№ 809
гр. Варна, 18.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Веска П. Петрова
като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20253100100311 по описа за 2025 година
Производството е по предявен иск с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 от
ЗЗД и иск с правно основание чл. 93, ал.2 от ЗЗД.
Производството е образувано по искова молба от Ж. П. Ж. с
ЕГН:********** и постоянен адрес: гр. Варна, с. В., чрез процесуалния си
представител по пълномощие адвокат Д. Д. от АК-Варна и съдебен адрес
гр.Варна, ул. „Г.Б." *** ПРОТИВ: М. О. Д., с ЕГН:********** и постоянен
адрес гр. Варна Вилна зона, ул. ***, с която е предявен иск с правно
основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 93, ал.2 от ЗЗД и цена на иска 30 000
евро.
В исковата молба ищцата твърди, че на 10.05.2024 год. между страните е
сключен Предварителен договор за покупко-продажба за собствени на
ответницата недвижими имоти, а именно:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /***/, по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със
Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес:
гр. Варна, в.з. Траката, с площ 836 кв.м. /осемстотин тридесет и шест
квадратни метра/, с трайно предназначение на територията- урбанизирана,
начин на трайно ползване - ниско застрояване /до 10 /десет/ м./, стар
идентификатор *** /***/, номер по предходен план: *** /хиляда триста и три/,
квартал : 30 /тридесет/, парцел : част от VIII-1221 А /осми- хиляда двеста
двадесет и едно А/, при съседи на гореописания поземлен имот: ***, ***, ***,
ведно с изградените в същия имот сгради, както следва:
СГРАДА с идентификатор ***.1 /*** точка едно/, по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна,
одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на
АГКК, с адрес на имота: гр. Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/,
разположена в ПИ с идентификатор *** /***/, с площ 199 кв.м. /сто деветдесет
и девет квадратни метра/, брой етажи: 3 /три/, с предназначение: вилна сграда-
1
еднофамилна, стар идентификатор ***.1 /*** точка едно/;
СГРАДА с идентификатор ***.2 /*** точка две/, по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със
Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес
на имота: гр. Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в
ПИ с идентификатор *** /***/, с площ 66 кв.м. /шестдесет и шест квадратни
метра/, брой етажи: 3 /три/, с предназначение: вилна сграда-еднофамилна, стар
идентификатор ***.2 /*** точка две/;
СГРАДА с идентификатор ***.3 /*** точка три/, по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със
Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес
на имота: гр. Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в
ПИ с идентификатор *** /***/, с площ 23 кв.м. /двадесет и три квадратни
метра/, брой етажи: 1 /един/, с предназначение: друг вид сграда за обитаване,
стар идентификатор ***.3 /*** точка три/, за сумата от 1 100 000 /един милион
и сто хиляди/ евро.
В предварителния договор, сключен между страните, в чл. 3.2 е
уговорен срок за окончателно изповядване на сделката - до 45 (четиридесет и
пет) дни от подписване на договора или до 24.06.2024 год.
Съгласно чл. 2.2 от договора, на продавача е бил вече заплатен депозит -
капаро, съгласно договор за предаване на гаранционен депозит от 05.04.2024 г.
в размер на 10 000 /десет хиляди/ евро, а в деня на подписване на
предварителния договор е допълнително заплатена като капаро сума в размер
на още 10 000 /десет хиляди/ евро.
В чл. 5.1 страните са уговорили, че ако в уговорения срок съгл. чл. 3.2
продавачът не прехвърли на купувача правото на собственост върху имотите,
включително, ако същите се окажат обременени с тежести или права в полза
на трети лица, продавачът се задължава да заплати на купувача в тридневен
срок от уведомяването й заплатения задатък по т. 2 от договора в двоен
размер.
На дата 24.07.2024 год., изходяща от ищеца, след изтичане на
допълнителен едномесечен срок след крайната дата, която страните са
определили за сключване на окончателен договор, с ел. съобщение, изпратено
на посочения в договора ел. адрес за кореспонденция с продавача ИЩЕЦЪТ е
развалил едностранно предварителния договор на основание чл. 87 ал. 2 ЗЗД,
тъй като поради забава на ответника, той е станал безполезен за ищеца.
Изложени са аргументи, от които изтъква, че съществува възможност за
бъдещи претенции на съпруг/трети лица към тези имоти, разминаване на
строителни книжа с документ за собственост и кадастрални данни.
Фактически недостатъци по повторно посещение.
