. „Г. Бенковски“ № 6, планоснимачен
номер 639, квартал 79, УПИ парцел 3-639 има данъчна оценка 5 440.00 лева.
При така
установената фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна:
Предмет на делото е предявеният конститутивен
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на
предварителен договор за прехвърляне на вещни права върху недвижима вещ.
Ищцата С.Н.П. е материално-легитимирана да
предяви този конститутивен иск, понеже съгласно чл. 19, ал. 3, изр. 1 от ЗЗД,
всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на
окончателен договор, а това, че до този момент не е сключен окончателен
договор, обуславя правния интерес и активната процесуална легитимация на ищеца /купувач
по предварителния договор/ да води настоящото производство, а ответниците са
пасивно легитимирани, в качеството си на наследници на продавача по
предварителния договор.
При сключване на договора, като купувач,
същата се е намирала в граждански брак с другия ищец М.П.П.. Предварителният
договор създава облигационно правоотношение единствено между страните по него. М.П.П.
като съпруг на купувача по процесния договор, не е посочен в него като купувач
наред със съпруга си, не е бил страна в това облигационно правоотношение, при
което съдът намира, че вторият ищец-съпруг, не разполага с правната възможност
да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, независимо от
обстоятелството, че при сключването на окончателен договор ще придобие права
върху имота, по силата на сключения граждански брак и режима на съпружеска
имуществена общност.
Предвид изложеното, съдът намира, че М.П.П. като
съпруг на купувача С.Н.П., след като не е
вписан като купувач в предварителен договор, не е страна по същия и не е
кредитор по отношение на продавача, по смисъла на чл.135 ЗЗД, тъй като за него
не са възникнали права по предварителния договор.
Съгласно чл. 18 от ЗЗД, договорите за
прехвърляне на собственост върху недвижим имот трябва да бъдат извършени с
нотариален акт, а разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предвижда, че
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариална форма, трябва да се сключи в писмена форма. В титулната
част на предварителния договор /който е сключен в предвидената в чл. 19, ал. 1
от ЗЗД писмена форма/ е детерминиран субектният състав на планирания
окончателен договор.
Съгласно изискванията на чл. 183 от ЗЗД, в
първата клауза на предварителния договор продавачът е прехвърлил правото на
собственост върху процесният имот срещу цената от 2 500 лева, които купувачът
му е заплатил напълно в брой непосредствено преди страните да сключат договора
- тоест индивидуализирано е правото на собственост, предмет на бъдещата
продажба, и цената, срещу която ще се извърши прехвърлянето.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД,
предварителният договор съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор - в него са определени предметът на задълженията, вещта и
цената. Предварителният договор е сключен с оглед на окончателен договор, който
отговаря на всички изисквания за неговата действителност, и е породил
задължение за страните да сключат окончателен договор и с обявяването му за
окончателен правото му на собственост автоматично преминава в патримониума на
купувача, тъй като продавачът е реализирал правото си да получи цената на
продадения имот. Това е така, защото по своите последици съдебното решение
замества окончателния договор и поражда облигационно-вещно действие - въз
основа на това съдебно решение изправната страна може да иска изпълнението на
окончателния договор от своя съконтрахент.
С оглед на гореизложеното и предвид това, че
ищецът е изпълнил своето насрещно задължение по предварителния договор, а до
този момент не е сключен окончателен договор, не е изтекла и давността, то съдът
счита, че е налице приложното поле на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, поради което
предварителният договор за покупко-продажбата на процесния недвижим имот следва
да се обяви за окончателен.
Тъй като продавача по предварителния договор е
починала, то нейните наследници са конституирани като ответници в настоящият
процес, тъй като не се събраха данни същите да са се отказали от наследството
на П.Г.Т..
От представените писмени доказателства по
делото се установява правото на собственост на прехвърлителя от 3/8 идеални
части от поземления имот, както и 3/8 идеални части от попадащите в този имот
сгради, които са предмет на процесния договор.
От събраните писмени доказателства се
установява също, че ищцата С.Н.П. притежава ½
идеална част от процесния недвижим имот, Другата ½ /една втора/ идеална
част от процесния недвижим имот, която част бащата на ищцата П. - Н.К.Т.