Според ищеца безспорно са налице претенции на трети лица по
отношение на имотите, предмет на предварителния договор, а и в съвкупност
всички детайли по сделката като разминавания по документи и действително
положение, неподеляемост на имота, както и установените недостатъци по
обзавеждането и оборудването на имотите, липсата на отразяване на
съществуващи обекти в кадастъра и по документ за собственост, дават
основание на ищеца – бъдещ купувач да пристъпи към едностранно разваляне
на договора, както е направил с уведомление от 24.07.2024 г.
2
С исковата молба е заявен петитум, с който ищецът моли съда да
постанови решение, с което да
ОСЪДИ ответницата, на основание член чл.93, ал.2 ЗЗД, да заплати на
ищеца сумата в размер на 30 000 /тридесет хиляди/ евро, представляваща
платено капаро от 10 000 /десет хиляди/ евро по договор за гаранционен
депозит от 05.04,2024 год., и сумата в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ евро,
представляваща платено капаро в двоен размер по предварителния договор от
10.05.2024 год.
Претендира направените по делото разноски за изплатено
възнаграждение за адвокат.
В съдебно заседание ищецът редовно призован не се явява, но се
представлява от процесуален представител по пълномощие, който поддържа
иска и моли съда да го уважи, като претендира направените по делото
разноски. В срока по чл. 80 е представил списък с разноските, в които е
претендира само адвокатско възнаграждение в размер на 7000 лева.
В срока по чл. 131 от ГПК ответницата по делото, действаща чрез
процесуалния си представител е депозирала отговор, с който оспорва иска
както по основание така и по размер.
Твърди, че е изправна страна, както по споразумение за предаване на
гаранционен депозит от 05.04.2024 год., така и по предварителен договор от
10.5.2024 год.
Твърди, че ищецът е неизправна страна и като такава не е в правото си
да развали едностранно договора.
Според ответницата страните все още са обвързани от предварителния
договор.
Оспорва, че с получаването на уведомление от купувача, предварителен
договор от 10.05.2024 год. е развален.
Твърди, че неизпълнението на предварителен договор от 10.05.2024 год.,
не влече автоматично и неизпълнение на споразумение за предаване на
гаранционен депозит от 05.04.2024 г., тъй като се касае за две различни
облигационни правоотношения, по които страните са поели различни
задължения.
Срещу получаването на сумата от 10 000 евро, ответницата е изпълнила
задължението си да спре предлагането на имотите на трети лица и запази
имота за купувача, ищец по делото.
Ответницата твърди, че е изправна страна по предварителен договор от
10.05.2024 год., тъй като е изпълнила точно всички свои задължения по него.
Според ответницата клаузите в т. 2.6 и т. 2.7 по Споразумение за
предаване на гаранционен депозит от 5.4.2024 год. са недействителни и не
пораждат задължения. Същите не са възпроизведени в предварителния
договор. Никога имотът, предмет на предварителния договор, не е бил
съсобствен, че да се изисква задължение за сключване на договор за делба
между съсобствениците. Излага аргументи в тази насока.
Клаузата по т.2.6 за задължаване на ответницата да представи подписана
„декларация по образец - Приложение 2 от лицето Л.В.Д. е недействителна и
не поражда задължение. Излага аргументи.
До изявлението за разваляне на предварителния договор против
3
ответницата няма заявена претенция в съда по отношение на имота, предмет
на договора.
Няма такава претенция и от което и да е трето лице в правния мир.
Според ответницата твърдените „скрити" недостатъци, нито имат
характер на „недостатъци" нито са „скрити“.
Оспорва твърденията вещта да е с недостатъци, както и тези
недостатъци да са скрити.
Твърди, че ищеца е имал достъп до целия имот за огледи и не е
ограничаван във времето за пребиваване в имота, през цялото време е бил
консултиран от адвокатското дружество.
Според ответницата, срокът за сключване на окончателен договор не е
уговорен в полза на длъжника (ответника), а е в полза и на двете страни.
Този срок, от една страна не е фиксиран и не е уговорено с
нарушаването му договора да се прекрати. Към момента на поканата сделката
е била възможна и интересът от нея и за двете страни не е отпаднал. Срокът за
сключване на договора е удължен чрез устна уговорка между
пълномощниците на договарящите страни и ответникът – бъдещ продавач е
изчаквал спокойно да бъдат извършени всички сделки, договорени между нея
и тогавашния й съпруг Л.В.Д. по споразумение от същата дата между тях
двамата.
Твърдението на ответницата е, че правна несигурност изкуствено е
създадена от адв. Г. и колегите му, които са търсили повод договорената
продажба да не се случи, но и да охранят интересите на Л., когото
недопустимо едновременно са представлявали.
Не са налице неизрядни документи за собственост и правна
несигурност, не е налице неизпълнение от страна на ответницата, която е
очаквала именно адвокатите на ищеца да подготвят и осъществят всички
сделки между нея и Л., за да се сключи окончателния договор.
Моли съда да отхвърли предявените искове.
В съдебно заседание редовно призована явява се лично и се
представлява от процесуалния си представител по пълномощие, който
поддържа отговора. Моли съда да отхвърли иска и присъди направените по
делото разноски. В срока по чл.80 от ГПК е представила списък с разноските,
като претендира адвокатско възнаграждение в размер на 6000 лева.
След преценка на събраните по делото доказателства взети поотделно и
в тяхната съвкупност, съдът приема за установена следната ФАКТИЧЕСКА
ОБСТАНОВКА:
На 05.04.2024 год., страните по делото са подписали договор именуван
„Споразумение за предаване на гаранционен депозит“, по силата на което
ищецът като купувач, заплаща по банков път на ответницата като продавач,
сумата от 19 560 лева равняваща се на 10 000 евро, като гаранция за
купуването и спиране предлагане на трети лица на описаните недвижими
имоти.
По силата на този договор, ищеца се задължил лично или посочено от
него трето лице да закупи имотите при следните параметри: Продажна цена
1 100 000 евро, краен срок за сключване на окончателен договор 30 дни от
подписване на настоящия / т. е. до 06.05.2024 год./.
4
В чл. 2.6 ответницата като продавач се е задължила ползвателя на
имотите да впише отказ от право на ползване, а в т.2.7 се е задължила да
осигури и сключване на договор за делба между съсобствениците на УПИ
VIII-1221А.
На 08.04.2024 год. с платежно нареждане ищецът е привел на
ответницата сумата от 19 560 лева, като депозит по споразумение за
закупуване на недвижим имот, с реф. № ********* на ПроКредит банк.
На 10.05.2024 год. между страните е сключен Предварителен договор за
покупко-продажба, собствени на ответницата недвижими имоти подробно
описани в договор, наричани за краткост имотите срещу продажна цена от 1
100 000 /един милион и сто хиляди/ евро.
В предварителния договор, сключен между страните, в чл. 3.2 е
уговорен срок за окончателно изповядване на сделката - до 45 (четиридесет и
пет) дни от подписване на Договора или до 24.06.2024 год.
Според чл. 2.2.2 капаро задатък от 10 000 евро, по банков път по сметка
на продавача до 5 дни от подписване на настоящия договор т.е.10.05.2024 год.
Остатъка от продажната цена в размер на 1 080 000 евро, ще се заплати
по доверителна банкова сметка по чл. 25а от ЗННД не по-късно от датата на
подписване на окончателен договор.
Според чл. 3.1 от Предварителния договор продавачът или ответницата
се е задължила да осигури за своя сметка списък с документи необходими за
извършване на продажбата /Приложение № 1/.
Според чл. 3.2 от Предварителния договор страните за поели
задължението да сключат окончателен договор в срок до 45 дни от подписване
на предварителния договор, който изтича на 24.06.2024 год. вкл., изчислен по
реда на чл. 72 от ЗЗД.
В този текст на договора страните са постигнали съгласие, че ползвателя
Л.В.Д. с ЕГН:********** е направил отказ от запазено право на ползване
върху имотите, с декларация вписана в СП на 16.04.2024 год. с Вх. Рег. №
11817, акт № 43, том IV, дело № 4898/2024 год.
Страните за договорили, че този срок може да бъде удължен само по
взаимно писмено съгласие.
Според чл. 3.4 всяка от страните, следва да се яви пред Нотариус Петър
Петров, с посочен адрес, в допълнително уточнен между страните ден и час,
съгласно срока посочен в чл. 3.3 от договора.
В чл. 5 от Договора страните са уговорили, че купувачът, в случая
ищецът, може едностранно да развали предварителния договор, ако в
уговорения срок съгл. чл. 3.2, продавачът не прехвърли на купувача правото на
собственост върху имотите или се разпореди с тях или ги обремени с тежест в
полза на трети лица.
При неизпълнение на тези си задълженията по договора продавачът се
задължава да заплати на купувача в тридневен срок от уведомяването,
заплатения задатък по т. 2 от договора в двоен размер.
С Платежно нареждане от 10.05.2024 год. ищецът е превел на
ответницата сумата от 19 560 лева, депозит по споразумение за закупуване на
недвижим имот от 10.05.2024 год. реф. № *********/10.05.2024 год. на
ПроКредит банк.
5
Ответницата се легитимира като собственик на процесните имоти
предмет на предварителните договори с Нотариален акт № 16, том.6, рег. №
14180, дело № 729/23.11.2017 год. на Нотариус В.Г. с рег. № 549 на НК и
район на действие Районен съд Варна, вписан Вх. Рег. № 32424/24.11.2017 год.