възмездно е придобил на 22.10.1979 г. с Нот. акт № 76, т. I, д. № 106/ 1979 г.
на PC- Луковит, от дядото й по майчина линия Х.Т.Ц. - представлява негова и на
съпругата му П.Г.Т. съпружеска имуществена общност /СИО/, която част след
смъртта на Н.К.Т., починал на 03.02.2002 г., е съсобственост между ищцата С.Н.П.
с 1/8 /една осма/ идеална част и П.Г.Т. с 3/8 /три осми/ идеални части.
По отношение ответника Г.Ц.Г. следва да се
отбележи, че същият признава иска, но от страна на ищците, чрез пълномощника си
адв. М., не е направено искане за постановяване на решение по реда на чл. 237 ГПК.
По отношение ответника Г.Н.Г. съдът следва да
обсъди направените от нея възражения срещу исковата претенция, доколкото
ответниците са обикновени другари в настоящия спор.
Възраженията на ответника Г.Н.Г., за това, че
цената, уговорена предварителния договор не е платена от ищцата, са
неоснователни. От съдържанието на процесния договор е видно, че купувачът С.Н.П.
е предал сумата от 2500 лева на продавача П.Г.Т., която сума Тодорова е
получила напълно и в брой от ищцата купувач С.Н.П., непосредствено преди
страните да подпишем договора – а и за опровергаване на този факт от страна на
ответника П. не са ангажирани никакви доказателства.
Неоснователни са и възраженията, че е следвало
имотът да бъде прехвърлен нотариално, тъй като договорът е подписан през 2016
г. и до 2019 г., докато продавача П.Г.Т. е била жива.
В тази връзка следва да се отбележи, че в предварителния
договор няма уговорен срок за сключване на окончателен такъв, следователно
приложима е разпоредбата на чл. 84, ал. 2 ЗЗД, според която когато няма
определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен
от кредитора. Исковата молба има характер на покана, следователно ответниците,
които по силата на универсалното правоприемство са придобили всички права и
задължения, включени в наследството, включително и задълженията по чл. 19 ЗЗД,
са в забава да сключат окончателен договор.
В обобщение на изложеното съдът намира, че
искът следва да се уважи, като се обяви за окончателен предварителният договор
за продажба на недвижим имот от 28.06.2016 г., сключен между С.Н.П. и П.Г.Т., последната
с правоприемници настоящите ответници, като продавачи, и ищцата, като купувач.
Както съдът отбеляза по-горе, ищецът М.П.П. като съпруг на купувача по процесния договор, не
разполага с правната възможност да иска обявяването на предварителния договор
за окончателен, поради което предявения от него иск следва да бъде отхвърлен. Това
е така, тъй като по силата на предварителния договор не настъпва прехвърлянето
на правото на собственост, като само при последното, по силата на сключен между
съпрузи граждански брак и режима на съпружеска имуществена общност, за купувач
/ищцата С.Н.П./, който се намира в граждански брак, вещноправният ефект ще
настъпи и за съпруга на купувача, който не е страна по предварителния договор,
при положение, че се сключи окончателния договор, респ. при постановяване на
решение в този смисъл по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съдебното решение по делото замества договора,
за чиято действителност е предвидена по-тежка форма, в конкретния случай -
нотариален акт. Съгласно нормата на чл.364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да
заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва
да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от ищеца разноски по прехвърлянето
на имота.
Ето защо ищцата С.Н.П. следва да бъде осъдена
да заплати по сметка на Районен съд гр.Луковит на основание чл. 87 ЗННД
нотариална такса в размер на 101.22 лв., определена по реда на чл. 8 от Тарифа
за нотариалните такси, както и такса за вписването в размер 15.00 лева съгласно
чл. 37 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК, ищцата следва
да заплати местен данък за придобиване на имота по сметка на общината по местонахождението
на недвижимия имот в размер на 5 440 лева, изчислен на база 3 % от пазарната
цена на имота в размер на 163.20 лв., тъй като уговорената продажна цена има
по-ниска стойност от данъчната оценка на имота, с оглед разпоредбите на чл. 47,
ал. 2, вр. с чл. 46, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси.