Дв.вх.рег. № 32169, акт. № 2, том.LXXX, дело № 17085 на СП-Варна.
В нотариалния акт е посочено, че ответницата е придобила права по реда
на договорното правоприемство „Договор за дарение на недвижим имот“ с
дарител Л.В.Д., правото на собственост върху следните недвижим имоти, а
именно:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с адрес:
гр. Варна, в. з. Траката, с площ 836 кв.м., с трайно предназначение на
територията- урбанизирана, начин на трайно ползване - ниско застрояване /до
10 м./, стар идентификатор ***, номер по предходен план: ***, квартал : 30
/тридесет/, парцел : част от VIII-1221 А /осми- хиляда двеста двадесет и едно
А/, при съседи на гореописания поземлен имот: ***, ***, ***, ведно с
изградените в същия имот сгради, както следва:
СГРАДА с идентификатор ***.1 по КККР на гр.Варна, с адрес на имота:
гр. Варна, ул. 20-та, разположена в ПИ с идентификатор ***, с площ 199 кв.м.,
брой етажи: 3 , с предназначение: вилна сграда-еднофамилна, стар
идентификатор ***.1.
СГРАДА с идентификатор ***.2 по КККР на гр.Варна, с адрес на имота:
гр. Варна, ул. 20-та, разположена в ПИ с идентификатор ***, с площ 66 кв.м.,
брой етажи: 3, с предназначение: вилна сграда-еднофамилна, стар
идентификатор ***.2;
СГРАДА с идентификатор ***.3 по КККР на гр.Варна, с адрес на имота:
гр. Варна, ул. 20-та, разположена в ПИ с идентификатор ***, с площ 23 кв.м.,
брой етажи: 1, с предназначение: друг вид сграда за обитаване, стар
идентификатор ***.3.
Дарителят Л.В.Д. си е запазил правото на пожизнено и безвъзмездно
ползване на дарените имоти.
С декларация с нотариална заверка на подписа от 15.04.2024 год. на
Нотариус В.Г. с рег. № 549 с рег. № 2877, том.2, акт. № 186, ползвателят Л.В.Д.
е направил отказ от запазено право на ползване върху имотите предмет на
договора за дарения, който отказ е вписан в СП с Вх. Рег. № 11817/16.04.2024
год., акт № 43, том. IV, дело № 4898/2024 год.
Дарителят Л.В.Д. се легитимира като собственик на процесния
недвижим имот, по силата на договор за дарение обективиран в Нотариален
акт № 134 том.1, рег. № 2292, дело № 132 от 13.03.2009 год., вписан в СП-
Варна с Вх. рег. № 4297/13.03.2009 год. акт. № 7, том XII, дело № 2352, с което
е придобил: еднофамилна сграда с идентификатор ***.***.1, ***.***.2 и
***.***.3, без поземления имот върху който са изградени с идентификатор
101.35.2564.*** при съответните граници.
С договор за дарение обективиран в Нотариален акт 83, том IV, рег. №
8078, дело № 673/04.09.2009 год. Л.В.Д. е придобил от своите родители и
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 836 кв. м. с идентификатор ***.***, стар
идентификатор ***.***, представляващ част от УПИ-1221А при съответните
граници.
Родителите на Л.В.Д., са придобили имота чрез възмездни сделки
6
обективирани в НА № 126, том II, рег. № 1519, дело № 232 от 17.06.1999 год.,
вписан Вх. рег. № 5459/17.06.1999 год. акт. № 93, том XVII, дело № 3897/1999
год. на СП-Варна и НА № 107, том. IV, вх. рег. № 3606, дело № 443/26.07.2000
год. вписан в Вх. Рег. № 7409/27.07.2000 год., акт. № 117, том XX, дело №
46081/2000 год. на СП-Варна.
С уведомление до ответницата, за което се твърди, че е изпратено по
електронната й поща на 24.07.2024 год. в 11.30 часа, но липсва данни кога това
съобщение е отворено т. е. връчено, ищецът е заявил, че на основание Раздел
III от договора /Договора от 10.05.2024 год./, чл. 3.2, е уговорен 45 дневен
срок от датата на подписване на договора, за сключване на окончателен
договор за покупко- продажба на имотите, срокът е изтекъл на 24.06.2024 год.
и до тази дата, според ищеца, ответницата е била в обективна невъзможност за
изпълни задължението си.
Заявява, че ответницата не е изпълнила изискванията на раздел IV от
договора /декларация от продавача/ и след изтичане на допълнителен
едномесечен срок, след крайната датата 24.06.2024 год., на която е следвало да
се сключили окончателен договор, правната сигурност на ищеца във връзка с
претенции и на трети лица по отношение на имотите не е осигурена.
Заявява, че съгласно раздел V, чл. 5 от договор /договора от 10.05.2024
год., ако в срока по т. III 3.2 срок не прехвърли правото на собственост,
разпореди се с това право или обремени имот с тежест /а ответницата не е в
състояние да спази срока, както и допълнителен месечен срок за изпълнение
по обективни причини.
Декларира, че за ищеца като купувач е възникнала опасност от
евентуални бъдещи претенции спрямо имота, поради което според ищеца е
налице хипотезата на чл. 87 ал. 2 от ЗЗД, че поради забава на ответницата, за
ищеца изпълнението е станало безполезно, въпреки дадения едномесечен
срок и разваля едностранно предварителния договор.
В уведомлението се твърди, че при повторен оглед с техническо лице са
открити скрити дефекти, които не са открити при първоначалния оглед.
Ищецът заявява, че от представената от ответницата техническа
документация, са установили разминавания по отношение на кадастралните
данни, което създава опасност като собственик и изпълнението е безполезно
за ищеца.
В уведомлението иска да му бъде върнат внесения задатък в двоен
размер.
По делото липсва информация за датата на връчване на настоящото
уведомление на ответницата. Тази покана се обсъжда от ответницата в
обратната покана връчена чрез съдия изпълнител с изходящ №
22499/02.08.2024 год., което може да се обоснове извод, че поканата за
разваляне на договора от ищеца е достигнала до ответницата най-късно
предния ден т.е. на 01.08.2024 год.
С обратна покана от ответницата към ищеца, връчено му по реда на чл.
47 от ГПК с уведомление залепено на 06.08.2024 год. чрез ЧСИ Л.С. с рег.- №
895 на КЧСИ и район на действие ОС-Варна, считано за връчено на 21.08.2024
год., с която оспорва поканата за разваляне на договора, която не е породила
своето действие, тъй като не са налице изложените причини. Ответницата
кани ищеца да се яви на 26.08.2024 год. от 11.00 часа в кантората на Нотариус
В.Г. за сключване на окончателен договор.
7
Няколко дни по-рано на 20.08.2024 год. ищецът се е явил в кантората на
Нотариус В.Г. и се е запознал с представените от ответницата писмени
документи, за сключване на окончателен договор, по предварителен договор
от 10.05.2024 год. Копия са му били предоставени. За това обстоятелство е
съставен Констативен протокол рег. № 5697, т.2, акт. № 115, от 20.08.2024 год.
на Помощник нотариус по заместване на Нотариус В.Г. с рег. № 549 на НК.
В отговор на поканата, ищецът е изпратил отговор на покана, в която е
заявил, че сключения между тях договор от 10.05.2024 год. е развален с
уведомление от 24.07.2024 год.
Заявява, че е дал съгласие на адвокатите си за уреждане на
имуществените отношения, че се е запознал с документи при Нотариус В.Г..
Заявил е че ответницата е в забава повече от два месеца и е в обективна
невъзможност да изпълни задълженията си, като не се сочат конкретни
неизпълнения на поети задължения. Според ищеца е налице риск от
претенции на трети лица, тъй като ответницата не е изпълнила задълженията
си в раздел IV от предварителния договор. Раздел IV от Предварителния
договор от 10.05.2024 год. вменява на ответницата обстоятелства, чиято
истинност тя потвърждава с декларация. Според ищеца в поканата, имотът
бил проблемен поради различия в данните за него, а дворното място според
ищеца е било съсобствено, строителството е със скрити недостатъци. В
поканата не излага конкретни факти и обстоятелства обосновавайки
различията в данните, че дворното място е съсобствено и за наличие на скрити
недостатъци.
Тази фактическа обстановка съдът установи от събраните по делото
съотносими писмени доказателства, които кредитира.
От така установената фактическа обстановка съдът прави следните
ПРАВНИ ИЗВОДИ:
Предявени са два иска, иск с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД за
връщане на даденото по развален договор и иск с правно основание чл.93 ал.2
от ЗЗД за връщане на платеното капаро по развален договор в двоен размер.
За да бъдат уважени исковете, следва ищецът при условията на пълно и
главно доказване да установи: упражнено потестативно право възникнало за
ищеца изправна страна по договора, едностранно да развали предварителния
договор, което право е надлежно упражнено с изпратено до ответника
уведомление, който е неизправна страна, тъй като не е изпълнил свое
конкретно задължение, за което отговаря.
Спорният между страните въпрос е - коя от страните е неизправна по
договора.
Настоящият съдебен състав приема, след разумно тълкуване на волята
на ищеца, с уведомлението е заявил едностранно разваляне на
предварителния договор, поради виновно неизпълнение от страна на
ответницата на задължението й по раздел V, чл.5.1 изречение първо от
договора, а именно: „ ако в уговорения срок по раздел III, 3.2 продавачът не
прехвърлил на купувача правото на собственост върху имотите“, за ищеца
като купувач възниква правото да развали едностранно договора по чл. 5.
За да даде отговор на този въпрос, съдът съобрази следното:
Страните са били обвързани в облигационно правоотношение по силата
на валиден сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
8
имот.
По силата на договора ответникът се е задължил /обещал/ да продаде на
ищеца процесните имоти, а ищецът да плати договорената цена.
Страните не спорят, че ответницата е получила от ищеца по
предварителния договор сумата от 19 560 лева, с банков превод от ПроКредит
банк и сумата от 19 560 лева, депозит по споразумение за закупуване на
недвижим имот, също от ПроКредит банк, като вторият превод има характера
на капаро.
Страните са подписали помежду си и договор, именуван
„Споразумение за предаване на гаранционен депозит“ от 05.04.2024 год. преди
„Предварителен договор за покупко-продажба от 10.05.2024 год. По този
договор е платена част от договорената цена в размер на 10 000 евро и или
19560 лева.
Двата договора са функционално свързани, предмет са едни и същи
имоти, договорите са между едни и същи страни, с едни същи права и
задължения, и двата договора са организационни и имат една и съща цел, да
обезпечат сключване на окончателен договор, поради тези причини съдът
приема, че вторият договор именуван Предварителен договор, се явява
продължение на първия договор именуван Споразумение за предаване на
гаранционен депозит.
В конкретния случай не се касае за новация, а за два функционално
свързани договора, с които страните доразвиват отношенията помежду си, а
втория се явява продължение на първия. В отношенията им се прилагат
клаузите на Предварителния договора, а за отношения които не са
предоговорени, се прилагат клаузите на споразумението.
Потестативно право за едностранно разваляне на договора възниква за
изправната страна по договора и се упражнява с отправяне на уведомление
/покана/.
За да се породи за ищеца потестативно право едностранно да развали
договора с ответника, следва последният да е неизправна страна по договора,
като не е изпълнил свое задължение за което отговаря, т.е. да е изпаднал в
забава.
В договора страните са договорили, че в срок до 24.06.2024 год. да
сключат окончателен договор, а такъв не е сключен, от което следва, че от този
момент ответникът е изпаднал в забава.
Едностранното развалянето на договора се упражнява с отправено
уведомление до неизправната страна, която следва да го получи, за да
възникнат последиците от развалянето.
Уведомление, отправено от ищеца до ответника е от 24.07.2024 год. в
11.30 часа по електронната поща, но липсва данни кога е връчено, в което е
въвел като основание /доколкото може да се тълкува неговата воля/, че е
развалил едностранно „Предварителния договор от 10.05.2024 год. на
основание чл. 87 ал. 2 от ЗЗД, без срок за изпълнение, тъй като поради
забавата на ответника, изпълнението на договора за него е станало
безполезно.
В процеса на договаряне страните са договаряли различни дати за
сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт, който срок
е продължаван от тях.
9
В „Споразумение за предаване на гаранционен депозит“ от 05.04.2024
год. е уговорен срок за сключване на окончателен договор на 06.05.2024 год.
който е предоговорен с Предварителния договор от 10.05.2024 год., а като
срок страните са договорили клауза в чл. 3.2 от Предварителния договор от
10.05.2024 год. , с която са се задължили в срок до 45 дни от подписване на
този договор /10.05.2024 год./ да сключат окончателен договор във формата на
нотариален акт.
При пресмятане на срока по реда на чл. 72 от ЗЗД, съдът установява, че
датата до която страните следва да сключат окончателен договор е до
24.06.2024 год. вкл. Страните не са продължавали срока за изпълнение
писмено, което мотивира съдът да приеме, че след тази дата ответницата е
изпаднала в забава.
Срокът за изпълнение на задължението по договора е продължен с
допълнителен месечен срок. Съдът приема, че срокът за сключване на
окончателен договор е продължен от страните без изрично споразумение до
24.07.2024 год., като в този смисъл ищецът е имал интерес от сключване на
окончателен договор. Продължаването на срока не е направено в
предвидената писмена форма и не обвързва страните, но е основание да се
приеме, че договорът не е развален. В уведомлението е направено от ищеца
признание на този факт и като неблагоприятен за него съдът следва да го цени
като достоверен.
След 24.07.2024 год. ответницата е била вече в забава, но страните са
били обвързани в облигационна връзка по силата на сключения договор, който
към този момент не е бил развален.
Предварителният договор между страните не е развален, тъй като не
налице основанието чл.82 ал.2 от ЗЗД, т.е. изпълнението по договора, поради
забава на ответника е станало безполезно за ищеца.
В конкретика, факти и обстоятелства за това, че договорът е станал
безполезен за ищеца не сочат и не са събрани. Ищецът е този който, следва да
докаже при условията на пълно и главно доказване, че за него е отпаднал
интересът от сключване на окончателен договор, тъй като е станал безполезен
за него единствено и само в резултат на забавата на длъжника в случая
ответника.
Настоящият състав споделя възприетото в съдебната практика
разрешение, като намира, че продължителността на забавата на ответника
сама по себе си не е достатъчно основание, за да се приеме, че изпълнението е
станало безполезно, а отпадането на интереса на ищеца в резултат на забавата
следва да бъде обосновано и доказано. Доказателства, че изпълнението е
станало безполезно за ищеца не са събрани.
По отношение на интереса на ищеца, да закупи имота е нужда от
жилище, тъй като имота предмет на договора е жилищен и интересът на
ищеца е да задоволи своите жилищни нужди. След като не е доказал, че
договорът е станал за него безполезен, то не е възникнало потестативно му
право да развали едностранно сключения договор на основание чл. 87 ал. 2 от
ЗЗД.
В подкрепа на този извод е и съставения Констативен протокол рег. №
5697, т.2, акт. № 115, от 20.08.2024 год. на Помощник нотариус по заместване
на Нотариус В.Г. с рег. № 549 на НК, от който е видно, че ищецът се е явил на
20.08.2024 год. в кантората на Нотариус В.Г., били са му предоставени и се е
10
запознал с представените от ответницата писмени документи, за сключване на
окончателен договор.
Настоящия съдебен състав намира, че ищецът не е упражнил и надлежно
правото да развали с едностранно изявление предварителния договор, а
отправеното уведомление не е породило действие.
Ищецът е въвел твърдение, че с отправено уведомление по ел. поща от
24.07.2024 год. до ответницата е развалил едностранно договора на основание
чл.87 ал. 2 от ЗЗД. Най - ранната дата, на която може да се приеме, че
ответницата е узнала за уведомлението за разваляне на договора е 02.08.2025
год., когато ответницата е отправила обратна покана за изпълнение на
задължението си по договора чрез ЧСИ, като е поканила ответника да сключат
окончателен договор.
От горното следва да се направи извода, че уведомлението не е било
надлежно връчено, за да се приеме, че ищецът надлежно е упражнил
потестативно право да развали договора едностранно.
Ответницата е отправила покана за сключване на окончателен договор,
като по този начин е станала изправна страна по договора, като е предложила
надлежно изпълнение. На насрочената дата пред Нотариус ищецът не се е
явил за сключване на окончателен договор.
В съдебно заседание съдът е приел и възражение, че предварителният
договор е едностранно развален, поради това, че към месец юли 2024 год.
ответницата не се е била снабдила с необходимите документи.
Съдът намира това възражение за неоснователно.
В поканата по електронната поща с дата 24.07.2024 год., ищецът е
развалил едностранно предварителния договор на основание чл. 87 ал. 2 ЗЗД,
тъй като поради забава на ответника, той е станал безполезен за ищеца. В
исковата молба, уведомление за разваляне на договора на това основание
няма.
Развалянето на договора, по причина, че месец юли 2024 год.
ответницата не се е снабдила с данъчна оценка не е основание за разваляне на
договора, както се изтъкна по-горе, договорът не е развален едностранно от
ищеца, макар ответницата да е била в забава. Нейната забава е била до
06.08.2024 год., от който момент е поканила ищеца да изпълни задължението
си съобразно по-горе изложеното.
В този смисъл съдът приема, че договорът не е развален на това
основание.
По отношение на въведеното твърдение, че за имота не е извършена
съдебна делба, което застрашава правната сигурност на ищеца.
Съдът намира, че това твърдение е неоснователно, тъй като
праводателят на ответницата, е придобил имота като едноличен негов
собственик от своите родители, като еднолични негови собственици.
Административното разделянето на имота, собственост на едно лице на
два по-малки поземлени урегулирани имоти, е действие на управление, а не на
разпореждане и поради тази причина не е необходимо извършване на делба.
В този аспект ответникът е изправна страна по договора. Такова
задължение, макар да й е вменено, не застраша правната сигурност на ищеца.
Праводателят на ответницата по предвидения от закона ред и чрез
11
предвидената от закона форма е декларирал и вписал отказ от запазеното си
право на ползване. В този смисъл не е налице и обременяване на имота с
тежест.
Въведеното хипотетично твърдение, че е възможна претенция на трети
лице, без същата да се конкретизира.
Съдът намира това възражение за неоснователно.
След задълбочен анализ на клаузите на договора, за ответницата се
поражда задължение да декларира обстоятелствата визирани в раздел IV от
Предварителния договор, че ползвателят няма да има претенции, посочени в
раздел IV, чл. 4.2 от Предварителния договор.
Според клаузата на договора тези обстоятелства следва да ги декларира
ответницата като продавач, /тъй като договора не може да обвърже трети лица
със задължения/, което тя може да направи и в деня на сключване на
окончателния договор, тъй като това й задължение не е обвързано със срок.
В този смисъл въведеното възражение е неоснователно.
По отношение на иска с правно основание чл.55 ал.1 от ЗЗД.
Предявеният иск е за неоснователно обогатяване на ответницата, за
сметка на ищеца на основание отпаднало основание, по развален между тях
предварителен договор.
Страните не спорят че ответницата е получила от ищеца по договора, с
платежно нареждане сумата от 19 560 лева, с реф. № *********/08.04.2024
год. на ПроКредит банк.
Според изложените по-горе мотиви, страните продължават да са в
облигационна връзка по силата на сключен предварителен договор.
Предвид изложеното не е налице елемент от фактическия състав на чл.
55 ал.1 от ЗЗД, а предявеният иск се явява неоснователен.
По иска с правно основание чл. 93 ал. 2 от ЗЗД.
Ищецът претендира сумата от 20 000 евро, представляваща дадения по
предварителния договор задатък в двоен размер.
Както се изтъкна и по-горе, страните по делото са обвързани в
облигационна връзка от сключен действителен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот.
От обективна страна не е налице виновно неизпълнение на
задълженията по договора от страна на ответницата като обещател по
предварителния договор.
Страните по делото, като страни и по предварителния договор от
10.05.2024 год. са уговорили в чл. 2.2.2 капаро задатък от 10 000 евро, които са
платени от ищеца на ответницата по банков път, с платежно нареждане ищеца
сумата от 19 560 лева, като депозит по споразумение за закупуване на
недвижим имот, с реф. № *********/10.05.2024 год. на ПроКредит банк.
Сумата 19 560 лева, представлява равностойността на 10 000 евро,
представлява платен задатък смисъла на чл. 93 от ЗЗД.
От обективна страна не е налице виновно неизпълнение на
задълженията по договора от страна на ответницата, като обещатели по
предварителния договор по смисъла на чл.2.2.2 от Предварителния договор от
10.05.2024 год.
12
Предвид гореизложеното, се налага извод, че ищецът не е изправна
страна по договора и за него не се е породило и той не е упражнил
потестативно право да развали договора с едностранно волеизявление, поради
виновно неизпълнение от страна на ответниците обещател на задължение по
договора.
С оглед на гореизложеното сключения страните предварителен договор
не е надлежно развален от купувача ищец.
В този смисъл искът по чл. 93 ал. 2 от ЗЗД се явява неоснователен.
По искането за разноски.
С огледи изхода от спора съдът следва да присъди в тежест на ищеца
направените от ответницата разноски в размерна 6000 лева, адвокатско
възнаграждение.
Водим от гореизложеното съдът,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като НЕСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН предявения от Ж.
П. Ж. с ЕГН:********** и постоянен адрес: гр. Варна, с. В., чрез
процесуалния си представител по пълномощие адвокат Д. Д. от АК-Варна и
съдебен адрес гр.Варна, ул. „Г.Б." *** ПРОТИВ: М. О. Д., с ЕГН:********** и
постоянен адрес гр. Варна Вилна зона, ул.***, ЗА СУМАТА в размер на 30 000
/тридесет хиляди/ евро, представляваща платено капаро от 10 000 /десет
хиляди/ евро по договор за гаранционен депозит от 05.04,2024 год., и сумата в
размер на 20 000 /двадесет хиляди/ евро, представляваща платено капаро в
двоен размер по предварителния договор от 10.05.2024 год. на основание член
чл.93, ал.2 ЗЗД и чл.55 ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Ж. П. Ж. с ЕГН:**********, ДА ЗАПЛАТИ на М. О. Д., с
ЕГН:**********, сумата от 6000 лева, направените по делото разноски,
представляващи адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок
от връчването на препис на страните пред Апелативен съд гр. Варна.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
13