На основание чл. 364, ал. 2 ГПК следва да се
укаже в диспозитива на решението, че препис от него ще бъде издаден, само след
представяне от ищцата С.Н.П. на документи, удостоверяващи заплащане към съда на
разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към община Луковит данъци по
чл. 10 и сл. от ЗМДТ /данък върху недвижим имот/ и чл. 44 и сл. от ЗМДТ /данък
при придобиване на имущество по възмезден начин/.
От страна на процесуалния представител на
двамата ищци – адв. М.М. са претендирани разноски и е представен списък по чл.
80 ГПК – 25 лв. държавна такса, 10 лв. такса за вписване на исковата молба и
350 лв. адвокатски хонорар за защита в настоящето производство, които са
направени от доверителите му. Общо претендираните разноски са в размер на 385
лева.
С оглед изхода на делото – отхвърляне на
предявения от ищеца М.П.П. иск и признаване на иска от страна на ответника Г.Ц.Г.,
на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 2 от ГПК ответникът Г.Н.Г. следва да заплати
на ищцата С.Н.П. сторените и доказани от нея съдебни разноски в производството
в общ размер 210 лева, от които 175 лева – адвокатско възнаграждение за един
адвокат и 35 лева - държавни такси.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 28.06.2016 г. между продавача П.Г.Т. с
ЕГН **********, починала на 07.01.2019 г. и
наследена от Г.Ц.Г., ЕГН ********** *** и Г.Н.Г., ЕГН ********** ***, от една
страна, и купувача С.Н.П., ЕГН **********,***, от друга страна, предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти - поземлен имот с идентификатор 36511.700.639, по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-857/ 11.12.2019 г. на
Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на поземления имот: с.К., ул. „Б.“ № *,
с площ 1016 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на
трайно ползване: Незастроен имот за жилищни нужди, при съседи: 36511.700.637,
36511.700.642, 36511.700.640, 36511.700.5185, 36511.700.638,
в който имот попадат следните сгради:
сграда 36511.700.639.1, със застроена площ 65 кв.м., брой етажи 2,
предназначение: жилищна сграда; сграда 36511.700.639.2,
със застроена площ 48 кв.м., брой етажи 1, предназначение: селскостопанска
сграда; сграда
36511.700.639.3, със застроена площ 15
кв.м., брой етажи 1, предназначение: селскостопанска сграда, който имот по стария план на селото
представлява - поземлен
имот с кад. № 639 с площ от около 1015 кв.м., а като урегулиран поземлен имот /УПИ/ е № III-639 с площ от около 875 кв.м., с административен адрес: с.К., община Л., с административен адрес: ул.
„Г. Р.” № *, срещу цена 2 500 /две хиляди и петстотин/ лева, заплатена
изцяло от купувача.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от М.П.П., ЕГН **********,***, иск за обявяване за
окончателен на сключения на 28.06.2016 г. между продавача П.Г.Т. с ЕГН **********,
от една страна, и купувача С.Н.П., с горната самоличност, от друга страна, предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот с
нотариална заверка на подписите - peг. № 3710/ 28.06.2016 г. на Нотариуса Б.М.
- peг. № 591 на НК.
ОСЪЖДА Г.Н.Г., с
горната самоличност, да заплати на С.Н.П., с горната самоличност, сторените от
нея съдебни разноски в размер на 210.00 лева.
ОСЪЖДА С.Н.П., с горната
самоличност, да заплати по сметка на Районен
съд гр.Луковит, в полза бюджета на съдебната власт, нотариална такса в
размер 101.22 лв. и такса за вписване на възбрана в
размер 15.00 лв. (петнадесет лева), а по сметка на Община Луковит
– местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в
размер 163.20 лева.
НАЛАГА възбрана
върху описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по
прехвърлянето.
ОПРЕДЕЛЯ на
С.Н.П., с горната самоличност, шестмесечен срок за отбелязване на настоящото
решение, в противен случай вписването на исковата молба губи своето действие.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Окръжен съд
гр.Ловеч, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от решението да не се издава, докато ищцата С.Н.П. не
представи документи, удостоверяващи заплащане към съда на разноските по
прехвърлянето, както и на дължимите към Община Луковит данъци и такси по чл. 10
и сл. и чл. 44 и сл. ЗМДТ.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: